Cum să cumperi o casă în Dubai ca român: ghid practic pas cu pas

Tot mai mulți români se uită la Dubai nu doar ca la un loc de vacanță, ci ca la o piață imobiliară în care poți avea, realist, o locuință sau o investiție pe termen lung. Poate urmărești case de vânzare Dubai în comunități rezidențiale mai noi, cu prețuri mai accesibile, sau un apartament într-un cartier central, aproape de birouri și transport. Indiferent unde te uiți pe hartă, ai nevoie de o imagine clară: ce ai voie să cumperi ca străin, cât te costă de fapt și cum muți banii în siguranță din afara Emiratelor.

Cum funcționează Wise?

Există cerințe speciale pentru străinii care vor să cumpere o proprietate în Dubai?

Ca străin, ai două forme principale prin care poți deține o locuință în Dubai: freehold și leasehold. În zonele desemnate ca freehold, poți cumpăra proprietatea „pe deplin”: deții atât locuința, cât și terenul de sub ea, cu dreptul de a o vinde, închiria, renova (în limitele regulamentelor locale) sau lăsa moștenire. Practic, ai un drept de proprietate complet, similar cu cel al unui cetățean local.

Zonele freehold sunt stabilite prin legislația locală și aprobate de Dubai Land Department, iar majoritatea cartierelor populare pentru expați (cum ar fi Dubai Marina, Downtown Dubai sau Dubai Hills Estate) intră în această categorie.

Prin contrast, în regim de leasehold nu cumperi terenul, ci un drept de folosință pe termen lung - de regulă până la 99 de ani. La finalul perioadei, dreptul de folosință revine proprietarului inițial al terenului, dacă contractul nu este reînnoit. În leasehold, costul de intrare poate fi mai mic, dar libertatea de a modifica proprietatea este mai limitată, iar drepturile tale se apropie mai mult de cele ale unui chiriaș pe termen foarte lung decât de cele ale unui proprietar de teren.¹

Indiferent ce alegi - freehold sau leasehold -, ca investitor străin poți cumpăra doar în zonele desemnate oficial pentru astfel de tranzacții de către guvernul Dubaiului și Dubai Land Department. De aceea, e important să verifici întotdeauna statutul juridic al zonei înainte să semnezi orice document sau să plătești un avans.

Ce documente îți trebuie pentru a cumpăra o casă în Dubai?

În practică, lista de documente e relativ simplă, dar diferă puțin în funcție de faptul că ești sau nu rezident.

Dacă locuiești deja în Dubai (ai rezidență în EAU), ai nevoie, de regulă, de:

• pașaport valabil;
• Emirates ID (cartea de identitate de rezident);
• permisul de rezidență (viză de ședere valabilă);
• dovada veniturilor (fluturași de salariu, contract de muncă sau bilanț, dacă ești PFA / antreprenor), mai ales dacă apelezi la credit ipotecar;
• extras de cont sau scrisoare de la bancă, când ți se cere dovada fondurilor.²

Dacă stai în România și cauți case Dubai de vânzare ca investitor sau pentru o viitoare relocare, situația e mai simplă din punct de vedere al documentelor:

• pașaport valabil;
• datele tale de contact și adresă de domiciliu;
• eventual dovada originii fondurilor (extras de cont, contract de vânzare a unei alte proprietăți, contract de muncă etc.).

În majoritatea cazurilor, contractul de vânzare-cumpărare este redactat în engleză, iar tranzacția este înregistrată la Dubai Land Department (DLD), instituția care gestionează registrul de proprietăți.

Cât costă să cumperi o proprietate în Dubai?

Dacă te uiți la prețuri în Dubai în 2025, e bine să pleci de la un reper clar: la nivel de oraș, valoarea mediană pentru apartamente se învârte în jur de 20.700 AED/m² (~4.800 EUR/m²), iar pentru vile în jur de 15.800 AED/m² (~3.700 EUR/m²). Sunt valori medii, nu plafoane - unele tranzacții se închid sub aceste sume, iar altele, în special în zone foarte căutate, urcă mult peste ele.¹

Zonele centrale și de coastă - de tip Downtown Dubai, Dubai Marina sau Palm Jumeirah - se tranzacționează de obicei peste media orașului, în timp ce cartierele mid-market sau mai îndepărtate pot oferi prețuri mai accesibile pe metru pătrat. Dacă urmărești case de vânzare în Dubai ieftine, astfel de comunități mai noi sau aflate puțin mai departe de centru sunt, de regulă, punctul de pornire.³

În tabelul de mai jos găsești și câteva repere orientative de preț, direct în AED/m² și EUR/m².

