Cum să cumperi o proprietate în Elveția ca român

Te gândești să lași traficul din București pentru un apartament cu vedere la Alpi. Sună bine, dar Elveția are reguli stricte pentru străinii care vor să cumpere proprietăți. În articolul acesta vei afla care sunt condițiile de achiziție a unei proprietăți în Elveția ca român, cât costă metrul pătrat în principalele orașe, și unde poți găsi case ieftine de vânzare în Elveția.

Cum funcționează Wise?

Care sunt condițiile speciale pentru românii care vor să cumpere proprietăți în Elveția

Elveția are o lege specială pentru achizițiile imobiliare de către străini, cunoscută ca Lex Koller. Legea limitează ce poți cumpăra, în funcție de statutul tău de rezidență și de tipul de proprietate.¹

Legea se aplică la nivel federal, iar cantoanele sunt responsabile de implementare.

Cine intră sub incidenţa legii (în contextul cetăţenilor români)

Persoanele care trebuie să solicite autorizaţie pentru achiziţie:

• Cetăţeni români rezidenţi în afara Elveţiei.
• Cetăţeni români aflaţi în Elveţia dar fără permis de şedere de tip C (permise B, L etc).
• Societăţi elveţiene controlate de români (beneficiar real fiind străin) sunt tratate ca “persoane din străinătate”.

Cine poate cumpăra liber, fără autorizaţie

• Cetăţeni elveţieni (inclusiv cei cu dublă cetăţenie).
• Cetăţeni români (sau din UE/AELE) care au domiciliul legal şi efectiv în Elveţia şi deţin permis de şedere de tip B, C sau L.
• Cetăţeni români cu permis de tip C (autorizare de stabilire) şi rezidenţă efectivă în Elveţia

Ce trebuie să ştie un cetăţean român care vrea să cumpere

• Chiar dacă achiziţia este permisă, nu primeşti automat drept de şedere sau rezidenţă în Elveţia prin simpla achiziţie. Permisul de şedere trebuie obţinut separat.
• Este recomandat să consulţi autoritatea cantonului unde se află proprietatea pentru a afla dacă este nevoie de autorizaţie şi ce cotă de achiziţii pentru străini există.
• Dacă eşti non-rezident şi vrei o locuinţă de vacanţă, verifică dacă zona este inclusă în “zone turistice” pentru străini şi ce limitări de suprafaţă sau închiriere există.²

Ce documente îți vor fi necesare pentru a obține o ipotecă în Elveția ca român

Dacă ești cetățean român și vrei să obții un credit ipotecar în Elveția, banca îți va cere documente³ care dovedesc identitatea, rezidența și stabilitatea financiară.

Aceste documente sunt strict pentru finanțare, nu pentru cumpărarea efectivă a locuinței.

Ce documente îți vor fi necesare pentru achiziția unei locuințe în Elveția ca român

Aceste documente⁴ sunt cerute de notar și de autoritățile cantonale, iar lista este mult mai scurtă decât cea pentru credit.

În funcție de statutul tău (rezident sau nerezident), este posibil să fie nevoie să pregătești documente de identitate și rezidență, dovada finanțării sau a ipotecii, contractul de vânzare cumpărare, extrasul din registrul funciar, precum și autorizația Lex Koller dacă achiziția intră sub incidența legislației aplicabile străinilor.

Cât costă să cumperi o proprietate în Elveția

Potrivit raportului Global Property Guide, Zürich este al doilea cel mai scump oraș european din punctul de vedere al prețului pe metrul pătrat, situându-se imediat după Monaco. În timp ce în Monaco un metru pătrat depășește în medie 51.967 EUR, în Zürich acesta ajunge la aproximativ 18.112 EUR, o confirmare clară că Elveția rămâne una dintre cele mai costisitoare piețe imobiliare din Europa.⁵

Există însă diferențe mari între orașele mari și zonele considerate mai ieftine, unde poți găsi mai ușor case ieftine de vanzare în Elvetia.

