Ingatlanvásárlás Németországban: Menete, díjak és fontos tudnivalók

Németországban ingatlant vásárolni izgalmas és kifizetődő lehetőség lehet, különösen akkor, ha hosszú távú befektetésben gondolkodsz. Az ország stabil gazdasági környezete, jól működő jogi rendszere és erős ingatlanpiaca vonzó célponttá teszi a külföldi befektetők és az új otthont keresők számára egyaránt. Ebben a cikkben részletesen megismerheted, hogy hogyan zajlik a németországi ingatlanvásárlás folyamata, milyen díjakra számíthatsz, és milyen szempontokat érdemes figyelembe venned, mielőtt belekezdesz az ingatlanvásárlásba.

Emellett bemutatjuk még a Wise-számlát, amivel helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen. Igényelhetsz hozzá Wise-kártyát is, amellyel helyi devizában költhetsz szinte bárhol a világon. Pénzed pedig a piaci középárfolyamon tudod átváltani.

Tudj meg többet🔎

Ki vásárolhat ingatlant Németországban?

Ha azon gondolkodsz, hogy ingatlant vásárolj Németországban, örömmel fogod hallani, hogy gyakorlatilag bárki jogosult erre. Nincs szükség német állampolgárságra vagy állandó lakcímre. Külföldiek, beleértve az Európai Unión kívüli állampolgárokat is, ugyanúgy vásárolhatnak ingatlant, mint a német állampolgárok. Természetesen, ha befektetési céllal vásárolsz, fontos, hogy alaposan megismerd a németországi jogi és adózási környezetet.

Németországban az ingatlanvásárlás jogi szempontból meglehetősen egyszerű folyamat, ami az ország jól működő ingatlanpiacának köszönhető. Az egyetlen dolog, amire figyelned kell, hogy ha banki hitelt szeretnél felvenni, a német pénzintézetek gyakran szigorúbb feltételeket szabnak a külföldiek számára. Ennek ellenére a legtöbb bank nyitott arra, hogy külföldi vásárlóknak is hitelezzen, amennyiben azok megfelelő fedezettel és hitelképességgel rendelkeznek.

Milyen díjakra számíthatsz?

Amikor ingatlant vásárolsz Németországban, számos költséggel kell számolnod az ingatlan vételárán felül. Ezek a költségek jelentősen megnövelhetik az ingatlan végső árát, ezért fontos, hogy alaposan átgondold a költségvetésedet. A következő díjakra kell felkészülnöd:

Díjak	Becsült kiadás
Vagyonszerzési illeték	Az ingatlan vételárának 3,5-6,5%-a¹
Földhivatali illeték	Az ingatlan értékének 0,5-1%-a
Ügyvédi díj	Az ingatlan vételárának 1-2%-a
Ingatlanügynök díja	Az ingatlan vételárának 3-7%-a
További költségek (utazás, aláírások hitelesítése, stb.)	200 - 500 ezer Ft

A vagyonszerzési illeték, más néven Grunderwerbsteuer, Németországban régiónként változik, de általában a vételár 3,5-6,5%-át teszi ki.¹ Ez az egyik legnagyobb kiadás, amelyet az ingatlan vásárlásakor meg kell fizetned.

A földhivatali illeték az ingatlan bejegyzésének és a tulajdonjog átvezetésének költségeit fedezi. Ez a díj általában a vételár 0,5-1%-át teszi ki. A bejegyzés nélkül az ingatlan nem kerül a nevedre, így ez egy elengedhetetlen lépés a vásárlási folyamatban.

Az ingatlanvásárláshoz szükséges jogi szolgáltatásokat nyújtó ügyvédek is díjat számítanak fel. Ez általában az ingatlan vételárának 1-2%-a. Az ügyvédi díj fedezi az adásvételi szerződés ellenőrzését, a jogi tanácsadást, és az ingatlan átruházásának biztosítását. Németországban az ügyvéd szerepe különösen fontos, mivel az ingatlanvásárlási szerződéseket jogilag hitelesíteni kell.

Az ingatlanközvetítők jelentős szerepet játszanak a németországi ingatlanpiacon. Az ingatlanügynökök díja általában a vételár 3-7%-a között mozog, és ezt az összeget a vásárlónak kell megfizetnie, hacsak nem másképp állapodnak meg. Ez a díj magában foglalja az ingatlan bemutatását, a tárgyalásokat és az adásvételi szerződés előkészítését.

Ha hitelt veszel fel az ingatlan megvásárlásához, számítanod kell a banki költségekre és a kamatokra is. A hitelfelvétel során különböző költségekkel kell szembenézned, mint például a hitelbírálati díj, a szerződéskötési díj, és a közjegyzői díjak. Ezenkívül a kamatok mértéke is jelentős hatással lehet a teljes költségvetésedre, különösen hosszú távú hitelek esetében.

A Wise-számlával piaci középárfolyamon tudod átváltani a pénzed, előre látható díjakkal.

