Gli affitti in Svizzera: Tutto quello che devi sapere

La Svizzera è un paese incredibilmente variegato. Oltre alle quattro lingue ufficiali, vi è un'ampia comunità di expat, ciò significa che sentirai decine di lingue diverse spostandoti da un posto all'altro. Diversi luoghi hanno un loro sapore particolare, e attirano gli stranieri per svariate ragioni. Che tu lavori nel fiorente settore finanziario o in ambito scientifico, che tu studi in una delle migliori università o che lavori nel settore dei servizi e turismo, avrai comunque bisogno di trovare casa per vivere in Svizzera.

Gli alloggi in Svizzera sono di altissimo livello - ci sono appartamenti per famiglie concepiti per essere allargati, con spazi verdi comuni. Spesso la gente resta nello stesso posto a lungo anche se in affitto, perciò troverai luoghi con una vera e propria atmosfera familiare nel cuore della città.

Tuttavia, trovare posti spaziosi in cui vivere in Svizzera - specialmente nelle più grandi città - può essere difficile. Oltre il 60% della popolazione svizzera è in affitto, anche se sempre più persone stanno decidendo di comprare casa in Svizzera. Tuttavia, vi è carenza di alloggi nell'immediato. Sarà bene che tu faccia qualche ricerca sull'area in cui ti piacerebbe vivere prima di trasferirti, poiché in alcuni quartieri è abbastanza complicato trovare una casa da affittare.

Tieni presente che il costo della vita in Svizzera è tra i più elevati al mondo e che il costo medio dell'affitto per un bilocale in Svizzera è di 1,365 € - naturalmente il prezzo dipende dal quartiere in cui scegli di vivere. Vi è una vasta comunità di expat, soprattutto nelle grandi città come Ginevra, Losanna, Basilea e Zurigo, ma in queste città gli affitti sono tra i più alti del paese. Un monolocale a Zurigo ti costerà in media 1822 € al mese, 1685 € a Ginevra e circa 1400 € a Basilea. Non proprio poco per un monolocale. Se vuoi ottenere di più per lo stesso prezzo, guarda nei sobborghi o nelle periferie. Se sei pronto a fare da pendolare per risparmiare sui costi di affitto, i trasporti pubblici svizzeri sono molto efficienti e viaggiare è molto semplice.

Un'altra stranezza del mercato immobiliare svizzero è che molti lavoratori svizzeri in realtà non vivono in Svizzera. Vivere al di là dei confini tedeschi e francesi, dove i prezzi degli immobili sono molto più economici, è una pratica comune. Sii consapevole però, che ciò potrebbe rendere la tua residenza fiscale più complicata.

Se stai pensando di andare a vivere in Svizzera per lavoro o per studio, ti consigliamo di dare un'occhiata a questa guida sugli affitti.

Come funzionano gli affitti in Svizzera?

In molte aree della Svizzera non c'è abbastanza disponibilità di case in affitto sul mercato per soddisfare le esigenze di tutti. Ciò significa che affittare casa può essere molto complesso, e non appena un immobile di valore è disponibile, puoi star certo che verrà bloccato immediatamente. In questo clima di competizione, è bene essere preparati. Potresti dover trovare una casa da affittare a breve termine durante la tua ricerca, in quanto potrebbero passare alcuni mesi. Mentre aspetti, può essere conveniente affittare o subaffittare da un amico o un collega.

Per trovare casa, dovrai far in modo di essere tra i primi ad essere informato non appena uno spazio si libera. Prova a seguire questi passi di base:

• Registrati con degli agenti immobiliari (fai attenzione alle commissioni)
• Cerca gli annunci online e nella tua zona
• Spargi la voce che cerchi casa tra amici, parenti e colleghi e chiedi loro di metterti in contatto con i locatori che conoscono
• Fatti qualche passeggiata nel quartiere in cui vuoi vivere e cerca le insegne "affittasi"
• Guarda online, rivolgendoti ad agenti e strumenti per metterti in contatto direttamente con i proprietari, come craigslist

Dopo aver trovato l'appartamento che ti interessa, dovrai inviare la tua richiesta dimostrando il tuo interesse e tutti i documenti che servono al proprietario per valutare se tu possa essere un buon inquilino o meno. Di questo se ne parlerà in seguito - ma se hai già tutto il necessario quando vedi una proprietà, puoi consegnare i documenti direttamente al proprietario e saltare la coda.

Gli appartamenti sono in genere ammobiliati o meno?

