Ingatlan bérbeadás adózása: Kiszámítás, befizetés, bevallás, kedvezmények

Ingatlan bérbeadását tervezed? Szeretnéd tudni az ingatlan bérbeadás adózásával és bejelentésével kapcsolatos követelményeket anélkül, hogy jogszabályokat kelljen bújnod? Akkor a legjobb helyen jársz!

Az alábbi cikkünkből megtudhatod, hogy milyen szabályok vonatkoznak a magánszemély ingatlan bérbeadására.

• Hogyan kell adózni az ingatlan kiadásból származó bevételed után?
• Kell-e számlát adnod és szükséged lesz-e adószámra?
• Mivel jár nyugdíjasként egy ingatlan bérbeadása?
• Hogyan kell bejelenteni az ingatlan bérbeadást?
• Mit kell tudni a garázs bérbeadás adózásáról?

Emellett bemutatjuk még a Wise-számlát, amivel helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen. Igényelhetsz hozzá Wise-kártyát is, amellyel helyi devizában költhetsz szinte bárhol a világon. Pénzed pedig a piaci középárfolyamon tudod átváltani.

Tudj meg többet🔎

Ezekről lesz szó

Ingatlan bérbeadás adózása röviden Milyen adózási formát választhatsz? Mennyi adót kell fizetni az ingatlan bérbeadás után? Ingatlan bérbeadás magánszemélyként Ingatlan bérbeadás bejelentése Ingatlan bérbeadás: mennyi az adó mértéke? Tételes költségelszámolás 10%-os költséglevonás Adóvisszatérítés Nyugdíjasok ingatlan bérbeadása Adózás garázs bérbeadása után Hogyan kell bevallani és befizetni az adót? Adókedvezmény érvényesítése Hogyan segíthet a Wise?

⚠️ Fontos
A cikk tartalma nem minősül adótanácsadásnak. Teljeskörű és naprakész tájékoztatásért minden esetben keress meg egy adószakértőt vagy kompetens könyvelőt.

Ingatlan bérbeadás adózása röviden

Összegyűjtöttük neked a legfontosabb információkat az ingatlan bérbeadás adózásáról, ha nincs időd, vagy kedved a részletek elolvasására.

Milyen adózási formát választhatsz?¹

Az ingatlan kiadás adóköteles tevékenység. Ez azt jelenti, hogy ha kiadod az ingatlanod, akkor az abból származó bevételed egy része után adót kell fizetned. Ennek szabályait a hatályos személyi jövedelemadó törvény határozza meg.

Eszerint három adózási formát választhatsz:

• Adószám és bejelentési kötelezettség nélküli magánszemély
• Adószámos magánszemély
• Egyéni vállalkozó

Alábbi cikkünkben a magánszemélyek ingatlan bérbeadását részletezzük.

Tudj meg többet az egyéni vállalkozó adózásról korábbi cikkünkben.

A Wise-számlával helyi utalásként töltheted fel a Wise forintszámládat, amit majd a piaci középárfolyamon tudsz átváltani egy előre látható átváltási díjjal.

Hozd létre Wise-fiókod

Mennyi adót kell fizetni az ingatlan bérbeadás után?¹

Az ingatlan kiadásból származó jövedelmed után 15% személyi jövedelemadót kell befizetned a NAV részére. Fontos tudnod, hogy a jövedelem nem ugyan az mint a bevétel. Az albérlőid által fizetett díjból ugyanis levonhatsz bizonyos költségeket és csak ez után, a csökkentett összeg után kell adót fizetned. A bevétel csökkentés lehetséges módjait a cikk további bekezdéseiben találod.

Az ingatlan bérbeadás után az adót negyedévente kell megfizetned, ha az adó összege eléri, vagy meghaladja a 10 000 forintot.

Ha mégis úgy döntesz hogy inkább eladnád az ingatlanod, akkor olvasd el a lakáseladás költségei útmutatónkat.

Ingatlan bérbeadás magánszemélyként¹

Ha magánszemélyként úgy döntesz, hogy kiadod a lakásodat vagy házadat, akkor az összevont adóalap szerint adózó önálló tevékenységnek minősül. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadásból származó jövedelmed után a fent említett 15%-os SZJA-t kell megfizetned negyedévente.

Nézzük meg, hogy hogyan!

💡 Információ
A lakásod bérbeadása nem áfa-köteles tevékenység. Magánszemélyként nem muszáj adószámot igényelned, ha ki akarod adni az ingatlanod. Ráadásul így számlát sem kell kiállítanod.¹

Ha adószám és bejelentési kötelezettség nélküli magánszemélyként végzed az ingatlan bérbeadást, akkor ahogyan a neve is mutatja, nincs a NAV felé bejelentési teendőd.

