משכנתא בארצות הברית לישראלים

נדל״ן בארצות הברית היא השקעה נפוצה בקרב ישראלים. עם זאת, לא כל המשקיעים מעדיפים או יכולים לשלם מייד על הנכס במלואו. לכן טוב לדעת שישראלים יכולים לקבל משכנתא בארצות הברית.
להלן מידע שימושי למתעניינים בלקיחת משכנתא בארצות הברית.

עוד יציג המאמר את Wise - חלופה להעברות כספים בינלאומיות, בהתבסס על השער היציג - בדומה לשער אותו ניתן לראות בחיפוש בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לקבל משכנתא בארצות הברית?

תושבי חוץ שאינם אזרחי ארה״ב, כולל בעלי דרכון ישראלי בלבד, בהחלט יכולים לקבל משכנתא לקניית נכס בארה״ב. המשכנתא נקראת Foreign National Loan (הלוואה לבעלי אזרחות זרה) והיא מוענקת על ידי בנקים וגופים פרטיים, למשל:
HSBC Bank USA ¹
Ameritrust Mortgage ²
First American Bank ³
ובנקים ומלווים חוץ בנקאיים אחרים*.
כדי לקבל משכנתא כזאת אין צורך בהיסטוריית אשראי (קרדיט) בארה"ב. כן יש צורך לעמוד בתנאי הבנק או הגוף המלווה שמעניק את המשכנתא.

איך לקבל משכנתא בארצות הברית

התהליך המומלץ לקבלת משכנתא בארה״ב הוא פנייה לגוף שמעניק משכנתאות לתושבי חוץ - בנק או גוף חוץ בנקאי מלווה - וקבלה של אישור עקרוני למשכנתא (pre-qualification) ממנו. תהליך זה מראה רצינות מול מוכרי הנכס ויקל על סגירת העסקה. לאחר סיכום עם המוכר ניתן לחזור לבנק ולסיים את תהליך לקיחת המשכנתא. יש לספק לבנק את המסמכים הדרושים: מסמכי זיהוי והוכחות להכנסות ולנכסים (דפי חשבון, תלושי משכורת וכד׳)⁴.

לכמה שנים בממוצע נהוג לקחת משכנתא בארצות הברית?

המשכנתא הפופולרית ביותר בארה״ב היא של 30 שנה, בריבית קבועה⁵. יש גם משכנתאות לתקופות קצרות יותר - כ-15 ו-20 שנה, וכן משכנתאות בריבית משתנה. עבור משקיעים זרים התנאים מחמירים יותר והנטייה היא להסתפק במתן משכנתאות לתקופה 15 עד 20 שנה בלבד. עם זאת, ישנם בנקים שכן מאשרים משכנתאות של 30 שנה לתושבי חוץ.

סוגי משכנתאות בארצות הברית

בארה״ב נהוגות משכנתאות בריבית קבועה ובריבית משתנה. המשכנתא בריבית קבועה נפוצה יותר. ירתוה הוא שגובה הריבית ידוע לאורך כל חיי המשכנתא. משכנתא בריבית משתנה (ARM - Adjustable-Rate Mortgage) מתחילה על פי רוב עם ריבית קבועה למשך מספר שנים ובמהלכה ישנן מספר נקודות בהן הריבית משתנה בהתאם למדד ריבית חיצוני. לרוב, המשכנתא תהיה בריבית ההתחלתית למשך חמש שנים ואז תשתנה בכל שנתיים-שלוש, בהתאם להסכם עם הבנק. יתרונה של המשכנתא בריבית משתנה הוא שלרוב היא מתחילה בריבית נמוכה ממשכנתא בריבית קבועה - נתון שמוריד את גובה תשלומי המשכנתא בשנים הראשונות. משכנתא כזו יכולה להתאים לאלו המעדיפים לשלם החזרים נמוכים יותר בשנים הראשונות או למתכננים למכור את הנכס בתוך שנים ספורות.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

התנאים הכלליים לקבלת משכנתא בארצות הברית

כדי לקבל משכנתא בארה״ב כתושבי חוץ יש להוכיח את קיומם של האמצעים לעמידה בתנאי ההלוואה. הבנקים והגופים המלווים יצפו לקבל אסמכתאות בנוגע להכנסות ולנכסים של המבקש. עוד יש לספק לבנק מסמכי זהות (תעודת זהות או דרכון).

כדי לקבל את המשכנתא בפועל יש לפתוח חשבון בנק אמריקאי, שכן כספי המשכנתא חייבים לעבור מחשבון בארה"ב. בנוסף, הבנקים והגופים המלווים מבקשים שכל משכנתא בארה״ב - בין אם היא נלקחת על ידי תושב המדינה ובין אם על ידי משקיע חוץ - תהיה מכוסה בביטוח ייעודי (Homeowners Insurance). הנכס הוא ערובת הבנק לכספי המשכנתא, ולכן חשוב לגופים המלווים שאם הבית יינזק - יהיה לכך כיסוי⁶.

