İtalya'da Ev Almak

Aşıklar Çeşmesi ile meşhur Roma, modanın kalbinin attığı Milano veya romantik sahil kasabası Portofino’ya gittiğinizde İtalya’da yaşamayı aklınızdan mutlaka geçirmişsinizdir.

Bu büyüleyici İtalyan şehirlerinde yaşamak, sandığınız kadar zor değil. Avrupa Birliği vatandaşı olmasanız da İtalya’da hayalini kurduğunuz evi almanız mümkün.

İtalya’daki ev fiyatları merkeze olan konum, evin kaç yıllık olduğu veya stiline göre değişebiliyor. Ancak her bütçeye uygun bir ev mevcut.

İtalya’da ev satın almak

Gondollar şehri Venedik, dünyaca ünlü sanat eserlerinin merkezi Floransa ve tarihte birçok imparatorluğun başkentliğini üstlenen Roma’ya ev sahipliği yapan İtalya’dan ev almak mı istiyorsunuz?

Tarihi ve mimari yapılarıyla ünlü İtalyan şehirlerinden birinde ev satın almak teknik olarak mümkün. İtalya’dan ev satın almak için İtalyan vatandaşı olmanız ya da Avrupa Birliği ülkelerinde oturma izniniz olması gerekmez.

İtalyan yasaları, yabancı kişilerin İtalya’dan ev almaları için ülkeler arasında karşılıklılık koşulu arıyor. Yani siz İtalya’da ev sahibi olabiliyorsanız herhangi bir İtalyan vatandaşı da sizin ülkenizde ev satın alma hakkına sahip olmalı.

Türkiye, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı uygulamasına son vermiştir. Bu kurala göre, yabancılar kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de iş yeri veya mesken olarak kullanmak üzere taşınmaz satın alabilirler.¹

Tapu kanunundaki sınırlama, farklı şehirlerde de olsa yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüz ölçümünün 30 hektarı geçemeyeceği yönündedir.

Bu yasaya göre herhangi bir İtalyan’ın Türkiye’den ev alabileceği açık ve nettir. Bu durumda bir Türk vatandaşının da İtalya’da ev sahibi olması mümkündür.

İtalya’dan ev satın almak için öncelikle bir gayrimenkul avukatıyla anlaşmanız önerilir. Yabancı bir ülkede farklı yasalara tabii tutulacağınızdan çıkarlarınızı korumak için deneyimli ve güvenilir danışmanlarla çalışmak yararınıza olabilir.

Yine de İtalyan yasalarının sözleşme öncesinde alıcının haklarını koruduğunu belirtmek isteriz. Örneğin, satıcının adil olmayan bir davranışına maruz kaldığınızda vakit kaybetmeden tazminat başvurusunda bulunabiliyorsunuz.

Avukat konusuna karar verdikten sonra İtalya’nın popüler emlak sitelerinden istediğiniz bölgeyi girerek ev fiyatlarını araştırmaya başlayabilirsiniz.

Hayalinizdeki evi bulduktan sonra satıcıya fiyat teklifi yapmanız gerekir. Bu aşamada iyi niyet göstermek adına bazı alıcılar, ev değerinin %1’ini ev sahibine gönderebiliyor.²

Yapılan bu ödeme, bir rezervasyon niteliği taşısa da ev sahibi yine de diğer alıcıları değerlendirmek isteyebilir. Bu nedenle teklifinizde bir tarih aralığı belirtirseniz karar sürecini hızlandırabilirsiniz.

⚠️Uyarı ⚠️
Yurt dışına para transferi yaparken uluslararası para transferi ücretleri can sıkıcı olabilir. Özellikle, alıcıya ulaşacak meblağın net olarak bilinmemesi önemli bir sorun teşkil edebilir. ❌

Yurt dışına yapacağınız ödemelerde Wise’ı tercih edebilirsiniz.

Böylece alıcıya ulaşacak meblağdan emin olur, tatsız sürprizlerle karşılaşmazsınız.
İşlem ücretini ve döviz çevriminde kullanılan kuru net olarak görebilirsiniz.

Büyük meblağlar için söz konusu hesaplamaları aşağıdaki araç ile gerçekleştirebilirsiniz. 👇

Geniş Çaplı Transfer Hesaplama Aracı

Satıcı, teklifinizi kabul ettiğinde teklifinizin her iki taraf için de bağlayıcılığı başlar. Bu süreçte ev sahibi, emlak acentası ya da avukatıyla “compresso” denilen bir sözleşme hazırlar. Sözleşmede evin satış fiyatı, ne kadar ön ödeme yapılması gerektiği, evin özellikleri, metrekaresi ve anlaşmanın tamamlanma tarihi gibi bilgiler yer alır.

