Haus in den USA kaufen: Ihr Leitfaden für den Eigentumserwerb.

Träumen Sie davon, ein Haus in den USA zu kaufen? Vielleicht denken Sie an ein Ferienhaus in Florida, eine Wohnung in New York oder ein Investment in Kalifornien. Die gute Nachricht ist, ganz wie der amerikanische Traum es verspricht: alles ist möglich. Natürlich können Sie auch ohne US-Staatsbürgerschaft in den Vereinigten Staaten Immobilien erwerben. Doch unterscheidet sich der Kaufprozess deutlich von dem in Europa.

Gerade Themen wie Finanzierung, Steuern, internationale Überweisungen und laufende Kosten werfen viele Fragen auf. Das ist völlig verständlich – schließlich handelt es sich um ein anderes Rechtssystem und bei Überweisungen großer Geldbeträge über Landesgrenzen hinweg mögen Sie sicherlich bestens informiert sein.

In diesem Leitfaden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie den Hauskauf in den USA vorbereiten, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie internationale Zahlungen möglichst einfach und transparent abwickeln können.

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Warum ein Haus in den USA kaufen?

Der amerikanische Immobilienmarkt im Überblick

Wie attraktiv ist der US-Immobilienmarkt eigentlich? Die Vereinigten Staaten zählen seit Jahren zu den beliebtesten Zielmärkten für internationale Immobilienkäufer.

💡 Ein wichtiger Grund ist die enorme Vielfalt:

Von Apartments in Metropolen wie New York oder Miami bis hin zu Ferienhäusern in Florida oder Anlageobjekten in wachsenden Regionen – das Angebot ist außergewöhnlich breit.

Der Markt ist für Käufer aus dem Ausland sehr offen. Ausländische Staatsbürger dürfen in den USA grundsätzlich ohne größere Einschränkungen Immobilien erwerben und genießen dabei dieselben Eigentumsrechte wie US-Bürger.¹

Internationale Käufer spielen dabei eine relevante Rolle. Allein zwischen 2024 und 2025 investierten ausländische Käufer rund 56 Milliarden US-Dollar in US-Wohnimmobilien.²

Der Immobilienmarkt ist damit nicht nur groß, sondern auch stark international geprägt.

Warum entscheiden sich Käufer aus dem deutschsprachigen Raum für Immobilien in den USA?

Sie sind nicht allein mit Ihrem Vorhaben! Die Motive sind vielfältig – und häufig eine Mischung aus Lifestyle, Vermögensstreuung und Rendite.

Viele Käufer suchen ein Ferienhaus in warmen Regionen wie Florida oder Kalifornien. Andere möchten ihr Vermögen international streuen und in einen stabilen Immobilienmarkt investieren. Internationale Käufer erwerben jährlich Immobilien im Wert von mehreren Milliarden Dollar – ein klares Zeichen für die weiterhin hohe Attraktivität des US-Marktes.

💡 Und das Beste ist:

Für den Immobilienkauf benötigen Sie weder Visum noch Green Card. Das heißt aber auch: Ihr Kauf allein bringt Ihnen kein Aufenthaltsrecht in den USA.

Chancen und Risiken

Lohnt sich der Kauf wirklich? Wie bei jeder großen Investition gibt es sowohl Chancen als auch Risiken.

Zu den größten Vorteilen zählen der vergleichsweise unkomplizierte Zugang für ausländische Käufer, ein transparenter Kaufprozess sowie ein liquider Markt mit internationaler Nachfrage.

Gleichzeitig sollten Sie Herausforderungen wie Wechselkursschwankungen, steuerliche Verpflichtungen und laufende Kosten berücksichtigen. Wer sich gut vorbereitet und den Kauf strategisch plant, kann diese Faktoren jedoch realistisch einordnen und erfolgreich managen.

Rechtliche Grundlagen für ausländische Käufer

Sie brauchen keine Green Card, um in den USA ein Haus zu kaufen. Der US-Immobilienmarkt gehört zu den offensten der Welt. Grundsätzlich dürfen Ausländer – egal ob Resident oder Nicht-Resident – Immobilien in den Vereinigten Staaten kaufen und besitzen.

Es gibt keine bundesweiten Gesetze, die den Immobilienkauf durch ausländische Staatsbürger verbieten. Sie können Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke erwerben – entweder privat oder über eine Firma.

