Acheter une maison aux États-Unis : quels sont les financements possibles  ?

Acheter une résidence secondaire sur la côte ouest des États-Unis ou en banlieue de New York est le rêve de nombreux français. Vous y pensez aussi ? Voici comment s’y prendre et financer son projet.

Aux États-Unis, l’immobilier est relativement accessible, si tant est que l’on s’éloigne des grandes métropoles. De plus, les frais d’acquisition sont presque 5 fois moins élevés qu’en France. Il n’y a guère que l’obtention du crédit qui peut poser quelques problèmes.

Dans le cas où vous voudriez acheter un logement comptant, la question du transfert de fonds va rapidement se poser. Comment payer un bien immobilier en dollars depuis un compte en euro situé en France ?

Pour ne pas payer trop de frais bancaires, passez Wise qui permet de faire des virements au taux du marché et donc d’éviter les surtaxes sur le taux de change.

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Combien ça coûte d’acheter aux USA ?

Prix immobilier USA

Le prix de l’immobilier aux États-Unis est en forte hausse depuis ces dernières années. Outre cette tendance, il dépend très fortement de la zone dans laquelle on se trouve.

Les statistiques compilées par le site Arkadia¹ montrent que, quel que soit le bien immobilier concerné, les prix à l’été 2022 sont au plus haut depuis 2016. D’après certaines prévisions, ils devraient même continuer à augmenter.

D’après un rapport de Zillow, le prix moyen d’une maison aux États-Unis est de 3996 $/m² $. Cette valeur est à pondérer en fonction de l’état dans lequel vous souhaitez vous installer. Dans la région de Seattle, le prix moyen monte à plus de 330 000 $ tandis que dans l’Idaho, il est de 356 026 $² de moyenne.

Sans surprise, toujours d’après Zillow, les aires métropolitaines où les maisons ont le plus de valeur sont : New York, Atlantic City et Naples (Floride).

Frais pour acheter une maison aux USA

Aux USA, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 2 %³ du prix total (contre 8 % en France), ce qui rend le marché américain relativement attractif pour les investisseurs.

Vous devrez notamment payer :

• Diagnostic du bien: réalisé par un agent certifié et indépendant. Il permet de connaître en détail l’état du logement (toiture, plomberie, électricité…). Le diagnostic n’est pas obligatoire, mais fortement conseillé.
• « Closing attorney »: il s’agit du cabinet d’avocat spécialiste du droit immobilier qui va s’occuper des démarches administratives liées à la vente.
• Assurance du titre de propriété: garantie que le bien n’ait aucune dette.
• Frais administratifs

Si vous faites une demande de financement, vous devrez vous acquitter des frais suivants : analyse du crédit, étude de valorisation de bien, constitution du dossier par l’organisme qui vous finance.

Financer l’achat de votre maison aux États-Unis

Sources de financement

Pour acquérir votre logement, vous avez le choix entre l’achat comptant ou le prêt (« mortgage »). Comme au Canada, l’obtention d’un crédit est très compliquée pour les non-résidents. Pour que la banque vous aide, vous devrez justifier d’un solide historique de crédit.

Aux États-Unis, on ne vous jugera pas uniquement sur vos rentrées d’argent et vos découverts éventuels pour savoir si vous êtes bon payeur, mais aussi sur la nature de vos achats ou sur les délais de règlement. Les personnes ayant déjà remboursé un crédit partiront avec une longueur d’avance.

Les taux d’intérêt sont en moyenne plus élevés qu’en France. En 2022, le taux moyen de crédit immobilier est de 2,15 %. Il devrait se situer entre 2 % et 3 % d'ici la fin de cette année.⁴

Autre paramètre important pour obtenir un prêt : votre apport personnel doit être d’au moins 20 %. N’imaginez donc pas financer votre bien immobilier à 100 % comme en France.

Passer par votre banque acheter une maison aux usa

En vertu du fait que les banques ne prêtent qu’aux clients qu’elles connaissent, vous aurez plus de chance d’obtenir un crédit auprès de votre banque qu’auprès d’un établissement américain.

Vous risquez toutefois de vous heurter à la réticence de votre conseiller, car le bien que vous souhaitez acheter n’est pas en France.

Néanmoins, si vous êtes un client avec un historique de crédit satisfaisant et que vous portez un projet sérieux, il n’est pas impossible que vous obteniez un prêt pour votre investissement immobilier aux USA.

Utiliser Wise pour le transfert de fonds vers un compte en dollars

Au moment de payer votre logement, vous serez sans doute obligé de passer par un virement international, à moins que vous ayez déjà un compte approvisionné aux États-Unis.

En faisant le virement via votre banque, vous allez perdre au taux de change, car celle-ci passera par un taux majoré pour faire la conversion en dollars. Le fait que vous ayez une grosse somme à transférer augmentera encore plus la surcharge.

À l’inverse, Wise propose un compte multi-devises permettant de faire des envois d’argent au taux du marché. Pour en virements EUR > USD, vous ne payerez qu’une commission de change de 0,41 %. Wise ne facture rien d’autre. Le prix de la transaction est totalement transparent.

Autre avantage du compte multi-devises : vous recevrez un numéro de compte et un numéro de routage américain. Vous pourrez ainsi recevoir de l’argent en USD sans aucuns frais.

FAQ Comment acheter une maison aux États-Unis et y vivre ?

Chercher une maison avec un agent immobilier aux États-Unis

L’agent immobilier est un interlocuteur incontournable pour acheter une maison aux USA. Il a une connaissance approfondie du marché et il vous aidera à faire toutes les démarches nécessaires.

Les agents immobiliers travaillent à partir d’une base de données unifiée : le MLS (Multiple Listing System). Les MLS sont différentes d’un état à l’autre.

Toutefois, il est assez courant qu’ils aient leur propre réseau, surtout pour les biens sortant de l’ordinaire. Si vous cherchez un logement « exclusif », il vaut donc mieux solliciter plusieurs agents à la fois.

Faire une offre un achat de maison aux USA

Le prix que l’on vous proposera sur un logement sera sans aucun doute majoré. À vous de faire une contre-offre qui soit réaliste et intéressante

Prenez en compte les éléments suivants pour la formuler :

• Conclusions du rapport d’inspection de la maison : déduisez du prix les éventuels travaux.
• Prix moyen des logements dans la zone qui vous intéresse
• Concurrence éventuelle d’autres offres

Démarches administratives pour acheter une maison aux USA sans être résident

Si ce n’est avoir un visa en cours de validité, il n’y a aucune démarche administrative spécifique aux non-résidents qui veulent acheter un bien immobilier aux États-Unis.

Sachez que se porter acquéreur d’un logement aux USA ne donne pas le droit au visa investisseur, ni à la carte verte.

Quels sont les erreurs à éviter  lors de l'acquisition d'une maison aux États-unis ?

Premièrement, ne faites pas confiance à un seul agent immobilier. Même si ces derniers travaillent à partir de la même MLS, ils ne prennent pas tous les mêmes commissions sur la vente. Pour un même bien, vous pourrez ainsi faire jouer la concurrence entre agents et ainsi faire baisser le prix.

Deuxièmement, le prix de la transaction pourrait vous causer quelques sueurs froides. Dans la mesure du possible, ne la faites pas via votre banque. Passez par exemple par Wise, afin d’économiser sur le taux de change et les frais de correspondant éventuels.

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