İtalya’da depozito miktarı, genellikle evin satış değerinin %10-%20 oranında olur.² Bu değer, sözleşmenizde mutlaka belirtilir. Evi almaktan vazgeçmeniz durumunda, depozitonuz yanar ya da ev sahibi evi almanız için yasal yollara başvurabilir.

Eğer ev sahibi satma işleminden vazgeçerse depozito olarak verilen miktarın 2 katını size ödemekle yükümlüdür.²

İtalya’daki herhangi bir evi, üstünüze almanız 6-8 hafta sürmektedir. Bu süreçte, noter veya noter yetkilisi tüm işlemlerden sorumludur. Noter, her ne kadar ev sahibi tarafından seçilmiş olsa da, alım-satım işlemlerinde her iki tarafın haklarını gözetmekle yükümlüdür.

Son olarak, evin geri kalan ödemesi noter huzurunda yapıldıktan sonra satış işlemi gerçekleştirilir. Bu aşamada, geçerli kimlik bilgileri ve vergi numaraları sunulur.

Noter, tapunun bir kopyasını size verirken diğer kopyaları vergi ofisine ve tapu işlerine gönderir.

Alım-satım işlemleri için ödenen tüm masrafların kaydının tutulması gerekir. Bu kayıtlar, herhangi bir üçüncü şahsın itirazlarına karşı koruma niteliğindedir.

Noter ayrıca tüm kamu ödemelerinin sizin adınıza geçtiğinden emin olmakla görevlidir. Mafya karşıtı yasalardan dolayı, tapunun imzalanmasının ardından ilk 48 saat içerisinde polis de bilgilendirilir.

Toplamda yaklaşık 15 gün içerisinde, evle ilgili tüm haklarınız İtalya’da kayıt altına alınmış olur.

İtalya’da ev sahibi olmak

İtalya’dan ev aldınız ve resmi olarak bir ev sahibi oldunuz. Peki bundan sonrası?

İtalya’da ev sahibi olduğunuzda tıpkı bir İtalya vatandaşı gibi vergi ödemeniz gerekir. Belirli kalemlerde daha ülke vatandaşlarına kıyasla daha yüksek oranda vergi ödemeniz bile gerekebilir.

İlk olarak “registration tax” denilen emlak sicil vergisi ödemeniz gerekir. İtalyan vatandaşları, satın alacakları ilk lüks kategorisinde olmayan eski evler için %3 sicil vergisi öderler. Bu değer, oturma izni bulunmayan yabancılar ve 2. evini almak isteyen İtalyanlar için %7’dir.²

Emlak sicil vergisi, evin satış rakamından değil; rayiç bedel üzerinden hesaplanır.

Toprak vergisi, İtalyanlar için ev yeni veya eski olsun 168 euro iken 2. evini alan İtalyanlar ve yabancılar için ev değerinin %1’idir.²

Ödemeniz gereken bir diğer vergi ise kadastro vergisidir. Kadastro vergisi, ev değerinin %1’i kadardır ancak yeni bir evse sabit olarak 168 eurodur. Eğer ev, sahip olduğunuz tek evse yine 168 euro sabit ücret uygulanır.

Yeni bir binada daire alanlar, emlak sicil vergisi yerine katma değer vergisi öderler. Bu vergi de evin değerinin %4-%22’si arasında değişir. Yeni bina olmasının kıstası da evin yapımının ya da restorasyonunun son 5 yıl içinde tamamlanmış olmasıdır.

İtalyan vatandaşları ilk evleri için %4 KDV öderken; oturma izni bulunmayan yabancılar ve 2. evini alan İtalyanlar %7, mülk değeri A1 kategorisinde olan lüks ev alanlar ise %22 KDV öderler. KDV değerlerinin her yıl artabileceği de göz önünde bulundurulmalıdır.

Noter işlemleri için genellikle ev değerinin %1-%2,5’i kadar para ödenmektedir. Net rakam, Barolar Birliği ve kasaba konseyince belirlenmektedir. Noter masrafı, satış imzalarının atıldığı son aşamada ödenir.

Tapu devir işlemi de genellikle bir avukat tarafından gerçekleştirilir, bu işlemin yasal ücreti de ev değerinin %1 ile %2’si civarındadır.

