Acheter une maison en Pologne : quelles possibilités pour les étrangers?

Un étranger peut-il acheter une maison en Pologne ? Y a-t-il des restrictions qui s’appliquent en fonction de la nationalité de l’acquéreur ? Qu’en est-il si le bien est un local commercial ? Voici toutes les réponses.

Avec Wise, vous pouvez effectuer des virements en PLN au taux du marché, sans majoration, et recevoir des paiements en zloty sans frais. Idéal pour économiser lors du paiement de votre achat immobilier en Pologne !

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Peut-on acheter une maison en Pologne quand on est étranger ?

En Pologne, les étrangers peuvent acheter librement une maison.

Il y a toutefois quelques conditions à respecter :

• Résidents de l’UE/EEE/Suisse : vous pouvez acquérir votre bien immobilier sans permis ni restrictions.

• Résidents d’un pays hors EU/EEE : il faut obtenir un permis du ministère de l’Intérieur et de l’Administration pour acheter une maison. Pour les locaux commerciaux, il n’y a pas besoin d’autorisation spéciale.

À noter : les conjoints de citoyens polonais, les étrangers ayant un titre de résidence permanent et les entreprises à capitaux étrangers qui exercent dans le pays sont dispensés d’autorisation spéciale.

À quelles conditions l’administration polonaise délivre-t-elle le permis ?

Si vous n’êtes pas résident de l’UE, EEE ou Suisse, vous devez avoir une autorisation du ministère pour acheter votre maison.

Les conditions d’obtention sont les suivantes :

• Avoir une carte de séjour en cours de validité ou tout autre document qui prouve que vous avez le droit d’habiter en Pologne.

• Démontrer l’origine légale des fonds utilisés pour l’achat.

• Prouver que votre achat ne menace pas l’ordre public, la sécurité, la santé ou l’environnement.

L’obtention du permis prend généralement entre 2 et 3 mois (durée indicative seulement) selon les sites spécialisés. Nous vous conseillons de demander l’aide d’un juriste sur place : il pourra effectuer une partie des démarches administratives à votre place.

Comment financer l’achat d’une maison en Pologne ?

Vous avez plusieurs solutions pour financer votre acquisition : le paiement comptant, le prêt hypothécaire ou le prêt immobilier simple. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients.

Paiement comptant

C’est évidemment la solution la plus simple. Il suffit de faire un virement au vendeur une fois le contrat signé.

Pensez au compte Wise pour effectuer le transfert : vous profiterez du taux interbancaire sur la conversion EUR-PLN. Vous ferez alors des économies sur les frais bancaires.

Prêt immobilier auprès d’une banque polonaise

Même si les banques polonaises ont allongé les durées de crédit ces dernières années, les conditions d’obtention restent compliquées.

Cette option est à envisager uniquement si vous habitez et que vous travaillez sur place. Sans un historique bancaire solide, aucun établissement n’acceptera de vous prêter de l’argent. On vous demandera aussi de solides garanties.

Prêt hypothécaire auprès d’une banque française

C’est la meilleure option dont vous disposez pour financer l’achat de votre maison en Pologne… à condition que vous soyez déjà propriétaire d’un bien en France.

Avec le prêt hypothécaire, votre bien sert de garantie. La banque aura la possibilité de le saisir si vous n’arrivez pas à payer vos traites.

Quelles sont les taxes à payer quand on achète une maison en Pologne ?

Les acquéreurs d’une maison en Pologne doivent régler une taxe de transfert, ainsi que des frais de notaires et la TVA (si vous achetez un logement neuf).

Ces différents impôts représentent globalement 3 % à 4 % du prix d’achat^¹.

Taxe de transfert

La taxe de transfert correspond aux droits de mutation. Elle s’établit à 2 % de la valeur marchande ou du prix d’achat de la maison¹.

Si vous êtes primoacheteur, il est possible d’obtenir une exonération sous certaines conditions.

Frais de notaire

Comme leur nom l’indique, ils sont à verser au notaire qui encadrera l’achat de votre maison. Les frais couvrent notamment l’authentification de l’acte et sont aux alentours de 1 % à 2 % de la valeur du bien.^² Cette valeur est indicative seulement. Elle dépend de nombreux paramètres.

TVA

Vous devrez payer 8 % de TVA en cas d’achat de logement nouvellement construit^¹. Les logements existants ne sont pas soumis à la TVA.

Attention : la TVA en Pologne est de 23 % si le logement fait plus de 150 m2.

Quels sont les meilleurs sites pour prospecter ?

Les 2 sites les plus populaires pour acheter une maison en Pologne sont :

• Otodom : maisons, appartements, locaux commerciaux ou terrains. Achat auprès de professionnels ou de particuliers.

• nieruchomosci-online.pl : un très large choix de logements déjà existants ou sur plan. La plupart des vendeurs sont des agences.

Attention toutefois : ces sites sont en polonais. Il n’y a pas de version anglaise.

Pour plus de facilité, rapprochez-vous d’une agence : grâce à son réseau, elle pourra vous proposer un large éventail de logements correspondants à vos besoins.

Comment acheter une maison en Pologne : la procédure expliquée

La marche à suivre pour acquérir un logement n’est pas différente de celle de la France :

• Trouvez votre maison : rendez-vous au point précédent pour trouver les sites de vente immobilière les plus populaires du pays. Vous pouvez aussi contacter une agence implantée dans la ville où vous souhaitez vous installer.

• Faites une proposition à l’acheteur : en cas d’accord, vous signerez alors une promesse de vente devant un notaire polonais.

• Établissez un contrat de vente : faites attention que le logement soit conforme à ce qui figure au cadastre (ou dans le livre foncier). La signature se fait devant notaire.

• Payez le logement : effectuez le virement directement sur le compte du vendeur ou demandez un crédit à la banque. N’oubliez pas de régler les différentes taxes dont vous êtes redevables.

Pensez à Wise pour régler votre logement

En ouvrant un compte Wise, vous bénéficiez entre autres d’une balance en PLN. Vous pourrez alors :

• Transférer jusqu’à 1 200 000 € vers un compte en Pologne : vous n’êtes pas obligé de passer par votre banque pour ce type de transaction. Wise est parfaitement adapté pour virer des sommes importantes.

• Faire des virements en PLN au cours interbancaire : vous ferez alors des économies sur le paiement du logement par rapport à une banque classique qui majorera sans doute le taux.

• Payer en Pologne sans frais avec votre solde en zloty : vous n’aurez aucune commission sur les règlements par carte si vous utilisez votre balance en PLN. Si elle n’est pas approvisionnée, Wise fera la conversion au taux interbancaire. Idéal si vous devez vous rendre sur place pour finaliser l’achat.

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Sources :

Vérifiées pour la dernière fois le 10 octobre 2024