La maggior parte degli appartamenti in Svizzera sono affittati non ammobiliati. Vale la pena controllare con il proprietario o con l'agente in quali condizioni la proprietà verrà affittata, dato che, se non è ammobiliata, potrebbero mancare anche gli elettrodomestici essenziali. In molti condomini, anche se il tuo appartamenti non dispone di lavatrice, puoi trovare una lavanderia comune per il palazzo, disponibile per i residenti.

Cosa devo assolutamente sapere sugli affitti in Svizzera?

Il mercato degli affitti in Svizzera potrebbe differire da quello del tuo paese di origine. Evita le brutte sorprese facendo qualche ricerca prima di trasferirti.

Diritti e doveri dei locatari

In quanto inquilino in Svizzera hai dei diritti tutelati dalla legge. Controlla sul sito web del governo svizzero come i diritti degli inquilini vengono tutelati - farai bene a farlo dato che l'approccio svizzero ai diritti di locazione non è esattamente uguale a quello degli altri paesi. Con la loro famosa efficienza svizzera, troverai tutto quello che ti serve sapere sulla locazione degli immobili in Svizzera sul sito web del governo Svizzero, scaricando un semplice PDF - e lo troverai in ben 16 lingue.

In linee generali, la legge svizzera è estremamente a favore dell'inquilino. Ad esempio, puoi contestare l'affitto che ti viene addebitato sul mercato privato, attraverso un processo di conciliazione, se la proprietà non è in buone condizioni o se scopri di pagare molto più degli inquilini precedenti. Sei protetto dalla legge se cerchi la conciliazione, quindi il padrone di casa non può buttarti fuori casa per avere contestato i costi.

Detto questo, il proprietario ha diritto ad aumentare gli affitti se segue la procedura giusta. Dovresti ricevere un preavviso di tre mesi per un aumento di affitto, con la proposta in un documento ufficiale. Le ragioni per l'aumento del prezzo di affitto, come un tasso di interesse crescente o miglioramenti apportati alla proprietà, devono essere stabilite per iscritto.

I dettagli di questioni come i processi di conciliazione e l'indicizzazione delle locazioni variano leggermente tra i cantoni, potrai quindi trovare più informazioni sulla tua zona usando i link sul sito del governo.

Condizioni generali degli affitti e regolamenti

Prima di scegliere casa in Svizzera, assicurati di sapere esattamente in quale stato si trova la proprietà (e quali sono le condizioni in cui l'appartamento deve essere riconsegnato). Tipicamente le proprietà non ammobiliate sono completamente vuote, senza tappeti, elettrodomestici e neppure lampadine.

Se hai visto una proprietà ancora occupata, probabilmente, prima del termine del contratto, l'inquilino dovrà rimuovere tutti gli arredi, come tende e tappeti, e gli elettrodomestici, per restituire l'appartamento vuoto come lo aveva trovato. Se non ne sei a conoscenza, può rivelarsi una sorpresa piuttosto costosa.

Contratto e caparra

I contratti di affitto svizzeri non devono per legge essere coperti da un documento scritto, ma certamente è consigliabile che lo siano. I contratti devono includere i dati della proprietà data in affitto, delle parti che stipulano l'accordo, il deposito da pagare e l'affitto mensile. Se ci sono costi aggiuntivi da pagare (le bollette delle utenze ad esempio), dovrebbero anche questi essere definiti nel contratto.

Sul sito web del governo svizzero puoi trovare esempi dei diversi tipi di contratti di affitto svizzeri, sia per l'affitto che per il subaffitto. Poiché è tipico che i contratti seguano un modello standard, potrebbero non soddisfare le tue esigenze. Puoi sempre chiedere al proprietario o all'agente immobiliare di modificare il contratto se ritieni che le clausole debbano essere aggiunte, modificate o rimosse. Ad esempio, puoi scegliere di richiedere l'aggiunta di una "clausola diplomatica" per darti un termine di preavviso più breve nel caso avessi bisogno di trasferirti per motivi di lavoro. Il proprietario non sarà costretto ad accettare la modifica, ma non è un caso raro nelle città con grandi comunità di espatriati che si trasferiscono frequentemente.

I depositi arrivano ad un massimo di tre mesi di affitto e sono trattenuti dal proprietario o dall'agente in un conto separato, in modo che non siano versati nei loro conti personali o aziendali. È anche importante notare che non si dovrebbe mai pagare un deposito in contanti - scegli sempre un bonifico bancario. Se devi effettuare un trasferimento internazionale che prevede una conversione di valuta, puoi risparmiare utilizzando servizi come Wise, evitando così tassi di cambio sconvenienti. Nella sezione successiva troverai maggiori informazioni sui pagamenti dall'estero.

