Haus in den USA kaufen: Guide mit Checkliste

Unbegrenzte Möglichkeiten und das mächtigste Land der Welt. Die USA locken mit einem Lebensstil, den wir uns aus Filmen vorstellen. Nichts ist unmöglich.

Wenn du ein Haus in den USA kaufen möchtest, dann ist dieser Artikel das Richtige für dich. Hier bekommst du alle wichtigen Informationen zusammengestellt. Von den Gebühren bis hin zum Ablauf. Außerdem wird ein Tipp präsentiert, mit dem du beim Hauskauf viel Geld sparen kannst.

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Aufpassen bei Zahlungen in US Dollar!

Gerade bei größeren Beträgen wie die Anzahlung für einen Hauskredit lohnt es sich zweimal hinzusehen. Bei deiner Hausbank kannst du in den meisten Fällen davon ausgehen, dass du neben der oft hohen Transaktionsgebühr auch einen Aufschlag auf den Wechselkurs zahlen darfst. Das liegt daran, dass Banken in der Regel den Wechselkurs ein- bis zweimal täglich festsetzen und sich deshalb mit einem Aufschlag vor Kursschwankungen schützen und nebenbei zusätzliche Gewinne einfahren.

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Wie sieht der Immobilienmarkt in den USA aus?

Der Immobilienmarkt in den USA ist das Paradebeispiel dafür, dass ein Aufwärtstrend nicht ewig beibehalten werden kann. Seit 1987 stiegen die Preise in den USA ständig an, bis zur Immobilienkrise 2006.

Betrachtet man nur die Preisentwicklung von 2011, dem Tiefpunkt, bis 2018, so ist eine Steigerung des Marktes von jährlich 9,9 % zu verzeichnen. Vergleich man hingegen 2006 mit 2018, so sind es nur 2 % Steigerung jährlich.¹

Aussagen über das gesamte Preisniveau des amerikanischen Immobilienmarktes lassen sich aufgrund der Größe nur schlecht treffen. Während der Durchschnittspreis für ein Haus in Los Angeles 752.000 USD beträgt, sind es in Missouri 248.000 USD.²

Doch genauso wie andernorts gilt auch in den USA: Gefragte Metropolregionen sind teurer als ländliche Gegenden. Dort kann man tatsächlich noch günstige Immobilien kaufen.

Kann ich ein Haus in den USA als Deutscher kaufen?

In den USA ist es jedem erlaubt, egal ob Ausländer oder Amerikaner, ein Haus bzw. eine Immobilie zu kaufen. Es sei allerdings erwähnt, dass der Besitz eines Hauses nicht zu einem Aufenthaltsrecht führt. Man wird also weiterhin als Tourist einreisen müssen, solange man keine Greencard oder Arbeitsverhältnis hat.

Was kostet ein Haus in den USA?

Die USA sind ein Land, welches flächenmäßig ungefähr 30 Mal größer ist als Deutschland. Es ist also schwer genau abzubilden, was ein Haus in “den USA” kostet.

Die Auswahl der folgenden Städte erfolgte größtenteils auf Basis der beliebtesten Reiseziele in den USA. Die Preise sind gerundet und basieren auf den Ergebnissen von zillow.com.³

Region	Großes Haus (190 - 220 m²)	Kleines Haus (110 - 140 m²)	Große Wohnung (140 - 165 m²)
Miami	680.000 EUR	404.000 EUR	425.000 EUR
Los Angeles	960.000 EUR	553.000 EUR	655.000 EUR
Chicago	375.000 EUR	220.000 EUR	250.000 EUR
Washington, DC	765.000 EUR	520.000 EUR	542.000 EUR
Phoenix	302.000 EUR	217.000 EUR	246.000 EUR

Wie finde ich ein Haus in den USA?

Um auf Haussuche zu gehen, hast du in den USA einige Möglichkeiten. Dazu gehören zum Beispiel:

• Makler und Immobilienagenturen
• Online-Portale

Makler und Immobilienagenturen (real estate agents)

Jeder kennt sie aus Film und Fernsehen, die amerikanischen Immobilienmakler. Tatsächlich ist man gut beraten, wenn man mit einem Makler zusammenarbeitet, der im Interesse des Kunden handelt und mit dem man sich gut versteht.

