Quels sont les meilleurs moyens pour acheter et financer une maison au Canada ?

Pour les Français, le Canada a tout d’un eldorado. Le pays est dynamique, sain économiquement et dispose d’infrastructures de très grande qualité. En 2018 par exemple, le PIB de Montréal par exemple a bondi de 3,6 %¹ ! Si vous voulez vous installer dans le pays, l’acquisition d’un bien immobilier est à envisager.

C’est là que les difficultés commencent. Surtout si vous devez recourir à un prêt. À qui faut-il en faire la demande lorsque l’on n’est pas résident ? À une banque canadienne ou française ?

Deuxième problème : comment transférer les fonds au Canada sans payer trop de frais ? À l’heure actuelle, nous vous conseillons de passer par une plateforme de paiement en ligne du type Wise : vous pourrez envoyer des euros vers un compte en dollars canadiens au cours du marché et ainsi éviter une surcharge liée au taux majoré utilisé par les banques.

Combien ça coûte d’acheter au Canada ?

Prix immobilier Canada

D’après les statistiques de l’Association Canadienne de l’Immeuble datant de 2019, le prix moyen d’une propriété au Canada est de 620 900 $². Il y a de grosses disparités entre les villes : le prix moyen d’une maison est presque deux fois plus élevé dans le grand Vancouver que dans le grand Montréal.

Toutefois, l’ACI note que si l’on exclut les marchés de Vancouver et de Toronto (les deux villes les plus chères du pays), le prix moyen d’une propriété s’établit à 393 000 $². Par comparaison, dans les beaux quartiers de Paris, une chambre de bonnes (11 min 2 s) peut se vendre 130 000 € !

Frais pour acheter une maison au Canada

Outre le prix de la maison, il faudra payer le notaire qui finalisera l’acte de vente entre vous et le propriétaire. Dans le cas où vous passeriez par une agence ou un courtier, vous devrez aussi payer une commission supplémentaire.

Avant la signature, vous devrez faire inspecter le logement par un professionnel afin qu’il détermine son état général. Ce service est bien évidemment payant.

Enfin, si vous contractez un prêt immobilier, n’oubliez pas d’inclure les intérêts dans le coût total de la maison. Même si elle est étalée sur plusieurs années, la surcharge n’est pas négligeable.

Une fois votre maison achetée, vous aurez plusieurs taxes à payer³ :

• Droits de mutation (aussi appelés « Taxe de Bienvenue ») : dépend du prix auquel vous avez acheté la maison).
• Taxe municipale (ou taxe foncière) : dépend du lieu où vous habitez. Vous devrez la payer chaque année.
• Taxe scolaire : sert à financer les établissements éducatifs, l’entretien des immeubles, mais aussi le transport scolaire⁴. Elle est obligatoire même si vous n’avez pas d’enfant concerné.

Sachez que selon certaines estimations, les frais secondaires (coût d’inspection, frais de notaire et taxe de bienvenue) sont de l’ordre de 3 % à 5 % du prix total du logement⁵.

Financer l’achat de votre maison au Canada

Source de financement

Dans le cas où vous ne pourriez pas payer le logement comptant, vous serez obligé de passer par un prêt immobilier (on l’appelle « prêt hypothécaire » au Canada).

Les prêts peuvent aller jusqu’à 25 ans. Si vous ne pouvez pas apporter un acompte d’au moins 20 % lors de la souscription, vous devrez prendre une assurance prêt hypothécaire. Vous pourrez ainsi obtenir votre prêt avec une mise de départ de 5 %⁶.

Pour financer votre achat, vous devrez prouver à la banque que vous êtes solvable et bon payeur. Les institutions vous demanderont donc un historique de crédit. Cela pourra être compliqué si vous êtes un nouvel arrivant ou un non résident.

Utiliser votre banque

Si l’institution financière canadienne que vous avez contactée refuse de vous accorder un prêt, il faudra donc se tourner vers votre banque. Le fait que vous soyez un client régulier jouera en votre faveur dans l’historique de crédit.

