Lakáseladás 2023-ban: Ingatlanadó és egyéb illetékek

Ingatlan eladás előtt állsz és szeretnél többet tudni a díjakról? Akkor a legjobb helyen vagy. Ebből a cikkből ugyanis részletesen megismerheted az ingatlan értékesítés költségeit. Megtudhatod, hogy mennyi a hatályos ingatlanadó és azt is, hogy milyen más kiadások terhelnek, ha eladod a lakásod vagy házad. Kitérünk rá, hogy hogyan kell adóznod, ha 5 éven belül adod el ingatlanod és hogyan, ha azon túl.

Emellett bemutatjuk még a Wise-számlát, amivel helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen. Igényelhetsz hozzá Wise-kártyát is, amellyel helyi devizában költhetsz szinte bárhol a világon. Pénzed pedig a piaci középárfolyamon tudod átváltani.

Tudj meg többet🔎

Ezekről lesz szó

Ingatlaneladás költségei 2023-ban: ki fizet és mennyit? Lakásvásárlási illeték Ingatlanadó Ingatlanadó: hogy számold ki? 5 éven belül eladott ingatlan adózása Mikor nem kell ingatlanadót fizetni? Konkrét példa ingatlanadó számításra 1. lépés: add össze a vonatkozó költségeidet 2. lépés: az adóalap kiszámítása 3. lépés az adó kiszámítása Mikor és hogyan kell ingatlan eladás után SZJA-t fizetni? Egyéb költségek ingatlaneladás esetén Energetikai tanúsítvány Ingatlanközvetítő díja Földhivatali díj Hogyan segíthet a Wise? Milyen előnyökkel jár a Wise? Lakáseladás legfontosabb lépései

⚠️ Fontos
A cikk tartalma nem minősül adótanácsadásnak. Teljeskörű és naprakész tájékoztatásért minden esetben keress meg egy adószakértőt vagy kompetens könyvelőt.

Ingatlaneladás költségei 2023-ban: ki fizet és mennyit?¹

Mielőtt belevágunk a részletekbe fontos tisztázni, hogy az egyes költségek melyik felet terhelik egy ingatlan adásvétel során. Bizonyára te is hallottál már a lakásvásárlási illetékről és az ingatlanadóról. De mikor melyiket kell fizetni?

Lakásvásárlási illeték

A lakásvásárlási illetéket, más néven vagyonszerzési illetéket, vagy hivatalos nevén a visszterhes vagyonátruházási illetéket a vevőnek kell fizetnie. Azaz ha te vagy az ingatlan vásárlója, akkor neked. A lakásvásárlási illeték mértéke csökkenthető bizonyos esetekben. Ilyen például az első lakás vásárlási-, vagy az új ingatlan vásárlási kedvezmény.

A vevő által fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke jelenleg 4%.

További információt a visszterhes vagyonátruházási illetékről a NAV weboldalán találsz.

Ingatlanadó

Ingatlanadót az eladónak kell fizetnie, de csak és kizárólag akkor, ha nyeresége keletkezik az eladásból. Az ingatlan lehet lakás, ház, nyaraló, telek, de akár termőföld is. A hangsúly a nyereségen van. Tehát, ha drágábban adtad el az ingatlant, mint amennyiért vetted, akkor adófizetési kötelezettséged van.

Az ingatlan eladása után fizetendő adó a köznyelvben ingatlanadóként terjedt el, ez azonban nem más mint a személyi jövedelemadó. Ingatlan értékesítésekor ez az egyetlen adó, amelynek megfizetésére magánszemélyként kötelezett vagy. Vannak azonban olyan körülmények, amelyek csökkenthetik a fizetendő adó mértékét, sőt, az is előfordulhat, hogy egyáltalán nem kell ingatlanadót fizetned.

Az ingatlaneladás után fizetendő személyi jövedelemadó mértéke jelenleg 15%.

💡 Információ
Az ingatlanadó még véletlenül sem összekeverendő az építményadóval. Az építményadó egy olyan helyi adótípus, amelynek összegét az adott település önkormányzata határozza meg a tulajdonosok számára.

