Haus kaufen in England als Österreicher – Kosten, Brexit-Folgen, Kaufprozess & Wise-Spartipps für Pfund-Transfers

Träumst du von einem Cottage in den Cotswolds oder einer Wohnung in London? Der Hauskauf in England ist für Österreicher auch nach dem Brexit möglich – und zwar einfacher als gedacht.

Doch während du dich auf die Suche nach deinem Traumhaus konzentrierst, lauert eine unerwartete Kostenfalle: Beim Überweisen des Kaufpreises und der Nebenkosten nach Großbritannien verschlingen versteckte Bankgebühren und schlechte Wechselkurse schnell mehrere tausend Euro. Genau hier kannst du mit der richtigen Strategie bares Geld sparen. In diesem Artikel zeigen wir dir, wie das funktioniert.

Dein Geld, Weltweit!

Der Kaufprozess in England

Du kannst als ÖsterreicherIn problemlos ein Haus in England kaufen. Der Brexit hat daran überraschend wenig geändert: Es gibt keine speziellen Einschränkungen für ausländische KäuferInnen, selbst nach dem Austritt Großbritanniens aus der EU. Das bedeutet jedoch leider nicht automatisch, dass du auch dauerhaft in England wohnen darfst, wenn du ein Haus dort kaufst.

Eine wichtige Besonderheit gibt es jedoch: In England organisieren spezialisierte Immobilienrechtsanwälte, sogenannte Conveyancing Solicitors, die gesamte Immobilientransaktion. Einen Notar brauchst du für den Hauskauf in England also nicht. Der Solicitor kümmert sich um alle rechtlichen Aspekte, die Überprüfung der Eigentumsrechte und die Vertragsabwicklung.

Haus in England kaufen: Ablauf im Detail

Wenn du von einem Haus in England träumst, machst du dir möglicherweise Sorgen darüber, wie der Immobilienkauf im Ausland vonstatten geht. In Großbritannien ist die Sprachbarriere zum Glück nicht so ein großes Problem wie in anderen Ländern, was das Ganze schon mal viel einfacher macht. Auf die folgenden Schritte solltest du vorbereitet sein:

1. Lege dein Budget fest und entscheide, wo du leben möchtest und welche Art von Immobilie du suchst. Berücksichtige dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die laufenden Kosten und eventuelle Renovierungsarbeiten – das hilft dir, später böse Überraschungen zu vermeiden.
2. Beginne mit der Immobiliensuche online oder über einen Estate Agent, wie Immobilienmakler in England heißen. Plattformen wie Rightmove oder Zoopla sind die britischen Äquivalente zu willhaben oder immoscout24.
3. Vereinbare Besichtigungstermine, um die Immobilie persönlich zu inspizieren. Wenn möglich, besuche die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten, um ein echtes Gefühl für die Nachbarschaft zu bekommen.
4. Mache dem Estate Agent oder dem Eigentümer ein Angebot. In England ist Verhandeln üblich und du musst möglicherweise dein Angebot erhöhen, wenn andere Interessenten im Spiel sind.
5. Beantrage deine Hypothek spätestens, sobald dein Angebot akzeptiert wurde. Dieser Prozess kann mehrere Wochen dauern, also plane entsprechend Zeit ein.
6. Beauftrage einen Solicitor mit der Conveyancing-Arbeit. Dein Anwalt wird alle rechtlichen Prüfungen durchführen, einschließlich Recherchen zu möglichen Belastungen der Immobilie, Bauvorhaben in der Umgebung oder Umweltrisiken.
7. Dein Solicitor führt die gesamte rechtliche Arbeit durch, bis die Verträge ausgetauscht werden können. An diesem Punkt zahlst du auch eine Anzahlung, normalerweise um die 10% des Kaufpreises.
8. Zahle den Restbetrag, der dann den Vertragsabschluss bestätigt. Dein Anwalt wird auch die Eigentumsübertragung beim Land Registry registrieren – damit wird alles offiziell.
9. Hole die Schlüssel ab und ziehe in dein neues Haus in England ein!

Regionale Besonderheiten und Immobilienarten

England ist geografisch zwar kompakt, aber die regionalen Unterschiede beim Immobilienmarkt sind enorm – und das ist eigentlich eine gute Nachricht für dich, denn es bedeutet, dass für fast jedes Budget etwas dabei ist.