Aceste valori sunt orientative, nu cotații fixe. În practică, prețul exact depinde de zonă, vedere, etaj, vechimea clădirii și specificațiile locuinței. Pe lângă prețul efectiv al locuinței, trebuie să iei în calcul și costurile de tranzacție, care îți ridică bugetul total:

• Taxa către Dubai Land Department (DLD) - 4% + mici taxe administrative. În practică, aproape întotdeauna cumpărătorul suportă integral aceste costuri.
• Taxa de înregistrare și emitere a titlului de proprietate - sumă fixă, stabilită în funcție de valoarea tranzacției;
• Comisionul agenției imobiliare - frecvent în jur de 2% + TVA;
• Taxele legate de ipotecă, dacă achiziționezi cu credit;
• Taxele de întreținere / service charges - anuale sau trimestriale, mai ridicate în clădirile cu facilități numeroase (piscină, sală de sport, concierge etc.)⁴

Taxe pe proprietate în Dubai

În Emiratele Arabe Unite nu există un impozit anual clasic pe proprietate, așa cum găsești în multe țări europene. În schimb, costurile se concentrează în momentul tranzacției (taxa DLD 4%, comisioane) și în taxele de întreținere plătite periodic către dezvoltator sau asociația de proprietari.⁵

Dacă vei închiria ulterior locuința, pot apărea taxe sau comisioane legate de contractele de închiriere („housing fee” (taxă de locuire) - de obicei ~5% din chiria anuală, aplicată contractelor de închiriere și încasată prin DEWA sau municipalitate).

Cum îți plătești casa în Dubai?

În realitate, plata proprietății se face, de cele mai multe ori, în mai multe tranșe:

• un depozit inițial (ex. 10%) la semnarea Memorandum of Understanding (MoU) sau a contractului de vânzare;
• una sau mai multe tranșe către dezvoltator (dacă e proprietate off-plan);
• plata finală la transferul proprietății la Dubai Land Department.²

Dacă locuiești în România și te uiți la case de vânzare în Dubai ca investiție, cel mai probabil vei acoperi prețul din mai multe surse, nu dintr-un singur loc. În practică, asta înseamnă de obicei:

• economii personale păstrate în EUR, RON sau în alte valute;
• transferuri internaționale către contul dezvoltatorului sau al vânzătorului din Dubai, făcute în tranșe, pe măsură ce avansează procesul;
• eventual un credit ipotecar luat din Dubai sau din altă țară, dacă îndeplinești criteriile băncii și vrei să nu blochezi toată suma din economii.

Wise - soluția cu care trimiți bani în AED

Când trimiți bani în AED din altă țară, e important să știi exact cât ajunge la destinație și ce curs de schimb se aplică. Cu un cont multi-valutar Wise poți:

• să păstrezi bani în mai multe valute (inclusiv AED) în același cont;⁷
• să trimiți bani în Dubai folosind cursul mediu al pieței (mid-market) și un comision afișat clar înainte de plată;
• să vezi dinainte suma exactă care ajunge în contul vânzătorului sau al dezvoltatorului, astfel încât să respecți termenele și sumele din contract.⁷

Deschide-ți un cont multi-valutar Wise acum

Dacă trebuie să muți sume mari pentru avans sau plata integrală, Wise are și un serviciu dedicat pentru transferuri de volum mare, cu asistență personalizată și discount-uri de volum la comision.

Pot străinii obține credite ipotecare în Dubai?

Da, expații pot obține credite ipotecare în Emiratele Arabe Unite, inclusiv pentru proprietăți în Dubai, însă condițiile nu sunt identice pentru toți. Conform regulilor privind creditele ipotecare, pentru prima locuință cumpărată de un expat, banca poate finanța, în mod normal, până la 75% din valoarea proprietății, dacă imobilul valorează sub 5 milioane AED.⁶

Pașii pentru a cumpăra o proprietate în Dubai ca expat

Procesul poate părea complicat la început, dar, odată ce îl vezi în pași, devine mult mai clar.