Hozd létre Wise-fiókod

Németországi ingatlanvásárlás menete

A németországi ingatlanvásárlás folyamata logikus és jól szabályozott, ám a külföldi vásárlók számára kissé bonyolultnak tűnhet. Fontos, hogy tisztában legyél a szükséges lépésekkel, hogy elkerüld a hibákat, és zökkenőmentesen véghez tudd vinni az ügyletet.

1. Ingatlan keresése

Az első lépés a megfelelő ingatlan megtalálása. Számos online platform áll rendelkezésedre, ahol böngészhetsz a németországi ingatlanok között. Néhány népszerű weboldal, ahol érdemes kezdeni a keresést:

• Immobilienscout24.de
• Immonet.de
• Immowelt.de
• Wohnen-in-berlin.de

Ezeken az oldalakon részletes keresési lehetőségek állnak rendelkezésre, hogy pontosan megtaláld azt az ingatlant, amely megfelel az igényeidnek.

2. Előzetes megállapodás és szerződéskötés

Miután megtaláltad a megfelelő ingatlant, az első lépés az előzetes megállapodás megkötése az eladóval. Ez általában egy nem kötelező érvényű szándéknyilatkozat, amelyben az alapvető feltételeket rögzítik. Ezt követi a végleges adásvételi szerződés elkészítése, amelyet egy német közjegyző hitelesít.

3. Közjegyzői hitelesítés

Németországban az ingatlanvásárlási szerződést kötelező közjegyzővel hitelesíttetni. A közjegyző független félként biztosítja, hogy mindkét fél jogait és kötelezettségeit betartják, és a tranzakció törvényes és érvényes legyen. A közjegyző felelős a szerződés elkészítéséért, a tulajdonjog átruházásáért, és az ingatlan bejegyzéséért a földhivatalnál.

4. Fizetés és tulajdonjog átruházása

Miután a közjegyző hitelesítette a szerződést, sor kerül a vételár megfizetésére. Általában a teljes összeget egy külön erre a célra nyitott bankszámlára kell átutalni, ahonnan az eladó megkapja a pénzt. A vételár megfizetése után a közjegyző elindítja a tulajdonjog átruházásának folyamatát, amelyet a földhivatalnál regisztrálnak. Ekkor hivatalosan is az ingatlan tulajdonosává válsz.

Mit kínál a Wise?

Ha Németországban vásárolsz ingatlant, vagy oda utalsz pénzt, akkor az adott ország pénznemében kell fizetned. Ingatlanvásárláskor nagy összegek cserélnek gazdát, ráadásul az átváltás többletköltségekkel jár. Egyértelmű, hogy szeretnél pénzt megtakarítani, ahol csak tudsz.

A Wise-zal, piaci középárfolyamon válthatod át a pénzed előre kiszámolható átváltási díjakkal a tetszőleges devizában.

Wise-számlát nyithatsz egy gyors és egyszerű online regisztrációval. Csak a személyigazolványod és a mobilod kell majd.

Mit kaphatsz a Wise-zal?

• A Wise-számlával több mint 40 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani.
• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is.
• Pénzvisszatérítést kaphatsz a Wise-számládon tartott EUR, GBP és USD után.
• Igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát.
• A Wise appban beállíthatsz automatikus pénzátváltást az általad kívánt árfolyam alapján vagy a Wise Árfolyamkövetővel kérhetsz árfolyamértesítőket egyenesen az email fiókodba.
• A Wise virtuális kártyákkal biztonságosabban vásárolhatsz online.
• A Wise appon keresztül azonnali értesítést kapsz minden vásárlásról, így nyomon követheted a költéseidet. Ha elveszíted a kártyádat, az appban könnyen letilthatod, így biztonságban marad a pénzed.
• Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálat áll rendelkezésedre.

Hozd létre Wise-fiókod

📑 Kapcsolódó cikkek
Németországi munka: Teljes teendőlista Németországba költözés: Teljes teendőlista Német állampolgárság megszerzése: Teljes teendőlista Német bankszámlanyitás: Teljes útmutató Német autópálya matricák: Teljes útmutató

Tippek a biztonságos németországi ingatlanvásárláshoz

A külföldi ingatlanvásárlás mindig kockázatokkal jár, de Németországban számos szabályozás védi a vásárlók jogait. Még is, van néhány fontos dolog, amire érdemes odafigyelni, hogy biztonságos és sikeres legyen az ingatlanvásárlásod Németországban.

Gondos ellenőrzés és dokumentáció

Mielőtt aláírsz bármilyen szerződést, alaposan ellenőrizd az ingatlan állapotát és a hozzá kapcsolódó dokumentumokat. Ez magában foglalja az ingatlan tulajdoni lapjának, a földhivatali nyilvántartásnak és a közműszámláknak az áttekintését. Németországban a vásárlók széles körű jogi védelemben részesülnek, de ez nem jelenti azt, hogy ne lennének csalók vagy félrevezető ajánlatok. Ha bizonytalan vagy, kérd ki egy helyi ingatlanjogi szakértő véleményét.

