Kjøpe bolig i Danmark: En komplett guide

Mange drømmer om en feriebolig eller å flytte til Danmark. Boligprisene er veldig lave på enkelte steder, noe som gjør dette til et perfekt feriested å kjøpe bolig. Vi skal se nærmere på lovgivning og reguleringer, samt kostnader som er forbundet med å kjøpe bolig i Danmark.

Vi skal også se nærmere på hvordan du kan spare penger med Wise, ved store pengeoverføringer til huskjøp.

Hvordan ser boligmarkedet ut i Danmark?

Ifølge rapporter er boligprisene på vei ned fra toppnoteringene i 2021. I de største og mest populære kommunene som Fredriksberg, ligger gjennomsnittlig kvadratmeterpris på rundt 83.000 DKK, mens den gjennomsnittlige prisen for hele landet er på rundt 16.500 DKK¹.

Dette betyr at det er svært lave priser i de mindre kommunene, som sliter med å få omsatt boliger som står i markedet.

Har du muligheten, er Danmark et veldig rimelig alternativ for å kjøpe feriebolig i utkantstrøk ved strender og kysten, ettersom prisene er veldig lave. Vi skal kjøre en sammenligning av priser litt lengre ned i artikkelen.

---

Kan jeg kjøpe bolig i Danmark som norsk statsborger?

Det er mulig, men dessverre er det ganske vanskelig. I følge kilder er søknadsprosessen for kjøp av bolig i landet veldig tungvint. Du må til og med sende en skriftlig søknad til justisministeren i landet². Nei, vi tuller ikke! Med mindre du har bodd i Danmark i minst 5 år, kan prosedyren bli svært krevende.

For å kjøpe bolig i Danmark, selv i utkantstrøk med lav interesse fra danskene, hvor nordmenn ønsker å kjøpe ferieboliger, må du gi en skriftlig forklaring på hva slags tilknytning du har til landet. I og med at Norge har en ganske streng boplikt, er det mange søkere som får avslag fra justisministeren for kjøp av bolig i Danmark.

---

Hva er gjennomsnittlig kostnad for boliger i Danmark?

Tallene i Tabellen nedenfor er hentet fra Boliga.dk³, en av Danmarks mest populære boligportaler på nett. Her får du vite hvor mye boliger koster innenfor de dyreste kommunene, og hva du kan forvente å betale i utkantstrøkene 15 kilometer utenfor sentrum.

By kommune	Pris per kvm i sentrum	Pris per kvm utenfor sentrum
Gentofte	64.856 DKK	ca. 45.000- 56.000 DKK
Frederiksberg	59.976 DKK	ca. 40.000- 59.000 DKK
København	54.823 DKK	ca. 38.000- 49.000 DKK
Lyngby-Taarbæk	50.502 DKK	ca. 33.000 til 45.000 DKK
Rudersdal	47.575 DKK	ca. 18.000 til 39.000 DKK
Gladsaxe	41.083 DKK	ca. 18.000 til 36.000 DKK
Hvidovre	38.823 DKK	ca. 23.000 til 35.000 DKK
Tårnby	38.214 DKK	ca. 20.000 til 32.000 DKK
Helsingør	37.407 DKK	ca. 15.000 til 25.000 DKK

Som du sikkert ser er det stor forskjell på kvadratmeterprisen på boliger i Helsingør og den dyreste kommunen Gentofte, hvor du kan få boliger til halve prisen. Faktisk ligger prisen for noen av eiendommene i området på rundt 12.000 DKK per kvadratmeter.

Det kan virke rart at prisene i hovedstaden København ligger på en tredjeplass. Men med et søk på Bolia fant vi ut at ikke alt vi nordmenn regner som bolig kommer også med i regnestykket - for eksempel husbåter som står ved kai til en rimelig penge⁴. Så er du ikke så opptatt av at boligen er på fast eiendom, kan du kjøpe deg en husbåt til rundt 10.000 kroner kvadratmeteren.

---

Hvilke kostnader er forbundet med å kjøpe bolig i Danmark?

Når du skal kjøpe bolig i et annet land er det flere kostnader du bør være klar over i forveien. Å kjøpe bolig i Danmark er noe rimeligere enn i Sverige på grunn av lavere eiendomsskatt, men dokumentavgifter på kjøpet er ganske heftige. Her er hva du må betale om du skal låne penger for å kjøpe bolig i Danmark.

Festeavgift

Festeavgiften⁵ er på 0.6% av kjøpesummen og et gebyr på 1.750 DKK. Dette gjelder både feriehus, villa eller selveierleiligheter.

Pantebrev

Skal du låne penger og ta pant i eiendommen, som eventuelt avløser tidligere eiers pantelån, må du betaler 1.45% av det sikrede beløpet i avgift til staten og et gebyr på 1.730 DKK⁵.