Ingatlan bérbeadás bejelentése¹

Ha adószámos magánszemélyként szeretnéd végezni az ingatlan bérbeadást, akkor ahhoz adószámot kell igényelned a NAV-tól, és ki kell választanod a kapcsolódó tevékenységi kört.

Ezt a 2023-ban a 23T101 jelű nyomtatványon, a NAV Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazás (ONYA) segítségével teheted meg legegyszerűbben:

1. Lépés: Lépj be az ONYA felületére az Ügyfélkapud segítségével.
2. Lépés: A 2. mezőben határozd meg a bejelentés típusát és kérd az adószám megállapítását.
3. Lépés: A 3. mezőben add meg az adóazonosító jeled.
4. Lépés: A 6. mezőben válaszd ki a tevékenység végzésének formáját. Adószámos magánszemélyként a 3 számot kell választanod.
5. Lépés: A 7. mezőben kell megadnod az ÖTVJ-kódot, azaz a tevékenységi köröd kódját. A ingatlan bérbeadás a 682-es kód alá tartozik.
6. Lépés: Az adatlap további részeit értelemszerűen töltsd ki, majd küldd be a nyomtatványt. Amint megkapod a hatóságtól az adószámod és a nyilvántartásba vételről a visszaigazolást, akkor meg is kötheted a szerződésed a leendő albérlőddel.

⚠️ Fontos
A NAV nyomtatványok száma évente változik. A nyomtatvány elnevezésében az első két szám az adott év utolsó két számjegyét jelöli. 2023-ban tehát a 23-as számú nyomtatványokat kell használnod.

Ingatlan bérbeadás: mennyi az adó mértéke?¹

Fontos tudni, hogy nem a teljes ingatlan bérbeadásból származó bevételed után kell adózni. Ebből ugyanis levonhatsz bizonyos költségeket. Azt, hogy pontosan mennyi a befizetendő SZJA, kétféle módon tudod kiszámítani. Mindkét módnál az adó alapját kell először megállapítanod. Választhatod:

• a tételes költségelszámolást, vagy
• a 10%-os mértékű költséglevonást.

Tételes költségelszámolás

A tételes költségelszámolásnál az összes bevételből kell kivonni a költségeket, ezekről tételes kimutatást kell készíteni. Az összes bevételed a beszedett albérleti díjakból tevődik össze, valamint a bérlőtől rezsiköltség címén beszedett pénzből.

A kiadások közé csak olyan tételek kerülhetnek, amelyeket számlával tudsz igazolni. Ide tartoznak a felújítással, javítással kapcsolatos költségek. A közös költség is kiadásnak számít, erről a közös képviselőtől kell igazolást kérned.

Ezután az összes bevételből ki kell vonnod a költségeket, ez lesz a fizetendő SZJA alapja, azaz ennek 15%-át kell befizetned a NAV-nak.

💡 Információ
Ha bérbeadod az ingatlanod, majd te magad is albérletbe költözöl, amelynek díját hivatalos számlával tudod igazolni, akkor annak költségével is csökkentheted a bevételed.²

Az összevont adóalapodat a családi adókedvezmény csökkentheti, ami azt jelenti hogy kisebb összeg után kell adóznod. Családi pótlékra legfeljebb középfokú oktatásban tanuló gyermekeid után vagy jogosult.³

10%-os költséglevonás

A 10%-os mértékű költséglevonás lényege, hogy az adóalap az összes bérleti díj bevétel 90%-a. Ezt akkor éri meg választani, ha nem szeretnél időt tölteni a költségek vezetésével, vagy a kiadásaid nem érik el a bevétel 10%-át.

⚠️ Fontos
A ház vagy lakás értéke idővel csökkenhet az amortizáció miatt. Ezt az amortizációt, vagy másnéven értékcsökkenési leírást 2%-ként elszámolhatod, és levonhatod az adóalapodból. Ezt az ingatlan adásvételi szerződésében megállapított vételárból kell levonni. Ez már egy kisebb ingatlan esetén is jelentős adómegtakarítás.

Adóvisszatérítés⁴

Biztosan hallottál már a 2022-től járó személyi jövedelemadó-visszatérítésről. Ezzel kapcsolatban lényeges tudnod, hogy az ingatlan bérbeadásból szerzett jövedelem után családok által fizetett SZJa is visszaigényelhető. Az adó-visszatérítést egész pontosan azok vehetik igénybe, akik családi pótlékra jogosultak.

Családi kedvezményre jogosultként akkor kaphatsz adóvisszatérítést, ha:

• Gyermeked után szülőként családi pótlékra vagy jogosult.
• Gyermeket vársz, vagy várandós házastársaddal élsz együtt.
• Rokkantsági járadékban részesülsz.