Ingatlanadó: hogy számold ki?¹

Ahhoz, hogy megtudd mennyi az az összeg aminek a 15%-át kell befizetned, először is meg kell állapítanod az adó alapját. Az adóalap nagyon leegyszerűsítve:

Adóalap = bevétel - költségek

A bevétel tulajdonképpen az eladási ár, amennyiért az ingatlant értékesítetted. Ha részletekben fizette ki a vásárló ezt az összeget, akkor is a teljes összeget kell venni az adóalap számításához.

A bevételből levonható költségek a következők:

• Megszerzésre fordított összeg, vagyis amennyiért te vásároltad az ingatlant, és az ezzel összefüggő más kiadások, így például az ügyvédi-, földhivatali díj és az általad befizetett illeték is ide tartozik.
• Értéknövelő beruházások, amelyet az eladás előtti 2 évben végeztél. Például felújítás, állagmegőrzés, bővítés stb.
• Az átruházással kapcsolatos kiadások, például ingatlan közvetítő díja, hirdetési költség, energetikai tanúsítvány.

⚠️ Fontos
Azokat a költségeket, amelyeket szeretnél elszámolni az adóalap csökkentésére számlával, vagy egyéb bizonylattal kell igazolnod. Azok a munkálatok amelyeket házilagosan végeztél el, azaz nincs szakembertől kapott bizonylatod róla, sajnos nem számolhatóak el a NAV felé.

5 éven belül eladott ingatlan adózása

A jó hír, hogy miután megvásárolsz egy ingatlant, az adó alapja, és ezáltal a fizetendő adó mértéke évről-évre csökken. Ez azt jelenti, minél tovább marad a tulajdonodban az ingatlan, annál kevesebb adót kell fizetned.

Sőt! Az ötödik évtől már el is felejtheted az ingatlanadót, mert nem kell fizetned. Ez a következőképpen alakul:

Az ingatlan vásárlás éve	Az adó alapja
Első év	100%
Második év	90%
Harmadik év	60%
Negyedik év	30%
Ötödik év	0%

Fontos tudnod azt is, hogy pontosan milyen dátumot kell figyelembe venned a vásárlást illetően az adó szempontjából:

• Alapesetben azzal a dátummal kell számolnod, amikor vásárlást követően az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést benyújtottad a földhivatalhoz.
• Ha az ingatlan öröklés útján került a tulajdonodba akkor az örökbehagyó halálának időpontját kell figyelembe venni.
• Ha pedig lízingszerződés alapján szerezted az ingatlant, akkor a szerződés megkötésének napja számít a szerzési időpontnak.

📑Még érdekelhet: Ingatlan bérbeadás adózása: Teljes útmutató

Mikor nem kell ingatlanadót fizetni?

Erre a kérdésre a fentiek alapján már részben tudod a választ. A leggyakoribb két eset, amikor nem kell ingatlanadót fizetned:

• Ha legalább 5 éve, vagy annál régebben van a tulajdonodban az ingatlan.
• Akkor sem kell adót fizetned, ha többe került neked az ingatlan, mint amennyiért eladod. Akár azért, mert drágábban vetted, akár azért, mert sokat költöttél rá az eladás előtti két évben.

Bizonyos körülmények esetén a NAV mérsékli, vagy akár el is engedheti az ingatlanadó megfizetésének kötelezettségét. Ilyen körülménynek számít például ha az anyagi helyzeted igazolhatóan nem engedi meg az adó kifizetését. Ha az adó mérséklését vagy eltörlését szeretnéd kérni, akkor méltányossági kérelmet kell benyújtanod az adóhatóság felé.

💡 Információ
Ha további kérdésed van az ingatlanadóval kapcsolatban, akkor a NAV honlapján az ingatlan adás-adásvétel oldalon megtalálod a választ.