1. Definește bugetul total: include nu doar prețul anunțat, ci și taxa DLD (4%), comisionul agenției, eventualele taxe de ipotecă și costurile de întreținere.
2. Alege zona și tipul de proprietate: gândește-te dacă vrei să fii aproape de mare, de business district sau într-o comunitate mai liniștită. Pentru case de vânzare în Dubai ieftine, comunitățile mai noi pot fi mai potrivite.
3. Lucrează cu un agent imobiliar licențiat RERA: agenții licențiați cunosc regulile pentru străini, zonele freehold și te ajută să verifici documentele proprietății.
4. Obține o preaprobare de credit (dacă ai nevoie de ipotecă): Înainte să semnezi orice document, e bine să știi cu ce sumă lucrezi din partea băncii.
5. Negociază prețul și semnează Memorandum of Understanding (MoU): aici se stabilește prețul final, termenii tranzacției și datele limită de plată. De obicei, la semnare plătești un depozit (ex. 10%).
6. Solicită No Objection Certificate (NOC): pentru proprietățile din piața secundară, dezvoltatorul trebuie să emită un NOC care confirmă că nu există datorii restante la întreținere.⁷
7. Transferul proprietății la Dubai Land Department: tu, vânzătorul și, dacă e cazul, banca, mergeți la DLD sau la un centru autorizat. Se plătesc taxele, se finalizează actele și se emite titlul de proprietate.⁸
8. Înregistrează utilitățile și asigurarea: Trebuie să activezi contractele pentru electricitate și apă (DEWA), eventual internet, și să iei în calcul o asigurare pentru locuință.
9. Planifică modul în care vei gestiona proprietatea: Dacă nu locuiești în Dubai, probabil vei avea nevoie de o companie de property management pentru chirii, mentenanță și relația cu chiriașii.

Lista de site-uri și brokeri imobiliari cunoscuți în Dubai

Ca punct de pornire pentru căutarea unei case de vânzare Dubai, mulți cumpărători străini urmăresc:

• Bayut - unul dintre cele mai mari portaluri de real estate din EAU, cu oferte pentru vânzare și închiriere în toate zonele Dubaiului.
• Property Finder - platformă foarte folosită de expați, cu filtre detaliate și anunțuri verificate pentru apartamente, vile și proiecte noi.
• Dubizzle (secțiunea Property) - site de anunțuri generaliste cu secțiune puternică de imobiliare, util atât pentru oferte de buget, cât și pentru chirii pe termen lung.
• DXBinteract - mai puțin un portal clasic de anunțuri și mai mult un tool de analiză, folosit pentru a vedea prețuri reale de tranzacție și statistici pe cartiere.

Poți folosi aceste site-uri pentru a compara prețuri, pentru a vedea istoricul tranzacțiilor și pentru a găsi zone unde apar frecvent case în Dubai de vânzare potrivite bugetului tău.

Lucruri de luat în calcul când cumperi o casă în Dubai

Când analizezi oferte de tipul „case de vânzare Dubai”, merită să ții cont de câteva aspecte-cheie:

• Proprietatea nu îți garantează automat rezidența. Poți aplica pentru un Golden Visa sau alte forme de rezidență prin investiție doar dacă atingi praguri minime de investiție (de exemplu 2 milioane AED pentru anumite tipuri de permis de ședere pe termen lung).
• Taxele de întreținere pot fi semnificative. În clădirile cu multe facilități, aceste costuri pot cântări serios în bugetul anual, mai ales dacă vezi proprietatea doar ca investiție.
• Fluctuațiile pieței. Piața imobiliară din Dubai a avut ani de creștere accelerată, dar și corecții puternice. Agențiile de rating avertizează că, după o perioadă de boom, poate urma și o scădere de prețuri.
• Bariera de limbă și diferențele culturale. Documentele oficiale și discuțiile cu autoritățile sunt în principal în engleză. E important să lucrezi cu profesioniști (avocați, agenți, consultanți) care îți pot explica clar fiecare pas.
• Îngrijirea proprietății la distanță. Dacă nu locuiești în Dubai, ai nevoie de un plan clar pentru mentenanță, inspecții periodice și, eventual, gestionarea chiriașilor - fie printr-o companie de administrare, fie printr-un acord foarte clar cu o persoană de încredere.⁹

Cumpărarea unei case în Dubai ca român este posibilă și, în anumite condiții, relativ simplu de gestionat, mai ales în zonele freehold unde străinii au drepturi de proprietate complete.

Dacă îți faci din timp calculele - de la buget și costuri suplimentare până la modul în care vei plăti din România și cum vei administra casa pe termen lung - vei putea decide dacă anunțurile de tipul „case de vânzare în Dubai ieftine” chiar se potrivesc obiectivelor tale pe termen lung.

Surse folosite:

1. Kayrouz & Associates – Cumpărarea de proprietăți în Dubai de către străini: pași legali, reguli și condiții
2. Muhami Legal Consultants – Ghid imobiliar complet: top 12 întrebări frecvente
3. Totality Estates – Costul mediu al proprietăților în Dubai în 2025: ghid practic pentru cumpărători și investitori
4. Engel & Völkers – Prezentare generală a taxelor Dubai Land Department (DLD)
5. Middle East Briefing – Impozitul pe proprietate în EAU
6. Banca Centrală a EAU – Reglementări privind creditele ipotecare
7. Relocate UAE – NOC în Dubai: ce este și de ce îți trebuie
8. Holo – Transferul proprietății în Dubai: ghid pas cu pas pentru un transfer de proprietate fără probleme
9. Property Finder – Termeni imobiliari explicați