Vente immobilière à l’étranger : comment réduire les frais indus lors de la transaction  ?

Vous souhaitez vendre votre résidence à l’étranger ? Avant de penser à la cession, renseignez-vous sur la fiscalité et le droit entourant une telle transaction.

L’autre question à résoudre concerne la réception des fonds. Le produit de la vente sera sans doute en devises. Alors, comment la rapatrier en France sans perdre au taux de change et sans payer de frais exorbitants ?

Nous avons la réponse : passez par exemple par Wise. C’est une plateforme de paiement en ligne grâce à laquelle vous pouvez recevoir des paiements dans 5 devises sans frais. L’acheteur peut aussi ouvrir un compte et profiter d’un virement avec des frais réduits par rapport aux banques traditionnelles.

Les spécificités d’une vente de maison à l’étranger

Les règles applicables à ce type de vente immobilière

La vente d’un bien immobilier se fera sous le régime fiscal du pays où il se trouve. Vous devrez donc bien vous renseigner au préalable. Dans certains pays, les cessions sont par exemple plus avantageuses pour les acheteurs que pour les vendeurs.

Les lois de quel pays s’appliquent sur une vente à l’étranger ?

La vente d’une maison à l’étranger est adossée à un principe immuable du droit international : la « lex rei sitae », ou « loi où la propriété est située ». Ce qui veut dire que ce sont les règles du pays où est la maison qui s’appliqueront.

Quelle procédure suivre pour vendre sa maison à l’étranger ?

La cession se faisant selon les lois du pays où se trouve le logement, il est donc impossible de vous donner une procédure claire et définitive.

Néanmoins, la base de la vente reste identique par rapport à la France : il s’agit d’une transaction entre vous et un acheteur, régie par un contrat et dont l’objet est un bien immobilier

En raison des différences de législation entre les pays, nous vous conseillons de prendre conseil avec un avocat afin qu’il vous éclaire sur les particularités locales. Parmi les points à éclaircir, il y a :

• Quelles sont les étapes de la procédure de vente ?
• Quels sont les diagnostics obligatoires que l’on doit joindre à l’acte de vente ?
• Doit-on établir un avant-contrat ?
• L’acheteur bénéficie-t-il d’une période de rétractation
• Quelles seront les modalités de l’acte de vente : authentique ? Sous seing privé ?

Comment recevoir l’argent d’une vente immobilière à l’étranger gratuitement

Utiliser votre banque

Pour récupérer le montant de la vente, le plus simple est de passer par votre banque. Mais vous allez payer cher.

Premièrement, la conversion en euros se fera à un taux majoré. Étant donné le prix de la maison, la perte sera conséquente. Deuxièmement, vous allez payer des frais de réception qui, pour une telle somme, seront très élevés.

Utiliser Wise pour recevoir des devises à moindres frais

Wise est une alternative solide aux banques traditionnelles. Il est intéressant à la fois pour le bénéficiaire et pour l’expéditeur des fonds.

• Pour vous (bénéficiaire) : possibilité de recevoir des paiements en dollars (US, AU, NZ), en euros et en livres sterling sans frais. Si le virement est effectué dans une autre devise, la conversion sera faite au taux du marché.
• Pour l’expéditeur : frais fixes minimes (quelques euros) si le virement est effectué dans la même devise que celle de votre compte. Pour une autre devise, les prix avec transferwise seront bas.

Vendre sa maison à l’étranger : quelle est la fiscalité ?

La question de la taxation des plus-values dépend en général de la présence (ou non) d’une convention entre la France et le pays où se trouve le bien.

• S’il n’y a pas de convention fiscale : vous serez soumis à la double imposition, à la foi en France et dans le pays où se trouve la maison.
• Si une convention fiscale a été signée¹: la double imposition disparaît. Les bénéfices réalisés lors de la vente sont imposés dans le lieu où sont situés les biens immobiliers. Toutefois, dans certains cas, il est possible que vous deviez aussi payer des impôts en France. Tout dépend du contenu de la convention fiscale.

Pour savoir si la France a signé un accord avec le pays où est située votre maison, rendez-vous sur le site des impôts, dans la partie réservée aux conventions internationales².

Conseils pour bien vendre sa maison à l’étranger

Déterminer le juste prix

Le prix de votre bien immobilier doit refléter sa valeur propre, tout en tenant compte de son environnement. Fixez-le dans la fourchette haute, car vous serez amenés à le négocier.

La valeur d’un bien immobilier doit être fixée en fonction de :

• Son état : plus elle est dégradée et moins vous la vendrez cher.
• Sa localisation : plus elle est proche des commodités (métro, supermarchés…), plus vous pourrez en tirer un bon prix. De même si elle se situe en front de mer ou avec vue sur la montagne.
• Son orientation : une maison orientée plein sud et baignée de lumière toute la journée aura plus de valeur qu’une maison située entre deux immeubles.

Bien présenter sa maison

Étant donné le prix d’un logement, cela vaut le coup d’engager un photographe professionnel afin de le présenter sous son meilleur jour. Les photos ont un impact majeur sur la première impression des futurs acheteurs. Elles peuvent sans peine provoquer un coup de foudre.

Ensuite, rédigez une annonce sobre mettant en avant les points forts du logement : prestations, localisation, orientation… Le but est de donner un aperçu factuel sans enjoliver la réalité.

Si vous ne vous sentez pas capable de rédiger, déléguer le travail à quelqu’un d’autre. Cela est d’autant plus important que, selon les cultures, la manière de présenter et de susciter l’intérêt peut être différente de ce qui se fait en France.

Faites appel à un professionnel de l’immobilier

Si vous vendez une maison située à l’étranger et que vous ne résidez pas dans le pays, passez par une agence immobilière. Cette dernière se chargera de trier les vendeurs et d’organiser les visites.

De plus, l’agence a déjà un réseau de clients sur place. Non seulement elle dénichera sans peine de potentiels acheteurs, mais elle pourra aussi de négocier le prix avec eux.

Sources

1. Site des impôts vendeur hors de France
2. Site des impôts les convention internationales
   Vérifiées pour la dernière fois le 10 septembre 2019.