Unterschiede zwischen Bundesstaaten und Regionen

Obwohl es auf Bundesebene kaum Einschränkungen gibt, können einzelne Bundesstaaten zusätzliche Regeln haben.

Einige Bundesstaaten prüfen beispielsweise den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen oder Immobilien in der Nähe militärischer Einrichtungen genauer. Auch Anforderungen und Abläufe können sich regional unterscheiden – etwa bei Steuern, Nebenkosten oder Dokumentationspflichten.

Typisch ist außerdem, dass Homeowner Associations (HOA) oder Wohnungsgenossenschaften eigene Regeln festlegen können. In manchen Wohnanlagen können dadurch zusätzliche Voraussetzungen entstehen.

Eigentumsformen (Freehold, Leasehold, LLC-Kauf)

Wie kaufen internationale Käufer konkret Immobilien in den USA? Dafür gibt es mehrere gängige Eigentumsstrukturen.

💡 1. Kauf als Privatperson (direkter Besitz):

Sie kaufen die Immobilie einfach direkt auf Ihren Namen. Ausländische Käufer haben dabei dieselben Eigentumsrechte wie US-Bürger.

💡 2. Kauf über eine Firma (z. B. LLC):

Viele internationale Käufer erwerben US-Immobilien über eine LLC (Limited Liability Company) statt privat.

💡 Der wichtigste Grund ist der Haftungsschutz:

Gehört die Immobilie der Firma, sind persönliche Vermögenswerte im Streitfall besser geschützt. Zudem kann eine LLC steuerliche und organisatorische Vorteile bieten und wird von vielen Investoren als Standardstruktur genutzt. Bei bestimmten Immobilienkrediten für Ausländer verlangen Banken häufig eine US-Gesellschaft als Käufer. Und auch der Punkt der Nachlassplanung ist hier zu erwähnen. US-Immobilien können für Nicht-US-Bürger der US-Erbschaftsteuer unterliegen. Die Wahl der richtigen Eigentumsstruktur ist deshalb ein wichtiger Teil der Planung.³

💡 3. Besonderheiten bei bestimmten Immobilientypen:

Bei sogenannten Housing Cooperatives (Co-op) erwerben Sie keine Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft. Diese Form kann für ausländische Käufer schwieriger sein, da zusätzliche Anforderungen gelten.

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Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Schritt 1: Budget festlegen und Finanzierung klären

Wie viel Haus können Sie sich leisten? Der Kaufprozess beginnt immer mit einer realistischen Finanzplanung. Dazu gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Steuern, Versicherungen und Closing-Kosten. Oft holen Käufer bereits vor der Immobiliensuche eine Finanzierungs-Vorabzusage (Pre-Approval) ein, um ihr Budget klar festzulegen und ihre Verhandlungsposition zu stärken.

Schritt 2: Makler (Real Estate Agent) finden

Brauchen Sie wirklich einen Makler? In den USA ist das tatsächlich sehr empfehlenswert. Ein lokaler Real Estate Agent unterstützt Sie bei der Immobiliensuche, kennt den Markt und hilft bei Verhandlungen. Natürlich ist es besonders sinnvoll einen Makler mit Erfahrung im Umgang mit internationalen Käufern zu finden.

Nicht selten arbeitet der Makler eng mit Anwälten, Steuerberatern und/oder Finanzierungsberatern zusammen. Ein wichtiges Netzwerk für einen reibungslosen Kaufprozess.

Schritt 3: Immobilie auswählen und Angebot abgeben

Haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden? Dann wird ein offizielles Kaufangebot (Offer) erstellt. Dieses enthält Kaufpreis, Bedingungen und Fristen. Häufig wird dabei eine sogenannte Earnest Money Deposit hinterlegt – eine Art Anzahlung, die Ihre Kaufabsicht bestätigt.⁴

Schritt 4: Due Diligence, Inspektion und Bewertung

Jetzt beginnt die Prüfphase. Diese sogenannte Due Diligence ist ein zentraler Bestandteil des US-Immobilienkaufs.

💡 Typische Schritte sind:

➡️ Home Inspection (technische Prüfung der Immobilie)

➡️ Immobilienbewertung (Appraisal)

➡️ Title Search (Überprüfung der Eigentumsrechte)

Diese Prüfungen sind oft Voraussetzung für die Finanzierung und sollen sicherstellen, dass die Immobilie keine versteckten Mängel oder rechtlichen Probleme hat.

