Örökölt ingatlan eladása: Folyamat, illetékek, adózás

Az öröklés és az ezzel kapcsolatos folyamat kihívások elé állíthat és sok az ezzel kapcsolatos kérdés. Egyedül vagy többen vagytok örökösök? Mihez kezdj az örökölt házzal vagy lakással? Eladnád? Ez esetben nem árt tisztában lenned azzal, milyen adóterhek és költségek vonatkoznak örökölt ingatlanodra. Ezek ismeretében akár több százezer forintot is megtakaríthatsz az adásvétel során.

Olvass tovább, hogy megtudd:

• Mikor adhatod el az örökölt házat vagy lakást?
• Hogy néz ki az adásvételi folyamat örökölt ingatlan esetén?
• Milyen adóterheket és illetékeket kell megfizetned?
• Mikor mentesülhetsz ezek alól?

Ha külföldön élsz, még összetettebb jelenthet számodra az örökléssel kapcsolatos ügyintézés és adminisztráció. Fejtörést okozhat az is, ha az öröklésből származó jövedelmet milyen pénzintézetnél tárold. Ekkora összegnél ugyanis nem mindegy, mennyit vonnak le árfolyam átváltási költség és tranzakciós díj címén.

A cikkben mutatunk egy olcsó és megbízható alternatívát a hazai és nemzetközi pénzkezelésre. Ez a Wise többpénznemű számlája.

Tudj meg többet🔎

Mikor adható el egy örökölt ingatlan?¹

Ha már tulajdonjogot szereztél felette. Ehhez túl kell esned a hagyatéki eljáráson. A hagyatéki végzésnek meg kell érkeznie az illetékes földhivatalhoz, ahol átírják majd a tulajdoni lapon a te nevedre. Vagy a nevetekre, ha többen öröklitek a házat.

Mire figyelj örökölt ingatlan eladásakor?¹

Ellenőrizd, hogy valóban bejegyzésre került-e a tulajdoni lapra a neved. Ha többen is tulajdonjogot szereztetek, akkor nem mindegy, hogy az örökösök közül ki milyen arányban jogosult a házra. Ilyen esetben az eladási ár a tulajdonrész hányadában kerül majd elosztásra.

Mi a folyamata az örökölt ingatlan adásvételének?¹

Először is szeretnénk tisztázni, hogy milyen módon örökölhetsz ingatlant. Az öröklésnek több formája is létezik. Örökölhetsz ingatlant elhunyt szülőd, házastársad vagy élettársad és bizonyos esetben akár a testvéred után is. Az ingatlan a tulajdonodba kerülhet az elhunyt végrendelete alapján vagy egyenes ági öröklés útján.

💡 Tudj meg többet az öröklés egyes formáiról, az igénylési folyamatról, illetékekről és adózásról.
házastársi öröklés - élettársi öröklés - testvér utáni öröklés - végrendeleti öröklés - egyenesági öröklés

Az örökölt ingatlan adásvétele majdnem ugyanúgy zajlik, mint egy hagyományos adásvétel. Ha a bejegyzés még folyamatban van és a tulajdoni lapon még nem a te neved szerepel, akkor adásvételi szerződés helyett előszerződést köthettek a vevővel.

Előszerződés¹

Hivatalos adásvételi szerződést csak akkor köthetsz, ha a hagyatékadó végzésen szereplő adatokat a földhivatal már rögzítette a tulajdoni lapon. Ezt megelőzően úgynevezett széljegyzékként kerül be, hogy ki lesz a jövőbeni tulajdonos. Ilyenkor már rögzíthetitek írásban az adásvételi szándékot. Ezt hívják előszerződésnek. A szándékot akár foglaló átadásával is megerősíthetitek.

💡 Információ
A közjegyzők leterheltségétől függően a hagyatékadó végzésig akár hónapok is eltelhetnek. Amennyiben fennáll annak esélye, hogy többen is örököltök, a folyamat ennél tovább is elhúzódhat. Az eladást nehezítheti, ha az ingatlanon adósság van, például közüzemi tartozások vagy közös költség elmaradás.

Adó-és értékbizonyítvány²

Az értékbizonyítványt a hagyatéki tárgyalás előtt az ingatlan helye szerinti önkormányzat állítja ki. Ehhez ki kell töltened egy közjegyző segítségével az általa biztosított Adó- és értékbizonyítvány kiállítási iránti kérelmet. A kérelem hagyatéki eljáráskor illetékmentes. A jegyző továbbítja a kérelmet az önkormányzat felé.