Conform datelor de piață pentru 2025, media națională este în jur de 8.469 CHF/m² pentru proprietăți rezidențiale.⁶

Dacă vrei să găseşti cele mai ieftine case în Elveţia, îndreaptă-te atenţie spre cantoane mai puţin populate şi mai puţin turistice, cum ar fi Canton Jura sau Canton Neuchâtel. Conform unui raport recent, aceste regiuni oferă preţuri medii pentru case unifamiliale în jur de CHF 630.000 în Jura, mult mai mici decât în centrele urbane elveţiene.⁶

Exemple de prețuri medii pe m² în Elveția în 2025

(valorile sunt aproximative și variază în funcție de zonă, anul construcției și tipul proprietății)

Valorile din tabel sunt verificate pentru anul 2025, conform datelor publicate de de platforme elvețiene de referință precum Neho / Homegate / RealAdvisor

Alte costuri la achiziție

Pe lângă prețul de vânzare, trebuie să iei în calcul:

• Taxa de transfer al proprietății (property transfer tax) – de regulă între 1% și 3.3% din preț, în funcție de canton. Unele cantoane nu percep taxa, altele împart costul între cumpărător și vânzător.⁷
• Onorariul notarului – în Elveția, cumpărarea unei proprietăți se face prin notar local, iar costurile variază de la canton la canton.
• Taxe de înregistrare în registrul funciar – taxe administrative pentru înscrierea dreptului de proprietate.
• Eventuale taxe pentru consultanță juridică sau intermediere.

Taxele pe proprietate în Elveția

Odată ce ești proprietar, vei avea costuri recurente:

• În aproximativ jumătate din cantoane există impozit anual pe proprietate, de obicei între 0.01% to 0.3% din valoarea estimată a imobilului.
• Va trebui să plătești impozit pe venit pentru valoarea locativă imputată, care reprezintă aproximativ 60 până la 70 la sută din chiria pe care ai plăti-o pe piața liberă. Practic, ca proprietar, ai taxe suplimentare, dar poți deduce din venit dobânda ipotecară și costurile de întreținere în declarația fiscală.
• În plus, proprietatea intră în impozitul pe avere și poate genera impozit pe venit dacă este închiriată.

Valoarea exactă și modul de calcul depind de canton și comună, așa că este important să verifici regulile locale înainte să semnezi.

Cum îți poți plăti locuința în Elveția

În practică, plata proprietății se împarte în câteva etape:

1. Depozit / arvună: o sumă plătită după acceptarea ofertei, în contul escrow al notarului sau al agentului.
2. Avans pentru credit ipotecar: de regulă cel puțin 20% din prețul locuinței trebuie plătit din fonduri proprii.⁸
3. Suma rămasă: achitată din creditul ipotecar acordat de banca elvețiană, direct în contul vânzătorului.
4. Taxe și comisioane: notar, taxe de transfer, alte costuri locale.

Dacă îți trimiți banii din România în Elveția, cursul valutar și comisioanele pot face o diferență uriașă la sume mari, cum ar fi avansul sau plata integrală a unei locuințe.

Pot străinii să ia credite ipotecare în Elveția

Da, în multe cazuri străinii pot lua credite ipotecare în Elveția, dar condițiile sunt mai stricte decât pentru rezidenți.

Exemple de instituții care oferă finanțare pentru străini sau expați includ bănci mari elvețiene și bănci cantonale. Condițiile diferă mult, așa că merită să compari ofertele sau să lucrezi cu un broker specializat.

Trimite bani în Elveția cu Wise

Când plătești avansul, taxele notariale sau ratele la credit din România către Elveția, contează cât de mult ajunge efectiv la destinație. Cu contul multi-valută Wise, poți:

• Să ții bani în franci elvețieni și multe alte valute într-un singur cont
• Să convertești între RON și CHF la cursul de schimb de mijloc al pieței, fără adaos ascuns în cursul valutar.⁹
• Să trimiți bani în Elveția cu comisioane transparente, afișate clar înainte de a trimite banii.¹º
• Să folosești cardul de debit Wise ca să plătești sau să scoți bani în Elveția, direct din balanța ta în CHF sau din alte valute din cont.¹¹

Astfel, când te apropii de momentul semnării la notar, poți trimite sumele mari din România în conturile elvețiene, cu vizibilitate clară asupra cursului și comisioanelor.