Helyszíni szemle és értékbecslés

Fontos, hogy személyesen is megnézd az ingatlant, még akkor is, ha ez utazással jár. A helyszíni szemle során nemcsak az ingatlan állapotát ellenőrizheted, hanem a környéket is megismerheted. Ez különösen fontos, ha hosszú távú befektetésként vagy lakóhelyként vásárolsz. Emellett érdemes egy független értékbecslőt is megbízni, hogy pontos képet kapj az ingatlan piaci értékéről.

Jogi tanácsadás

Mivel az ingatlanvásárlás jogi szempontból is összetett folyamat, erősen ajánlott egy helyi jogi tanácsadó bevonása. Az ügyvéded segíthet megérteni a német jogi környezetet, és biztosítja, hogy minden dokumentum és szerződés a törvényeknek megfelelő legyen. Ez különösen fontos a külföldiek számára, akik nem ismerik mélyen a helyi jogi szabályozásokat.

Adózási szempontok

Németországban az ingatlanvásárlás adózási vonzatai is jelentősek lehetnek, különösen, ha befektetési céllal vásárolsz. Fontos megértened, hogy milyen adókat kell fizetned, beleértve a vagyonszerzési illetéket, a jövedelemadót, ha az ingatlant bérbe adod, valamint az esetleges tőkenyereségadót, ha később eladod az ingatlant. Egy adótanácsadó segíthet optimalizálni az adótervezésedet és elkerülni a későbbi kellemetlen meglepetéseket.

Biztosítás és fenntartási költségek

Az ingatlan megvásárlása után gondoskodnod kell annak megfelelő biztosításáról is. Németországban számos ingatlantípushoz különböző biztosítások kapcsolódnak, például tűz, vízkár, és egyéb károk ellen. Emellett érdemes előre tervezned az ingatlan fenntartási költségeit is, beleértve a közüzemi díjakat, a közös költségeket (ha társasházról van szó), és az esetleges felújítási munkálatokat.

Németországi ingatlanvásárlás előnyei

Mint minden ingatlanpiacon, a németországi ingatlanvásárlásnak is megvannak a maga előnyei és hátrányai. Ezek ismerete segíthet meghozni a legjobb döntést a vásárlás során.

Alacsony kockázat

Németország erős és stabil gazdasága az egyik legnagyobb előnye az ingatlanvásárlásnak. Az országban magas színvonalú az infrastruktúra, és a jogi rendszer rendkívül megbízható, ami minimálisra csökkenti a befektetés kockázatát. Az ingatlanpiac relatíve stabil, és bár az árak növekednek, nem tapasztalhatók drámai ingadozások, mint más piacokon. Az ingatlanok bérbeadása is jövedelmező lehet, különösen a nagyvárosokban, ahol állandó kereslet van a lakások iránt.

Magas életszínvonal

Németország sokszínű és élhető városokkal rendelkezik, ahol a lakosság magas életszínvonalat élvez. Ez különösen vonzó lehet azok számára, akik nem csak befektetésként, hanem lakóhelyként is gondolnak az ingatlanra. Az országban erős a munkaerőpiac, és a városokban számos kulturális és szabadidős lehetőség kínálkozik.

Németországi ingatlanvásárlás hátrányai

Ugyanakkor, vannak hátrányai is a németországi ingatlanvásárlásnak.

Drága ingatlanok

Az egyik legnagyobb kihívás a magas vételár és a kapcsolódó költségek, mint például az ingatlanügynöki díjak és az adók. Ezek a költségek jelentősen megemelhetik a végleges vételárat, ami egyes befektetők számára kevésbé vonzóvá teheti a piacot.

Szigorú jogi háttér

Ezenkívül, a németországi ingatlanpiacon a jogi és adminisztratív folyamatok meglehetősen szigorúak és időigényesek lehetnek. Ez különösen igaz a földhivatali bejegyzésekre és a közjegyzői eljárásokra. Ha nem vagy ismerős a német jogi környezetben, ezek a folyamatok frusztrálóak lehetnek, és érdemes időt és pénzt fordítani egy megbízható jogi tanácsadó felvételére.

Regionális különbségek

Végezetül, ha befektetési céllal vásárolsz ingatlant, figyelembe kell venned a németországi ingatlanpiac regionális különbségeit is. Egyes városokban, mint Berlin vagy München, a kereslet és az árak rendkívül magasak, míg más, kevésbé népszerű régiókban az ingatlanok értéke lassabban növekszik. A helyszínválasztás tehát kulcsfontosságú a sikeres befektetés szempontjából.

Források:

1. Volksbanken Raiffeisenbanken - Grunderwerbsteuer: Wie viel muss ich zahlen?

Források ellenőrzésének ideje: 2024.08.16.