Az értékbizonyítványban rögzítik az örökölt ingatlan értékét. Ha ez megvan, a közjegyző az ingatlan tulajdoni lapjával együtt továbbküldi a NAV-nak, aki így értesül az öröklésről és megállapítja az adóterheket.

Milyen buktatói lehetnek az adásvételnek?¹

Az örökölt ingatlan valószínűleg nem üresen kerül majd hozzád. Gondoskodnod kell a ház kiürítéséről, ami az érzelmi teher mellett idő- és pénzbeli nehézségekkel járhat. Fontos még, hogy az esetleg elmaradt közüzemi szolgáltatásokat és a közös költséget is rendezd.

Ezeket a költségeket később levonhatod az adódból a számlák és bizonylatok felmutatásával. Ennek módjáról a következő fejezetben részletesebben is olvashatsz.

Milyen költségek merülhetnek fel?

Öröklési adó és illeték³

Az örökölt ingatlan után 9% öröklési illetéket kell fizetned. Ennek alapjául a ház értékbizonyítványban rögzített értéke szolgál. Ebből a számítás előtt levonhatod a hagyatékot terhelő díjakat és adósságokat. Ide tartozik

• a közjegyzői díj,
• egy esetleges jelzáloghitel értéke,
• a temetés költsége,
• a hagyatéki eljárási díj.

⚠️ Fontos
A 9% öröklési illetéket akkor is meg kell fizetned, ha tulajdonjog helyett használati jogot szereztél az ingatlan felett.³

Mi a helyzet akkor, ha 18 éves korod előtt örökölsz?

Az öröklési illetéket mindenképpen ki kell fizetned, de húszéves korodig haladékot kapsz. Ám minél korábban teszel eleget az illeték befizetésének 18 éves korod előtt, annál alacsonyabb összeget kell fizetned. A kedvezmény mértéke évi 10%. Így, ha 15 éves korodban fizeted be, akkor 3x10%-kal, azaz 30%-kal alacsonyabb összeget kell fizetned. A kedvezmény maximum 70% lehet.

Jövedelemadó⁴

Az örökölt lakás vagy ház eladásából származó jövedelmed után 15% személyi jövedelemadót kell fizetned az államnak. A jövedelemadó alapja a ház eladási ára, melyből levonhatsz bizonyos költségeket. Melyek ezek?

• Az ingatlan megszerzésére fordított összeg. Tehát a ház értékbizonyítványban rögzített értéke.
• Az értéknövelő beruházások. Ilyen lehet egy esetleges felújítás költsége.
• Az átruházással kapcsolatos költségek. Például a közjegyzői díj vagy az ingatlanos jutaléka.

Ezeket a költségeket minden esetben számlával kell igazolnod.

Nem mindegy, mikor adod el az ingatlant. Minél később teszed ezt, annál nagyobb kedvezményt érvényesíthetsz a befizetendő SZJA-t illetően. Ugyanis amíg a te tulajdonodban marad a ház, addig az adó alapja minden évben csökken bizonyos százalékkal. Öt év után pedig adómentessé válik.

Év	Adóalap
Az ingatlanszerzés éve	100%
Első év	100%
Második év	90%
Harmadik év	60%
Negyedik év	30%
Ötödik év	0

Tegyük fel, hogy 2021-ben örököltél egy házat. A ház értéke ebben az időszakban 45 millió forint volt, amelyet az értékbizonyítványban is rögzítettek. Az ingatlant 2 millió forintért felújíttattad, majd 2023-ban eladtad 54 millió forintért. Az adód alapjául ebben az esetben a különbözet szolgál, ami 9 millió forint. Ezt csökkentheted a felújítás költségeivel, valamint levonhatod a közjegyzői díjat. Ha vettél igénybe ingatlanközvetítői segítséget, az ő jutalékát is vond ki.

Példa költségek:

*Közjegyzői díj: 80 000 Ft
*Ingatlanközvetítő jutaléka: 54 000 0000 * 0,015 = 810 000 Ft
*Felújítás: 2 000 0000 Ft

Ebben az esetben a fizetendő SZJA alapjául a házra fordított költségeiddel korrigált bevételed szolgál. Ez 9 000 0000 - 2 000 000 - 810 000 - 80 000 Ft. Azaz 6 110 000 Ft. Mivel az ingatlant két évvel a megszerzést követően adtad el, ennek 90%-a után kell csak SZJA-t fizetned. Tehát a végleges, fizetendő SZJA 5 499 000 * 0,15 = 824 850 forint.

