Immobilie im Ausland kaufen als Deutscher

Gina Schumacher

Immer mehr Deutsche interessieren sich dafür, eine Immobilie im Ausland zu kaufen. Das kann verschiedene Gründe haben: ausländische Immobilien sind beliebt als Feriendomizil, als Alterswohnsitz, als Objekt zur Vermietung oder als Kapitalanlage.

Eins ist klar: die Immobilienpreise steigen und steigen – deshalb möchten viele Deutsche lieber früher als später investieren. Auslandsimmobilien locken dazu mit attraktiven Renditen und vielerorts konstanter Wertsteigerung.

Doch wo in Europa sind die Immobilien am günstigsten? Wie gehen Sie vor, wenn Sie Interesse an einem Objekt im Ausland haben? All das beantwortet Ihnen Wise in diesem Artikel.

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Günstige Immobilien im Ausland kaufen

Die meisten Menschen, die sich für Immobilien im Ausland interessieren, möchten einen möglichst guten Deal machen. Denn teure Häuser, Wohnungen und Grundstücke gibt es auch in Deutschland.

Doch nicht nur der Preis ist für Interessenten und Interessentinnen relevant, sondern auch die Lage. Die meisten Deutschen suchen nach einem Haus oder einer Ferienwohnung im Süden, um den langen und kalten deutschen Winter zu überdauern. Auch als Alterswohnsitz eignen sich Immobilien im Warmen ideal.

In welchen europäischen Ländern können Sie attraktive Preise und warme Temperaturen miteinander vereinen? Laut dem Deloitte Property Index von 2021¹ sind die günstigsten Länder für den Immobilienkauf Bulgarien, Bosnien und Herzegowina und Portugal – allesamt schnell und günstig mit dem Flugzeug von Deutschland aus erreichbar.

Sehen wir uns die drei Länder doch im Detail an:

Bulgarien: 578 EUR/m²

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In Bulgarien gab es letztes Jahr die günstigsten Immobilien in ganz Europa. Mit einem Durchschnitt von nur 578 EUR pro Quadratmeter liegen die Preise bei einem Bruchteil des in Deutschland verzeichneten Durchschnittspreises. Hierzulande kostete der Quadratmeter 2021 nämlich ganze 4.100 EUR – für die meisten Menschen schlicht und einfach nicht leistbar.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die bulgarischen Immobilienpreise um rund 5% – ein Abflachen ist nicht zu erwarten. Jetzt in ein günstiges Ferienhaus in Bulgarien zu investieren lohnt sich also.

Doch Bulgarien lockt nicht nur mit niedrigen Immobilienpreisen. Eine wachsende deutschsprachige Community, günstige Lebenshaltungskosten und nicht zuletzt die ideale Lage am Schwarzen Meer haben es deutschen Auswanderern und Investoren angetan – denn wer träumt nicht von einem Häuschen mit Meerblick?

Bosnien und Herzegowina: 881 EUR/m²

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Das einzige andere Land, dessen Durchschnittspreise für Immobilien 2021 unter 1.000 EUR pro Quadratmeter lag, ist Bosnien und Herzegowina. Hier fielen die Preise im Vergleich zum Vorjahr sogar leicht.

Die bosnischen Immobilienpreise lagen im letzten Jahr bei durchschnittlich 881 EUR pro Quadratmeter. Das ist allerdings nur einer der Gründe, warum das Land als Geheimtipp bei ausländischen Investoren gilt. Gelegen am Mittelmeer überzeugt Bosnien und Herzegowina ähnlich wie Bulgarien mit sonnigen Wintern und niedrigen Lebenshaltungskosten – perfekt also als Feriendomizil oder Alterswohnsitz.

Portugal: 1.260 EUR/m²

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Wer sich eher in Westeuropa auf die Suche machen möchte, ist in Portugal perfekt aufgehoben. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei gut 1.260 EUR, mit einem Anstieg zum Vorjahr von 8,6%. Portugal ist schon längst kein Geheimtipp mehr bei deutschen Auswanderern und als aufsteigendes Tourismusland werden die Preise für Immobilien in den kommenden Jahren wahrscheinlich einen rasanten Anstieg erleben.

Sommer, Sonne, Surfen – das zieht vor allem junge Menschen nach Portugal. Aufgrund des großen Andrangs lohnt es sich, jetzt in Portugal zu investieren. Denn egal ob als Ferienhaus oder als Mietobjekt, eine Immobilie in Portugal ist ihr Geld wert.

