Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii? Sprawdź nasz przewodnik krok po kroku

Piękne plaże, klimat pełen słońca niemal przez cały rok, miejsce, w którym można zwolnić… Tak właśnie wygląda Hiszpania. Jak urzeczywistnić swoje marzenie o życiu w tamtejszych rejonach?

Sprawdzamy, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii krok po kroku. Podpowiadamy też, jak z kontem Wise przelewać środki w euro. Na jasnych zasadach, z niskimi opłatami i korzystnym kursem wymiany.

Załóż konto w euro za darmo?

Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii? 

Hiszpański rynek nieruchomości jest znany ze swojej przystępności cenowej w porównaniu z wieloma innymi krajami UE. Z tego względu właśnie ten kierunek jest popularny wśród osób, które pragną żyć i pracować w jednej z hiszpańskich metropolii, czy osiąść na emeryturę na wybrzeżu Costa Blanca. Kupno mieszkania w Hiszpanii jest także dla wielu osób pomysłem na inwestycję. 

Jednak ceny mieszkań mogą być bardzo różne, głównie w zależności od lokalizacji i rodzaju domu. W artykule sprawdzamy średnie ceny hiszpańskich mieszkań oraz wyjaśniamy krok po kroku, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii.

Czy Polacy mogą kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Zanim odpowiemy, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii, sprawdzamy, czy w ogóle możesz to zrobić, jako obcokrajowiec.

Na szczęście każdy jest uprawniony do kupna mieszkania w Hiszpanii. Nie ma specjalnych, dodatkowych wymagań dla obcokrajowców, czy dużej papierkowej roboty. W rzeczywistości hiszpański rząd nawet zachęca do zagranicznych inwestycji w hiszpańskie nieruchomości.

Mimo tego warto wiedzieć, że czasami przy zakupie nieruchomości możesz ponieść wyższe koszty i podatki niż rezydenci.

Na rynku nieruchomości masz z czego wybierać. Apartamenty i mieszkania to najpopularniejszy w Hiszpanii rodzaj nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach jak Madryt i Barcelona. 

Ale to nie wszystko co znajdziesz na rynku, bo masz do wyboru także domy szeregowe, domy wolnostojące czy nawet większe gospodarstwa.

Niezależnie na co się zdecydujesz, sam proces tego, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii, będzie bardzo podobny. Sprawdzamy go krok po kroku.

 Czy mieszkanie w Hiszpanii to dobra inwestycja?

Rynek nieruchomości w Hiszpanii ulegał w ostatnim czasie dużym zmianom. Ich powodem był światowy kryzys gospodarczy, po którym ceny nieruchomości spadły aż o 30%,¹ a także niedawna pandemia koronawirusa. 

Na tle tych wydarzeń znacząco wzrosła liczba dostępnych na rynku nieruchomości, a jednocześnie spadła ich sprzedaż. W drugim kwartale 2020 r. liczba sprzedanych domów spadła poniżej 10 000.¹

Dziś przewiduje się, że ceny nieruchomości w Hiszpanii spadną jeszcze bardziej - w 2023 r. o 3%, a w kolejnym 2024 r.o 2%.²

W takiej perspektywie kupno mieszkania w Hiszpanii może okazać się dobrą inwestycją. Jednak musisz mieć na uwadze także pewne ryzyko wywołane niestabilnością gospodarczą Hiszpanii.

Zawsze jednak pozostawiamy decyzję Tobie. To po Twojej stronie leży decyzja, czy to dobra inwestycja dla Ciebie na ten moment.

Mieszkanie w Hiszpanii może być strzałem w dziesiątkę także ze względu na korzystny program Golden Visa dla właścicieli nieruchomości z zagranicy. Jeśli zainwestujesz powyżej 500 000 euro w hiszpańskie nieruchomości, otrzymasz wizę pobytową. 

