Wszystko, co musisz wiedzieć na temat wynajmu mieszkania w Szwajcarii

Szwajcaria jest niezwykle różnorodnym krajem. Oprócz czterech oficjalnych języków, możesz usłyszeć tuziny różnych języków na ulicy dzięki licznej społeczności imigrantów. Różne miejsca posiadają unikalny klimat i przyciągają obcokrajowców z rozmaitych powodów. Możesz pracować w szybko rozwijającym się sektorze finansowym lub naukowym, studiować na jednym z najlepszych uniwersytetów lub pracować w ruchliwym sektorze turystycznym. Bez względu na to, co wybierzesz, będziesz potrzebować mieszkania.

Przy okazji, jeśli często dokonujesz płatności w szwajcarskich frankach, Wise może pomóc Ci zaoszczędzić oferując jedyny sprawiedliwy uśredniony kurs wymiany walut.

Zacznij oszczędzać z Wise już dzisiaj

Zakwaterowanie w Szwajcarii jest na bardzo wysokim poziomie - nawet miejskie apartamenty zbudowane są tak, aby umożliwić dodatkowe miejsce dla powiększającej się rodziny oraz oferują wspólne tereny zielone. Ponieważ ludzie zwykle zamieszkują jedno miejsce przez dłuższy czas (nawet jeśli wynajmują mieszkania) nawet w centrum miasta możesz poczuć się jak w małej wspólnocie.

Jednak znalezienie dobrego miejsca zamieszkania w Szwajcarii może być trudne, szczególnie w większych miastach. Ponad 60% ludzi w Szwajcarii wynajmuje swoje mieszkania, ale wciąż jest to za mało, aby zaspokoić potrzeby rynku. Warto zrobić dogłębny research zanim przeniesiesz się w dane miejsce, gdyż w niektórych okolicach znalezienie mieszkania może być szczególnie trudne.

Średni koszt jednopokojowego mieszkania w centrum miasta w Szwajcarii wynosi 1 365 € - cena ta jednak różni się drastycznie w zależności od miasta. W Szwajcarii mieszkają dość duże grupy imigrantów, szczególnie w dużych miastach jak Genewa, Lozanna, Bazylea czy Zurych, ale koszty zakwaterowania należą tam do najwyższych w kraju. Średnia cena za mieszkanie z jedną sypialnią wynosi nawet 1 822 € / miesiąc w centrum Zurychu, 1 685 € w Genewie i 1 400 € w Bazylei. Wszystkie ceny dotyczą jednopokojowego mieszkania. Jeśli chcesz lepszych warunków za te same pieniądze, możesz poszukać mieszkania na przedmieściach lub peryferiach. Miasta są bardzo dobrze skomunikowane, więc dojazdy nie będą problemem, jeśli oczywiście jesteś przygotowany na trochę dłuższą podróż w zamian za niższy czynsz.

Inną osobliwością szwajcarskiego rynku nieruchomości jest to, że spora część osób zatrudnionych w Szwajcarii mieszka poza jej granicami. Bardzo powszechne jest wynajęcie mieszkania w sąsiadującej Francji lub Niemczech, gdzie ceny wynajmu są dużo niższe. Należy jednak pamiętać, że taka praktyka może być komplikacją przy rozliczeniu podatkowym.

Jeśli planujesz przeprowadzkę do Szwajcarii ze względu na pracę lub studia, warto wybadać teren zawczasu. Zapraszamy do zapoznania się z tym przewodnikiem po wynajmie w Szwajcarii.

Jak wygląda proces wynajmu w Szwajcarii?

W wielu obszarach w Szwajcarii liczba nieruchomości do wynajęcia jest za niska, aby zaspokoić potrzeby wszystkich poszukujących. Oznacza to, że trafisz na dużą konkurencję, a kiedy pojawi się świetna oferta, możesz być pewien, że równie szybko zniknie. W tak konkurencyjnym klimacie warto być zabezpieczonym. Być może będziesz zmuszony by zatrzymać się w innym mieszkaniu na krótszy okres, gdyż znalezienie dobrej oferty w niektórych dzielnicach może potrwać nawet do kilku miesięcy. Warto więc wynająć coś na jakiś czas lub podzielić wynajem ze znajomym lub kolegą z pracy.

