Haus kaufen in Rumänien als Österreicher: So sparst du bei den Kosten und dem EUR-RON-Transfer

Rumänien liegt mitten in Europa und ist EU-Mitglied – und trotzdem bleibt es für viele ÖsterreicherInnen ein Geheimtipp, wenn es um Immobilienkauf geht. Die Preise sind deutlich niedriger als zu Hause, die Kaufnebenkosten gering und die rechtlichen Hürden halten sich dank EU-Zugehörigkeit ebenfalls in Grenzen. Es sprechen also viele Gründe für den Hauskauf in Rumänien.

Doch ein Punkt wird leider unterschätzt: die Bezahlung in Rumänischen Leu. Denn was nützen dir günstige Quadratmeterpreise, wenn die eigene Hausbank beim Währungstausch kräftig zulangt? In diesem Artikel erfährst du alles zum Kaufablauf und den tatsächlichen Kosten und vor allem, wie du beim Euro-Leu-Transfer mit Wise richtig sparen kannst.

Beliebte Regionen und Immobilientypen im Überblick

Rumänien ist vielfältig und je nachdem, was du suchst, findest du völlig unterschiedliche Möglichkeiten zum Immobilienkauf. Wenn du ein Haus in Rumänien kaufen möchtest, lohnt sich ein Blick über den Tellerrand – denn nicht nur Bukarest ist interessant.

• Haus kaufen in Siebenbürgen und den Karpaten: Ideal, wenn du Ruhe, Natur und traditionelle Architektur suchst. Hier gibt es noch echte Schnäppchen: alte Bauernhäuser mit großzügigen Grundstücken, teilweise in Gemeinden mit deutschsprachiger Geschichte.
• Haus kaufen in Rumänien am Meer: Die Schwarzmeerküste rund um Constanța und Mamaia lockt mit einem ganz anderen Profil. Hier geht es um Ferienimmobilien, Meerblick und touristische Infrastruktur mit echtem Potenzial – sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung in der Sommersaison.
• Großstädte wie Bukarest und Timișoara: Bukarest, Timișoara, Brașov und Sibiu locken mit urbanem Flair. Hier liegt der Fokus klar auf Investment und Vermietung. Besonders interessant ist Cluj-Napoca, das Tech-Hub des Landes, das enormes Wertsteigerungspotenzial bietet – allerdings bei höheren Einstiegspreisen.

Der rechtliche und bürokratische Kaufablauf für EU-Bürger

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist der Hauskauf in Rumänien recht unkompliziert. Das liegt vor allem daran, dass du als ÖsterreicherIn rechtlich weitgehend rumänischen StaatsbürgerInnen gleichgestellt bist, da das Land ebenfalls zur EU gehört. Du darfst Immobilien kaufen, ohne komplizierte Genehmigungsverfahren durchlaufen zu müssen – solange du die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz nutzt. Das macht den Kauf deutlich einfacher als in vielen anderen Nicht-EU-Ländern.

Wichtige Schritte: So läuft der Kauf ab

Die Sprachbarriere ist natürlich dennoch nicht zu unterschätzen. Daher haben wir den Kaufprozess hier kurz für dich zusammengefasst:¹

• Beantrage deine rumänische Steueridentifikationsnummer. Diese Nummer ist Pflicht, damit du als AusländerIn eine Immobilie erwerben kannst. Dafür brauchst du nur deinen Reisepass und ein Antragsformular. In ein bis zwei Tagen ist das in der Regel erledigt.
• Führe eine gründliche Due Diligence durch. Du solltest dir vom Verkäufer unbedingt folgende Unterlagen zur Prüfung vorlegen lassen:
  die Eigentumsurkunde, die Steuerbescheinigung, Katasterunterlagen (Grundbuch, Lageplan, Vermessungsplan), einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch, den Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz und bei Wohnungen eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft. Auch aktuelle Rechnungen der Versorgungsunternehmen sind wichtig, um versteckte Schulden auszuschließen. Hier lohnt sich die Investition in einen lokalen Anwalt, der die Dokumente für dich prüft.
• Unterschreibe einen Vorvertrag. Darin werden die Konditionen festgehalten und du leistest meist eine Anzahlung von 10%. Das gibt beiden Seiten Sicherheit und garantiert, dass dein Haus nicht an einen anderen Käufer geht.
• Unterzeichne den finalen Kaufvertrag beim Notar. Bei diesem Termin werden alle bisherigen Dokumente zusammengeführt, der Zahlungsnachweis erbracht und der Vertrag notariell beglaubigt.
• Lass den Vertrag im Grundbuch eintragen. Mit dem notariell beglaubigten Vertrag und der Zahlung der Registrierungsgebühr wird dein Eigentum offiziell ins Grundbuch eingetragen. Das kann ein paar Tage dauern, aber danach bist du offiziell Eigentümer.
• Melde Strom, Gas und Wasser um. Anschließend musst du noch die Versorgungsverträge auf deinen Namen umschreiben lassen – aber das sind Formalitäten, die schnell erledigt sind.

