Ingatlanvásárlás Spanyolországban: Menete, díjak és fontos tudnivalók

A Spanyolországban történő ingatlanvásárlás egy életre szóló döntés lehet, ami nemcsak anyagi, hanem életmódbeli változásokat is hozhat magával. Azonban a folyamat nem mindig egyszerű, különösen akkor, ha nem vagy tisztában az ottani szabályozásokkal és költségekkel. Ebben a cikkben lépésről lépésre megtudhatsz mindent, amit érdemes tudnod a spanyol ingatlanpiacról, hogy megalapozott döntést hozhass.

Emellett bemutatjuk még a Wise-számlát, amivel helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen. Igényelhetsz hozzá Wise-kártyát is, amellyel helyi devizában költhetsz szinte bárhol a világon. Pénzed pedig a piaci középárfolyamon tudod átváltani.

Tudj meg többet🔎

Ki vásárolhat ingatlant Spanyolországban?

Spanyolország vonzó célpont a külföldiek számára, és szerencsére az ország törvényei megengedik, hogy bárki, függetlenül a lakóhelyétől vagy állampolgárságától, ingatlant vásároljon az országban. Nincsenek különösebb korlátozások, és az ingatlanvásárlás folyamata viszonylag egyszerű, amennyiben betartod az előírásokat és megismered a helyi szabályokat.

Az EU-n kívüli állampolgároknak sem kell aggódniuk, hiszen ugyanazok a jogok illetik meg őket is, mint az európai uniós állampolgárokat. Egy dolog azonban fontos, szükséged lesz egy úgynevezett NIE számra (Número de Identificación de Extranjero), amely azonosít téged az adóhatóság és más hivatalok előtt.

Milyen díjakra számíthatsz?

A spanyol ingatlanvásárlás költségei több tényezőtől függnek, mint például az ingatlan típusa, helye és a vásárlás folyamata. Az egyik legfontosabb költségtétel az ingatlan vételára, de ezen túl számos egyéb költséggel is számolnod kell. Az ingatlanvásárlás során általában a vételár 10-15%-át kitevő költségek merülnek fel, amelyek a következők lehetnek:

Díjak	Becsült kiadás
ÁFA - új építésű ingatlanra	Az ingatlan értékének 10%-a
Átírási adó (ITP)	Az ingatlan vételárának 6-11%-a¹
Ügyvédi díjak	Az ingatlan vételárának 1-1,5%-a
Közjegyzői díjak	Az ingatlan vételárának 0,5-1%-a
Tulajdonjog bejegyzési díj	Az ingatlan vételárának 0,5-1%-a¹
Illeték (AJD)	Az ingatlan vételárának 0,5-2%-a¹
További költségek (utazás, aláírások hitelesítése, hitelbírálat stb.)	300 - 600 ezer Ft

ÁFA (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido)

Új építésű ingatlan vásárlásakor 10%-os ÁFA-t kell fizetned a vételárra. Ez az adó Spanyolország egész területén érvényes. Az ÁFA-t közvetlenül a vételár részeként kell megfizetni.

Vagyonátruházási Adó (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Használt ingatlan vásárlásakor ÁFA-t nem kell, de Vagyonátruházási Adót (ITP) kell fizetni, amely a vételár 6-11%-a. Ez az adó az ingatlan adásvételét követően esedékes, és az autonóm régiók szabályozása alapján változhat.¹

Jogi és Ügyvédi Díjak

Az ingatlanvásárláshoz szükséges jogi képviselet elengedhetetlen Spanyolországban. Egy ügyvéd segít átvizsgálni a szerződéseket, valamint a tulajdoni lapot, és biztosítja, hogy minden a törvények szerint történjen. Az ügyvédi díjak általában a vételár 1-2%-át teszik ki. Emellett közjegyzői díjakkal is számolnod kell, amelyek a tranzakció jogi hitelesítéséhez szükségesek.

Tulajdonjog Bejegyzési Díj

Az ingatlan tulajdonjogának a Földhivatalba történő bejegyzése szintén pénzbe kerül, amely általában a vételár 0,5-1%-a közé esik. Ez a díj garantálja neked, hogy az ingatlan jogilag a neveden legyen bejegyezve.

Illeték (Actos Jurídicos Documentados - AJD)

Az AJD-t az ingatlanvásárlással kapcsolatos hivatalos dokumentumok után kell megfizetni. A fizetendő összeg az egyes autonóm közösségek által jóváhagyott százalékos aránytól függ, amely 0,5% és 2% között mozog. Ez azokra a hivatalos dokumentumokra vonatkozik, amelyek szükségesek az ingatlanvásárláshoz, mint például a közjegyzői hitelesítés.¹

A Wise-számlával piaci középárfolyamon tudod átváltani a pénzed, előre látható díjakkal.