• London bleibt natürlich mit Abstand der teuerste Markt. Hier zahlst du für eine kleine Wohnung schnell mal das Dreifache dessen, was im Norden des Landes fällig wird. Die Hauptstadt lockt dafür mit Karrieremöglichkeiten, kulturellem Angebot und internationalem Flair, kommt aber auch mit hohen Lebenshaltungskosten und dichtem Verkehr.
• Der Südosten Englands, einschließlich Regionen wie Surrey, Kent und Sussex, bietet eine super Mischung aus Nähe zu London und ländlichem Charakter. Viele PendlerInnen wählen diese Gegenden wegen der guten öffentlichen Verbindungen, zahlen dafür aber auch entsprechend hohe Preise für charaktervolle Cottages.
• Der Norden Englands mit Manchester, Liverpool und Leeds hat in den letzten Jahren eine richtige Renaissance erlebt. Die Immobilienpreise sind hier deutlich erschwinglicher, die Lebensqualität hoch, und die kulturelle Szene floriert. Wer es eher ländlicher mag, sollte sich Yorkshire näher ansehen.
• Cornwall im äußersten Südwesten zieht Menschen an, die das Meer lieben – hier kannst du sogar surfen! Da die Region recht touristisch ist, musst du auch hier mit höheren Kaufpreisen rechnen, bekommst dafür aber englisches Lebensgefühl pur.

Achtung: Wenn du ein Haus in Schottland kaufen willst, gelten andere Regeln!

Kosten und Regulatorische Hürden

Nun zur wichtigsten Frage: Wie steht es um die Kaufpreise von Immobilien in England? Im August 2025 lag der landesweite durchschnittliche Hauspreis in Großbritannien bei 273.000 GBP (etwa 309.700 EUR, Wechselkursvom 18.11.2025), was einem Anstieg von 3% gegenüber dem Vorjahr entspricht.¹

Wie sehr sich die Preise in den Regionen unterscheiden, zeigt folgende Übersicht:²

Die Zahlen sprechen für sich: Je weiter du dich von London entfernst, desto erschwinglicher wird das Wohneigentum.

Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufpreis selbst musst du natürlich auch mit Nebenkosten rechnen, aber keine Sorge – die sind in England weniger kompliziert als bei uns in Österreich. Die wichtigste ist die Stamp Duty Land Tax (SDLT), eine Grunderwerbsteuer, die gestaffelt berechnet wird. Hier die aktuellen Steuersätze:³

Für ErstkäuferInnen gibt es allerdings Vergünstigungen:³

• Keine SDLT bis zu einem Wert von 300.000 GBP
• Nur 5% SDLT auf den Anteil zwischen 300.001 und 500.000 GBP

Liegt der Preis über 500.000 GBP, kannst du diese Erleichterung jedoch nicht mehr beanspruchen.

Leider gibt es einen Haken für uns Österreicher: Wenn du nicht mindestens 183 Tage innerhalb von 12 Monaten vor dem Kauf in Großbritannien anwesend warst, giltst du als nicht im UK steueransässig – und das hat Auswirkungen auf die Grundsteuer in England. In diesem Fall zahlst du einen zusätzlichen Aufschlag von 2% auf die oben genannten SDLT Steuersätze für Wohnimmobilien in England.⁴

Dazu kommen hauptsächlich die Kosten für den Anwalt. Gebühren für Notar und Makler fallen keine an, wodurch du schon mal einiges an Geld sparst. Auch eine jährliche Grundsteuer wie in Österreich gibt es in England nicht.

Steuerliche Aspekte

Wenn du nicht im UK ansässig bist und die Immobilie vermietest, musst du die Mieteinnahmen in Großbritannien versteuern. Hier wird es etwas komplizierter: Du musst möglicherweise sowohl in Großbritannien als auch in Österreich Steuern zahlen. Glücklicherweise gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und dem Vereinigten Königreich, das verhindert, dass du zweimal auf dasselbe Einkommen Steuern zahlst. Die in Großbritannien gezahlten Steuern werden in der Regel auf deine österreichische Steuerschuld angerechnet – das System ist fair, aber komplex.

Nicht zuletzt deshalb solltest du unbedingt einen Steuerberater und Rechtsanwalt konsultieren, die sich mit internationalem Recht und grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen auskennen. Die Investition in professionelle Beratung zahlt sich fast immer aus und kann dir teure Fehler ersparen.

Kaufpreisüberweisung nach England: Gebühren vermeiden

Kommen wir zur eingangs erwähnten Kostenfalle – der Überweisung in GBP. Wenn du den Kaufpreis und die Nebenkosten von Österreich nach England überweist, greifen traditionelle Banken nämlich tief in deine Tasche – das ist Geld, das du viel sinnvoller investieren könntest.

