Acheter une maison en Suisse pour un Français : conditions et procédure

Quelles sont les conditions à remplir pour ’acheter une maison en Suisse en tant que Français ? Comment financer l’acquisition du bien ? Quelles sont les commissions à prévoir en sus du prix d’achat ?

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Acheter une maison en Suisse en tant que Français : les critères généraux à remplir

En tant que Français, vous êtes généralement soumis à la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), aussi appelée Lex Friedrich ou Lex Koller.

Si vous n’êtes pas résident suisse, vous devez obtenir l’autorisation du canton pour faire votre achat. En outre, vous ne pouvez acquérir qu’une résidence secondaire.

Par contre, vous bénéficiez des mêmes droits d'acquisition qu'un Suisse si vous êtes résident dans le pays (titulaire d’un visa C) ou que vous y avez votre domicile principal. Vous pourrez ainsi faire votre achat sans autorisation cantonale ou fédérale. De même, les restrictions ne s’appliquent pas si votre acquisition est à but professionnel.

Et si je suis travailleur frontalier ?

Vous êtes français, vous résidez en France et vous exercez un emploi en Suisse ? Vous avez le droit d’acheter une résidence secondaire dans la région de votre travail sans autorisation particulière.

Vous n’avez toutefois pas le droit de la louer tant que vous travaillez dans la région comme frontalier.

Achat de résidence secondaire : les restrictions légales

Vous remplissez les critères d’éligibilité ? Cela ne veut pas dire que vous pourrez acheter librement votre bien immobilier.

L'acquisition d’une résidence secondaire par un Français en Suisse est soumise à certaines restrictions spécifiques^¹ :

• Quota national : un nombre limité de résidences secondaires (1 500 par an) peut être vendu à des étrangers chaque année. Ce quota est réparti entre les cantons.

• Interdictions cantonales : certains cantons, comme Genève et Zürich, interdisent totalement la vente de résidences secondaires à des étrangers.

• Conditions d'emplacement : l'acquisition est possible uniquement dans des zones à vocation touristique.

• Surface limitée : la surface habitable du bien ne doit pas dépasser 200 m² et la surface du terrain 1 000 m².

De plus, la législation vous impose d’entretenir un lien avec l’endroit où vous désirez acheter. Cette notion est interprétée différemment selon les cantons. Elle peut parfois paraître aléatoire.

Acheter un bien immobilier en Suisse : comment obtenir l’autorisation cantonale ?

La procédure de demande d'autorisation varie selon le canton et le type de bien immobilier. Cependant, les étapes générales sont les suivantes :

1. Contacter l'autorité compétente : consultez la liste des coordonnées des autorités cantonales afin de soumettre votre demande. Vous pourrez aussi poser toutes les questions nécessaires au conseiller afin d’optimiser le temps de la procédure.

2. Réunir les documents justificatifs : on pourra vous demander de fournir notamment votre passeport, permis de séjour, mais aussi le contrat de vente, les plans du bien ou les documents de financement.

3. Soumettre la demande : envoyez votre dossier en y joignant les documents justificatifs.

4. Paiement des taxes : réglez le montant demandé afin de lancer la procédure.

5. Instruction de la demande : l'autorité cantonale examine la demande et rend sa décision.

6. Décision et recours : la décision de l'autorité cantonale peut faire l'objet d'un recours auprès d'une instance supérieure.

Quels sont les frais à prévoir pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse ?

Vous devrez régler un certain nombre de frais additionnels en plus du prix d’achat :

• Frais de notaire : ils sont calculés sur la base du prix de vente du bien et sont généralement partagés équitablement entre l'acquéreur et le vendeur.

• Droits de mutation (droits d’enregistrement) : certains cantons perçoivent des droits lors du transfert de propriété d'un bien immobilier. Ils sont calculés sur la base d’une partie ou de la totalité de la valeur de cession. Le taux varie selon les cantons. Dans celui de Genève, il est de 3% du prix de vente indiqué dans l’acte^².

• Impôt sur la valeur locative : il correspond à la valeur locative théorique du bien, c'est-à-dire le montant que le propriétaire pourrait percevoir s'il le louait. Le calcul prend en compte la part du bien détenue par le propriétaire. Plus l'amortissement du prêt hypothécaire est important, plus le montant de l'impôt augmente.

Achat immobilier en Suisse par non-résident : comment financer l’acquisition ?

Les prêts hypothécaires sont la solution la plus courante pour financer l'achat d'un bien immobilier en Suisse. Ils se caractérisent souvent par un faible amortissement du capital emprunté sur une longue période.

Pour rappel, le bien immobilier acquis sert de garantie dans le cadre du prêt hypothécaire. La banque peut le saisir en cas de non-remboursement des échéances.

Deux critères majeurs influencent l’octroi du prêt^³ :

• Apport personnel : la plupart des banques exigent un apport personnel d'au moins 20% du prix du bien, une partie pouvant provenir en partie du 2^e pilier de la prévoyance professionnelle (LPP).

• Taux d'endettement : ce ratio représente la proportion des revenus consacrée aux remboursements de vos prêts. Il prend aussi en compte les charges fixes que vous avez (loyer…) Pour que la banque accepte votre demande, le taux doit être inférieur ou égal à 33%.

Parmi les banques proposant des prêts hypothécaires, on retrouve : UBS, Crédit Suisse, Raiffeisen, PostFinance, mais aussi certaines banques cantonales.

Acheter un appartement en Suisse pour un Français : le prix moyen au mètre carré

Vous n’avez pas les moyens d’acheter une maison en Suisse ? Voici une estimation du prix moyen au mètre carré d’un appartement dans le pays^⁴ :

• Zürich : 16 769 CHF/m²

• Genève : 16 251 CHF/m²

• Bâle : 11 261 CHF/m²

• Lausanne : 12 581 CHF/m²

• Berne : 9 800 CHF/m²

• Saint-Gall : 7 314 CHF/m²

• Biel/Bienne : 6 548 CHF/m²

Veuillez noter que les prix diffèrent à l’intérieur d’une même ville en fonction du quartier dans lequel se trouve l’appartement.

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Vous pourrez ainsi régler vos frais de notaire (ou l’apport personnel demandé par la banque) à un tarif plus intéressant que celui proposé par les banques françaises qui taxent généralement le cours des devises.

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Sources :

1. Acheter un bien immobilier en Suisse — Restrictions pour les logements de vacances
2. Régime fiscal du canton de Genève
3. Financement d’un achat immobilier — Crédit Agricole Suisse
4. Prix moyen au m² d’un appartement en Suisse — neho.ch

Vérifiées pour la dernière fois le 17 juin 2024