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香港買樓攻略：買樓首期要幾多？香港買樓流程、準備文件和開支

Hoi Yi Leung

2025年8月28日

閱讀時間7分鐘

買樓向來都是不少香港人的最大夢想，不過要成功在香港「上車」，到底要幾多首期先夠？本文除了為大家講解在香港買樓所需首期外，亦會列出有關步驟、準備文件，以及是首期以外的開支，讓大家對在港買樓有一定概念！

目錄
香港買樓首期要幾多？居屋首期幾錢？香港買樓流程一手樓買樓流程二手樓買樓流程香港買樓大訂和細訂香港買樓所需文件香港買樓費用和開支香港買樓考慮因素

香港買樓首期要幾多？

在香港買樓，首期金額是置業者最關心的問題之一。根香港買樓的首期金額取決於物業價格、買家身份（如是否首次置業）以及物業種類（如居屋或私樓），一般來說，首置人士購買1,000萬港元或以下自用物業，首期最低為樓價的10%。

以下列出按揭保險計劃的最高按揭成數¹：

物業價格	最高按揭成數
HK$1,000萬或以下	80%或90%*
HK$1,000萬以上至HK$1,125萬以下	80%至90%* （貸款上限為HK$900萬）
HK$1,125萬或以上至HK$1,500萬	80%
HK$1,500萬以上至HK$1,715萬	70%至80% （貸款上限為HK$1,200萬）
HK$1,715萬以上至HK$3,000萬**	70%

*只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士（請參閱有關合資格準則）
**只適用於2024年10月16日前簽訂臨時買賣合約

以500萬港元物業為例，首置人士可透過按揭保險申請最高90%按揭，首期最低為50萬港元。若不使用按揭保險，一般按揭成數為60%至70%，首期則需150萬至200萬港元。實際金額視乎個人入息、信貸紀錄及銀行審批結果而定。

居屋首期幾錢？

至於如購買居屋，首期則因應該居屋屬白表或綠表而有所不同：

物業類型	最高按揭成數	最低首期比例	備註
居屋（白表）²	90%	10%	適用於合資格白表申請人
居屋（綠表）³	95%	5%	適用於公屋住戶及合資格綠表申請人

香港買樓流程

一手樓及二手樓主要購買步驟如下：

一手樓買樓流程

按揭預先批核：先透過銀行或按揭平台評估自己可負擔的樓價，了解按揭貸款條件。
詳讀售樓說明書（樓書）：發展商在開賣前至少7天須向監管局登記並公布樓書，買家需仔細閱讀樓書內的物業詳情和銷售條款。
了解價單及銷售安排：透過地產經紀或發展商獲取最新價單和銷售時間表。
參觀示範單位：發展商會開放示範單位給公眾參觀，讓買家了解單位格局和設計。
入票及抽籤（如適用）：根據發展商安排，買家可參與抽籤或採購揀樓順序。
簽署臨時買賣合約並支付細訂：按抽籤結果揀樓後，即簽臨時買賣合約，支付約5%的細訂。
申請正式按揭：憑臨約向銀行申請正式按揭貸款，銀行進行物業估價及貸款審批。
簽署正式買賣合約並支付大訂：臨約簽訂後5個工作天內雙方簽正式買賣合約，買家需補交大訂（連同細訂合共約10%樓價），同時繳付印花稅及律師費。
等待收樓：樓花期通常為2至3年，買家等待樓宇建成及發展商獲得入伙紙。
收樓驗樓：發展商會通知買家收樓，安排驗樓，買家可自行或聘請驗樓師檢查單位狀況。
預約交樓及入住：驗樓後問題解決，買家正式交樓並取得物業鑰匙，完成入住。

二手樓買樓流程

物色單位：通過地產代理或網上平台找樓盤，簽署睇樓紙，實地視察，並注意單位狀況（如凶宅、權屬問題）。
評估財務能力：計算可負擔樓價，了解按揭條件，建議先申請按揭預先批核服務，確保貸款資格。
簽署臨時買賣合約（臨約）：議價後簽署並付3-5%訂金（細訂）。
聘請律師：委託律師協助處理查冊、簽署正式買賣合約並繳付大訂。
申請按揭：提交銀行申請正式按揭貸款，準備所需文件，銀行會安排物業估價。
驗樓及成交：驗樓確認物業狀況後，簽署樓契，支付餘款及印花稅，完成過戶手續，最後交樓。