Konkrét példa ingatlanadó számításra²

Készítettünk egy példaszámítást, amely segíthet, hogy kiszámítsd a fizetendő ingatlanadót. Tegyük fel, hogy vásárolsz egy lakást 30 millió forintért, amelyet 3 évvel később szeretnél eladni. Vásárláskor az illetéket és az ügyvéd díját is megfizetted.

Szeretnéd, ha minél magasabb áron kelne el, ezért az eladás előtt 6 hónappal úgy döntesz, hogy teljesen felújítod a konyhát és kifested a szobákat. Ezeket a munkálatokat szakemberekkel végezteted el, akiktől hivatalos számlát kapsz a munkavégzés díjáról.

A lakásodat végül 50 millió forintért sikerül eladnod, általad fizetett hirdetésekkel, közvetítő bevonása nélkül. Mennyi adót kell fizetned az ingatlan értékesítése után?

1. lépés: add össze a vonatkozó költségeidet

Ingatlan eredeti ára	30 millió Ft
Vásárláskor fizetett illeték	1 200 000 Ft (4%)
Ügyvédi díj	40 000 Ft
Felújítás költsége	3 millió Ft
Hirdetési díj	25 000 Ft
Összesen	34 265 000 Ft

2. lépés: az adóalap kiszámítása

A bevételed, azaz 50 000 000 Ft - a költségeid 34 265 000 Ft = 15 735 000 Ft

15 735 000 Ft x 0.6 = 9 441 000 Ft (60%-os harmadik évi adóalap)

3. lépés az adó kiszámítása

9 441 000 Ft x 0.15 (15% SZJA) = 1 416 150 Ft

Ha szeretnéd elvégezni a számítást a saját adataiddal, akkor a NAV ingatlanértékesítés kalkulátorával ezt könnyedén megteheted.

Mikor és hogyan kell ingatlan eladás után SZJA-t fizetni?¹

Az ingatlan értékesítésből származó jövedelmedet legkésőbb következő év május 20-ig kell bevallanod és megfizetned. Fontos, hogy a NAV által készített adóbevallási tervezetben ez a tétel nem fog szerepelni, hiszen az adóhatóság nem kap értesítést az ingatlan értékesítésekről. Amikor elkészül a tervezet az Ügyfélkapun fogsz értesítést kapni róla. Belépve ki kell egészítened a bevallás tervezetet az adód összegével mielőtt elfogadod és beküldöd a NAV-nak.

Csak akkor kell ennek a tételnek a bevallásodban szerepelnie, ha a fentebb részletezett szabályok alapján jövedelmed keletkezett az ingatlaneladásból és neked arra adókötelezettséged van. Ha adómentes az ingatlan eladásod, akkor nem kell beírnod az ebből származó bevételed a bevallásodba.

Ha a szociális hozzájárulási adóról tudnál meg többet, akkor mindenképp olvasd el korábbi cikkünket a témában.

💡 Információ
Az ingatlanértékesítés utáni személyi jövedelemadót a NAV 10032000-06056353 számú beszedési számlaszámára kell elutalnod.

A Wise-számlával helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen.

Hozd létre Wise-fiókod

Egyéb költségek ingatlaneladás esetén

Energetikai tanúsítvány

Ha lakást, házat kínálsz eladásra, akkor minden esetben gondoskodnod kell egy energetikai tanúsítványról, melyet a vevőnek át tudsz nyújtani. Ez egy olyan igazolás, amely azt mutatja, hogy az ingatlan milyen energia hatékonysággal rendelkezik. Megtudhatod belőle, hogy milyen fűtés és melegvíz rendszer van a házban, és még azt is, hogy korszerűsíthető-e. Ezzel valamilyen szinten láthatja a vásárló, hogy alacsony vagy magas rezsi költségekre számíthat-e. Ennek ára 10 000 és 30 000 forint között lehet, a lakás méretétől és elhelyezkedésétől függően.

Ingatlanközvetítő díja

Ha ingatlanközvetítőn keresztül adod el a lakásod, akkor neki is kell jutalékot fizetni. Ennek ára nagyon változó, általában az eladási ár 3 és 6 % közötti összeget kell az ingatlanközvetítőnek kifizetni. De ezt az elején nagyon fontos tisztázni, mert van ahol minimum összeget is meghatároznak, van ahol meg elfelejtik mondani, hogy “plusz ÁFA”.

