Ob schicke Stadtvilla in Florida, Blockhütte in den Rocky Mountains oder modernes Apartment in New York: Ein eigenes Haus in den USA ist für viele der Inbegriff von Freiheit und Abenteuer. Der amerikanische Immobilienmarkt bietet unzählige Möglichkeiten – aber auch einige Hürden. Bevor du den American Dream in Beton gießt, lohnt sich also ein genauer Blick auf die Formalitäten.
In diesem Artikel erfährst du, wie du als Österreicher erfolgreich ein Haus in den USA kaufst – von der Immobiliensuche über den Kaufvertrag bis zu den steuerlichen Besonderheiten.
Kann man als Österreicher überhaupt ein Haus in den USA kaufen? Die Antwort ist ein klares Ja. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern, wie zum Beispiel in Thailand, gibt es in Amerika praktisch keine rechtlichen Einschränkungen für ausländische Käufer. Der Hauskauf ist also einfach und unkompliziert möglich, solange man das nötige Kleingeld hat.
Dass Nicht-Staatsbürger Immobilien in den USA kaufen ist übrigens gar nicht selten: Im Jahr 2024 haben internationale Käufer Häuser und Wohnungen im Wert von 56 Milliarden USD erworben, insgesamt mehr als 7.800 Objekte.¹
Österreichische Staatsbürger haben nach dem Kauf vollständige Eigentumsrechte, genau wie US-AmerikanerInnen. Du brauchst keine Greencard und kein Visum, um Eigentum zu erwerben. Allerdings – und das ist wichtig – berechtigt dich der Hauskauf nicht automatisch zu einem Aufenthaltsrecht. Für längere Aufenthalte benötigst du nach wie vor das passende Visum, zum Auswandern in die USA berechtigt dich der bloße Hauskauf leider nicht.
Wenn du weder die amerikanische Staatsbürgerschaft noch eine Greencard besitzt, solltest du dir zunächst eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) besorgen. Diese Steuernummer für AusländerInnen ist dein Schlüssel zum US-Immobilienmarkt und ersetzt die Sozialversicherungsnummer, die du als Nicht-AmerikanerIn ohne Job nicht bekommst.
Für den Kaufprozess musst du folgende Dokumente bereithalten:
Je nach Bundesstaat können noch zusätzliche Dokumente erforderlich sein. Deshalb lohnt sich eine frühe Abklärung mit dem Real Estate Agent oder einem Immobilienanwalt.
Leider ist die Immobilienfinanzierung in den USA für AusländerInnen deutlich anspruchsvoller als für US-BürgerInnen. Einige amerikanische Banken bieten zwar sogenannte Foreign National Mortgage Programs an, aber die Konditionen haben es in sich: Du musst mit einer Anzahlung von 30 bis 40% des Kaufpreises rechnen – deutlich mehr als die üblichen 20% für AmerikanerInnen. Dazu kommen höhere Zinssätze und ein Berg an Dokumentation, den du einreichen musst.
Viele österreichische Käufer entscheiden sich deshalb für einen Barkauf, was zwar mehr Liquidität erfordert, aber den Prozess erheblich vereinfacht und deine Verhandlungsposition beim Hauskauf in den USA stärkt. Ein weiterer Vorteil: Du sparst dir die monatlichen Hypothekenzahlungen und die zusätzlichen Kosten für die Hypothekenversicherung.
Anders als bei uns spielen Real Estate Agents und Title Companies eine zentrale Rolle. Der Agent vertritt entweder dich als KäuferIn oder den Verkäufer, während die Title Company die Eigentumsübertragung abwickelt und sicherstellt, dass alle rechtlichen Aspekte geklärt sind.
Absolut – und diese Unterschiede können massiv sein. Jeder Bundesstaat hat seine eigenen Gesetze, Steuersätze und Marktbedingungen. Auch die Kaufpreise könnten unterschiedlicher nicht sein. Wenn du nicht auf einen bestimmten Ort festgelegt bist, lohnt es sich, verschiedene Regionen zu vergleichen.