Schritt 5: Closing – der finale Kaufabschluss

Der letzte Schritt ist das sogenannte Closing. Dabei werden alle Dokumente unterschrieben, der Kaufpreis überwiesen und das Eigentum offiziell übertragen. Zu den Closing-Kosten gehören unter anderem Notar- und Anwaltsgebühren, Eigentumsversicherung sowie weitere Transaktionskosten.

Nach dem Closing gehört die Immobilie offiziell Ihnen – selbst wenn Sie den gesamten Prozess aus dem Ausland organisiert haben.

Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer aus Europa

Kauf mit Eigenkapital vs. US-Hypothek

Viele internationale Käufer zahlen US-Immobilien vollständig mit Eigenkapital. Eine Finanzierung aus dem Ausland ist möglich, aber oft aufwendiger und mit strengeren Anforderungen verbunden. Eine US-Hypothek kann sinnvoll sein. Bei Barzahlung ist der Kaufprozess meist schneller und unkomplizierter. Bei Finanzierung profitieren Sie dagegen von Hebeleffekten und behalten Kapital für weitere Investitionen.

Voraussetzungen für Kredite für Nicht-US-Residenten

Können Nicht-US-Bürger überhaupt einen Immobilienkredit bekommen? Ja, allerdings gelten strengere Bedingungen als für US-Einwohner.

💡 Typische Anforderungen sind:

➡️ Höheres Eigenkapital (oft 30 – 40 %)

➡️ Nachweise über Einkommen und Vermögen im Ausland

➡️ Internationale Bonitätsprüfung

➡️ Höhere Zinssätze als für US-Residenten

Typische Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen in den USA sogenannte Closing Costs an. Diese liegen meist zwischen 2 % und 5 % des Kaufpreises.

💡 Typische Posten sind:

➡️ Title Insurance (Eigentumsversicherung)

➡️ Anwalts- und Notargebühren

➡️ Grundbuch- und Registrierungsgebühren

➡️ Immobilienbewertung und Inspektion

Diese Kosten sollten Sie unbedingt frühzeitig in Ihr Budget einplanen.

Steuern und laufende Kosten verstehen

Grundsteuer (Property Tax) in den USA

Die wichtigste laufende Steuer ist die Property Tax (Grundsteuer). Sie wird von Städten oder Counties erhoben und variiert stark je nach Standort. Durchschnittlich liegt sie bei rund 0,8 % bis 1,2 % des Immobilienwerts pro Jahr.⁵

Je nach Bundesstaat kann sie jedoch deutlich höher oder niedriger ausfallen.

Einkommensteuer bei Vermietung der Immobilie

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten, dann müssen Mieteinnahmen in den USA versteuert werden.

Dabei können Kosten steuerlich abgesetzt werden, wie zum Beispiel: Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltungskosten und Hypothekenzinsen.

Steuerliche Aspekte beim späteren Verkauf

Auch beim Verkauf fallen in der Regel Steuern an. Gewinne aus dem Verkauf von US-Immobilien unterliegen der US-Kapitalertragsteuer. Zusätzlich greift das Gesetz FIRPTA, das bei Verkäufen durch Ausländer eine Steuer-Einbehaltung vorsieht.⁶

Geld international überweisen

Bevor Sie eine Immobilie in den USA kaufen, lohnt sich ein genauer Blick auf die Zahlungsabwicklung. Gerade bei internationalen Immobilienkäufen bewegen Sie oft hohe Summen über Ländergrenzen hinweg – und genau hier entstehen bei klassischen Banken häufig unnötige Kosten durch Wechselkursaufschläge, Zwischenbanken und intransparente Gebühren. Laut Weltbank zählen internationale Überweisungen weiterhin zu den teuersten Finanztransaktionen weltweit.

💡 Fintech-Lösungen wie Wise setzen genau an diesem Punkt an:

Sie ermöglichen internationale Zahlungen zum echten Wechselkurs, mit klaren Gebühren und digitalem Zugang. Für Käufer, die regelmäßig Geld zwischen Euro und US-Dollar bewegen, kann das den Immobilienkauf und die spätere Verwaltung deutlich einfacher und planbarer machen.

