Almanya’dan Ev Almak

Almanya, Türklerin yurt dışında en çok yaşadığı yabancı ülkedir. Birçok farklı ülkeden göç alan Almanya’da, Türkler 2.8 milyonluk nüfusla ilk sıradadır.¹

Almanya’da yaşayan kişiler her ay kira vermek yerine ev almayı tercih edebilirken Türkiye’de yaşayıp Almanya’dan yatırım amaçlı ev almayı düşünenler de mevcuttur.

Almanya’dan ev almak için nereden başlamak gerekir, hangi yol izlenir, nelere dikkat edilmelidir gibi soruların cevaplarını bu yazımızda bulabilirsiniz.

Bu ülkede bir ev alırken Wise size yardımcı olabilir. Nasıl mı?

Wise ile Almanya’ya kolaylıkla euro gönderebilirsiniz.

Wise; güvenli, ucuz ve hızlıdır.

Hesaplayıcımızda göndereceğiniz Türk lirasını veya alıcıya ulaşmasını istediğiniz euroyu seçerek farklı senaryoları inceleyebilirsiniz.

Almanya’ya taşındığınızda bir Wise hesabı edinebilirsiniz.

Wise’ın sunduğu euro hesap bilgileriyle:

• AB içi yapacağınız euro transferleri ücretsizdir.
• AB ülkelerinden kesintisiz euro alabilirsiniz.
• Wise kart ile bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanabilirsiniz.

Ücretsiz Kaydol! 💰

Daha detaylı bilgiyi Almanya'da banka hesabı açmak başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

Almanya’dan ev almak istiyorum

Almanya’dan ev satın alabilmek için Alman vatandaşı olmanız ya da oturum izninizin bulunması gerekmiyor. Yalnız, Almanya’dan ev aldığınız anda vatandaşlık veya oturum hakkına sahip olamıyorsunuz.

Almanya’da önce oturum sonra vatandaşlık hakkı kazanmanın en bilinen yöntemlerinden biri, 250.000 euro değerinde bir iş yatırımı yaparak Alman vatandaşlarına istihdam sağlamaktır.

Türklerin Almanya’dan ev almalarının birkaç önemli sebebi bulunuyor:

1. Kazancı enflasyona karşı koruma isteği
2. Euro bazında alınan kiranın yüksek getirili olması
3. Almanya’da gayrimenkul değer artışı
4. Mortgage faizlerinin Türkiye’ye göre daha düşük olması

Tüm bu sebeplerden dolayı, Türkler Almanya’dan ev almayı avantajlı bir yatırım aracı olarak görmekte.

Almanya’da yabancılar için ev alma süreci, Almanlara uygulanan prosedürle çok benzer. Öncelikle hayalini kurduğunuz evi bulmanız gerekiyor. Bu konuda aşağıda bahsettiğimiz güvenilir emlak sitelerini inceleyebilir ya da Almanya’daki yerel emlakçılarla iletişime geçebilirsiniz.

Almanya’da ev araştırması yaparken göz önünde bulundurmanız gereken birkaç konuyu sizin için araştırdık.

Erbpacht yani kiralanmış zemin anlamına gelen terim; zemini kiralanan, sadece binayı satın aldığınız evler için kullanılıyor. Bu şartla satılan evler daha uygun fiyatlı olabiliyor. Evi satın alırken arsanın ne kadarlık süreyle kiralandığını mutlaka sorun. Bazı örneklerde, zeminin yıllık kirasının ödenmesi istenebilir.

Haus (ev) veya wohnung (daire) konusu. Sadece size ait olan müstakil bir ev mi yoksa bir apartman dairesi mi istiyorsunuz? Eğer komşularınızla birlikte bir apartmanda yaşayacaksanız, hausordnung denilen bazı apartman kurallarının bulunduğunu belirtelim. Bu kurallarda evde hayvan besleme, ortak alanların temizlenmesi veya apartmana giriş saatleri gibi konularda birtakım şartlar olabiliyor. Daire sahibi olmanın avantajı ise bazı giderlerin ortak olarak bölüşülmesidir. Çatıda ya da apartmanda çıkabilecek herhangi bir sorun için masraflar, daire sakinleri tarafından paylaşılıyor.

Rücklage yani aidat parası. Rücklage, apartman dairesinde veya site içerisinde yer alan bir villada oturduğunuzda yönetime ödemeniz gereken paradır. Aylık olarak toplanan bu para ile apartmanın, sitenin hatta balkon veya pencere gibi binanın dışı olarak kabul edilen yerlerin yıllık bakım ve tamiratlarının gideri karşılanır. Bu nedenle alacağınız evin aylık aidat ücretini ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş aidat borcu olup olmadığını araştırın. Binanız yeniyse veya büyük bakımları yakın bir zamanda gerçekleşmişse rücklage miktarı düşük olabilir.