Österreichisch-amerikanische Communities haben sich besonders in fünf Staaten etabliert: New York, Kalifornien, Pennsylvania, Florida und New Jersey. Diese Staaten sind nicht zufällig beliebt – sie bieten unterschiedliche Vorzüge für verschiedene Käufertypen, aber sie gehören auch zu den teuersten Regionen.
Hier eine Übersicht der Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser in den USA 2025 (Wechselkurs vom 06.11.2025):²
| Region | Durchschnittspreis USD | Durchschnittspreis EUR |
|---|---|---|
| USA gesamt | 512.800 USD | 445.400 EUR |
| Nordosten | 1.170.800 USD | 1.017.300 EUR |
| Mittlerer Westen | 448.500 USD | 389.600 EUR |
| Süden | 446.300 USD | 387.700 EUR |
| Westen | 642.700 USD | 558.200 EUR |
Wenn du denkst, mit dem Kaufpreis wäre es getan, müssen wir dich enttäuschen. Der US-Immobilienmarkt hält eine Vielzahl zusätzlicher Kosten bereit, die du unbedingt einkalkulieren musst. Anders als in Österreich, wo die Nebenkosten oft 10 % oder mehr des Kaufpreises ausmachen, sind die Kaufnebenkosten in den USA für Österreicher zwar etwas niedriger, aber dafür komplexer aufgebaut.
Zusätzlich zu deiner Anzahlung musst du mit Kaufnebenkosten, den sogenannten Closing Costs, rechnen, die typischerweise 2 bis 5 %des gesamten Transaktionswertes ausmachen. In Österreich liegen die Nebenkosten deutlich höher, was den US-Markt in dieser Hinsicht attraktiver macht.
Die einmaligen Gebühren umfassen eine ganze Reihe von Posten:³
Bei Eigentumswohnungen fallen oft noch Homeowners Association Fees an.
Die wiederkehrenden Kosten darfst du ebenfalls nicht vergessen: Die Homeowners Insurance ist Pflicht und schützt deine Investition. Property Taxes (Grundsteuer) zahlst du jährlich – die Höhe ist dabei abhängig vom Bundesstaat.
Um einen besseren Überblick zu bekommen bietet die Immobilienplattform Zillow einen praktischen Closing Costs Rechner an.⁴
Die Steuern beim Hauskauf in den USA für Österreichernen sind ein komplexes Thema, das du unbedingt mit Fachleuten klären solltest. Wie bereits erwähnt, zahlst du in Amerika jährliche Property Taxes – diese variieren stark je nach Standort, sind aber planbar und steuerlich absetzbar. Die Höhe richtet sich nach dem geschätzten Wert deiner Immobilie und den lokalen Steuersätzen.
Gleichzeitig bleibst du ohne Hauptwohnsitz in den USA aber auch in Österreich steuerpflichtig. Hier greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und den USA, das verhindert, dass du dasselbe Einkommen zweimal versteuern musst.
Mieteinnahmen aus deiner US-Immobilie musst du in beiden Ländern deklarieren, kannst aber die in den USA gezahlten Steuern in Österreich anrechnen lassen. Bei einem späteren Verkauf können dann aber – je nach Staat – Capital Gains Taxes anfallen. Diese steuerlichen Fragen sind hoch individuell, deshalb ist die Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater, der beide Steuersysteme kennt, unverzichtbar. Spare nicht an der falschen Stelle – eine gute Steuerberatung zahlt sich aus.
Auch mit den Kaufnebenkosten ist’s noch nicht getan. Dann bei einem Punkt verlieren die meisten ausländischen Käufer unbemerkt tausende Euro: Bei den Kosten für die Kaufpreisüberweisung in die USA schlagen traditionelle Banken gnadenlos zu, denn schließlich musst du den Kaufpreis in US-Dollar überweisen.
Österreichische Banken verwenden dabei in der Regel ihre eigenen Wechselkurse, die deutlich schlechter sind als der echte Marktkurs; ganz zu schweigen von den hohen Auslandsüberweisungsgebühren. Je höher der Preis deines Traumhauses in den USA, desto höher sind auch diese unvorhergesehenen Zusatzkosten. Es muss also eine Lösung her:
Wise hat sich seit 2011 als bester Partner für internationale Immobilientransaktionen etabliert. Der große Unterschied zu deiner Bank: Wise hat sich auf Auslandsüberweisungenspezialisiert und nutzt ausschließlich den echten Wechselkurs ohne Aufschlag. Du siehst vorab exakt, wieviel USD beim Empfänger ankommen und welche Gebühren anfallen. Keine versteckten Kosten, keine bösen Überraschungen.