Quando arriva il momento di trasferirsi, è necessario inviare una notifica scritta al proprietario, in una lettera che dovrebbe essere inviata per posta raccomandata. Sul sito del governo svizzero trovi dei modelli di lettere da utilizzare quando desideri rescindere un contratto di affitto. Se condividi casa con un il tuo partner o altri adulti, dovrete tutti firmare la lettera. Il periodo di preavviso solitamente è di tre mesi, a meno che non ci siano clausole nel contratto che specifichino altrimenti.

Utenze e spese a carico del locatario

Prima di concludere un contratto di affitto, assicurati di averne capito tutti i termini. Se il contratto non specifica costi aggiuntivi a parte l'affitto, allora ne puoi dedurre che tutte le spese sono incluse nella quota di affitto. Ovviamente è sempre meglio controllare in anticipo prima di firmare, in modo da sapere quali eventuali costi aggiuntivi potrebbero esserci.

In genere, telefono, elettricità, e acqua sono a carico dal locatario, ma il padrone di casa potrà darti un'idea approssimativa dei costi da sostenere. È abbastanza comune che insieme all'affitto, venga pagata in anticipo anche una stima delle spese mensili al proprietario di casa. Il proprietario utilizzerà poi queste somme per pagare le singole bollette non appena vengono fatturate. Se doveste raggiungere questo accordo, il proprietario dovrà fornirti una fattura dettagliata su base annuale in modo da poter verificare che l'addebito anticipato applicato sia corretto se confrontato con le fatture reali sostenute. A questo punto, se i tuoi pagamenti non coprono i costi dovrai poi pagare la differenza, oppure se paghi in eccesso, potrai ricevere un rimborso per le somme eccedenti. Controlla attentamente le fatture!

Posso negoziare il prezzo dell'affitto con il proprietario?

Se tu possa essere in grado di negoziare o meno il costo del tuo affitto dipenderà dalle circostanze individuali. Nelle grandi città dove ci sono molti potenziali inquilini, cercare di negoziare l'affitto può significare che il proprietario di casa preferirà affittare a qualcun'altro. L'importante è fare ricerche in anticipo e cercare di capire i prezzi di mercato della tua zona.

A seconda della tua situazione, potresti essere in grado di negoziare le spese, oppure, se scopri che l'affitto che paghi non è in linea con i prezzi del mercato, potrai contestarlo al proprietario con una richiesta formale di riduzione dell'affitto. Può essere una buona idea ottenere un calcolo dell'affitto relativo al tuo cantone, per capire se l'importo richiesto sia corretto o meno.

Sia che tu decida di negoziare i costi o meno, chiedi sempre quali sono le spese di manutenzione necessarie e se vivi in un condominio quali sono i costi per le utenze. In questo modo, avrai una visione complessiva dei costi dell'immobile.

Posso affittare un appartamento anche da disoccupato?

Non c'è alcun impedimento legale che ti vieta di affittare casa se sei disoccupato. Tuttavia, i proprietari di casa chiedono spesso ai possibili inquilini quale sia la loro professione, e dove lavorano. Se non hai ancora un impiego dovrai spiegare la tua situazione e probabilmente dovrai provare la tua stabilità finanziaria fornendo dei documenti prima di poter affittare.

Quali sono i documenti e i requisiti necessari per poter affittare?

Trovare casa nuova in Svizzera può essere difficile, preparati a dover fornire molti documenti ed informazioni quando invii una richiesta di affitto. Solitamente, il futuro padrone di casa ti fornisce un modulo da compilare con le seguenti informazioni: la tua età, stato civile, se hai figli o animali, per quanto tempo pianifichi di soggiornare nella proprietà, qual'è il tuo stato di residenza, qual'è la tua professione e chi è il tuo datore di lavoro. Insomma, le informazioni richieste sono parecchie.

Spesso è anche richiesta un documento che certifichi che tu non sia stato insolvente nei confronti dei tuoi precedenti locatori o creditori. Puoi farlo con un documento chiamato (nelle varie lingue svizzere ufficiali) extrait du Registre des poursuites / Auszug aus dem Betreibungsregister / estratto del registro dell'Ufficio delle Esecuzioni e Fallimenti.

Ottenere questo documento è più difficile se ti sei appena trasferito nel paese elvetico. Alcuni espatriati quindi potrebbero dover affittare o subaffittare casa a breve termine, periodo nel quale potranno costruirsi una storia creditizia. Altrimenti, puoi chiedere al tuo agente immobiliare quali sono altre possibili prove accettate dai proprietari di casa nella tua zona. Ricorda che la maggior parte dei proprietari e molti agenti hanno esperienza con gli expat, e che probabilmente hanno già affrontato casi simili prima.