A legjobban akkor jársz, ha az ötödik évben adod el. Ebben az esetben SZJA-mentes lesz az adásvétel. Persze több tényezőt is figyelembe kell venned, például a piaci helyzetet, az építőipari árak alakulását. Ezen kívül még számos tényező befolyásolja, hogy mikor jársz a legjobban a lakás eladásával.

Tudd meg, hogy milyen költségekre számíthatsz egy lakás eladásakor.

Adóbevallási kötelezettség⁴

Az örökölt ház eladásából származó jövedelmet fel kell tüntetned éves adóbevallásodban. Méghozzá önálló tevékenységből származó jövedelemként. Tehát ha 2021-ben adod el a házat, akkor azt a következő évi adóbevallásodban kell bevallanod, majd megfizetned a rá vonatkozó SZJA-t a fenti számítás alapján.

Olcsó és rugalmas pénzkezelés a Wise-zal

Láthatod, hogy számos költséggel járhat az örökölt ingatlan. Mindezt nehezítheti, ha külföldön élsz. Ebben az esetben a díjak befizetéséhez valószínűleg többször is pénzt kell váltanod. Nem is beszélve arról, ha a ház eladási árát szeretnéd forintból más devizába váltani.

Kerüld el a kedvezőtlen banki árfolyamokat és a rejtett költségeket a Wise többpénznemű számlájával. Legfőbb előnye, hogy a kedvező, Google-on is látható árfolyamon válhatod át a pénzed akár 50 devizába.

Milyen előnyöket tartogat még a Wise számla?

• Ingyen juthatsz hozzá 10 helyi bankszámlaadathoz, közöttük eurós és forintos számlaadatokhoz. Így olyan, mintha 10 különböző országban lenne bankszámlád.
• Fogadhatod a ház eladási árát a forintos számládra, majd bármilyen devizába átválthatod.
• Betéti kártyát igényelhetsz a számládhoz, amellyel több, mint 200 országban vásárolhatsz.
• Tartósan alacsony, előre látható díjakkal számolhatsz.
• A Wise mobil applikáció segítségével bárhonnan és bármikor a legnagyobb biztonsággal kezelheted a pénzügyeidet.

Hozd létre az ingyenes Wise fiókodat

Milyen esetben nem kell öröklési illetéket fizetned?³

• Illetékmentes lehet egy örökölt üres telek, ha a hagyatékátadást követően vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá. Fontos, hogy a jövőbei építmény elérje a telek maximálisan beépíthető részének 10%-át. A lakóház építési szándékodról mihamarabb nyilatkoznod kell a NAV felé a B400-as nyomtatvány kitöltésével.
• Illetékmentesen örökölsz házastársad, testvéred, szülőd vagy nagyszülőd halála után.
• Az elhunyt mostoha- vagy nevelt gyerekeként, esetleg nevelőszülőjeként örökölt ingatlanod tiszta értékéből 20 000 000 forint illetékmentes. Ha a ház értéke nem éri el a 20 millió forintot, akkor a 20 millió forintból le kell vonni a lakás tiszta értékét, és a fennmaradó összegre érvényesítheted az illetékmentességet.

Tehát az örökölt lakást csak akkor adhatod el, ha a neved már szerepel a tulajdoni lapon. Ha az öröklést követően egyből az eladás mellett döntesz, magasabb személyi jövedelemadót kell fizetned. Öt év után adómentessé válik örökölt ingatlanod. Az, hogy mikor jársz a legjobban a lakás eladásával, több tényezőtől is függ. Ilyen például az ingatlanpiaci helyzet vagy egy esetleges lakásfelújítás időzítése. Ezért érdemes lehet kikérned egy ingatlanszakértő tanácsát.

Források:

1. 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról 49§-50§
2. Kormányablak weboldala – Feladatkörök – Adóügyi feladat – Adó- és értékbizonyítvány kiállítási iránti kérelem
3. NAV weboldala – Információs füzetek – Az öröklési illeték PDF letölthető 2020.08.28. óta
4. 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról – Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem 59.§-61/A.§
5. NAV weboldala – Adó – Illetékek – Illetékmentes a testvérek közötti öröklés és ajándékozás

Források ellenőrzésének ideje: 2021.11.19