Ha szülőként közös háztartásban nevelitek a gyermeketeket, családi pótlékra jogosultként igénybe vehetik a visszatérítést, akár házasságban éltek, akár élettársak vagytok. A családi pótlékra egyedülállóként jogosult szülőként is jár neked az adóvisszatérítés.

Nyugdíjasok ingatlan bérbeadása

Ha nyugdíjasként szeretnéd bérbeadni ingatlanod, akkor rád is a fenti szabályozások vonatkoznak az adózás tekintetében. A bérleti díjból származó jövedelmed után 15%-os személyi jövedelemadót kell fizetned negyedévente.

Adózás garázs bérbeadása után¹

Ha van egy garázsod, amelyet szeretnél bérbe adni, akkor fontos tudnod, hogy erre a tevékenységre adózási szempontból más szabályok vonatkoznak, mint a lakóingatlan bérbeadására. A garázs kiadása ugyanis nem adómentes ingatlan bérbeadásnak minősül az áfa szempontjából.

Ez azt jelenti, hogy magánszemélyként csak úgy végezheted ezt a tevékenységet, ha bejelented a NAV-nál, azaz adószámos magánszemély adózási formával. Ha nem vagy ÁFA körös, azaz bevételed nem haladja meg az éves 12 milliót, akkor nem kell ÁFA-t felszámolnod a bérlődnek.

Hogyan kell bevallani és befizetni az adót?¹

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmed után 15 % adóelőleget kell fizetned negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig a NAV-nak. Azért hívják adóelőlegnek, mert az SZJA bevallást évente egyszer kell elkészíteni, visszamenőleg az előző évre.

A NAV személyi jövedelemadó beszedési számlaszáma: 10032000-06056353.⁵

Ha adószámos magánszemélyként adod bérbe az ingatlanod akkor az utalás közleményében tüntesd fel az adószámod. Ha nem, akkor az adóazonosító számodat írd be.

💡 Információ
A NAV minden évben elkészíti számodra az adóbevallás-tervezetet, ebben azonban nem fog szerepelni az ingatlan bérbeadásból származó bevételed. Ezt az önálló tevékenységből származó jövedelem szakaszban tudod hozzáadni.

Jó hír, hogy az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmed után szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.

Adókedvezmény érvényesítése⁴

Ha jogosult vagy a családi adókedvezményre akkor a bevallásban az alábbiakban is tüntesd fel:

• A családi kedvezményre jogosító gyermekek adatait.
• Ha a családi kedvezményre magzat után vagy jogosult.
• A kedvezmény összegét és a számlaszámodat vagy postai címedet.
• A párod azonosító adatait, aki ugyanazon gyermek után jogosult a családi kedvezményre.

Mit kínál a Wise?

Sokan döntenek úgy, hogy ingatlanjuk bérleti díját egy stabil nemzetközi devizában, például euróban kérik az albérlőiktől. Mások forintban fizettetik meg a díjat, de a kiadásból származó bevételeiket szeretnék más pénznemre átváltani, vagy külföldön elkölteni.

Wise nem bank, hanem egy pénzforgalmi intézmény, de bizonyos szolgáltatásai hasonlóak a hagyományos bankok által nyújtottakkal.

A Wise-zal, piaci középárfolyamon válthatod át a pénzed előre kiszámolható átváltási díjakkal a tetszőleges devizában.

Wise-számlát nyithatsz egy gyors és egyszerű online regisztrációval. Csak a személyigazolványod és a mobilod kell majd.

Mit kaphatsz a Wise-zal?

• A Wise-számlával több mint 40 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani.
• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is.
• Pénzvisszatérítést kaphatsz a Wise-számládon tartott EUR, GBP és USD után.
• Igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát.
• A Wise appban beállíthatsz automatikus pénzátváltást az általad kívánt árfolyam alapján vagy a Wise Árfolyamkövetővel kérhetsz árfolyamértesítőket egyenesen az email fiókodba.
• A Wise virtuális kártyákkal biztonságosabban vásárolhatsz online.
• A Wise appon keresztül azonnali értesítést kapsz minden vásárlásról, így nyomon követheted a költéseidet. Ha elveszíted a kártyádat, az appban könnyen letilthatod, így biztonságban marad a pénzed.
• Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálat áll rendelkezésedre.

Hozd létre Wise-fiókod

Források:

1. NAV Iránytű letölthető információs füzetek – 10. Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása 2023
2. https://ado.hu/ado/az-ingatlan-berbeadas-fontosabb-szabalyai/
3. NAV weboldala – SZJA – Kedvezmények, adómentes juttatások – Alapvető tudnivalók a családi kedvezmény érvényesítéséhez
4. NAV weboldala – Adó – SZJA kedvezmények 2023
5. NAV adóztatási számlaszámok

Források ellenőrzésének ideje: 2023.05.12