Voraussetzungen für den Hauskauf in Rumänien

Noch einmal zusammengefasst: Du brauchst als ÖsterreicherIn ohne rumänische persönliche Identifikationsnummer nur eine Steueridentifikationsnummer, um ein Haus in Rumänien zu kaufen. Diese bekommst du problemlos, wenn du eine Aufenthaltserlaubnis in Rumänien hast – sei es für Studium, Beruf, Forschung oder als Familienmitglied eines rumänischen Staatsbürgers.

Aber auch ohne dauerhaften Aufenthalt ist die Beantragung in vielen Fällen unkompliziert. Abgesehen davon sind keine besonderen Voraussetzungen nötig. Du musst kein Rumänisch sprechen, keine Mindestaufenthaltsdauer nachweisen oder sonstige Hürden nehmen.

Die Kosten im Detail: Kaufnebenkosten und andere Herausforderungen

Was kostet es wirklich, ein Haus in Rumänien zu kaufen? Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei rund 1.530 EUR,² aber die Unterschiede zwischen Stadt, Land und Küste könnten kaum größer sein. Während Cluj-Napoca mittlerweile zu den teuersten Regionen des Landes zählt, bleiben abgelegene Gegenden ein echtes Schnäppchen.

Kaufnebenkosten in Rumänien

Die Kaufnebenkosten in Rumänien sind ein guter Grund für den Hauskauf in Rumänien: Sie liegen je nach Umfang der Leistungen bei circa 5% des Kaufpreises – deutlich niedriger als in Österreich. Und das Beste? Es gibt keine Grunderwerbsteuer, was schon mal eine enorme Ersparnis ist.

Hier ein Überblick der typischen Nebenkosten:

• Registrierungsgebühr: 0,15 % des Immobilienwerts für den Grundbucheintrag.
• Notargebühren: zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises (oft inkl. Grundbucheintrag).
• Maklerprovision: variabel, meist 2 bis 3 %.
• Anwaltskosten: optional, aber empfehlenswert zur Prüfung der Eigentumsverhältnisse.

Auch die laufenden Kosten bleiben überschaubar:

• Grundsteuer: nur 0,08 bis 0,2 % des steuerpflichtigen Immobilienwerts.
• Kapitalertragsteuer beim Verkauf: 1 % nach über 3 Jahren Haltedauer, sonst 3 %.

Ein Punkt, den du bei der Berechnung deines Budgets im Blick behalten solltest, ist der Währungswechsel. Denn dein neues Haus in Rumänien kannst du nicht in Euro bezahlen, da die rumänische Währung der Leu, abgekürzt RON, ist. All diese günstigen Preise und niedrigen Nebenkosten nützen dir wenig, wenn du beim Geld überweisen von Euro in Leu unnötig draufzahlst.

Und genau das passiert bei den meisten österreichischen Banken. Sie bieten dir nicht den echten Wechselkurs, sondern einen mit versteckten Aufschlägen – oft einige Prozentpunkte über dem Devisenmittelkurs. Bei einem vermeintlich günstigen Kaufpreis von beispielsweise 100.000 EUR können das schnell mehrere tausend Euro Mehrkosten sein. Das frisst einen großen Teil der Ersparnis durch die niedrigen Nebenkosten wieder auf.

Finanzierung

Falls du nicht den gesamten Kaufpreis aus eigener Tasche zahlen möchtest: Rumänische Banken finanzieren in der Regel zwischen 75 und 85 Prozent des Immobilienwerts für EU-BürgerInnen. Das bedeutet, du brauchst 15 bis 25 Prozent Eigenkapital. Alternativ kannst du auch bei deiner österreichischen Bank anfragen – allerdings verlangen die meisten Banken für Auslandsimmobilien eine Garantie, zum Beispiel in Form einer bestehenden Immobilie in Österreich.