Wise Business für den Immobilienkauf in den USA

Wise Business bündelt zahlreiche Funktionen in einem internationalen Geschäftskonto. Sie können Geld in 40+ Währungen halten, senden und empfangen, internationale Zahlungen in viele Länder durchführen und lokale Kontodaten z. B. für USD, EUR oder GBP erhalten – so können Sie Zahlungen wie ein lokales Unternehmen abwickeln.

Zusätzlich bietet Wise Business Überweisungen zum garantierten Wechselkurs, transparente Gebühren, schnelle internationale Zahlungen sowie Multi-Währungs-Debitkarten für Ausgaben weltweit. Auch Funktionen wie Batch-Zahlungen (Sammelüberweisungen), Team-Zugriffsrechte, Integration mit Buchhaltungssoftware und die Verwaltung internationaler Einnahmen und Ausgaben gehören zum Leistungsumfang. Und das alles ohne eine monatliche Grundgebühr!

Damit deckt Wise Business die wichtigsten Anforderungen für internationale Zahlungen, Immobilienkäufe und die laufende Verwaltung grenzüberschreitender Finanzen in einer einzigen Lösung ab.

So registrieren Sie sich bei Wise

Die Registrierung bei Wise ist einfach und unkompliziert. So funktioniert’s:

Schritt für Schritt zum Wise Konto

💡 Website oder App öffnen:

Egal ob am Laptop oder per Handy - starten Sie über Wise.com oder direkt in der Wise App.

💡 Kontoart wählen:

Privat oder geschäftlich - entscheiden Sie direkt oder später. Viele nutzen beides, sauber getrennt.

💡 Registrieren:

Mit E-Mail und Passwort oder via Google, Apple oder Facebook. Ganz nach Geschmack.

💡 Verifizieren:

Laden Sie ein gültiges Ausweisdokument hoch. Bei Business-Konten zusätzlich Infos zur Firma.

💡 Adresse bestätigen:

Per Stromrechnung, Steuerbescheid oder Kontoauszug - Hauptsache: klar lesbar und aktuell.

💡 (Optional) Wise Karte bestellen:

Direkt in der Wise App - physisch oder digital. Perfekt für Reisen, Online-Shopping oder spontane Fremwährungsausgaben.

💡 Unser Tipp:

Legen Sie gleich ein paar Währungen an, testen Sie die Wise App, empfangen Sie erste Zahlungen. Ein Konto, das weltweit denkt, eröffnet auch neue Wege.

Fazit

Ein Haus in den USA zu kaufen ist für Käufer aus Europa grundsätzlich gut möglich – und oft einfacher, als viele zunächst denken. Der Markt ist offen für internationale Investoren, der Kaufprozess klar strukturiert und die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch. Gleichzeitig sollten Sie Finanzierung, Steuern, laufende Kosten und internationale Geldtransfers sorgfältig planen.

Gerade bei großen Zahlungen über Ländergrenzen hinweg können Wechselkurse und Bankgebühren einen erheblichen Unterschied machen. Eine durchdachte Finanzstrategie – inklusive passender Kontolösung für internationale Zahlungen – hilft Ihnen dabei, den Kauf effizient, transparent und planbar umzusetzen.

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Häufig gestellte Fragen

Kann ich ohne Visum oder Green Card ein Haus in den USA kaufen?

Ja. Ausländer dürfen in den USA grundsätzlich Immobilien erwerben, ohne dort leben oder arbeiten zu müssen. Der Immobilienkauf selbst führt jedoch nicht automatisch zu einem Aufenthaltsrecht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich als Käufer aus Europa?

Bei Finanzierung verlangen Banken häufig 30 – 40 % Eigenkapital. Bei Barzahlung können Sie natürlich den gesamten Kaufpreis direkt begleichen.

Lohnt sich eine Immobilie in den USA als Investment?

Das hängt stark von Lage, Nutzung und Strategie ab. Viele internationale Käufer investieren wegen möglicher Mietrenditen, langfristiger Wertsteigerung und internationaler Vermögensstreuung in den US-Immobilienmarkt.

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Verwendete Quellen (Stand 09.02.2026):

1. Immobilien in den USA 2025, Veles Club
2. International Transactions in U.S. Residential Real Estate, National Association of Research
3. Foreign Investment in U.S. Real Estate Tax Act, PB Mares
4. hUS Real Estate: Complete guide to buying property in the US, Expactica
5. Property taxes, Taxfoundation
6. FIRPTA withholding, IRS - Internal Revenue Service