Eiendomsskatt

I Danmark betaler du 0.92% av eiendomsverdien i skatt⁶, så lenge verdien ikke overskrider 3.040.000 DKK. Om eiendomsverdien din er høyere, vil det tilkomme ytterligere 3% skatt på den overskytende eiendomsverdien.

Valutapåslag

Når du skal overføre penger fra Norge til Danmark og veksle pengene inn i DKK, får du som regel høye gebyrer og valutapåslag. Det er store summer du skal overføre, og et valutapåslag på 1.75-2% (som er vanlig i norske banker) ender på en ekstra utgift på opptil 20.000 kroner.

Unngå høye valutapåslag når du sender penger med Wise

Selv om kanskje gebyrer har blitt lavere med årene når du skal sende penger til Danmark, er disse heller erstattet med høye valutapåslag.

Dette vil si at du betaler mer for å veksle i Danske kroner enn den egentlig er verdt, og dermed taper penger. Men Wise kan du inngå dyre valutapåslag da du får bestandig midtkursen i markedet. Du får altså den samme kursen som du ser oppdatert på Google.

Wise er FCA-regulert, noe som betyr at pengene dine sendes trygt og er forsikret. Du kan følge med inne på appen og spore overføringene din, slik at du vet nøyaktig når mottaker får pengene.

Spar penger med Wise

🇳🇴Wise er ikke tilgjengelig på norsk (enda). Vi jobber med dette for tiden. For å gjøre din første overføring med Wise så enkelt som mulig, har vi laget en omfattende guide til deg.

Kjøp av eiendom for utlendinger i Danmark - Steg for Steg

Kjøpsprosessen er velg lik som i Norge. Her får du en steg-for-steg guide, og tillegg litt informasjon om spesielle regler og forbehold ved kjøp av bolig i Danmark.

Slik kjøper du eiendom i Danmark:

1. Send en skriftlig søknad til justisministeren. Søknaden blir enten innvilget eller avslått i løpet av 10 uker.
2. Finn en eiendom du er interessert i på nett
3. Kontakt eiendomsmegler eller advokat for å legge inn et bud
4. Signer kontrakten og betal eventuelle kostnader for pantebrev og skjøte på eiendommen

Så langt er det en ganske kjent prosedyre fra Norge, men her kommer også noen forbehold for kjøp som du bør være klar over:

• Signering- Selv om både du og selger har signert, kan begge parter fortsatt trekke dere fra handelen dersom det ligger et advokat-forbehold i kontrakten, så sjekk dette! Et advokat-forbehold betyr at dokumentet er ikke gyldig før en advokat har signert og godkjent avtalen⁷.

• Angrerett- Selv om alle formaliteter er på plass på kjøpekontrakten, har du fortsatt 6 dagers angrefrist om du skulle angre på kjøpet. Dette er greit å vite i og med at det kan oppstå forhold om eiendommen som du ikke var klar over ved kjøpstidspunktet⁷.

---

Hvor kan jeg finne eiendommer å kjøpe i Danmark?

Dette er vel den enkleste biten, da Danmark har flere store boligportaler som du kan benytte deg av på nett. Du kan selvfølgelig også ta kontakt med eiendomsmegler i regionen du er mest interessert i å kjøpe bolig i, da de også kan ha eiendommer du ikke finner på nett. Her skal vi gi deg en liste over de mest populære nettsidene i Danmark for kjøp og salg av bolig.

Nettsider

• Boligsiden- Dette nettstedet tilbyr en omfattende database med boliger til salgs i Danmark, samt verktøy for å filtrere og sammenligne eiendommer. Det tilbyr også nyttige artikler og råd om boligkjøp og -salg.
• Estate- Estate har en stor portefølje av eksklusive boliger til salgs, og tilbyr en høy standard av service til sine kunder. Nettsiden har et enkelt og intuitivt design, som gjør det lett å finne relevant informasjon om boliger.
• Boliga- Boliga gir en detaljert analyse av boligmarkedet i Danmark, inkludert prisutvikling og trender. Det tilbyr også et omfattende bibliotek med artikler om boligrelaterte emner, slik som boliglån, skatter og avgifter.

---

Beste stedene å kjøpe bolig i Danmark

Det beste stedet å bo i Danmark er vel egentlig hvor du trives best. Om vi skal se bort ifra kvadratmeterpriser og kun fokusere på de mest populære områdene å bo i, har vi laget en liste over Danmarks flotteste byer å kjøpe seg eiendom.

København

Hovedstaden i Danmark er en av de mest livlige byene i Skandinavia, med et bredt utvalg av restauranter, butikker, kulturarrangementer og kunstgallerier. København er kjent for sin livlige havn, Tivoli, og sitt pulserende natteliv. Det er også en av de mest sykkelvennlige byene i verden, og det er lett å komme seg rundt til fots eller med offentlig transport.