Große Beträge sicher und günstig überweisen: Die Wise-Lösung (EUR zu RON)

Wer eine Immobilie in Rumänien kauft, steht oft vor einem unsichtbaren Kostenfaktor: dem Wechselkursaufschlag und den hohen Gebühren für Auslandsüberweisungen – es muss also eine Alternative her. Genau die findest du in Wise, einem Finanzdienstleister, der sich seit 2011 auf günstige, sichere und schnelle Auslandsüberweisungenspezialisiert hat.

Statt versteckter Margen nutzt Wise immer den echten Devisenmittelkurs ohne Aufschläge. Dazu kommt nur eine kleine, klar ausgewiesene Gebühr, die schon ab 0,15% beginnt. Ideal also, wenn du große Beträge – etwa für den Kaufpreis, eine Anzahlung oder Renovierungsarbeiten – von Euro in Leu überweisen möchtest.

Was Wise für Immobilientransaktionen so praktisch macht:

• Echter Wechselkurs ohne Aufschlag – keine versteckten Margen, volle Transparenz.
• Hohe Transferlimits – Überweisungen bis zu 1,2 Millionen EUR sind problemlos möglich.
• Kalkulation in Echtzeit – du siehst vorab genau, wie viel beim Empfänger ankommt und wie hoch die Gebühren für deine Überweisung sind.
• Einfacher Transfer per App oder Desktop – ohne langwierige Banktermine oder Papierkram.
• Schnelle Überweisungen – die meisten Transaktionen sind innerhalb eines Tages, meist aber schon in wenigen Stunden beim Empfänger.
• Lizenzierte Finanzinstitution – reguliert und sicher nach europäischen Standards.

So bleibt dein Geld dort, wo es hingehört – in deinem neuen Zuhause, nicht bei der Bank.

Fazit

Rumänien bietet ÖsterreicherInnen eine echte Chance: günstige Immobilienpreise, niedrige Kaufnebenkosten, keine Grunderwerbsteuer und die bürokratischen Hürden halten sich in Grenzen. Doch gerade weil die Preise so attraktiv sind, wäre es schade, die Ersparnis durch unnötige Transferkosten wieder zu verschenken. Ein transparenter Zahlungsdienstleister wie Wise sorgt dafür, dass du beim Währungstausch von Euro zu Leu nicht draufzahlst – sondern das Maximum aus deinem Budget herausholst. So bleibt der Traum vom Haus in Rumänien nicht nur leistbar, sondern auch finanziell clever.

Starte jetzt deine Kalkulation und plane deinen sicheren und günstigen Geldtransfer mit Wise – damit aus dem Traum vom eigenen Haus in Rumänien Realität wird.

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FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Hauskauf in Rumänien

Wie sind die Kaufnebenkosten in Rumänien im Vergleich zu Österreich?

Deutlich niedriger: In Rumänien liegen die Kaufnebenkosten bei ungefähr 5%, während du in Österreich schnell bei rund 10% landest.

Fällt beim Kauf eines alten Hauses die Mehrwertsteuer an?

In der Regel nicht, solange der Verkäufer keine juristische Person ist. Beim Kauf von Privatpersonen fällt also keine Mehrwertsteuer an.

Brauche ich ein rumänisches Bankkonto für den Kauf?

Ein Konto in RON erleichtert die Abwicklung erheblich, ist aber nicht zwingend notwendig. Wichtiger ist es, die Überweisung in RON günstig über die Bühne zu bringen, denn das kann bei traditionellen Banken schnell teuer werden. Mit den Auslandsüberweisungen von Wise bist du besser bedient.

Wo finde ich günstige Immobilien?

In ländlichen Gebieten wie Siebenbürgen oder im Banat findest du die besten Schnäppchen, während die Großstädte eher für Investoren mit höherem Budget interessant sind – doch auch hier sind die Preise in der Regel niedriger als in Österreich.

Quellen:
¹ Haus kaufen in Rumänien als AusländerIn, Investropa, November 2025
² In Immobilien in Rumänien investieren, Immigrant Invest, November 2025 \