Takie wizy są przeznaczone głównie dla emerytów i nabywców domów wakacyjnych, a także szczególnie popularne wśród inwestorów spoza Unii Europejskiej.³

Co trzeba zrobić, żeby kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Główną formalnością, jaką masz do załatwienia przez kupnem mieszkania w Hiszpanii, jest zdobycie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero). Jest to unikalny numer identyfikacji podatkowej dla mieszkańców i nierezydentów.⁴

Numer NIE umożliwi Ci nie tylko zakup mieszkania, ale także późniejsze opłacanie podatków, zawieranie umów o dostawę prądu i wody czy zawarcie umowy o pracę.

Swój numer NIE możesz uzyskać wybierając się na hiszpański posterunek policji z ważnym paszportem i jego kserokopią oraz wypełnionym formularzem zgłoszeniowym. Za swoje zgłoszenie zapłacisz około 12 euro.⁵

W przypadku obywateli Hiszpanii lub UE jest to zazwyczaj przetwarzane tego samego dnia, ale w przypadku innych nierezydentów może to potrwać kilka tygodni.³ 

Ile kosztuje kupno mieszkania w Hiszpanii?

Ceny mieszkań w Hiszpanii są bardzo zróżnicowane. W dużej mierze wpływa na to lokalizacja nieruchomości - walory jego otoczenia i bliskość do morza. Do popularnych destynacji należy m.in. Alicante, Costa del Sol, Walencja, Torrevieja czy tętniący życiem Madryt i Barcelona.

Możesz spodziewać się, że w przybrzeżnych regionach, popularnych także wśród turystów, ceny mieszkań będą wyższe. Podobna zasada działa także w większych hiszpańskich miastach, jak Barcelona czy Madryt. 

Z tego względu, jeśli myślisz nad tym, jak kupić mieszkanie w Hiszpanii, by wyjść na tym korzystnie finansowo - możesz rozważyć zakup mieszkania w mniej popularnych rejonach.

Jak wyglądają statystyki dotyczące cen mieszkań w Hiszpanii? Według RealAdvisor cena sprzedaży 80% domów waha się od 69 000 do 440 000 euro.⁶

Średnia stawka za metr kwadratowy w Hiszpanii wynosi 2 137 euro, a średnia cena mieszkań dostępnych obecnie na rynku 162 000 euro.⁶

Poniżej w tabeli sprawdzamy średnie ceny nieruchomości za metr kwadratowy w wybranych rejonach Hiszpanii, na bazie danych ze stycznia 2022 r.⁷

Region	Średnia cena nieruchomości za m²
Baleary	3 353 €
Rejon Madrytu	2 967 €
Katalonia	2 317 €
Wyspy Kanaryjskie	1 960 €
Rejon Walencji	1 485 €
La Rioja	1 282 €
Kastylia i León	1 154 €
Murcja	1 071 €
Estremadura	940 €
Castile-La Mancha	874 €

Jakie są dodatkowe koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Cena, za jaką uda Ci się wynegocjować mieszkanie, to nie wszystko. W swoim budżecie trzeba uwzględnić dodatkowe 10-12% od wartości nieruchomości, które pozwolą na pokrycie wszystkich opłat i podatków:³

• podatek od przeniesienia własności: 6-10% ceny zakupu,

• koszty notarialne, podatek od tytułu własności i opłata rejestracyjna gruntu: 1-2,5%,

• opłaty prawne: 1-2%,

• opłaty agentów nieruchomości: zazwyczaj około 3% ostatecznej ceny sprzedaży, ale zwykle opłacane przez sprzedającego.

Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii? Przewodnik krok po kroku

1. Ustal budżet.

Od budżetu zależy kierunek poszukiwań - na jaki typ nieruchomości i w jakim regionie Hiszpanii będziesz mógł sobie pozwolić. Dobrym pomysłem może być uzyskanie od banku oferty na kredyt hipoteczny zanim przejdziesz do właściwych poszukiwań mieszkania. Przy szacowaniu budżetu uwzględnij także dodatkowe opłaty i podatki, jakie będziesz musiał ponieść po zakupie.

1. Złóż wniosek o numer NIE.

Jak wcześniej pisaliśmy numer NIE jest konieczny do kupna mieszkania w Hiszpanii.