Deschide-ți un cont multi-valutar Wise acum

Cum să cumperi o proprietate în Elveția ca expat

Un proces tipic arată cam așa:

1. Clarifică-ți statutul: verifică dacă ești rezident în Elveția sau non-rezident și ce ai voie să cumperi conform Lex Koller.
2. Alege zona: decide dacă vrei oraș (Zürich, Genève, Lausanne) sau zone cu prețuri mai accesibile, cum este cantonul Valais.
3. Calculează bugetul: ține cont de prețul pe m², taxe de transfer, impozite și costuri de întreținere.
4. Obține o pre-aprobare de credit (dacă ai nevoie de finanțare): discută cu mai multe bănci sau un broker.
5. Găsește proprietatea: prin portaluri imobiliare sau agenți locali.
6. Verifică eligibilitatea Lex Koller: mai ales dacă ești non-rezident și vrei o casă de vacanță.
7. Negociază prețul și semnează o promisiune de vânzare: de obicei în fața unui notar sau printr-un contract agreat de ambele părți.
8. Depui cererea de autorizație (dacă este necesar) la autoritatea cantonală.
9. Finalizezi creditul ipotecar și transferurile de bani: inclusiv avansul și taxele.
10. Semnezi actul final de vânzare la notar: proprietatea se înscrie în registrul funciar.
11. Plătești taxele de transfer și te ocupi de utilități și asigurări.

Lista de site-uri imobiliare și brokeri cunoscuți în Elveția

Câteva portaluri și platforme populare pentru anunțuri imobiliare în Elveția sunt:

• Homegate.ch – unul dintre cele mai mari portaluri de imobiliare rezidențiale din Elveția.
• ImmoScout24.ch – platformă cu anunțuri în toată țara, utilă pentru comparații de preț.
• RealAdvisor.ch – oferă și evaluări și statistici de preț pe m².
• Properstar.ch – interesant mai ales dacă cauți case de vacanță sau zone mai ieftine.
• Agenții locale de prestigiu (Naef, Engel & Völkers etc.) pentru proprietăți premium.

La ce să fii atent când cumperi o casă în Elveția

Câteva lucruri esențiale:

• Rezidență și autorizații – cumpărarea unei proprietăți nu îți garantează permis de ședere. Ai nevoie de un titlu de rezidență separat.
• Limite pentru străini – ca non-rezident, de obicei poți deține o singură locuință de vacanță, de dimensiune limitată, într-o zonă turistică aprobată.
• Limba și documentele – actele oficiale sunt de obicei în germană, franceză sau italiană. Poate fi util să lucrezi cu un avocat sau notar care vorbește engleză sau română.
• Taxele pe termen lung – ia în calcul taxele anuale pe proprietate, impozitul pe avere, eventualul impozit pe chirii, plus costurile de întreținere.
• Îngrijirea casei – în zonele montane, iarna poate însemna costuri suplimentare pentru încălzire, acces, zăpadă, acoperiș etc.

Să cumperi o proprietate în Elveția ca român nu este imposibil, dar necesită un pic de strategie: să înțelegi Lex Koller, să alegi zona și bugetul potrivite, să verifici taxele și, mai ales, să îți planifici atent transferurile de bani între România și Elveția. Cu informațiile corecte și partenerii potriviți, visul cu casa ta la poalele Alpilor devine mult mai realist.

Surse:

1. Engel & Voelkers: Sfaturi pentru străinii care cumpără imobiliare în Elveția
2. Office fédéral de la justice: Achiziția imobilelor de către persoane din străinătate
3. Resolve: Documentele principale necesare pentru a depune o cerere de finanțare
4. Properstar: Cumpărarea unei proprietăți în Elveția ca străin: ghid 2025
5. Global Property Guide: Prețuri pe metru pătrat în orașele europene
6. I AM Expat: Orașe din Elveția cu cele mai ieftine locuințe de vânzare
7. Swiss Confederation: Informații despre viața în Elveția
8. Comparis: Finanțarea propriei locuințe în Elveția
9. Wise: Convertor RON în CHF
10. Wise: Trimite bani oriunde în lume
11. Wise: Noțiuni de bază despre cardul Wise