Protokol tutanakları. Apartmandaki daire veya sitedeki villa sahipleri, her yıl bir araya gelerek binaların bakım, onarım ve sorunlarını konuşur ve gelecek yıllarla ilgili planlar alırlar. Bunlar da bir tutanak hâlinde tutulur. Alacağınız ev için bu protokolleri incelemeniz, daha önce evinizde ne gibi tamiratların yapıldığını bilmeniz açısından faydalı olabilir. Örneğin, geçmişte rutubet veya ısınma sorunu olup olmadığını önceden bilip önleminizi alabilirsiniz. Alacağınız ev müstakil bir villa olursa da yine ev sahibinden geçmiş tamirat belgelerini isteyebilirsiniz.

Evin konumunun toplu taşımaya ne kadar elverişli olduğunu, okullara yakınlığını ve mahallenin güvenliğini önceden araştırmakta fayda var. Günlük hayatta son derece önem arz eden konular, evin fiyatının belirlenmesinde de önemli bir paya sahip.

Yukarıda bahsettiğimiz konulara dikkat ederek evinizi seçtiniz. Peşin paranız veya mortgage ön onayınız hazır. Bundan sonra yapacağınız ilk iş, emlakçının ya da ev sahibinin hazırladığı kaufvertrag yani satış kontratının taslağını dikkatlice incelemek olmalı. Eğer yapmak istediğiniz bir değişiklik var ise bunu noterde imzalamadan önce belirtmeniz gerekir.

Türk vatandaşı Almanya’da ev alabilir mi?

Türk vatandaşları diğer tüm yabancı uyruklu kişiler gibi Almanya’dan ev alabilir. Almanya’da Türklerin en çok yaşadığı şehirler Frankfurt, Berlin, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart ve Münih’tir.

Ev alma prosedüründeki 5 önemli aşamayı aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz:

1. Alıcı ve satıcı arasındaki anlaşma
2. Bu anlaşmanın noter tarafından onaylanması
3. Gayrimenkul satış anlaşmasının tapuya sunulması
4. Tapu devrinin tapu müdürlüğünde gerçekleşmesi

Eğer Almanya’dan ev satın alırken mortgage yani konut kredisi kullanacaksanız hem yerel hem de uluslararası banka seçenekleriniz bulunmaktadır. Deutsche Bank, Commerzbank, Postbank ve Hypovereinsbank bunlardan bazılarıdır.

Almanya’nın gelişmiş bankacılık sistemiyle konut kredisi (hypothek) alma süreciniz profesyonel şekilde yürütülecektir. Bankaların faiz oranları birbirinden farklılaştığı için güncel bilgileri, kurumların web sitelerinden öğrenebilirsiniz.

Ev arama sürecinde konut kredisi araştırmalarınızı başlatırsanız bankanın size ne kadar kredi verebileceğini önceden öğrenir ve bütçenize uygun bir ev bakmış olursunuz.

Ayrıca, bankadan alabileceğiniz kredi miktarının belirtildiği bir belgeyi emlakçıya gösterebilirsiniz. Bu şekilde ev sahibi, sizin ciddi alıcı olduğunuzu düşünür ve beğendiğiniz evi satın alma süreciniz daha hızlı bir şekilde ilerler.

Sonrasında alıcı ve satıcı arasında imzalanmış ve noter onaylı gayrimenkul sözleşmesiyle birlikte bankaya gidip kredinizi resmileştirebilirsiniz.

Ev alma sürecinde ev parası haricinde ödemeniz gereken vergi ve işlem bedelleri de bulunmaktadır. Bu masrafların toplamını da ev satış bedelinin %15’i gibi düşünebilirsiniz.²

• Emlakçı ücreti: Satıcı ile alıcı arasında paylaşılır. %3,5 ile %8 arasında (+%19 KDV) değişir.
• Eyalete göre değişen grunderwerbsteuer adındaki üstüne alma vergisi: %3,5-%6,5 arası
• Noter ücreti: Ortalama %2
• Grundbuchkosten adındaki tapu masrafları: yaklaşık %0,26-%1

Geleneksel uluslararası para transferinde alıcıya ulaşacak meblağ belli olmayabilir. Bu, bankanızla ilgili bir durum olmayıp sistemin çalışma prensibiyle ilgilidir. Gönderilen meblağa aracı banka veya bankalar ile alıcı banka tarafından kesintiler uygulanabilir.

Wise, yurt dışı para transferlerinizde değerlendirebileceğiniz bir alternatifir.

Büyük meblağlar için söz konusu hesaplamaları aşağıdaki araç ile gerçekleştirebilirsiniz. 👇

Geniş Çaplı Transfer Hesaplama Aracı

Almanya’da ev fiyatları

Almanya’daki ev fiyatları; evin bulunduğu şehre, evin merkeze olan uzaklığına ve ev çeşidine göre değişiklik göstermektedir. Sizin için Almanya’nın en büyük 7 şehrindeki ev fiyatlarını inceledik.