Informiere dich also nicht nur über die Überweisungsgebühren deiner Bank, sondern auch über Fremdwährungsgebühren und versteckte Wechselkursaufschläge. Durch diese Kostenpunkte wird deine Überweisung schnell viel teurer als gedacht – und der Empfänger bekommt weniger, als du denkst. Gerade beim Immobilienverkauf darf das natürlich auf keinen Fall vorkommen!

Doch all das kannst du ganz easy vermeiden.

Wise als Lösung für günstige Auslandsüberweisungen

Genau hier setzt Wisean – ein Finanzdienstleister, der sich auf faire und günstige Auslandsüberweisungen spezialisiert hat. Der große Unterschied: Wise nutzt den echten Devisenmittelkursund berechnet nur eine kleine, transparente Gebühr für deine Auslandsüberweisung. Bei großen Summen wie beim Hauskauf macht das einen enormen Unterschied.

Außerdem zeigt der Wise Überweisungsrechner dir genau, wie viel Geld ankommt, welcher Wechselkurs verwendet wird und wie sich die Gebühr zusammensetzt. Keine versteckten Kosten, keine Überraschungen. Und je höher der Überweisungsbetrag, desto weiter sinken die prozentualen Gebühren!

Doch Wise hilft nicht nur bei der Überweisung, sondern auch beim Leben in England: Mit dem kostenlosen Wise Multi-Währungs-Konto bekommst du echte GBP Kontodetails als Österreicher, also ein britisches Konto mit Kontonummer und Sort Code, als wärst du bei einer britischen Bank. Das spart nochmal Kosten.

Hier die wichtigsten Features von Wise auf einen Blick:

• Echter Wechselkurs ohne versteckte Aufschläge
• Transparente, niedrige Gebühren
• Schnelle Überweisungen, meist innerhalb eines Tages
• Multi-Währungs-Konto mit Kontoverbindungen für 10 Währungen
• Mobile App für einfache Verwaltung
• Benachrichtigungen in Echtzeit über den Transfer-Status
• 40+ Währungen auf einem Konto halten

Eröffne jetzt dein Wise Konto und probiere es aus!

Fazit zum Hauskauf in England

Der Hauskauf in England als Österreicher ist auch nach dem Brexit problemlos möglich und bietet spannende Chancen für dich. Die wichtigsten Takeaways, die du dir merken solltest: Beauftrage einen erfahrenen Conveyancing Solicitor, kalkuliere die Stamp Duty Land Tax und den Ausländeraufschlag von 2% ein, kläre steuerliche Fragen mit Experten, die sich mit internationalem Recht auskennen, und nutze Wise für die Auslandsüberweisung, um mehrere tausend Euro zu sparen. Dann kann beim Hauskauf in England nichts mehr schiefgehen!

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in England

Kann man in England ein Haus kaufen?

Ja, du kannst als ÖsterreicherIn ohne Einschränkungen ein Haus in England kaufen – das ist eines der Dinge, die sich trotz Brexit nicht geändert haben. Du musst allerdings als Nicht-Resident einen zusätzlichen Aufschlag von 2% bei der Stamp Duty Land Tax zahlen.

Kann ich nach England ziehen, wenn ich ein Haus kaufe?

Nein, der Kauf einer Immobilie in Großbritannien bedeutet leider keine Aufenthaltsgenehmigung oder Einwanderungsrechte. Wenn du dauerhaft in England leben möchtest, benötigst du ein entsprechendes Visum, etwa ein Arbeitsvisum oder ein Investorenvisum.

Sind Häuser in England teuer?

Das hängt stark von der Region ab – London und der Südosten sind sehr teuer mit Durchschnittspreisen über 300.000 GBP, während du im Norden bereits für deutlich weniger ein solides Haus bekommst. Im Vergleich zu österreichischen Großstädten sind die Preise in vielen englischen Regionen durchaus vergleichbar oder sogar günstiger.

Welche Vorteile bietet Wise beim Umtausch von EUR in GBP für den Hauskauf?

Wise nutzt den echten Wechselkurs ohne versteckte Aufschläge und verlangt nur eine transparente, niedrige Gebühr. Zusätzlich erhältst du mit dem Wise Multi-Währungs-Konto echte britische Kontodetails, sodass du Geld überweisen kannst, als hättest du ein Konto vor Ort. Das erleichtert die Abwicklung mit deinem Solicitor erheblich.

Quellen (10/2025)
¹ UK House Pricing Index, UK Land Registry, November 2025
² Immobilienpreise in England, Properstar, November 2025
³ Stamp Duty, UK Government, November 2025
⁴ Stamp Duty for Non-Residents, UK Government, November 2025