Aby zyskać przewagę, musisz być jedną z pierwszych osób, które dowiedzą się o nowej ofercie. Oto kilka wskazówek:

• Zarejestruj się u agenta nieruchomości (o ile stać cię na pokrycie opłat za pośrednictwo)
• Szukaj ogłoszeń online i w okolicy
• Powiedz znajomym, kolegom z pracy i rodzinie, że szukasz mieszkania i poproś by pomogli Ci skontaktować się z właścicielami mieszkań, których znają osobiście
• Przejdź się po okolicy, w której chciałbyś zamieszkać i szukaj szyldów "do wynajęcia"
• Wyszukuj ogłoszeń online oraz w biurach nieruchomości

Kiedy znajdziesz już ofertę, będziesz musiał wyrazić swoje zainteresowanie poprzez złożenie podania wraz ze wszystkimi dokumentami, których wymaga właściciel, aby mógł ocenić czy będziesz dobrym najemcą. Więcej o tym w dalszej części artykułu - ale jeśli zgromadziłeś wszystkie dokumenty, możesz je przekazać od razu podczas zwiedzania mieszkania, aby wybić się do czołówki chętnych.

Czy mieszkania są umeblowane, czy nie?

Większość mieszkań w Szwajcarii jest wynajmowana nieumeblowana. Warto dopytać właściciela lub pośrednika, w jakim stanie znajduje się posiadłość - jeśli jest nieumeblowana, może to również oznaczać, że nie ma wykładzin, ani nawet podstawowych urządzeń elektrycznych. Na wielu osiedlach możesz znaleźć wspólne pralnie, z których mogą korzystać mieszkańcy bloku, więc nie musisz się przejmować, jeśli nie masz pralki w mieszkaniu.

Co musisz wiedzieć na temat wynajmu w Szwajcarii?

Rynek wynajmu nieruchomości w Szwajcarii może się znacząco różnić od tego w Polsce. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, zrób research przed podjęciem jakichkolwiek kroków.

Prawa najemców

Jako najemca w Szwajcarii masz pewne prawa. Warto zapoznać się ze szczegółami dotyczącymi praw najemców na stronie szwajcarskiego rządu, bo podejście Szwajcarów do praw najemców różni się od tego w innych krajach. Szwajcarzy, znani ze swojej wydajności wypisali wszystko co musisz wiedzieć o wynajmowaniu mieszkania w Szwajcarii w prostym pliku PDF. Możesz go pobrać ze strony rządowej - i to nie w jednym, ale w 17 językach!

Ogólnie rzecz biorąc, szwajcarskie prawo jest bardzo korzystne dla najemców. Możesz np. podważyć obecny czynsz naliczany na rynku prywatnym poprzez postępowanie pojednawcze, jeśli zauważyłeś, że mieszkanie nie jest w dobrym stanie lub dowiedziałeś się, że płacisz więcej niż poprzedni najemcy. Jeśli rozpoczniesz postępowanie pojednawcze, jesteś chroniony przez prawo, więc właściciel nie może wyrzucić Cię z mieszkania za podważanie czynszu.

Mając to na uwadze, właściciel może podnieść czynsz jeśli zrobi to zgodnie z procedurami. Po pierwsze, powinien poinformować Cię z 3-miesięcznym wyprzedzeniem o podniesieniu czynszu na oficjalnym piśmie. W piśmie muszą być określone powodu podniesienia czynszu takie jak np. wzrost oprocentowania lub remont czy wprowadzenie udogodnień w mieszkaniu.

Szczegóły odnośnie postępowania pojednawczego i indeksacji czynszu różnią się w zależności od kantonu, więc najaktualniejsze informacje odnośnie konkretnego miejsca zamieszkania znajdziesz na stronie rządowej.

Ogólne warunki wynajmu nieruchomości

Zanim zdecydujesz się na mieszkanie w Szwajcarii, warto upewnić się, w jakim stanie je otrzymasz (i w jakim stanie będziesz musiał je zdać). Jeśli chodzi o mieszkania nieumeblowane, zazwyczaj otrzymasz je totalnie puste. Bez wykładzin, bez urządzeń elektrycznych, nawet bez instalacji oświetleniowej.