Hozd létre Wise-fiókod

Spanyolországi ingatlanvásárlás menete

Az ingatlanvásárlás folyamata hasonló egész Spanyolországon belül, függetlenül a tarománytól vagy autonóm közösségtől.

1. Ingatlan keresése

Az első lépés itt is az, hogy megtaláld az ideális ingatlant. Ebben számos online ingatlanportál lehet a segítségedre. Az alábbiakban néhány hasznos linket találsz:

• Idealista
• Fotocasa
• Kyero
• ThinkSpain
• Spainhouses

Ezeken az oldalakon keresztül számos szűrési lehetőség áll rendelkezésedre, amelyek segítségével pontosan az igényeidnek megfelelő ingatlant találhatsz.

2. Vételi ajánlat

Amint megtaláltad az álmaid otthonát vagy befektetését, írásos vételi ajánlatot kell tenned a tulajdonosnak. Az ajánlat elfogadása után általában egy előzetes szerződést, az úgynevezett „contrato de arras”-t írjátok alá, amelyben rögzítitek a feltételeket, és egy bizonyos összeget, általában a vételár 10%-át letétbe helyezed.

3. Jogi átvilágítás (due diligence)

Ezt követően az ügyvéded megkezdi a jogi átvilágítást, amely magában foglalja az ingatlan tulajdoni lapjának ellenőrzését, a közművekkel kapcsolatos esetleges tartozások feltárását, valamint azt, hogy az ingatlan rendelkezik-e az összes szükséges engedéllyel. Ez a folyamat alapvető fontosságú, hogy elkerüld a későbbi problémákat.

4. A végleges szerződés aláírása

Miután minden jogi és pénzügyi kérdést tisztáztatok, aláírhatjátok a végleges adásvételi szerződést (escritura pública). Ezt a dokumentumot közjegyző előtt kell aláírni, majd ezt követően bejegyzik a tulajdonjogot a helyi ingatlan-nyilvántartásba (Registro de la Propiedad).

5. Az ingatlan birtokbavétele

A szerződés aláírását követően az ingatlan birtokba vehető, és ekkor fizeted meg a fennmaradó vételárat. Ezen a ponton a tulajdonjog hivatalosan is átszáll rád, és megkezdheted új életedet vagy befektetésed hasznosítását Spanyolországban.

Mit kínál a Wise?

Ha Spanyolországban vásárolsz ingatlant, vagy oda utalsz pénzt, akkor az ország pénznemében kell fizetned. Ingatlanvásárláskor nagy összegek cserélnek gazdát, ráadásul az átváltás többletköltségekkel jár. Egyértelmű, hogy szeretnél pénzt megtakarítani, ahol csak tudsz.

A Wise-zal, piaci középárfolyamon válthatod át a pénzed előre kiszámolható átváltási díjakkal a tetszőleges devizában.

Wise-számlát nyithatsz egy gyors és egyszerű online regisztrációval. Csak a személyigazolványod és a mobilod kell majd.

Mit kaphatsz a Wise-zal?

• A Wise-számlával több mint 40 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani.
• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is.
• Pénzvisszatérítést kaphatsz a Wise-számládon tartott EUR, GBP és USD után.
• Igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát.
• A Wise appban beállíthatsz automatikus pénzátváltást az általad kívánt árfolyam alapján vagy a Wise Árfolyamkövetővel kérhetsz árfolyamértesítőket egyenesen az email fiókodba.
• A Wise virtuális kártyákkal biztonságosabban vásárolhatsz online.
• A Wise appon keresztül azonnali értesítést kapsz minden vásárlásról, így nyomon követheted a költéseidet. Ha elveszíted a kártyádat, az appban könnyen letilthatod, így biztonságban marad a pénzed.
• Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálat áll rendelkezésedre.

Hozd létre Wise-fiókod

📑 Kapcsolódó cikkek
Letelepedés Spanyolországban: Teljes teendőlista Megélhetés Spanyolországban: Minden, amit tudnod kell Spanyol állampolgárság megszerzése: Teljes teendőlista Spanyol bankszámlanyitás: Teljes útmutató

Tippek a biztonságos spanyolországi ingatlanvásárláshoz

Van néhány tipp, amelyet érdemes szem előtt tartanod, hogy a tranzakció zökkenőmentesen és biztonságosan történjen.

Az ügyvéd szerepe a vásárlás során

Spanyolországban rendkívül fontos, hogy megbízható ügyvédet bízz meg az ingatlanvásárlás lebonyolítására. Az ügyvéd nemcsak az adásvételi szerződést készíti elő és ellenőrzi, hanem átvizsgálja az ingatlan jogi helyzetét, így biztosítva, hogy nincsenek rejtett terhek vagy jogviták az ingatlannal kapcsolatban. Az ügyvéd kiválasztásakor érdemes olyan ügyvédet választanod, aki nemcsak a spanyol ingatlanpiacon jártas, hanem tapasztalattal rendelkezik külföldi ügyfelekkel is. Ezzel biztosítod, hogy az összes szükséges dokumentáció és kommunikáció zökkenőmentesen menjen, figyelembe véve a kulturális és nyelvi különbségeket is. Ne hagyatkozz kizárólag az ingatlanközvetítő ajánlásaira; független jogi tanácsadó bevonása elengedhetetlen a biztonságos ügylethez.

