Bulgaristan'dan Ev Almak

Bulgaristan, tarihi ve doğal güzellikleri ile ziyaretçileri cezbedecek bir Balkan ülkesidir. Kaplıcaları, dağcılık ve kış sporlarına uygun doğası, tarihi binaları, park ve meydanları ile görülmeye değerdir.

Rehberimizde Bulgaristan’dan ev almak isteyenler için faydalı bilgiler paylaşacağız. Yazımızda aşağıdaki sorulara yanıt bulabilirsiniz:

• Ev satın alma süreci: yasalar, gerekli belgeler ve ipuçları
• Bulgaristan ev alana oturma izni veriyor mu?
• Bulgaristan’da ev fiyatları

Bulgaristan’dan Ev Almak İstiyorum

Bulgaristan’da yabancılara ev satışı yasak değildir. Diğer yandan, birtakım kısıtlamalar söz konusudur. Avrupa Birliği üyesi ve Avrupa Ekonomik Alanı dahilinde bulunan vatandaşlarının Bulgaristan’dan ev alması, diğer ülke vatandaşlarına göre daha kolaydır.¹ AB vatandaşları, istedikleri evi arsa mülkiyetiyle birlikte alabilir. Bahçesi olan bir evi arazisi (imarlı) ile birlikte almaları mümkündür. Arsa üzerinde de söz sahibidirler.

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da dahil olmak üzere AB vatandaşı olmayan kişilerin Bulgaristan’dan ev almasında kanunen hiçbir engel yoktur. Ancak üçüncü ülke vatandaşları ev satın almaları durumunda sadece evi satın alabilirler, arazinin mülkiyeti yabancılara geçmez. Apartman dairesi sizin olurken binanın bulunduğu arsa size devredilmez.²

AB vatandaşlarının Bulgaristan’da 3 aydan daha fazla bir süre kalmaları durumunda oturum izni almaları gerekir. Durumlarını bildirmek ve gerekli izinleri almak için İçişleri Bakanlığı Göç Dairesi Başkanlığı’na resmi müracaat yapmalıdırlar.³

Üçüncü ülke vatandaşlarına kalıcı oturum izninin önünü açan altın vize uygulaması Bulgaristan’da istenilen başarıyı yakalayamamış, programın sonlandırılacağı açıklanmıştır.⁴

Ev alırken hazırlanması gereken bazı belgeler var, bunlara kısaca değinelim.⁵

• Tapu gibi mülkün sahibinin kim olduğunu gösterir belge
• Mülke ait emlak vergisi beyannamesi
• Varsa evlilik cüzdanları ve miras yoluyla kaldığına dair belge.
• Merkezi emlak kayıt sisteminden alınan konut ile ilgili belgeler
• Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları veya kimliklerini ortaya koyan diğer resmi belgeler
• Alıcı veya satıcıyı temsil eden üçüncü bir kişi varsa onaylı vekâletname.
• Ön satış sözleşmesi

Belgelerden bahsettikten sonra satın alma sürecinin nasıl işlediğine bakalım.⁶

• Evi bulun. İnternetten kendiniz araştırarak bulabilir ve bir emlak danışmanından yardım alabilirsiniz.
• Ön sözleşme imzalayın. Mal sahibiyle görüşerek yazılı bir satış sözleşmesi oluşturun. Fiyatı ve cayma durumunda ne yapacağınızı, anlaştığınız bir ön ödeme miktarı varsa mutlaka belirtin.
• Ön ödemenizi yapın. Bulgaristan’da birçok emlak satış sitesinde ve ofisinde satış öncesi depozito veya ön ödeme talebi olmaktadır. Bu konuda dikkatli olmanız, kesin kararınızı verdikten sonra ödeme yapmanız yararınızda olacaktır.
• Notere gidin ve satış işlemlerini tamamlayın. Notere gerekli belgeleri eksiksiz sunduktan sonra satış sözleşmenizi ve tabu belgelerinizi imzalayın.
• Tapu sicil kaydınızı yaptırın. Noter sonrası bulunduğunuz yerin Tapu Sicil Kayıt bürosuna giderek yeni mülkünüzün kayıt işlemlerini tapunuzla birlikte tamamlayın. Tescil işlemi sonrası mülkünüze ait bir numaranın (EIK numarası) yer aldığı kart alacaksınız. Bu numara ile tüm işlemlerinizi yapabilirsiniz.
• Vergi beyanında bulunun. Evinizi satın aldığınız yerdeki belediyeye giderek emlak vergisi bilgilerinizi öğrenin. Ödemeniz gereken süre içinde ödeyin.