Bu avukat, satıcının ön sözleşmesini de hazırladığı için alıcı tapu devir masraflarını üstlenmeyebilir. Yine de alıcının hakları, noter tarafından gözetilmektedir. Noter, tüm işlemlerde dokümanları inceler ve %100 doğruluk payı olmadan hiçbir işlemi onaylamaz.

Diğer bir masraf ise standart emlakçı komisyonudur. Emlakçı komisyonu, %3 ile %8 arasında değişir.² Bu masraf ise alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. Emlakçı komisyonunun ön sözleşmenin yapıldığı esnada ödenmesi gerekir.

Son olarak İtalya’da ev sahibi olarak direkt vatandaşlık alamasanız da ikamet sebebiyle oturum iznine başvurma hakkına sahip olursunuz.

İtalyan evlerinin özellikleri

İtalyan mimarisinin tarihi, 15. yüzyıl Rönesans Dönemi’ne kadar uzanmaktadır. Günümüzde hala etkileri görülen İtalyan mimarisi; görkem ve zarafeti yansıtan elementler taşımaktadır.

İtalyanların birçoğu ekonomik olmasından dolayı apartman dairelerinde yaşamayı tercih eder. Çoğu apartmanın yüz yıl veya daha önce inşa edildiği de belirtilebilir. Genellikle dar olan bu evler, bulundukları binalarda uzunlamasına konumlanmaktadır.

Villa ya da villetta tarzındaki evler, çoğunlukla 20. yüzyıldan kalmadır. Kırmızı çatılı villalar, büyük pencerelere sahiptir ve ağaçlarla çevrilidir.

Cascina denilen evler ise Lombardiya bölgesinde karşımıza çıkıyor. Cascinaların bir avlusu bulunuyor ve genellikle birkaç aile tarafından paylaşılıyor.

Trullolar; “hobbit evi” olarak bilinen, küçük ve beyaz yapılardır. Dairesel planlanan bu evlerin çoğu günümüze kalıntı şeklinde uzansa da hala satın alabilecekleriniz mevcut.

Palazzolar, İtalyan evlerinin en ikonik olanlarından. Venedik’in kanal kıyılarında ve Floransa’nın tarihi kasabalarında görülen palazzo tipi evlerin içlerinde; freskolar, tavan süslemeleri ve oymalar dikkat çekmektedir.

21 Nisan 2021 verilerine göre en yüksek fiyatlı evler Trentino Alto Adige bölgesinde, en uygun fiyatlı evler ise Calabria bölgesinde bulunmaktadır.³ Aşağıdaki tablodan İtalyan evlerinin metrekare fiyatlarını inceleyebilirsiniz.

Bölge	Satış metrekare fiyatı	Kira metrekare fiyatı
Abruzzo	1.322€	6.60€
Basilicata	1.377€	6.80€
Calabria	936€	4.90€
Campania	1.881€	9€
Emilia Romagna	1.808€	10.70€
Friuli Venezia Giulia	1.450€	8.30€
Lazio	2.463€	13.20€
Liguria	2.507€	8.60€
Lombardiya	2.081€	14.20€
Marche	1.588€	7.50€
Molise	995€	5.40€
Piedmont	1.349€	7.90€
Puglia	1.295€	7.20€
Sardinya	2.120€	10.50€
Sicilya	1.145€	6.70€
Toskano	2.456€	12.10€
Trentino Alto Adige	2.731€	10.70€
Umbria	1.141€	6.60€
Valle d'Aosta	2.565€	10.90€
Veneto	1.732€	9.60€

Tablodaki bilgiler, İtalya’nın güvenilir emlak sitelerinden biri olan immobiliare.it’ten 09.05.2021 tarihinde alınmıştır.

İtalya'ya taşındığınızda bir Wise hesabı edinebilirsiniz.

Euro hesap bilgilerinizle:

• AB’ye yapacağınız euro transferleri ücretsizdir.
• AB’deki bankalardan kesintisiz euro alabilirsiniz.
• AB'de geçerli bir ikamet adresiniz varsa Wise kart sahibi olabilirsiniz. Bu kart, Wise hesabınıza bağlıdır ve bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanmanıza olanak sağlar.

Ücretsiz Kaydol! 💰

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Yabancılar için Türkiye Tapu Kanunu - Dışişleri Bakanlığı
2. İtalya’da ev alırken ödemeniz gereken masraflar - Global Property Guide
3. İtalya’da ev fiyatları - immobiliare.it

Kaynaklar, 28.6.2021 tarihinde kontrol edilmiştir.