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澳門買樓：首期要幾多？「上車」步驟、所需文件和開支

Hoi Yi Leung

2025年9月30日

閱讀時間4分鐘

如果打算在澳門買樓，你除了可以買私人樓宇外，亦可以買俗稱經屋的經濟房屋。有別於香港，澳門置業的首期及按揭貸款最高成數比香港低，而且而你亦要留意各種費用。本文將全面解析澳門買樓有關資訊，助你一步步邁向置業之路。

目錄
澳門買樓要畀幾多首期？澳門買樓需要甚麼步驟？一手樓二手樓澳門買樓所需文件澳門買樓需要甚麼開支？澳門買樓需要考慮的因素

澳門買樓要畀幾多首期？

根據澳門金融管理局2025年最新規定，住宅物業按揭貸款最高成數為70%，即購屋者須自備至少30%首期，此規定對澳門居民及非居民皆適用。經濟房屋（經屋）則可享受90%貸款成數，首期最低為10%¹。以一個500萬澳門元的住宅為例，首期約為150萬澳門元。

購買經屋人士，則可以利用自置居所貸款利息補貼制度²或置居所信用擔保計劃³，減輕供樓壓力。

澳門買樓需要甚麼步驟？

澳門買樓流程相對簡潔，分為一手樓（新盤）與二手樓（現有物業）兩種，二者買賣程序與風險各有差異，整體需時約1至3個月。建議全程委託持牌地產代理及聘用律師把關以確保交易安全。

一手樓

選樓及預約：透過發展商或代理平台了解單位資料。
簽訂臨時合約：支付約5%訂金，鎖定單位，同時申請銀行按揭審批。
正式簽署買賣公證書：於公證署或律師見證下簽署，支付尾款（扣除按揭部分）。
辦理按揭貸款：提交相關文件，審批約3至7天。
收樓及驗樓：獲發使用准照後檢查樓宇質素及設備，簽署交樓文件。需注意新樓花期可能存在延期風險。

二手樓

物業搜尋及估價：委託地產代理帶看，並透過銀行或專業估價師作估價。
簽訂臨時合約：完成議價後支付約5%訂金，訂立正式合約日期。
委任律師查冊：雙方聘請律師查閱物業權屬及確認無抵押或糾紛。
正式簽訂買賣合約：於公證署進行，支付尾款及印花稅。
辦理按揭貸款並約定交易日。
收樓驗樓：買家可聘請專業驗樓師確保物業狀況良好，完成簽署樓契並過戶。

綜合而言，澳門一手樓流程集中且較簡易，但無議價空間；二手樓有較大議價彈性，流程較繁複且須謹慎驗樓。全程委託持牌地產代理和律師協助，可有效保障買家權益，縮短交易時間。

澳門買樓所需文件

買樓文件是確保交易順利的關鍵，需涵蓋身份、財務及物業證明。以下為買樓過程中常見和重要的文件一覽（適用於一手及二手樓）：

身份證明：香港或澳門特別行政區永久性居民身份證、港澳居民來往內地通行證等。
收入證明：最近3個月銀行存摺/月結單、僱傭合約或稅單（證明還款能力）。
稅務文件：最近1年稅單，確認無欠稅。
物業查冊：物業登記書面報告（查屋紙），核實業主及無糾紛。
按揭申請文件：銀行貸款申請表、樓宇估價報告及公證書副本。
其他：若為公司名義，需公司註冊證明；非居民需額外刑事紀錄證明。

建議提前準備影印本，並由律師審核。首次置業者可享豁免部分文件。

澳門買樓需要甚麼開支？

買樓開支遠不止首期，還有各種開支，如立契費、印花稅等。以下是主要費用列表：

費用項目	計算方式
公證費用（印花稅）⁴	100 澳門元＋買賣的不動產價值乘 0.5%
公證費用（公證書）⁴	100 澳門元
公證費用（手續費）⁴	以不動產的價值，按以下方式計算所得總和的手續費： 50萬澳門元或以下：0.5% 50萬澳門元以上 - 100萬澳門元：0.4% 100萬澳門元以上 - 200萬澳門元：0.3% 200萬澳門元以上 - 500萬澳門元：0.2% 500萬澳門元以上（超出的部份）：0.1% 不足1,000澳門元的部分，以1,000澳門元計算
不動產移轉印花稅⁴	移轉印花稅：至200萬澳門元：1% 200萬澳門元以上 - 400萬澳門元：2% 400萬澳門元以上：3%。憑單印花稅：移轉印花稅的5%
物業登記手續費（每項登錄）⁴	100 澳門元
物業登記手續費（登記費）⁴	以取得的不動產的價值，按以下方式計算所得總和的登記費： 50萬澳門元或以下：0.4% 50萬門元以上 - 100萬澳門元：0.3% 100萬澳門元以上：0.2% 不足1,000澳門元的部分，以1,000澳門元計算
律師費⁵	視乎物業成交價及樓齡而決定
地產代理佣金⁵	物業成交價的0.5%至1%
管理費按金及維修基金⁵	以小業主的單位面積呎數釐定
其他雜費（圖則、差餉保證金、火險）	固定或按樓齡

澳門買樓需要考慮的因素

預算與按揭能力：按個人收入與儲蓄評估可承擔價格範圍，留意利率及還款條件。
物業類型與現況：選擇新樓或二手樓，考慮各自風險與優劣，二手樓須特別重視驗樓。
物業地點：交通便利、生活配套完善及未來發展潛力。
法律及稅務透明：確認物業權屬清晰，理解印花稅、交易費及相關稅務政策。
市場趨勢及經濟環境：關注澳門及大灣區房市走勢、政策影響及經濟變化。
交易流程及時間：熟悉手續和時間，合理安排律師及地產代理協助。
投資目標明確：根據自住或投資需求制定買樓策略，考慮出租回報與升值潛力。
生活質素與社區環境：安全、醫療、教育及休閒設施等，提升居住舒適度。

在澳門買樓前，你除了要留意當地所需文件及政府政策外，亦要留意其各種相關費用。值得一提，如在澳門置業，普遍都是以港元交易。

如果需要進行大額轉賬，你可能需要開設澳門銀行戶口。不過，跨境匯款時往往都會牽涉外幣兌換，可能設有隱藏的匯率加價。你可以考慮選用Wise，雖然Wise暫時不支援直接匯款澳門元，但用戶仍然可以透以市場中間匯率將美元匯款至澳門的銀行賬戶。

了解更多

資料來源：

澳門特別行政區政府入口網站：取消與不動產需求管理相關的措施及非澳門居民的逆週期樓宇按揭成數措施自2024年4月20日起生效
澳門特別行政區政府房屋局：自置居所貸款利息補貼制度
澳門特別行政區政府房屋局：自置居所信用擔保計劃
澳門特別行政區政府入口網站：不動產買賣及抵押公證書
消費者委員會：大灣區住房錦囊 - 澳門

資料檢查日期：2025年09月28日

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