Jeśli znalazłeś mieszkanie, w którym wciąż mieszka poprzedni najemca, miej na uwadze, że na koniec umowy może być proszony o usunięcie wszystkich wykończeń mieszkania jak wykładziny czy zasłony, ale również jakichkolwiek urządzeń elektrycznych i zwrot mieszkania w nieumeblowanym stanie. Jeśli nie jesteś na to przygotowany, może być to dość kosztowna niespodzianka.

Umowy i kaucje

Umowy najmu w Szwajcarii nie muszą być przypieczętowane umową pisemną, ale jest to jak najbardziej wskazane. Kontrakt powinien zawierać szczegóły na temat wynajmowanej posiadłości, dane obu stron podpisujących umowę oraz kwotę kaucji i czynszu. Jeśli najemca ponosi jakieś dodatkowe koszty (jak np. opłaty za media), taka informacja powinna znajdować się w umowie.

Przykłady różnych typów umów najmu jak i podnajmu można znaleźć online na stronie szwajcarskiego rządu. Umowy zwykle są wzorowane na standardowym wzorcu, więc mogą nie odpowiadać Twoim osobistym potrzebom. Zawsze możesz poprosić właściciela mieszkania lub pośrednika o wprowadzenie w umowie poprawek, jeśli uważasz, że coś powinno być dodane, zmienione lub usunięte. Na przykład, jeśli będziesz musiał szybko zmienić miejsce pobytu z przyczyn służbowych, możesz poprosić o wprowadzenie do umowy “klauzuli dyplomatycznej”, aby skrócić okres wypowiedzenia. Właściciel może się nie zgodzić na zmiany, ale nie są one rzadkością w miastach z dużą liczbą imigrantów, którzy często się przeprowadzają.

Kaucja maksymalnie wynosi równowartość 3 miesięcznego czynszu i jest przechowywana przez właściciela lub pośrednika na oddzielnym koncie.

Ważne jest również, abyś nigdy nie płacił kaucji w gotówce - lepiej zrób przelew. Jeśli robisz przelew międzynarodowy, który wymaga wymiany walut, warto znaleźć najlepszą ofertę firmy Wise, aby uniknąć zaniżonego kursu wymiany walut. Więcej na ten temat w późniejszym akapicie.

Kiedy nadejdzie czas wyprowadzki, będziesz musiał złożyć wypowiedzenie na piśmie i wysłać je drogą pocztową na zarejestrowany adres właściciela. Możesz uzyskać wzorzec wypowiedzenia umowy najmu na stronie szwajcarskiego rządu. Wszystkie osoby pełnoletnie, z którymi mieszkasz, będą musiały podpisać ten list. Okres wypowiedzenia to zwykle 3 miesiące, chyba że w umowie ustalono inaczej.

Media i rachunki, za które odpowiedzialni są najemcy

Zanim dopełnisz formalności, upewnij się, że warunki wynajmu są jasno określone. Jeśli w umowie nie wspomniano dodatkowych kosztów, wszystkie wydatki są uwzględnione w miesięcznym czynszu. Naturalnie, przed podpisaniem umowy zawsze lepiej się upewnić co do Twoich odpowiedzialności.

W większości przypadków, rachunki za telefon, prąd i wodę są pokrywane przez najemcę, ale właściciel powinien poinformować Cię o szacunkowych kosztach. Stosunkowo powszechne jest opłacanie rachunków z góry, przy okazji opłaty miesięcznego czynszu. Właściciel później sam opłaca rachunki, gdy otrzyma informację, ile wynoszą. Jeśli opłaty zostały uzgodnione w taki sposób, właściciel musi raz na rok przedstawić Ci szczegółowy rachunek, abyś mógł potwierdzić, że kwota, którą mu przesyłasz na rachunki jest faktyczną ceną zużycia mediów. Na tym etapie możesz być poproszony o przesłanie dodatkowej kwoty, jeśli miesięczne opłaty nie pokrywają całości rachunków lub możesz otrzymasz zwrot w przypadku nadpłaty. Dokładnie sprawdź rachunek!