Le dossier de financement doit comporter les documents suivants :

• Promesse ou compromis de vente
• Justificatifs de revenus : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte…
• Documents justifiant votre identité, domicile, ainsi que situation familiale et professionnelle

Le fait de faire votre demande en France pour un bien situé à l’étranger pourrait poser quelques difficultés. Il est possible que vous deviez présenter des documents complémentaires lors de la constitution du dossier.

Utiliser Wise pour envoyer des euros vers un compte en dollars canadiens.

Une fois le logement trouvé ou le prêt obtenu, la question du transfert de fonds va se poser. Comment éviter une surcharge indue lorsque l’on veut envoyer une somme en euros vers le Canada ? La réponse est simple : ne pas faire de virement en passant par votre banque.

Les banques utilisent un taux majoré pour les transactions. Si la surcharge n’est pas très importante pour de petites sommes, elle peut devenir handicapante lorsque vous maniez plusieurs centaines de milliers d’euros.

Deuxième déconvenue : le tarif de la transaction, qui est impossible à prévoir. En plus de la commission liée au taux majoré, vous pourrez payer des frais de correspondant en fonction du nombre de banques par lesquelles doit transiter la somme envoyée.

Avec Wise, le virement est fait au taux du marché. Vous bénéficiez donc du cours réel du dollar canadien. Utilisez la plateforme pour faire le virement entre votre compte français et le propriétaire du logement au Canada.

Sur le montant de la somme envoyée, Wise y ajoute seulement un petit pourcentage en sus au titre de commission de change. Il n’y a aucuns frais supplémentaires.

FAQ : Comment acheter une maison au Canada et y vivre

Acheter une maison au Québec quand on est français

Acheter une maison au Québec sans y être résident n’a rien de différent par rapport à la France, du moins en ce qui concerne la procédure. Une fois le logement trouvé, vous devrez le faire inspecter, puis signer un compromis de vente. Ensuite, montez un dossier de prêt ou payez directement la personne concernée (agent immobilier, courtier ou propriétaire).

Démarches administratives pour acheter une maison au Canada pour un non résident

Les démarches administratives pour acquérir un bien immobilier au Canada sont les suivantes :

• Inspection du logement
• Signature du compromis de vente chez le notaire
• Montage du dossier de prêt
• Signature du contrat de vente avec le notaire
• Déclaration de la vente aux différentes administrations (en vue des taxes notamment)

Chercher une maison avec un agent immobilier au Canada

Passer par une agence ou un courtier est impératif si vous ne résidez pas au Canada. Ces derniers ont une fine connaissance du tissu local et seront à même de vous proposer des logements qui ne se trouvent pas sur le marché conventionnel. Ils pourront aussi vous aider avec les démarches administratives et le dossier de financement.

Faire une offre pour acheter une maison au Canada

Que vous passiez par un courtier ou directement par le propriétaire, le prix annoncé du logement sera sans doute gonflé. Appuyez-vous sur les différents problèmes relevés par le rapport d’inspection pour faire baisser le prix, tout en restant raisonnable. Rappelez-vous aussi qui, plus il y a d’intermédiaires dans la transaction, plus la facture sera élevée.

Wise est un atout de poids si vous devez faire un virement depuis la France vers le Canada. Grâce à l’utilisation du taux du marché, vous ferez de grosses économies par rapport à un envoi via une banque. Étant donné les frais qu’il y a quand on achète un logement, profiter d’une réduction substantielle sur les virements est loin d’être un luxe.

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Sources :

1. Site de la CCI française au Canada
2. Site de l’ACI
3. Site immigrantquebec Réussir mon installation
4. Site du gouvernement canadien
5. Site immigrantquebec Conseils d’experts
6. Site immigrantquebec Logement
   Vérifiées pour la dernière fois le 28 août 2019.