A tulajdonjog ellenőrzése és a terhek vizsgálata

Spanyolországban kiemelten fontos, hogy az ingatlanvásárlás előtt alaposan ellenőrizd a tulajdonjogot. Győződj meg arról, hogy az eladó ténylegesen jogosult az ingatlan értékesítésére, és nincsenek olyan terhek vagy jogi viták, amelyek később problémát jelenthetnének. Az ügyvéd ebben is segíthet, és tanácsot adhat arra vonatkozóan, hogyan kerülhetők el az ilyen jellegű buktatók.

A helyi szabályozások és építési engedélyek tisztázása

Spanyolországban minden régiónak megvannak a maga specifikus szabályozásai, különösen az építési engedélyek tekintetében. Ha olyan ingatlant vásárolsz, amelyhez esetlegesen bővítési vagy felújítási terveid vannak, elengedhetetlen, hogy tisztában legyél a helyi építési előírásokkal. Ezek az előírások régiónként eltérőek lehetnek, és komoly büntetéseket vonhatnak maguk után, ha megsértik őket. Mindig konzultálj az ügyvédeddel és a helyi önkormányzattal, mielőtt bármilyen építési munkát kezdenél.

Banki ügyintézés és pénzügyi tervezés

Amennyiben spanyol banktól veszel fel jelzáloghitelt, fontos, hogy tisztában legyél a helyi banki szabályokkal és feltételekkel. Spanyolországban a hitelfelvétel feltételei eltérhetnek az itthon megszokottaktól, és az is előfordulhat, hogy a bankok külön biztosítékokat kérnek a külföldi vásárlóktól. Érdemes előre megtervezni a finanszírozást, és a hitelfelvételi lehetőségeket már a vásárlási folyamat elején felmérni.

Az adózási kötelezettségek betartása

Ingatlanvásárlás után számos adózási kötelezettséged lesz Spanyolországban, amelyeket érdemes időben tisztázni. Az ingatlanvásárlással járó adók mellett éves ingatlanadót (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) is fizetned kell, valamint bizonyos esetekben jövedelemadót is, különösen, ha bérbe adod az ingatlant. Az adózási szabályok megismerése és betartása kulcsfontosságú ahhoz, hogy elkerüld a későbbi problémákat és bírságokat.

Spanyolországi ingatlanvásárlás előnyei

Mielőtt belevágnál a spanyol ingatlanvásárlásba, érdemes mérlegelni a döntés előnyeit és hátrányait.

Spanyolország egyedülálló életminőséget kínál, amely vonzó lehet azok számára, akik új otthont keresnek, vagy csak befektetni szeretnének. Az ország éghajlata különösen kedvező, különösen a tengerparti régiókban, ahol az év nagy részében napsütéses időjárás vár. Emellett a spanyol kultúra, a gasztronómia és a barátságos emberek szintén vonzóvá teszik az országot a külföldiek számára.

Az ingatlanpiac viszonylag stabil, és az ingatlanok értéke hosszú távon általában növekszik, ami vonzó befektetési lehetőséget jelent. A bérbeadásból származó jövedelem is jelentős lehet, különösen a turisztikailag frekventált területeken, mint például Costa del Sol, Barcelona vagy a Baleár-szigetek.

Spanyolországi ingatlanvásárlás hátrányai

Spanyolország számos vonzó lehetőséget kínál, de vannak olyan kihívások is, amelyekkel számolnod kell.

A spanyol ingatlanvásárlásnak azonban vannak kihívásai is. Az adminisztrációs folyamatok és a bürokrácia gyakran lassú és bonyolult, különösen, ha nem ismered a helyi nyelvet és szabályokat. Az építési engedélyek megszerzése és a felújítási munkák végrehajtása szintén időigényes lehet, és gyakran váratlan akadályokkal kell szembenézned.

Emellett a spanyol gazdaság időről időre ingadozó lehet, ami hatással lehet az ingatlanpiacra is. Bár az árak stabilak, előfordulhatnak olyan időszakok, amikor a piac lassul vagy stagnál. Ez különösen fontos szempont, ha befektetési céllal vásárolsz ingatlant, hiszen a piaci ingadozások befolyásolhatják a befektetésed megtérülését.

Források:

1. BBVA - ITP, AJD e IVA: los impuestos de las viviendas que debes conocer si vas a comprar casa en España

Források ellenőrzésének ideje: 2024.08.21.