Földhivatali díj³

Eladáskor minden bizonnyal szükséged lesz a tulajdoni lap bemutatására, amelyet a Földhivataltól szerezhetsz be. Nem hiteles tulajdoni lapot évente kétszer ingyenesen kérhetsz a hivataltól. Ha hiteles dokumentumra van szükséged, akkor a papír alapú változatért 6250 forintot, az elektronikusért pedig 3600 forintot kell fizetned cikkünk írásának időpontjában.

Az aktuális díjakat a Földhivatali Portálon találod.

Mit kínál a Wise?

Külföldön élsz és szeretnéd eladni az örökölt ingatlanod? Hamarosan eladod a lakásod és másik országba költözöl? Esetleg az a terved, hogy az ingatlaneladásból származó bevételed átváltod, hogy egy stabil nemzetközi valutában tartsd a pénzed? Bármi is legyen a következő lépésed, a pénzkezelési díjak a hagyományos bankok esetén extrém magasak lehetnek. Emellett pedig átláthatatlan díjtáblázatok és rejtett költségek várhatnak.

A Wise-zal, piaci középárfolyamon válthatod át a pénzed előre kiszámolható átváltási díjakkal a tetszőleges devizában.

Wise-számlát nyithatsz egy gyors és egyszerű online regisztrációval. Csak a személyigazolványod és a mobilod kell majd.

Mit kaphatsz a Wise-zal?

• A Wise-számlával több mint 40 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani.
• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is.
• Pénzvisszatérítést kaphatsz a Wise-számládon tartott EUR, GBP és USD után.
• Igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát.
• A Wise appban beállíthatsz automatikus pénzátváltást az általad kívánt árfolyam alapján vagy a Wise Árfolyamkövetővel kérhetsz árfolyamértesítőket egyenesen az email fiókodba.
• A Wise virtuális kártyákkal biztonságosabban vásárolhatsz online.
• A Wise appon keresztül azonnali értesítést kapsz minden vásárlásról, így nyomon követheted a költéseidet. Ha elveszíted a kártyádat, az appban könnyen letilthatod, így biztonságban marad a pénzed.
• Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálat áll rendelkezésedre.

Hozd létre Wise-fiókod

Lakáseladás legfontosabb lépései

1. A lakásod felkészítése az eladásra. Csinosítsd ki, amennyire csak tudod.
2. A tulajdoni lap lekérése
3. Irányár meghatározása
4. Minden dokumentáció összekészítése az ingatlanról. Rezsi számlák, alaprajz, felújítási dokumentáció, fényképek stb.
5. Hirdetés elkészítése
6. Érdeklődők fogadása
7. Alku, majd a neked kedvező ajánlat elfogadása
8. Foglalóról dokumentáció készítése
9. Adásvételi szerződés készítése a vevő által biztosított ügyvéddel.
10. Kulcsok átadása, vételár fogadása és a mérőállások rögzítése tulajdonképpen majdnem egy időben kell, hogy történjen.

Ha van valami biztos mindenki életében bárhol is legyen, bármi is történjen, akkor az az adó. Amennyiben tervezed, hogy eladd a lakásod, házad, ingatlanod, akkor az után nagy eséllyel ingatlan eladási adót kell majd fizetned. Fontos, hogy tájékozódj előre, hogy ne érjen kellemetlen meglepetés és mindig a törvényes úton járj. Érdemes ingatlan szakértőt megkeresni, ha tanácsra szorulsz, ugyanis ez a cikk csak a főbb pontokat tartalmazza, adótanácsadásra nem alkalmas.

Források:

1. NAV weboldala - Adó - Ingatlan-Adásvétel
2. NAV weboldala - Ügyféliránytű - Kalkulátorok - Ingatlanértékesítés kalkulátor
3. Földhivatali Portál - Tulajdoni lap díjak

Források ellenőrzésének ideje: 2023.05.02.