Dobrym formalnym krokiem będzie także znalezienie sobie prawnika ds. nieruchomości, który najlepiej będzie rozumiał hiszpańskie prawo własności i pomoże w bezproblemowym zakupie.

1. Znajdź nieruchomość.

Swojego wymarzonego mieszkania możesz poszukiwać z pomocą agenta nieruchomości lub na własną rękę. W pierwszym przypadku upewnij się, że wybrany agent należy do API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria).⁴

W drugim przypadku możesz skorzystać z portali, które specjalizują się w ofertach hiszpańskich posiadłości, takich jak Idealista, Kyero, czy thinkSPAIN.

1. Obejrzyj nieruchomość i złóż ofertę kupna.

Oglądając nieruchomości w różnych regionach Hiszpanii możesz zaoszczędzić na lokalnych wydatkach korzystając z międzynarodowej karty debetowej Wise.

Po znalezieniu nieruchomości, która spełnia Twoje wymagania, zazwyczaj musisz złożyć ofertę za pośrednictwem agenta nieruchomości sprzedającego. Pamiętaj przy tym, że zawsze możesz negocjować, bo cena wywoławcza nieruchomości jest bardzo wstępna.

Po osiągnięciu porozumienia notariusz powinien podsumować zaakceptowaną ofertę na piśmie.

1. Przeprowadź kontrolę nieruchomości.

Twój prawnik powinien sprawdzić Registro de la Propiedad (Rejestr Nieruchomości), aby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami. Jest to bardzo istotne, ponieważ w Hiszpanii każdy dług związany z nieruchomością jest przenoszony na nowego właściciela w momencie sprzedaży nieruchomości.

Prawnik powinien także skontrolować wszystkie dokumenty własności nieruchomości, aby potwierdzić, że sprzedaż jest legalna. Wskazana jest w tym momencie także dokładna ocena stanu nieruchomości, w celu wykrycia wszystkich ewentualnych wad i usterek.

1. Podpisz umowę przedwstępną i wpłać depozyt.

Podpisz umowę przedwstępną (Contrato Privado de Compraventa) i zapłać depozyt. Depozyt wynosi zwykle 10% wartości zakupionej nieruchomości.⁴ Możesz go wysłać m.in. przez szybki i niedrogi przelew z Wise.

1. Sfinalizuj swój kredyt hipoteczny.

Teraz, kiedy dokładnie znasz cenę nieruchomości, możesz ustalić z bankiem konkretne warunki kredytowe.

1. Podpisz umowę sprzedaży (escritura de compravento).

Po podpisaniu umowy musisz zapłacić pełną cenę sprzedaży oraz opłacić wszystkie podatki. Prawnik pomoże Ci zarejestrować sprzedaż u notariusza (Notaria Publica).

Pamiętaj, aby każdy dokument, zarówno umowa przedwstępna, jak i ta końcowa, przed podpisaniem została sprawdzona przez prawnika.

Wyślij depozyt za mieszkanie razem z Wise - darmowe konto w euro z uśrednionym kursem wymiany walut

Zamieszkanie w słonecznym, hiszpańskim klimacie zbliża się wielkimi krokami? Wise może pomóc Ci na drodze do kupna mieszkania w Hiszpanii.  

Jeśli znajdziesz już swoją wymarzoną nieruchomość, która spełni wszystkie Twoje potrzeby, przyjdzie czas na wpłatę depozytu. Możesz to zrobić będąc już w Polsce. I tu pojawia się pojęcie przelewu międzynarodowego.

Taką wpłatę musisz zrealizować w lokalnej walucie, czyli euro. Korzystając przy tym ze swojego tradycyjnego konta bankowego, napotkasz się na wiele kosztów i zazwyczaj wysoki spread walutowy. Oznacza to tyle, że do kwoty depozytu musisz dodać jeszcze opłaty dla swojego banku.

Jak nie narażać się na takie dodatkowe koszty? Możesz rozważyć konto wielowalutowe Wise, z którego bezpiecznie wyślesz przelew ze swoim depozytem do Hiszpanii.