Czy ceny wynajmu podlegają negocjacji?

To, czy cena podlega negocjacji w dużej mierze zależy od indywidualnych okoliczności. W dużych miastach, gdzie chętnych jest więcej niż mieszkań, możesz zrazić do siebie właściciela, który wybierze innego najemcę jeśli zechcesz targować się o cenę. Kluczem tutaj jest zbadanie terenu i cen rynkowych w okolicy.

W zależności od sytuacji, możesz negocjować cenę czynszu lub - jeśli odkryjesz, że kwota, którą płacisz jest nieuczciwa - zakwestionować czynsz drogą oficjalną i zażądać obniżenia go. Na początek warto zwrócić się do swojego kantonu o obliczenie czynszu, które da Ci wgląd, czy kwota, którą płacisz jest sprawiedliwa.

Zanim zdecydujesz się na negocjowanie ceny, warto zapytać, ile wynoszą opłaty komunalne w bloku i jakie są średnie rachunki za media. Dzięki temu powinieneś mieć lepszy pogląd kosztów nieruchomości.

Czy można wynająć mieszkanie nie mając pracy?

Nie ma podstawy prawnej, która uniemożliwiłaby wynajęcie mieszkania bez zatrudnienia. Z drugiej strony, właściciele zwykle pytają potencjalnego najemcę, czym się zajmuje i gdzie jest zatrudniony. Jeśli nie jesteś jeszcze zatrudniony, będziesz musiał wyjaśnić swoją sytuację i przedstawić dodatkowe dokumenty potwierdzające Twoją stabilność finansową.

Dokumenty i wymagania niezbędne do wynajmu

Podczas poszukiwania mieszkania napotkasz na dużą konkurencję, więc przygotuj się na to, że składając podanie o wynajem mieszkania, będziesz musiał dostarczyć dużą ilości dokumentów i informacji. Możesz oczekiwać, że otrzymasz specjalny formularz od potencjalnego wynajmującego, gdzie zostaniesz poproszony o podanie swojego wieku, stanu cywilnego, czy posiadasz dzieci lub zwierzęta domowe, jak długo zamierzasz zostać, wraz z potwierdzeniem statusu rezydenta. Prawdopodobnie będziesz zapytany również zapytany również o zawód i pracodawcę. Formularz jest bardzo szczegółowy.

Często właściciele proszą również o przedstawienie dowodu, że nie jesteś zadłużony u poprzednich właścicieli mieszkań lub kredytodawców. Możesz to potwierdzić za pomocą procesu zwanego (w różnych językach urzędowych Szwajcarii): extrait du Registre des poursuites / Auszug aus dem Betreibungsregister / estratto del registro dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti.

Otrzymanie takiego potwierdzenia jest trudniejsze dla osób, które dopiero co przybyły do kraju. Niektórzy imigranci wynajmują lub podnajmują mieszkania na krótszy okres, podczas którego zaczynają budować swoją historię kredytową. Jeśli nie jest to dla Ciebie najlepszym rozwiązaniem, możesz zapytać agenta, jaki inny dokument możesz przedstawić właścicielowi w danej dzielnicy. Pamiętaj, że znaczna większość właścicieli i agentów miała już do czynienia z imigrantami, więc nie powinno być to dla nich nowością.

Jakie typu umowy najmu możesz napotkać?

Twoja umowa najmu zostanie sporządzona przez właściciela lub agenta, więc może zawierać pewne elementy, które nie znajdują się we wzorcu. Większość umów na dłuższy pobyt jest sporządzana na czas nieokreślony z pewnym okresem wypowiedzenia zarówno dla właściciela, jak i najemcy (zwykle 3 miesiące).

Miesięczne wynajmy są na wagę złota i mogą być zorganizowane za pomocą specjalistycznych agencji nieruchomości. Innym rozwiązaniem w przypadku pobytów krótkoterminowych jest podnajmowanie mieszkania. Jest to zgodne z prawem, o ile właściciel wyrazi zgodę i w umowie najmu dodano klauzulę na ten temat. Wzory umów, które upoważniają Cię do podnajmowania mieszkania możesz znaleźć na stronie szwajcarskiego rządu.