Dadurch hast du einen direkten Zugriff auf den lokalen Markt und musst in vielen Fällen nicht mal vor Ort sein.

Online-Portale

Es gibt unzählige Webseiten, über die man ein Haus in den USA kaufen kann. Auf vielen von ihnen kannst du Millionen von Angeboten finden, da können heimische Seiten wie ImmobilienScout nicht mithalten.

Gängige Portale in den USA sind:

• zillow.com
• redfin.com
• mls.com
• trulia.com
• realtor.com

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Um in den USA einen Kredit zu bekommen wird üblicherweise der Credit Score herangezogen. Anhand diesem beurteilen die Banken, wie hoch das Risiko ist. Als Deutscher hat man diesen Credit Score jedoch nicht, es sei denn man lebt und arbeitet in den USA.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele Banken dafür, erst gar keinen Kredit zu vergeben.⁴ Hier ist Durchhaltevermögen gefragt. Oft findet sich eine Bank, welche bereit ist einen Kredit zu vergeben. Auch, wenn dieser in der Regel einen schlechteren Zinssatz bietet.

Außerdem sollte ein möglichst hoher Eigenanteil mitgebracht werden. Das verringert das Risiko für die kreditgebende Bank und erhöht die Chancen, dass man einen Kredit bekommt.

Vorhandene Immobilie in Deutschland beleihen

Die Alternative zum Aufnehmen eines Kredits in den USA ist es, eine vorhandene Immobilie in Deutschland zu beleihen. Voraussetzung ist, dass diese bereits abgezahlt ist. Dann kann man mit der Bank eine Schätzung des Objekts vereinbaren, anhand dessen ein Darlehensbetrag erstellt wird.

Welche Kosten gibt es beim Hauskauf in den USA?

Neben dem Kaufpreis fallen für ein Haus in den USA noch weitere Kosten bei der Transaktion an. Diese sind:

• Maklergebühren
• Grundbuchgebühren
• Notar / Anwalt
• Grundsteuer
• Treuhandgebühren
• Grunderwerbsteuer

Die Regelungen darüber, wer den Makler zahlt, sind in den USA nicht einheitlich festgelegt. Oft ist es so, dass der Verkäufer den Makler bezahlt, allerdings kann auch eine Aufteilung der Gebühr vorkommen. Sie beträgt im Schnitt 7 - 10 % des Kaufpreises.⁵

Ein Anwalt ist zwar nicht in allen Staaten Pflicht, doch lohnt es sich, einen zu engagieren, der über den Vertrag drüberschaut. Dafür ist mit Kosten zwischen 500 und 1500 USD (ca. 425 -1275 EUR) zu rechnen, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Oft übernehmen diese auch gleichzeitig die Notarpflichten als Teil einer “Title Company”.

Außerdem werden beim Kauf auch Treuhandgebühren fällig. Denn das Geld für das Haus wird während des Kaufprozesses auf ein Treuhandkonto überwiesen. Die Kosten betragen zwischen 500 und 2000 USD (ca. 425 - 1700 EUR) und werden normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.⁶

Schlussendlich gibt es auch noch Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Sie sind üblicherweise gering und bewegen sich zwischen 60 und 100 USD (50 - 85 EUR), je nachdem wie umfangreich das Dokument ist.⁷

All diese Kosten belaufen sich auf ein ordentliches Sümmchen. Wenn man einen Kredit in Deutschland aufnimmt und das Geld zu USD wechselt, sollte man deshalb einen Anbieter ohne Wechselkursaufschlag wählen.

Wise ist ein spezialisierter Anbieter, bei dem du bei jeder Überweisung den echten live Wechselkurs ohne Aufschlag bekommst. Dadurch bietet sich das Potenzial, beim Hauskauf mehrere tausend EUR zu sparen. Es fällt nur eine geringe Gebühr für die Überweisung an sich an.

Muss ich Steuern zahlen?

Grundsteuer (Property tax)

Wie viel Grundsteuer zu zahlen ist, wird in den USA auf Staatsebene entschieden. Generell wird sie in einem jährlichen oder zweijährlichen Turnus fällig. Einige Beispiele für “States” mit geringen Grundsteuern sind Louisiana und Alabama. Hier werden 0,18 bzw. 0,33 % fällig.