Z Wise możesz wysłać swoje środki za niską opłatą i korzystnym kursem wymiany walut. W praktyce wygląda to tak, że za swój przelew płacisz jedynie 1,49 zł opłaty stałej i 0,57% wartości wysyłanej kwoty.⁸ Do tego masz pewność, że cała kwota będzie przewalutowana po korzystnym, uśrednionym kursie wymiany.

Czas to też pieniądz. W Wise dobrze o tym wiemy, dlatego nasze przelewy docierają do odbiorców naprawdę szybko - nawet w kilka sekund!⁹

W Wise świat widzimy szeroko. Hiszpania to tylko jeden z wielu kierunków, do którego docierają międzynarodowe przelewy. Aktualnie z jednego konta Wise możesz wysłać środki do ponad 160 krajów, w ponad 40 walutach!

Wszystkie możliwości, jakie daje Wise możesz mieć na wyciągnięcie ręki, dzięki aplikacji Wise na system iOS oraz Android. Dzięki temu możesz zlecić przelew na wpłatę depozytu, kiedy tylko chcesz, niezależnie od miejsca, w którym teraz jesteś.

Zobacz, ile możesz zaoszczędzić z Wise!

Załóż Wise ?

Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii na kredyt?

Dodatkowym ułatwieniem do kupna domu w Hiszpanii jest możliwość starania się o kredyt hipoteczny w lokalnym banku. Niektóre z nich mają specjalne oferty dedykowane obcokrajowcom. Jednak zazwyczaj będą one na mniej preferencyjnych warunkach niż te przeznaczone dla rezydentów Hiszpanii.

Mieszkańcy Hiszpanii mogą zasadniczo pożyczyć do 80% szacowanej wartości nieruchomości (LTV), a nierezydenci jedynie do 50-70% LTV, w zależności od rodzaju kredytu hipotecznego. 

Ponadto, podczas gdy mieszkańcy Hiszpanii mogą spłacać kredyt do 40 lat, dla nierezydentów typowa długość spłaty kredytu hipotecznego wynosi jedynie od 15 do 20 lat.¹º

W zależności od banku możesz skorzystać z kredytu hipotecznego o oprocentowaniu stałym lub zmiennym. Wysokość oprocentowania będzie zależeć m.in. od wartości nieruchomości, okresu spłaty,  a także od lokalizacji nieruchomości.

Aby dowiedzieć się dokładnie, jakie jest oprocentowanie oraz przybliżona miesięczna rata spłaty kredytu hipotecznego, możesz skorzystać z jednego z bezpłatnych kalkulatorów, np. w Banco Santander. 

Aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości w Hiszpanii, musisz spełnić odpowiednie warunki, przede wszystkim wykazać swoją zdolność kredytową. Zwykle wnioskowanie o kredyt nie obejdzie się bez osobistej wizyty w oddziale banku.

Wymagania dotyczące wniosku o kredyt hipoteczny to przykładowo:

• numer NIE,

• dowód zatrudnienia lub dochodu,

• wstępna umowa ze sprzedawcą,

• szczegóły dotyczące aktualnych długów i kredytów hipotecznych,

• kopie wszystkich istniejących aktów własności (w Hiszpanii i innych krajach).¹º

Większość większych hiszpańskich banków i instytucji finansowych oferuje kredyty hipoteczne nierezydentom, w szczególności:

• Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA),

• Banco Santander,

• CaixaBank.

Co ważne, aby uzyskać od banku kredyt hipoteczny, musisz najpierw stać się właścicielem nieruchomości. Z tego względu najlepiej zawrzeć w umowie zakupu nieruchomości klauzulę, która umożliwi wycofanie się, jeśli bank nie przyzna Ci kredytu.

Jakie są wymogi prawne do zakupu nieruchomości w Hiszpanii?

Kupując nieruchomość za granicą utrudnieniem jest na pewno nieznajomość języka czy obowiązującego w danym kraju prawa. Z tego względu dobrą praktyką jest zatrudnienie prawnika ds. nieruchomości, który będzie najlepszym pośrednikiem do zawierania wszelkich umów. 