Tüm bu bahsettiğimiz işlemleri yaparken yanınızda bir avukatın olmasın yasal süreçleri kontrol edebilmeniz adına önemlidir. Sunulan belgelerin doğruluğunu kontrol etmenizi de kolaylaştırır. Sunacağınız evrakları da Bulgarca hazırlamanız gerekir. Ev bulma konusunda bir gayrimenkul uzmanına danışmanız faydanıza olacaktır. Dolandırıcılık mağduru olmamanız adına yavaş ve emin adımlarla ilerleyin. Fiyat araştırmasını iyi yapın ve hemen ödeme yapmayın.

Bulgaristan vatandaşı olmasanız bile evinizi mortgage (konut kredisi) kullanarak da alabilirsiniz. Bulgaristan’da yabancın ev kredisi alması mümkündür. Şu üç noktaya dikkat ederek kredi kullanabilirsiniz.⁷

• Mortgage başvurunuz evinizin değerinin %85’ini geçemez.
• Kullanım amacınız yeni satın alım, inşaat, tamir veya restorasyon için olabilir.
• 35 yıla kadar kredilendirebilirsiniz.

Bir yabancı olarak Bulgaristan’da mortgage kredisi almanız biraz zor olabilir ancak imkansız değildir. Borç veren kurum, yabancı olmanızdan kaynaklı daha yüksek risk taşıdığınız için faiz oranlarını yükseltebilir hatta %30 ila %40 arasında peşinat ödemenizi isteyebilir. Konut kredisi için başvururken şu belgeleri hazırlamalısınız:

• Başvuru formu
• Çalışma belgesi / vergi beyannamesi
• Maaş bordrosu
• Son altı aya ait gelirinizi gösterir hesap ekstresi
• Kimlik/pasaport fotokopisi
• Evlilik cüzdanı
• Kredi geçmişinizi gösterir belge
• Gayrimenkul ön satış sözleşmesi
• Ekspertiz raporu
• Gayrimenkule ait belgeler

Evinizi satın alırken noterlik (%0,10 - %1,50), tescil (%0,10), emlakçı ( %%2,5 - %3) avukatlık (anlaşmanıza göre) ücretleri ödemeniz gerekebilir. Ayrıca evi satın saldığınız taraf bir şirket ise KDV de ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bunların dışında yıllık olarak evinizin bulunduğu belediyeye emlak ve çevre temizlik vergisi ödemeniz gerekir.⁸

Mortgage taksitlerinizi veya yıllık vergilerinizi ödemek için para transferi yapmanız gerekebilir.

---

Wise ile Bulgaristan’a kolaylıkla leva veya euro gönderebilirsiniz.

Wise; güvenli, kolay ve hızlıdır.

Hesaplayıcımızda göndereceğiniz Türk lirasını veya alıcıya ulaşmasını istediğiniz Bulgar levasını seçerek farklı senaryoları inceleyebilirsiniz.

📈Wise ve Reel Piyasa Kuru ℹ️
Wise ile göndermek istediğiniz meblağı Türk lirası olarak yatırabilir, anlık kur bilgisini görerek alıcının eline Bulgar levası olarak geçmesini sağlayabilirsiniz. Reel piyasa kuru, küresel para piyasalarının alış ve satış kurları arasındaki orta noktayı esas alınarak belirlenir. Bahsettiğimiz kuru, Google’da gördüğünüz kur değerleri olarak düşünebilirsiniz. ✅

Para transferi işlemlerinizde, işlem ücreti gibi kesintilerden önceden haberdar olabilir, alıcının eline geçenek net miktarı açık bir şekilde görebilirsiniz.

⚠️Uyarı ⚠️
Bulgaristan’daki alıcı bankanın gönderdiğiniz euroyu levaya çevirmemesi için alıcının euro hesap bilgilerini kullanmanız gerektiğini hatırlatalım. Aksi takdirde kur farkından kaynaklı kesintilerle karşılaşabilirsiniz.

Bulgaristan Ev Alana Oturma İzni

AB vatandaşlarının mülk alarak oturum izni almaları daha kolaydır. AB vatandaşlarının 3 aydan fazla kalmak istemesi durumunda Bulgaristan’da oturum izni ve oturum kartı alması gerekir.

Üçüncü ülke vatandaşları 600.000 BGN değerinde bir gayrimenkul satın almaları durumunda 1 yıl oturum izni alabilirler. Bu yatırımı 5 yıl boyunca sürdürmeleri durumunda ise daimi oturum izni alabilirler. Ancak bu uygulama beklenilen ilgiyi görmediğinden askıya alınmıştır. Bulgaristan, gayrimenkul satışından ziyade yabancılarının ticari yatırım yaparak, istihdam sağlayarak oturum izni almalarını teşvik etmektedir.⁹

Bulgaristan’da şirket kurmak ilginizi çeken bir konuysa ilgili makalemize göz atabilirsiniz.