Im Gegensatz dazu stehen New Jersey und New Hampshire. Hier fallen 1,89 % bzw. 1,86 % property tax an. Das klingt nach keinem großen Unterschied. Bei einem Wert des Hauses von 1.000.000 USD wären es allerdings 1800 USD in Louisiana jedoch 18.900 USD in New Jersey an Gebühren. Ein gewaltiger Unterschied.

Grunderwerbsteuern (Transfer tax)

Auch bei der Grunderwerbsteuer regeln die Staaten wieder individuell, wie viel Steuern beim Wechsel des Eigentümers anfallen. Allerdings erheben auch manche Bezirke und selbst Städte diese Steuer. Manche “states” verzichten jedoch auf die Erhebung dieser Steuer.

Beispielsweise muss man sie in Texas nicht zahlen. In Illinois hingegen wird sie auf drei Ebenen erhoben. Einmal vom Staat (0,10 %), dann vom Bezirk (0,05 %) und auch noch von Chicago (0,30 %), wenn man dort sein Haus hat. Das entspricht insgesamt 0,45 % Steuerlast.⁸ Ob sie Käufer oder Verkäufer zahlt, hängt von den Gepflogenheiten des Staates ab.

Besonderheiten in den USA

Hochwasserversicherung ist Pflicht

Je nach Lage kann es in den USA Pflicht sein, dass du für dein Haus eine Hochwasserversicherung abschließt. Der geläufigste Anbieter ist das National Flood Insurance Program (NFIP).

Dies ist ein Service der Federal Emergency Management Agency (FEMA). Sie stellt auch eine Karte zur Verfügung mit Regionen, die von Hochwasser bedroht sind. Ist dein Haus in solch einer Region, kannst du dich über das NFIP versichern.⁹

Jeder State ist anders

Die Gesetze und Gebühren werden in den USA zu großen Teilen nicht auf Bundesebene gemacht, sondern von den einzelnen Staaten. Dies kann zu großen Unterschieden in der Lebensqualität und den Kosten führen.

So ist beispielsweise Cannabis in Kalifornien legal, während man in South Dakota dafür bis zu einem Jahr ins Gefängnis gehen muss.¹⁰+¹¹ Auch die Steuern unterscheiden sich enorm wie oben bereits festgestellt.

Vorsicht Falle!

Die Lage ist alles in den USA

Das wichtigste Kriterium bei Immobilien ist generell die Lage. Doch in den USA kommt dem Ganzen eine besondere Bedeutung zu, denn auch die Mobilität ist an die Lage geknüpft. Denn der öffentliche Personennahverkehr ist in dem Großteil des Landes nicht so ausgebaut wie in Deutschland.

Wer also kein Auto in den USA fährt, der sollte sich seine Lage sehr gut aussuchen.

Inspektionen sind Käufersache

Während es in anderen Ländern normal ist, dass der Verkäufer eine Inspektion des Hauses beauftragt, ist dies in den USA nicht der Fall. Möchtest du auf Nummer sich gehen, was sich empfiehlt, musst du diese Kosten selbst tragen. Sie belaufen sich je nach Größe des Hauses auf 250 bis 700 USD (ca. 210 - 600 EUR).¹²

Checkliste zum Hauskauf in den USA

Wenn du ein Haus in den USA kaufen möchtest, dann fällt dafür ganz schön viel Papierkram an. Neben dem solltest du natürlich auch noch einen guten Blick auf das Objekt werfen. Deswegen folgt jetzt eine Checkliste, an der du dich beim Hauskauf orientieren kannst.

Das richtige Haus

• Wie ist die Belüftung in dem Haus, gibt es Staunässe?
• Gibt oder gab es mal Schimmel?
• Sind alle Umbauten im 3R Report eingetragen?
• Ist noch Asbest im Haus verbaut?
• Gibt es eine Radon Messung?
• In welchem Zustand ist die Elektrik?
• Ist der Boden eben?
• Gibt es Risse in Wänden oder Boden?

Vor dem Kauf

Bevor du dein Haus in den USA kaufen kannst, muss die Finanzierung stehen. Eine gute Möglichkeit ist die Finanzierung über eine deutsche Bank, indem du eine vorhandene Immobilie beleihst. Ansonsten kannst du allerdings auch in den USA einen Kredit bekommen.