יתרונות רכישת נדל״ן בארצות הברית לישראלים

1. אפשרות לתשואה גבוהה יותר מהמקובל בישראל - באזורים מסוימים בארה״ב ניתן למצוא נכסים עם תשואות שכירות גבוהות מהתשואות בישראל.
2. מחירי נדל״ן נמוכים יחסית - גם ב־2025 אפשר למצוא בארה״ב נכסים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק הישראלי - נתון המאפשר כניסה להשקעה גם עם הון עצמי שאינו גבוה.
3. שוק שכירות גדול ויציב - בארה״ב שיעור השכירות גבוה, במיוחד בערים עם אוכלוסייה צומחת, מה שמייצר ביקוש יציב למשקיעים.
4. הסכם מס עם ישראל - אין כפל מיסוי בין ארה״ב לישראל. לכן, חיוב במס על רווחים מנכס בארה״ב לא יביא עמו חיוב נוסף מצד ישראל⁷.
5. גיוון נכסים ופיזור סיכונים גיאוגרפי – השקעה בארה״ב מאפשרת פיזור חלק מההון בשוק אחר וכך מפחיתה את התלות בשוק הנדל״ן הישראלי.

שיעור ריבית המשכנתא בארצות הברית

נכון לדצמבר 2025, שיעור הריבית הממוצע למשכנתא של 30 שנה בארה״ב הוא 6.33%. עבור משכנתאות קצרות יותר שיעור הריבית נמוך יותר. למשכנתא של 15 שנה, למשל, שיעור הריבית הממוצע נכון להיום הוא ⁸5.94%.

כאמור, יש גם אפשרות לקבל משכנתא בריבית משתנה. משכנתאות אלה פחות נפוצות, ושיעור הריבית תלוי במשך המשכנתא. על פי רוב, הן מתחילות בריבית נמוכה יותר מזו של משכנתא בריבית קבועה.

לרוב יש הבדל בין הריביות הניתנות לאזרחי ארה״ב ולאלו הניתנות לאזרחים זרים. הזרים ישלמו בממוצע 0.5%-1% יותר. מומלץ להשוות בין בנקים וגופים מלווים וכך להגיע להצעה הטובה ביותר.

שאלות נפוצות

מהו גובה המקדמה שנהוג לשלם על קניית נדל״ן בארצות הברית?

עבור תושבי חוץ, גובה המקדמה הנדרש נע בטווח 30%-40% מעלות הנכס. כשמדובר באזרחי ארה"ב טווח המקדמה הוא 3%-20%.

האם יש הגבלות מיוחדות על סוגי נכסים שתושב חוץ יכול לרכוש באמצעות משכנתא?

תושב חוץ יכול לקבל משכנתא על רוב סוגי הנכסים בארצות־הברית. עם זאת, בפועל קיימות הגבלות שמקורן בבנקים ולא בחקיקה, שהפכו להיות מקובלות בשוק. מרבית הבנקים מאפשרים מימון לנכסים יציבים ובעלי ביקוש גבוה כבתים פרטיים, נכסי מגורים קטנים בני עד ארבע יחידות ודירות בקונדומיניום.

קיימים סוגי נכסים שרוב הבנקים נמנעים מלממן עבור תושבי חוץ: נכסים מסחריים, בנייני דירות עם יותר מארבע יחידות, מבנים המשלבים מאפייני מלון ונכסים שמיועדים בעיקר להשכרה קצרה (דוגמת Airbnb). גם מימון לנכסים הזקוקים לשיפוץ מהותי נדחה לרוב, משום שהבנקים דורשים נכס שניתן להתגורר בו מיידית. בנוסף, חלק מהבנקים לא מאשרים מימון לפרויקטים חדשים בשלב טרום־בנייה ורובם נמנעים ממתן מימון לרכישת מגרשים ריקים.

האם אזרח זר צריך היסטוריית קרדיט בארה"ב כדי לקבל משכנתא?

לא. בתהליך אישור הבקשה למשכנתא בודק הבנק אם המבקש יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא על ידי בחינת ההוכחות שסופקו בנוגע להכנסות ולנכסים.

*שמות הגופים המלווים נכתבו כדוגמה בלבד ואין לראות באזכורם כהמלצה למשקיעים

העבירו כסף עם Wise!

מקורות:

1. בנק HSBC מעניק משכנתאות לתושבי חוץ
   https://www.us.hsbc.com/home-loans/international-borrowers/
2. מלווים חוץ בנקאיים - Ameritrust מעניקים משכנתאות לתושבי חוץ
   https://www.ameritrust-mortgage.com/foreign-national-loans
3. בנק First American Bank מעניק משכנתאות לתושבי חוץ
   https://www.firstambank.com/Personal/Borrow/Foreign-National-Lending
4. מסמכים דרושים לקבלת משכנתא
   https://www.us.hsbc.com/home-loans/international-borrowers
5. המשכנתא הנפוצה ביותר היא משכנתא של 30 שנים בריבית קבועה - מגזין מרקטפלייס
   https://www.marketplace.org/story/2025/06/17/how-30-year-fixed-rate-mortgages-became-the-us-standard
6. הצורך בכיסוי ביטוחי למשכנתאות - מתוך אתר לשכת הגנת הצרכן הפדרלית
   https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-homeowners-insurance-why-is-homeowners-insurance-required-en-162/
7. מיסוי נדל״ן לאזרחים זרים בארה״ב
   https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-us
8. נתוני שיעור הריבית על המשכנתא מאתר טריידינג אקונומיקס
   https://tradingeconomics.com/united-states/mortgage-rate