Prawnik sprawdzi także wszelkie aspekty sprzedaży, takie jak to, czy sprzedawca nieruchomości rzeczywiście jest jego prawnym właścicielem, a nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami.

To ostatnie jest szczególnie ważne, ponieważ w Hiszpanii długi są związane z nieruchomością i przenoszone wraz z własnością.³ Jeśli istnieje niespłacona hipoteka możesz zostać za nią odpowiedzialny.

Wybierając swojego prawnika, upewnij się, że jest on zarejestrowany w lokalnej izbie adwokackiej (Colegio de Abogados).¹

W zakupie mieszkania ważną rolę odgrywa także notariusz, który przygotowuje wszystkie umowy sprzedaży, zgodnie z lokalnymi przepisami.

Na co warto uważać przed kupnem mieszkania w Hiszpanii?

Niestety na hiszpańskim rynku nieruchomości musisz być szczególnie ostrożny, ze względu na wiele ryzyk, które wiążą się z kupnem mieszkania.

Żeby cały proces przeszedł bezpiecznie zadbaj o kilka rzeczy: 

• poproś prawnika zajmującego się nieruchomościami o lokalną poradę i zalecenia dotyczące kupna,

• upewnij się, że wybrany pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zarejestrowany w stowarzyszeniu API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria),⁴

• upewnij się, że wybrana do zakupu nieruchomość jest w dobrym stanie, żeby nie zaskoczyć się później nieprzewidzianymi naprawami,

• sprawdzaj dokładnie każdą umowę - najlepiej razem ze swoim prawnikiem.

Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii - Podsumowanie

Nawet jeśli nie mieszkasz jeszcze w Hiszpanii, masz pełne prawo do zakupienia tam nieruchomości. W tym celu musisz przede wszystkim zdobyć numer identyfikacji podatkowej (NIE).⁴

Możesz poszukiwać ofert na rynku za pośrednictwem stron lub agencji nieruchomości. Ceny mieszkań będą różne, głównie w zależności od jego lokalizacji. Średnia stawka za metr kwadratowy w Hiszpanii wynosi 2 137 euro, a średnia cena mieszkań dostępnych obecnie na rynku 162 000 euro.⁶

Do kosztów kupna mieszkania w Hiszpanii musisz dodać jeszcze 10-12% od wartości nieruchomości, na pokrycie wszystkich dodatkowych opłat oraz podatków, m.in. podatku od przeniesienia własności.³

Jeśli wykażesz się odpowiednią zdolnością kredytową, możesz otrzymać kredyt hipoteczny w jednym z lokalnych banków - zwykle do 70% szacowanej wartości nieruchomości.¹º 

Jednym z etapów zakupu mieszkania w Hiszpanii jest podpisanie umowy przedwstępnej oraz wpłata depozytu w wysokości zwykle 10%.⁴ 

Jeśli chcesz wysłać swój depozyt z zagranicy - możesz skorzystać z szybkich i niedrogich przelewów z Wise. Dzięki Wise możesz zaoszczędzić na kosztach przelewu i przewalutowania. Wszystko po to, by być krok bliżej do zakupu wymarzonej nieruchomości.

Zacznij oszczędzać z Wise!

Załóż Wise!

---

Źródła: 

1. Kupowanie nieruchomości w Hiszpania: przewodnik dla emigrantów | Expatica

2. Hiszpania, Portugalia: prognoza cen domów 2022-2023 | Statista

3. Buying property in Spain: a guide for expats | Expatica

4. Housing in Spain | Expatica

5. Przewodnik po numerze NIE w Hiszpanii

6. Średnie ceny mieszkań w Hiszpanii 

7. Hiszpania: średnia cena domu za metr kwadratowy według regionu 2022 | Statista

8. Wyślij pieniądze do Hiszpanii | Przelewy do Hiszpanii – Wise, dawniej Wise

9. Wyślij przelew natychmiastowy | Szybkie przelewy – Wise, dawniej Wise

10. Uzyskanie hiszpańskiego kredytu hipotecznego | Expatica

Z dnia 13 września 2023 r.