Natürlich unterscheiden sich die Preise innerhalb Portugals stark. In den großen Städten Lissabon und Porto, sowie an der Algarve ist mit deutlich höheren Kosten für ein Haus oder eine Wohnung zu rechnen als im Inland. Hier gilt es also, Preise zu vergleichen und gut zu verhandeln.

Doch auch in den günstigsten Ländern ist Vorsicht geboten. Wirkt eine Immobilien zu gut, um wahr zu sein, ist sie es wahrscheinlich auch. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie also die Finger von zu günstigen Angeboten lassen.

Andere Länder, andere Sitten. Nicht überall läuft der Immobilienkauf so ab wie in Deutschland. Informieren Sie sich also über die lokalen Sitten und ziehen Sie zur Not einen deutschsprachigen Immobilienmakler zu Rate. Außerdem hilft es, einen zweisprachigen Kaufvertrag aufzusetzen, sofern Sie der Landessprache nicht mächtig sind.

Dokumente zum Kauf einer Immobilie im Ausland

Bevor Sie in die Verhandlungen gehen, sollten Sie sich informieren, welche Dokumente Sie als Deutscher zum Kauf einer Immobilien im Ausland benötigen. Denn wie bereits erwähnt, hat jedes Land seine eigenen Bestimmungen – vor allem, wenn der Käufer nicht Staatsangehörige/r des jeweiligen Landes ist.

Gut zu wissen: in vielen Ländern müssen Sie bereits beim Kauf angeben, wie Sie die Immobilien nutzen möchten: als Erst- oder Zweitwohnsitz, als Ferienhaus oder -wohnung oder zur Vermietung.

Kümmern Sie sich im Vorfeld um folgende Unterlagen und informieren Sie sich, ob weitere Dokumente beim Hauskauf im Land Ihrer Wahl nötig sind:

  • Kopien von Grundbucheinträgen / Eigentumsregisterauszug

  • Amtlicher Eigentumsnachweis des Verkäufers

  • Nachweise der amtlich genehmigten Bebauung

  • Energieausweis, technische Genehmigungen für Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen

Anfallende Kosten beim Kauf einer Auslandsimmobilie

Mit dem Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie ist es nicht getan. Dazu kommen Steuern, Abgaben und sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf. Bevor Sie sich also für eine Immobilie im Ausland entscheiden, sollten Sie sich über die Kaufnebenkosten im Klaren sein. Denn diese können sich in anderen Staaten Europas deutlich von denen in Deutschland unterscheiden.

Informieren Sie sich insbesondere über die lokale Höhe von…

  • Grunderwerbssteuer

  • Notarkosten

  • Grundbuchkosten

  • Maklerprovisionen

Auch die Finanzierungsnebenkosten und die Kosten für die Einrichtung Ihrer neuen Immobilien und/oder einen eventuellen Umzug dürfen natürlich nicht außer Acht gelassen werden.

Immobilie im Ausland kaufen: Finanzamt

Was bei der Überlegung eines Immobilienkaufs im Ausland oft vernachlässigt wird, ist die steuerliche Situation – vollkommen zu Unrecht, denn hier erleben viele Käufer und Käuferinnen eine böse Überraschung.

Denn entscheiden Sie sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung im Ausland, müssen Sie dies auch beim deutschen Finanzamt angeben. Zudem ist entscheidend, wie Sie die Immobilie nutzen möchten, denn bei einem gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland werden Sie in diesem Land zusätzlich zu Deutschland steuerpflichtig. Dies hat nicht selten zur Folge, dass Sie auch im Ausland Einkommenssteuer oder Vermögenssteuer zahlen müssen.²

Zudem gibt es viele länderspezifische Besonderheiten, was die Versteuerung einer Immobilie im Ausland angeht. Es ist also ratsam, vor dem Kauf einen Steuerberater aufzusuchen, der im Idealfall auf das Thema Auslandsimmobilien spezialisiert ist.

Ferienwohnung Steuern

Egal, wo Sie eine Ferienwohnung kaufen möchten, die Grunderwerbsteuer ist in jedem Fall zu entrichten. Dazu kommen jährliche Grundsteuern, die von Land zu Land unterschiedlich sind.

In vielen europäischen Ländern gibt es außerdem eine Vielzahl an Steuerarten, die uns in Deutschland nicht bekannt sind, darunter unter anderem Register- und Katastersteuern, Vermögenssteuern oder Wohn- oder Selbstnutzungsteuern.