Şehir	Metrekare fiyatı
Münih	8.442 EUR
Frankfurt	6.264 EUR
Hamburg	5.241 EUR
Berlin	4.836 EUR
Stuttgart	4.773 EUR
Düsseldorf	4.263 EUR
Cologne	4.185 EUR

Tablodaki bilgiler, statista.com’dan alınmıştır. 2020 yılının ilk çeyrek sonuçlarını yansıtmaktadır.³

Bu tablodaki ev fiyatları, belirtilen şehirlerdeki evlerin metrekare fiyatlarıdır. Örneğin, 90 metrekarelik bir ev için Münih’te ortalama 759.780 euro öderken Düsseldorf’ta aynı büyüklükteki eve 383.670 euroya sahip olabilirsiniz.

Almanya Ev Kiraları başlıklı yazımızda bu ülkedeki kira ücretleri ve kiralama sürecini inceledik.

Alman evleri

Almanya’da bakacağınız evler için bazı kısaltmaları ve terimleri bilmenizde fayda var. Örneğin; ilanda 3ZKB yazıyorsa (3 zimmer, küche ve bad) bu 3 oda, 1 mutfak, 1 banyo anlamına gelir. Eğer ev bir balkona sahipse bu lüks bir özellik olarak görülür.

Almanların %57’si apartman dairelerinde yaşar. Şehir merkezinde göreceğiniz birçok ev de bu özelliktedir. Eğer villa tarzı bir ev arıyorsanız ya şehre uzak bir konumu tercih etmeniz ya da kırsal kesimde yaşamanız gerekebilir.

Az sayıda da olsa şehir merkezine yakın villa tarzı evler elbette bulunmaktadır. Ancak bu tarz müstakil evlerin fiyatları oldukça yüksektir.

Almanya’daki evler genellikle sade bir tarza sahiptir. Çoğu Alman için evdeki en önemli mobilya, oturma odasında yer alan koltuktur. Evdeki zamanın çoğu bu yaşam alanında geçtiği gibi misafirler de bu odada ağırlanır.

Alman evlerinin içi fonksiyonel bir tasarıma sahiptir. Eve konulan birçok eşya, bir amaca hizmet eder. Duvarlara asılan tablolar, ev bitkileri ve dekorasyonda kullanılan renkler ise kişilerin karakterlerini yansıtan özelliktedir.

Almanya’da müstakil villaların altında genelde bodrum katı bulunur ve kullanılmayan eşyalar buraya konur. Apartmanlarda oturanlar için de bodrum katında az sayıda eşyanın muhafaza edilebileceği kilerler bulunmaktadır.

Rheinhaus tarzı evler, müstakil villalardır ancak bunlar ortak bir arsaya sıralanmış yan yana site içi evler de olabilir. Alleinstehend denilen evler ise tek bir bina özelliği gösteren bağımsız villalardır.

Almanya'da yaşamak konulu yazımızda ülkedeki yaşam tarzı ve maliyetler hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Almanya köy evleri

Büyük kentlerde kalabalıklaşan nüfus ve artan ev fiyatları, kişileri kırsal yerleşim yerlerine yönlendirmektedir. Bahçeli müstakil evde yaşamanın hayalini kuranlar, Alman köylerindeki bütçelerine uygun evleri tercih etmektedir.

Alman köylerindeki birçok ev, çiftlik evi olarak kullanılmaktadır. Hayvanlara ve doğaya yakın bir yaşam tarzı sürebileceğiniz bu evlerde, şehir yaşamından uzak huzurlu bir hayata sahip olabilirsiniz.

Şehir merkezine 100-150 km uzaklıkta bulunan kırsal yerlerde hazır bir ev alabileceğiniz gibi bir arazi satın alıp kendi konutunuzu da inşa edebilirsiniz.

Almanya emlak siteleri

Almanya’dan ev alırken veya kiralarken kullanabileceğiniz siteler:

1. ImmobilienScout24 - Almanca
2. Immowelt - Almanca
3. Immonet - Almanca
4. WG-Gesucht - Almanca ve İngilizce

Almanya’da ikamet ediyorsanız Wise ile birçok hesap bilgisi edinebilirsiniz.

Hesap bilgilerinizi söz konusu ülkenin yerel hesabı gibi kullanabilirsiniz.

Şu an için bu ülkede USD, EUR, GBP, CAD, HUF, AUD, NZD ve TRY para birimlerinde hesap bilgisi edinmeniz mümkün.

Ücretsiz Kaydol! 💰

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Almanya’da yaşayan Türklerin sayısı - Mediendienst Integration
2. Ev alırken ödenen vergiler - iamexpat.de
3. Alman evlerinin fiyatları - Statista.com

Kaynaklar, 29.6.2021 tarihinde kontrol edilmiştir.