Bulgaristan yatırım teşvikleri konulu yazımız ilginizi çekebilir.

Bulgaristan Ev Fiyatları

Bulgaristan emlak fiyatları bakımından Avrupa’daki en cazip ülkelerin başında gelir. Bir dönem ivme kazanan emlak fiyatları önce düşmüş sonrasında yatay seyirde devam eder hâle gelmiştir. Yatırım amacıyla ev almayı düşünüyorsanız daha titiz davranmanız yararınıza olacaktır.

Bulgaristan’da satılık evler, bulundukları şehre göre farklı fiyatlara sahip. 10 büyük şehirde oluşan m² fiyatlarına bakalım.

Şehir	Metrekare Fiyatı
Sofya	1.679 EUR / 3.293 BGN
Filibe	1.046 EUR / 2.051 BGN
Varna	1.203 EUR / 2.358 BGN
Burgaz	1.275 EUR / 2.500 BGN
Rusçuk	912 EUR / 1.789 BGN
Eski Zağra	716 EUR / 1.404 BGN
Plevne	443 EUR / 869 BGN
Sliven	548 EUR / 1.074 BGN
Dobriç	387 EUR / 759 BGN
Şumnu	772 EUR / 1.514 BGN

Bu tablodaki veriler Bulgaristan merkezli emlak sitesi imoti.net’in Price Stats verilerine göre 23.05.2021 tarihinde derlenmiştir.¹⁰ Kesin bağlayıcılık taşımaz, bilgilendirme amaçlıdır.

Bir evin inşaat maliyeti ve arsa değeri, metrekare birim fiyatını oluşturur. Arsa değerleri her şehirde hatta aynı şehrin farklı bölgelerinde bile değişiklik gösterir bu da metrekare fiyatını etkiler. Bir bölgede oluşan metrekare fiyatını bilmeniz evin gerçek ederini az çok tahmin etmenize yardımcı olur.

Örnek verecek olursak iki yatak odalı, 95 m² bir apartman dairesi Sofya’da 150.000 EUR iken Varna’da 100.000 EUR fiyata sahip. Evlerin bulunduğu konum, okul, market gibi sosyal alanlara uzaklık gibi pek çok etmen metrekare fiyatını etkiler.

Bulgaristan Kırcaali Satılık Daireler

Kırcaali, Bulgaristan’da Türk nüfusunun yoğun yaşadığı kentlerden biri. Tarihi ve doğal güzellikleri bir arada bulunduran kent, birçok turistin ilgisini çekiyor. Yukarıda bahsettiğimiz kurallar çerçevesinde yabancılara ev satışı bu kentte de yapılıyor. Şimdi satılık daire fiyatlarına göz atalım.

Mahalle	Metrekare	Fiyat
Vazrozhdentsi	39 m²	27.900 BGN
Veselçane	67 m²	55.000 BGN
Merkez	70 m²	75.000 BGN
Soğukpınar	85 m²	75.900 BGN

Bu tablodaki veriler Bulgaristan merkezli emlak sitesi imot.bg’den 25.05.2021’de yapılan sorgulamalar göre derlenmiştir.¹¹ Kesin bağlayıcılık taşımaz, bilgilendirme amaçlıdır.

Bulgaristan'a taşındığınızda bir Wise hesabı edinebilirsiniz.

Euro hesap bilgilerinizle:

• AB’ye yapacağınız euro transferleri ücretsizdir.
• AB’deki bankalardan kesintisiz euro alabilirsiniz.
• AB'de geçerli bir ikamet adresiniz varsa Wise kart sahibi olabilirsiniz. Bu kart, Wise hesabınıza bağlıdır ve bakiyenizi günlük ihtiyaçlarınızda kullanmanıza olanak sağlar.

Ücretsiz Kaydol! 💰

Yazıda kullanılan kaynaklar:

1. Satın Alma - Bulgarian Properties
2. SSS - Bulgarian Properties
3. Koşullar - Registry Agency
4. Altın Vizenin Kaldırılması - Ticaret Bakanlığı
5. Gerekli Belgeler - Registry Agency
6. Satın Alma İşlemleri - Bulgarian Properties
7. Mortage İşlemleri - Sanuk
8. Masraflar- Global Property Guide
9. Oturum İzni - Ticaret Bakanlığı
10. M² Fiyat Endeksi - Imoti.net
11. Fiyat Sorgulama - Imot.bg

Kaynaklar, 10.6.2021 tarihinde kontrol edildi.