Die Vergabekriterien sind hier nur strenger, da du keinen Credit Score vorzuweisen hast. Auch wirst du meist nicht die gleich guten Konditionen bekommen. Beziehst du ein Darlehen von einer amerikanischen Bank, müssen auch noch einige Versicherungen gezahlt werden.

Zum einen eine Versicherung, die den Kreditgeber gegen Zahlungsausfälle absichert. Sie kostet üblicherweise 1 % pro Jahr, wird allerdings nur fällig, wenn du weniger als 20 % Anzahlung tätigst.¹³

Außerdem wird oft auch eine Versicherung für die Absicherung gegen die Anfechtbarkeit des Grundbuches abgeschlossen. Denn eine Unanfechtbarkeit dessen, was in dem Grundbuch steht, ist in den USA nicht gegeben.

Es könnte also jemand nachträgliche Steuerforderungen oder Belastungen geltend machen wollen. Ebenso gegen gefälschte Dokumente oder den eigentlichen Besitz von jemand anderem, als den jetzigen Eigentümer. Die Versicherung sichert dagegen ab.

Es gibt sowohl Tarife, die den Besitzer absichern, als auch solche für den Kreditgeber. Letzteres wird meistens gefordert. Ein Tarif, der beide Parteien versichert kostet üblicherweise 0,5 bis 1 % des Kaufpreises.¹⁴

Der Kauf

Hast du ein interessantes Objekt gefunden oder dir wurde eins von deinem Makler gezeigt, dann gibt es hier üblicherweise ein “Open House”. Dabei werden alle Interessenten gleichzeitig eingeladen.

Wenn dir das Objekt gefällt, machst du ein mündliches Angebot an deinen Makler, welcher es an den Verkäufer weitergibt. Nach einiger Verhandlung kommt man dann hoffentlich zu einem Preis, der für beide in Ordnung ist.

Anschließend arbeitet man am besten mit einem Anwalt zusammen, der 10 Tage Zeit hat, die rechtlichen Aspekte zu überprüfen. Gibt er grünes Licht, dann kann man den Kaufvertrag unterschreiben und 10 % des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto überweisen.

Generell fallen viele Kosten an, die besonders bei einer Kreditvergabe in EUR hohe Wechselkursgebühren mit sich bringen. Mit Wise kannst du hier viel sparen, da du einen Wechselkurs ohne Aufschlag bekommst.

Die abschließende Übergabe erfolgt üblicherweise nach 30 bis 60 Tagen. Dann gibt es einen finalen Rundgang, um das Haus noch einmal zu überprüfen. Anschließend wird der Kaufvertrag inklusive aller Kosten und Steuern bezahlt und man erhält die Schlüssel.¹⁵

Wir wünschen dir viel Erfolg beim Haus kaufen in den USA und hoffen, dass dir diese Checkliste dabei hilft!

Quellen (abgerufen am 14.08.2020):

1. S&P/Case-Shiller Häuserpreisindex für die USA bis 2018, Statista, 2019
2. Missouri City Home Prices & Values, zillow.com, 2020
3. Zillow: Real Estate, Apartments, Mortgages & Home Values, zillow.com, 2020
4. How to buy a home in the U.S. if you’re not a U.S. citizen, redfin.com, 2020
5. Hauskauf in den USA bei Immobilienscout24, immobilienscout24.de, 2020
6. Real estate closing costs for home buyers, zillow.com, 2020
7. Recording fee definition, investopedia.com, 2020
8. What is a Transfer Tax? When the tax man crashes your home sale, valuepenguin.com, 2020
9. Do I need flood insurance?, daveramsey.com, 2020
10. The 10 worst states to get caught with marijuana in, civilized.com, 2020
11. Rechtliche Stellung des Cannabisgebrauchs in den USA, Wikipedia, 2020
12. Real estate closing costs for home buyers, zillow.com, 2020
13. 6 Reasons to avoid private mortgage insurance, investopedia.com, 2020
14. Cost of title insurance, valuepenguin.com, 2020
15. Buying property in America - how does the process work?, expatnetwork.com, 2020