Der erste Schritt ist simpel: Eröffne kostenlos dein Wise Konto, verifiziere deine Identität online, nutze den Gebührenrechner für eine genaue Kostenübersicht und führe deine Überweisung durch, wenn der Wechselkurs passt. Überzeuge dich selbst vom Sparpotential mit Wise!
Der Kauf einer Immobilie in den USA ist für Österreicher kein unlösbares Unterfangen, aber er verlangt Planung, Geduld und ein gutes Netzwerk. Rechtlich gesehen steht deinem Immobilienkauf nichts im Weg – die Herausforderungen liegen vielmehr in der Finanzierung, den steuerlichen Feinheiten und den ungewohnten Abläufen. Allerdings solltest du auch beachten, dass dir der Hauskauf in den USA nicht zu einer Aufenthaltserlaubnis oder gar einer Greencard verhilft.
Der wahre Unterschied liegt selten im Kaufpreis selbst, sondern bei den Nebenkosten, die zwar meist niedriger sind als in Österreich, dafür vielfältiger aufgebaut. Auch die Art, wie du dein Geld überweist, spielt eine große Rolle. Herkömmliche Banken kassieren oft durch ungünstige Wechselkurse und versteckte Gebühren kräftig mit – bei großen Summen kann das teuer werden. Mit Wise überweist du große Beträge dagegen transparent, schnell und zum echten Wechselkurs.
💡Bei einem Hauskauf in den USA sparst du mit Wise leicht mehrere Tausend Euro gegenüber Banken - Kosten, die du lieber in deinen Umzug order deine neue Einrichtung investieren kannst. Probier es aus und registriere dich jetzt!
Nein, du benötigst kein Visum für einen reinen Immobilienerwerb. In den USA darf jeder, ganz unabhängig von der Staatsbürgerschaft oder dem Aufenthaltsstatus, ein Haus oder Grundstück kaufen. Der Hauskauf berechtigt dich allerdings auch nicht zu einem Aufenthaltsrecht, für längere Aufenthalte brauchst du weiterhin ein entsprechendes Visum.
Ja, einige US-Banken bieten Foreign National Mortgage Programs an, allerdings mit höheren Anzahlungen von 30 bis 40 %, höheren Zinsen und umfangreicher Dokumentation. Auch über deine österreichische Bank kann es schwer werden, ein Darlehen zu bekommen. Vielen Österreichernen bleibt deshalb nur der Barkauf.
Rechne mit Kaufnebenkosten (Closing Costs) von 2 bis 5 % des Kaufpreises, die einmalige Gebühren wie Bewertung, Versicherung, Treuhandservice und Grundbucheintragung enthalten. Außerdem kommen laufende Kosten wie Property Taxes und Versicherungen auf dich zu. Insgesamt ist das trotzdem günstiger als in Österreich.
Nutze spezialisierte Dienste wie Wise statt traditioneller Banken, um den echten Wechselkurs ohne Aufschlag und transparente, niedrige Gebühren zu bekommen. Bei großen Summen sparst du so schnell mehrere tausend Euro.
Ja, du bleibst in Österreich steuerpflichtig und musst beispielsweise Mieteinnahmen deklarieren. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert aber die doppelte Besteuerung desselben Einkommens – hier solltest du aber unbedingt einen spezialisierten Steuerberater konsultieren.
Quellen:
¹ International Transactions in U.S. Residential Real Estate, National Association of Realtors, Juli 2025
² Median and Average Sales Price of Houses Sold by Region, Federal Reserve Bank of St. Louis, November 2025
³ Closing Costs, Zillow, November 2025
⁴ Closing Cost Calculator, Zillow, November 2025
*Bitte siehe dir unsere Nutzungsbedingungen und die Produktverfügbarkeit für deine Region an oder besuche die Wise-Gebührenseite für die aktuellsten Informationen zu Preisen und Gebühren.
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