Aarhus

Aarhus har en fantastisk kulturscene, med mange teatre, konsertlokaler og museer. Byen er også kjent for sin natur, inkludert sine vakre strandpromenader og store skoger. En av de mest populære strendene er den lange og vakre stranden ved den ytre havnen, kalt Aarhus Ø. Det er også flere andre strender i området, som Ballehage Beach og Højbjerg Strand. Er du glad i en fest og nattelivet har byen et bredt utvalg av restauranter og barer.

Odense

Hjembyen til Hans Christian Andersen er en av de mest historiske byene i Danmark, med en vakker gamleby, mange museer og parker. En av de mest populære parkene i Odense er H.C. Andersens Have, en stor park som er oppkalt etter den berømte danske eventyrforfatteren Hans Christian Andersen.

Odense er også kjent for sitt livlige uteliv, med et bredt utvalg av restauranter, barer og klubber. Dette er også en aktiv studentby med noen av Danmarks beste universiteter.

Aalborg

Denne livlige byen ved Limfjorden er kjent for sitt pulserende natteliv, med et bredt utvalg av restauranter, barer og klubber. Aalborg gamleby er en av de eldste delene av byen, og har en unik atmosfære med smale gater, gamle bygninger og en vakker havn. Dette er en koselig by der det er lett å komme seg rundt til fots eller med offentlig transport.

Esbjerg

Esbjerg er en by ved kysten i Danmark, beliggende langs den vestlige kysten av Jylland. Byen har en lang historie som en sentral havneby for Danmark. Esbjerg har også et vakkert kystlandskap og en rekke strandlinjer og parker, noe som gjør den til et populært reisemål for dem som ønsker å nyte havet og den friske luften.

Hva er lovkravene for å kjøpe bolig i Danmark?

Vi skal se litt nærmere på lovkrav som kan være aktuelle for nordmenn som ønsker å flytte til Danmark eller kjøpe feriebolig i landet. Her får du noen av de viktigste reglene i forbindelse med bosettelse, finansiering, skatt og utleie av fritidseiendom.

• Bosettelse- I utgangspunktet må du være bosatt i Danmark for å kjøpe bolig i landet. Hvis ikke må du som tidligere nevnt søke om tillatelse for å kjøpe bolig⁸.
• Finansiering- Skal du låne penger til å kjøpe bolig i en dansk bank må du selv stille med mellom 10-20% av kjøpesummen i egenkapital. Hvor mye du må stille er avhengig av din kredittvurdering, som blir gjort på forhånd før et lån kan bli innvilget. Om du søker finansiering gjennom norske banker for fritidsbolig må du som regel stille med høyere sikkerhet⁹.
• Skatt- Som bosatt skal du skatte av eiendomsverdien. Beløpet du må betale i eiendomsskatt i Danmark avhenger av kommunen der eiendommen ligger, og verdien på eiendommen. I gjennomsnitt er eiendomsskatten i Danmark 0.6%-1.6% av eiendomsverdien¹⁰.
• Utleie- Om du ønsker å leie ut din feriebolig i Danmark deler av året, må du ha et registrert Aps-selskap og bokføre inntektene. Du kan ikke leie ut privat dersom du ikke har dette på plass⁸.

---

Kan jeg få et boliglån som utlending i Danmark?

Om du ikke har vært bosatt i landet i over flere år kan dette bli svært vanskelig. Banksystemet er veldig likt som i Norge - du må kunne dokumentere inntekt i landet. I tillegg er også danske banker pålagt å ta en kredittsjekk før du kan få innvilget et lån. Dette betyr at du må følge inntektskravene til banken for at du skal kunne få innvilget et lån, og de kan ikke kjøre en kredittsjekk i Norge.

Den enkleste metoden for å få lån til å kjøpe bolig i Danmark mens du er bosatt i Norge er gjennom en norsk bank. Det finnes flere norske banker som tilbyr lån for kjøp av fritidsbolig i nordiske og europeiske land.

---

Ting du må huske på når du kjøper eiendom i utlandet

• Ikke kjøp noe usett. Bilder du ser på nett og beskrivelser trenger nødvendigvis ikke å stemme med virkeligheten. Sørg for å ta en befaring eller få en profesjonell til å befare før du kjøper en bolig.
• Sørg for å gjøre deg kjent med boliglovgivning i landet du skal kjøpe bolig - som regel har alle land egne regler for utlendinger.
• Vær sikker på at du følger prosessen som gjelder for det landet du skal flytte til, som for eksempel juridisk dokumentasjon og papirer som skal signeres for at kjøpet er gyldig.
• Reduser kostnadene dine for å sende penger til utlandet. Her er Wise et veldig godt alternativ, med lave gebyrer og ingen valutapåslag.

Kilder:

Sist oppdatert 30.01.23

1. Prisutviklingen i danske kommuner
2. Søke til justisministeren
3. Kvadratmeterpris i kommunene
4. Pris på husbåt i København
5. Festeavgift og pantebrev kostnader
6. Eiendomsskatt
7. Signering og Angrerett
8. Bosettelse
9. Finansiering i Danmark
10. Eiendomsverdi og skatt