Che tipi di contratto di affitto ci sono in Svizzera?

Il tuo contratto di affitto viene impostato con il proprietario o con l'agente direttamente, e potrebbe contenere termini non standard. La maggior parte degli affitti a lungo termine è configurata per essere a tempo indeterminato, con periodi di risoluzione sia per il proprietario che per l'inquilino (normalmente tre mesi).

Gli affitti mensili possono essere organizzati da agenzie specializzate, ma ad un costo. Un'altra scelta comune, specialmente per i soggiorni a breve termine, è il subaffitto. Se il proprietario acconsente è una pratica legale, e dovrebbe essere comunque coperta da un accordo o un contratto per tutelare i tuoi diritti. Sul sito web del governo svizzero, trovi degli esempi del tipo di accordo che puoi stipulare per subaffittare.

Posso pagare le bollette se sono all'estero?

Molti expat tornano a casa frequentemente, e hanno bisogno di pagare l'affitto e le bollette quando sono fuori dal paese. Probabilmente dovrai anche pagare il deposito o una commissione per bloccare il tuo affitto prima ancora che tu abbia un conto bancario locale o prima di trasferirti in Svizzera. Se vuoi fare un trasferimento internazionale per coprire i tuoi costi, ricordati che la tua banca potrebbe non essere la soluzione più conveniente.

Le banche tendono ad includere commissioni amministrative nascoste offrendoti un tasso di cambio misero quando trasferisci denaro all'estero. Un servizio specializzato come Wise invia il tuo denaro al tasso di cambio reale, lo stesso che trovi su Google. Per non parlare del fatto che le commissioni sono chiare e trasparenti, dandoti un'opzione più giusta, economica e veloce.

Quali sono i migliori siti web su cui trovare casa?

Il modo migliore per iniziare la ricerca di un appartamento da affittare in Svizzera è dare uno sguardo online. Tra i migliori siti per cercare casa ci sono:

• Homegate e Immostreet copre l'intero paese, sia per acquisti di proprietà che affitti. Entrambi i siti sono un buon modo per iniziare la tua ricerca.
• Immoscout offre diversi filtri di ricerca, puoi cercare per regione o codice postale per esempio.
• Potresti non trovare tanti agenti immobiliari nella zona selezionata (soprattutto se è più rurale). Tuttavia, l'Associazione Svizzera degli Agenti Immobiliari ti permette di cercare gli agenti per regione e vedere i risultati sulla mappa, così vedrai dove cercare se vuoi un agente affidabile.

Per trovare una casa condivisa, farai meglio a chiedere di persona a conoscenti e amici per avere suggerimenti. Altrimenti, i migliori siti per trovare casa condivisa e affittare una stanza o trovare coinquilini sono:

• Craigslist è un buon inizio - ma con cautela.
• Facebook, ci sono tantissimi gruppi che pubblicizzano stanze libere in base alla località. Fai la tua ricerca in base all'area in cui ti vuoi trasferire e potrai trovare un coinquilino.

Infine, come posso evitare le truffe?

In Svizzera, come in qualsiasi altra parte del mondo, potresti avere problemi quando affitti. Tuttavia, la legge in Svizzera è piuttosto orientata a favore degli inquilini, per cui dovresti essere in grado di risolvere i problemi abbastanza facilmente.

Un problema comune in tutto il mondo, è che i proprietari possano trattenere il deposito quando l'inquilino lascia la proprietà, a causa dei danni riportati alla stessa. In Svizzera, non dovresti essere penalizzato per la normale usura della casa che affitti. Sarà tua responsabilità mantenere la proprietà in buone condizioni mentre ci vivi, prendi nota di qualsiasi lavoro di manutenzione da fare o da pagare durante la tua permanenza. In questo modo, se il proprietario di casa vorrà trattenere tutto il deposito o parte di esso, potrai dimostrare il tempo e denaro che hai investito per la manutenzione, così potrai avere indietro il tuo denaro.

Se dovessi avere qualche problema che non riesci a risolvere direttamente con il proprietario, prova con il consiglio degli inquilini e proprietari, o usufruisci del servizio di conciliazione per il tuo cantone. In quanto inquilino, i tuoi diritti sono forti in Svizzera, non avere paura di sollevare e risolvere la questione. Tutti i dettagli per la zona in cui vivi sono disponibili inserendo il tuo indirizzo nel campo indicato nel sito del governo.

In bocca al lupo, e goditi la tua nuova vita in Svizzera!