Czy można opłacać rachunki z zagranicy?

Wielu emigrantów często odwiedza rodzinne strony, więc może się zdarzyć, że będziesz musiał opłacić rachunki kiedy nie będzie Cię na terenie kraju. Może się również zdarzyć, że zostaniesz poproszony, aby wpłacić kaucję lub zaliczkę za mieszkanie zanim otworzysz szwajcarskie konto bankowe lub jeszcze przed Twoją przeprowadzką do Szwajcarii. Jeśli przelewasz pieniądze za granicę, najprawdopodobniej nie otrzymasz najlepszej oferty w swoim banku.

Banki ukrywają prowizję w zawyżonym kursie wymiany walut. Wirtualny portfel Wise pomaga Ci przelewać pieniądze po rzeczywistym, uśrednionym kursie wymiany walut, który możesz znaleźć w Google. Co więcej, opłaty są przedstawione w jasny sposób. Dzięki temu otrzymujesz uczciwą, tańszą i prawdopodobnie szybszą opcję przelewu.

Które strony internetowe są najlepsze, aby znaleźć mieszkanie?

Najlepszym miejscem na rozpoczęcie poszukiwania mieszkania w Szwajcarii jest internet. Poniżej znajdziesz strony internetowe warte uwagi:

• Homegate i Immostreet zawierają oferty z całego kraju z nieruchomościami do kupienia i wynajęcia. Obie strony są dobre na początek poszukiwań
• Immoscout oferuje możliwość wyszukania wymarzonego mieszkania według różnych kryteriów, np. według regionu lub kodu pocztowego
• Może się zdarzyć, że napotkasz na trudności w znalezieniu agenta nieruchomości, szczególnie jeśli w obszarach wiejskich. Swiss Real Estate Association pozwala Ci wyszukać swoich członków według obszaru, a wyniki są pokazane na mapie, więc wiesz, gdzie możesz zacząć poszukiwania.

Jeśli chcesz znaleźć mieszkanie ze współlokatorem, najlepiej popytać w pracy lub wśród znajomych. Możesz również spróbować na poniższych stronach:

• Craigslist jest dobra na początek, ale bądź ostrożny.
• Facebook oferuje wiele ofert wynajmu, porozrzucanych w dziesiątkach różnych grup, specyficznych dla danego miejsca. Aby znaleźć współlokatora, wyszukuj na podstawie miejsca, w którym chciałbyś mieszkać.

Jaką mamy pewność, że nie zostaniemy oszukani?

Tak jak i wszędzie, tak też w Szwajcarii możesz napotkać na komplikacje podczas szukania mieszkania. Z racji jednak, że prawo w Szwajcarii dobrze chroni prawa najemców, powinno być dość łatwo rozwiązać problemy.

Powszechnym problemem, jak świat długi i szeroki, są właściciele, którzy próbują zatrzymać kaucję, gdy najemca opuszcza mieszkanie. W Szwajcarii, nie powinieneś ponosić odpowiedzialności za szkody wynikłe z normalnego użytkowania mieszkania. Z racji, że jesteś odpowiedzialny za dobre utrzymanie nieruchomości podczas pobytu, warto notować wszelkie prace, które musiałeś wykonać lub opłacić. Jeśli właściciel po upływie okresu najmu zdecyduje się zatrzymać część lub całość Twojej kaucji, możesz przedstawić zapis wykonanych prac jako dowód, że również zainwestowałeś w mieszkanie i argument by otrzymać zwrot kaucji.

Jeśli masz z właścicielem spór, którego nie możesz rozwiązać, spróbuj zwrócić się do komisji najemców i dzierżawców lub mediatora w swoim kantonie. Prawo w Szwajcarii jest po Twojej stronie, więc nie obawiaj się zgłoszenia sprawy, aby rozwiązać spór. Wszystkie szczegóły odnośnie miejsca Twojego zamieszkania możesz znaleźć wpisując swój adres na stronie rządowej.

Powodzenia! Ciesz się nowym życiem w Szwajcarii!