香港買樓大訂和細訂

買樓落訂分為「細訂」和「大訂」兩個階段，兩者合共為樓價的10%。

細訂（臨時訂金）：簽署臨時買賣合約時支付，一般為樓價的3%至5%。金額沒有硬性規定，視乎買家對交易的信心。如果志在必得，可付多一些以增加賣方撻訂的成本；如果仍有疑慮，付少一些可以減低風險。
大訂（正式訂金）：簽署正式買賣合約時支付，一般在臨約簽訂後14天內完成。大訂金額 = 樓價10% − 已付細訂。

以下為600萬港元物業的例子：

項目	細訂3%方案	細訂5%方案
細訂金額	HK$180,000	HK$300,000
大訂金額	HK$420,000	HK$300,000
合共（樓價10%）	HK$600,000	HK$600,000

香港買樓所需文件

以下為買樓過程中常見和重要的文件一覽：

身份證明文件：香港身份證或有效護照正本及副本。
入息證明：最近三個月至六個月的糧單、稅單（一般是最近一個財政年度）、銀行月結單或存摺，用作證明收入來源和還款能力。
買賣合約：臨時買賣合約及正式買賣合約的副本，是按揭貸款申請必須文件。
住址證明：如水費單、電費單、煤氣費單或銀行對賬單（最近一至兩個月）。
如果有現有貸款或轉按，需提供現有按揭供款紀錄、貸款合約、還款進度表等相關文件。
首次置業者可能需要證明名下無其他物業的文件，部分銀行可能需要申報。
銀行及律師有可能進一步要求提供如最新信貸報告、繳稅證明、工作證明及管理費單等文件。

建議買家提前準備及核對所需文件，以免延誤按揭申請和買樓整個流程。各銀行和按揭產品會有不同的具體要求，買家可向經紀或銀行了解最新及詳盡的文件清單。

香港買樓費用和開支

買樓不止首期，還有各種隱藏開支。以下是主要費用列表：

開支項目	估計金額	說明
首期	樓價5%-30%	視按揭成數及樓盤種類（私樓／居屋）而定
印花稅⁴	$100 - 樓價4.25%	首置人士按第二標準稅率計算，印花稅按樓價而定。
律師費	視乎物業的樓價及按揭貸款額	費用涵蓋草擬買賣合約、查核土地文件（查契）、代繳印花稅以及登記契據等服務
代理佣金	一手樓：由發展商支付二手樓：樓價1%	一手樓：發展商向代理支付樓價2.5%及更多的佣金，實際佣金視乎不同的發展商與項目二手樓：樓價1%由買賣雙方分擔，通常由雙方協商確定
火險⁵	貸款額0.033% - 0.15%	需強制購買，保費按保險公司不同有所出入
裝修及管理費	視單位而定	包括泥頭費及差餉地租

香港買樓考慮因素

置業目的：自住與投資分別明確。自住重視生活環境舒適度、交通便利及鄰近設施；投資則注重租金回報率和長遠增值潛力。
地區及配套：評估學校網絡、交通設施及未來發展規劃，選擇升值前景佳及生活方便的地區。
樓齡及物業狀況：舊樓維修及翻新成本高，樓齡超過20年需尤其檢查水電系統及整體結構安全。
財務負擔能力：供款額不宜超過入息50%，銀行審批時一般以此標準衡量借款人還款能力。且需考慮樓市及利率波動風險。
物業市場走勢：留意樓價走勢及成交狀況，評估樓價是否高估或低估，避免在升跌周期的高峰入市導致資產貶值。
查冊與凶宅：買樓前須查冊確認產權完整，避免購買凶宅或有產權爭議物業。
個人需求與風險評估：包括職業穩定性、經濟環境及未來生活計劃，買樓是長期重大決定，宜做好風險評估及徵詢專業人士意見。

置業是長期決定，建議諮詢專業人士，做好風險評估。

「上車」向來是香港人的夢想。不過除了本地市場之外，近年來，不少香港人也將目光投向海外物業市場，尋求投資機會或規劃未來生活。然而，海外置業往往伴隨著跨境資金轉賬的挑戰，例如支付海外物業的訂金、首期、律師費，甚至日後的物業管理費或維修費用。傳統銀行電匯服務可能涉及高昂的手續費、不透明的匯率，以及漫長的到賬時間，這些都可能增加海外置業的成本。相比起銀行，一些如Wise的匯款平台則可以更低成本及更高效率將大額現金跨行匯款。

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資料來源：

按揭保險計劃：計劃簡介
白表居屋第二市場計劃 2024：一般資料
出售綠表置居計劃單位2024：一般資料
香港政府一站通：印花税收費
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資料檢查日期：2025年08月24日

*請參閱使用條款及你所在地區的產品可用情況，或瀏覽Wise的費用與定價，以了解最新的定價和費用資料。

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