Private Nutzung Steuern

Auch wenn Sie Ihre neue Immobilie nicht gewerblich, also nicht zur Vermietung nutzen möchten, fallen verschiedenste Steuern an. Welche Steuern Sie wo bezahlen müssen, hängt auch davon ab, wieviel Zeit Sie in Deutschland bzw. in Ihrem Haus im Ausland verbringen.

Damit es nicht zu bösen Überraschungen kommt, empfehlen wir Ihnen daher auch bei privater Nutzung, im Vorfeld mit einem spezialisierten Steuerberater zu sprechen.

Finanzierung der Immobilie im Ausland

Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie ist nicht immer ganz unkompliziert, denn deutsche Banken geben in der Regel keine Kredite für Projekte im Ausland. Vor allem bei schlechter Schufa kann es eine gute Option sein, einen Immobilienkredit aus dem Ausland zu beziehen.

Der Vorteil bei einem Auslandskredit ist, dass je nach Währung besonders gute Konditionen erreicht werden können – so sparen Sie nicht nur bei den Immobilienkosten, sondern auch bei den Finanzierungsnebenkosten.

Wichtig ist in jedem Fall, nicht überstürzt zu handeln und eingehend zu prüfen, ob das Kreditinstitut Ihrer Wahl auch wirklich seriös ist. Denn nicht selten kommt es vor, dass die Immobilienträume von ausländischen Interessenten ausgenutzt werden, um sich hohe Vorkosten oder Bearbeitungsgebühren zu erschleichen.

Auch bei Expresskrediten, die innerhalb von kürzester Zeit abgewickelt werden, ist Vorsicht geboten. Denn selbst, wenn es sich um ein seriöses Kreditinstitut handelt, werden für diesen Service hohe Kosten verrechnet.

Wise nutzen für die Mieteinnahmen aus dem Ausland oder zum Abbezahlen des ausländischen Kredits

Egal, wie Sie Ihre neue Immobilie nutzen möchten, ein Konto in der Landeswährung ist unumgänglich. Denn wenn Sie Ihren Kredit in einer anderen Währung abbezahlen oder Mieteinnahmen aus dem Ausland bekommen, kann das mit hohen Umrechnungskursen zu Buche schlagen.

Um unnötig hohe Kosten zu vermeiden, lohnt sich das Multiwährungskonto von Wise. Seit bereits mehr als zehn Jahren gilt Wise als internationaler Partner für sichere, transparente und günstige Auslandsüberweisungen. Seit Einführung des Multiwährungskontos profitieren Menschen, die international leben, reisen und arbeiten noch mehr von Wise.

Denn mit diesem Multiwährungskonto haben Sie folgende Vorteile:


Das Multiwährungskonto ermöglicht Ihnen, eine lokale Kontonummer in den folgenden Währungen zu bekommen und somit Zahlungen in der entsprechenden Währung einfach, unkompliziert und ohne Kosten zu empfangen:

  • EUR (Euro)
  • USD (US-Dollar)
  • GBP (Britische Pfund)
  • SGD (Singapur-Dollar)
  • AUD (Australische Dollar)
  • NZD (Neuseeland-Dollar)
  • RON (Rumänischer Leu)
  • HUF (Ungarischer Forint)
  • TRY (Türkische Lira)
  • CAD (Kanadische Dollar)

Aber auch ohne das Multiwährungskonto von Wise können Sie nach Ihrer Registrierung ganz einfach und schnell Auslandsüberweisungen tätigen. Besonders praktisch wenn Sie Ihre Immobilie in einer anderen Währung als Euro kaufen möchten.

Zusammenfassung

Die Immobilienpreise in Europa steigen immer weiter – einen besseren Zeitpunkt als jetzt zum Investieren in Auslandsimmobilien gibt es also kaum. Während die Quadratmeterpreise in Deutschland und Österreich bei über 4.000 EUR liegen, gibt es auch noch günstige Flecken in Europa, zum Beispiel Bulgarien und Bosnien, wo Immobilien im Durchschnitt bei unter 1.000 EUR pro Quadratmeter liegen.

Wer ein Haus oder eine Wohnung im Ausland kaufen möchte, sollte jedoch nicht überstürzt handeln, sondern sich zunächst über Steuern und sonstige Kaufnebenkosten im jeweiligen Land informieren. Bei der Überweisung hoher Beträge ins Ausland oder der Rückzahlung eines Kredits in einer Fremdwährung bietet sich das Multiwährungskonto von Wise an.

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Quellen

1 Property Index: Overview of European Residential Markets, Deloitte, Juli 2021
2 Auslandsimmobilien zur privaten Nutzung: Ein steuerliches Minenfeld, Rödl & Partner, Juni 2021


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