Haus in der Schweiz kaufen: Guide mit Checkliste

Saftige Wiesen, Skiparadiese und eine hohe Lebensqualität sind alles gute Gründe, um sich ein Haus in der Schweiz zu kaufen. Unter Umständen arbeitest du sogar in der Schweiz und möchtest dort sesshaft werden.

Doch bei einem Hauskauf kommen üblicherweise viele Fragen auf. Dieser Artikel beantwortet dir alles, was du wissen musst und zeigt dir sogar noch einen Tipp zum Geld sparen.

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Hohe Berge, hohe Preise…

Wenn du schon mal Urlaub in der Schweiz gemacht hast, wirst du gemerkt haben, dass viele Dinge dort recht teuer sind. Besonders ärgerlich ist, dass durch den Währungswechsel auch noch Transaktionsgebühren und Wechselkursaufschläge auf dich zukommen, wenn du Geld in die Schweiz senden willst oder dort etwas abheben möchtest.

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Wie sieht der Immobilienmarkt in der Schweiz aus?

Generell haben Immobilienbesitzer in der Schweiz in den letzten Jahren von stetig steigenden Preisen profitiert. Natürlich ist die Preisentwicklung dabei aber nicht uniform verlaufen. Manche Gemeinde haben davon mehr profitiert als andere.

So haben beispielsweise die Gemeinden Horgen, Zürich, Nidwalden und Werdenberg von 2007 bis 2018 eine Preisentwicklung von über 75 % vorzuweisen. Andere Gemeinden im Südwesten des Landes, wie Sierre, Aigle und Raron hingegen 10 - 14 %. Dies gilt für Wohnungen.

Bei Häusern sieht es anders aus. Hier gibt es zwar auch Regionen mit Wachstumsraten über 75 %, z. B. Obwalden, Meilen und See-Gaster. Doch im Allgemeinen ist das Wachstum hier geringer. Vallemaggia, Entremont und Leventina, allesamt in der Nähe Italiens, haben 20 - 42 % Negativwachstum zu verkünden.¹

Kann ich ein Haus in der Schweiz als Deutscher kaufen?

Der Hauskauf in der Schweiz erweist sich als Ausländer nicht so leicht. Generell ist ein unkomplizierter Hauskauf als Deutscher nur dann möglich, wenn man einen Wohnsitz in der Schweiz hat. Die genauen Vorgaben legt das Lex Koller fest, das “schweizerische Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken von Ausländern.”²

Zwar ist es möglich, auch mit Wohnsitz im Ausland Immobilien zu erwerben, allerdings gelten hier Einschränkungen. Eine Voraussetzung ist zum Beispiel, dass Ferienhäuser nur in Tourismusgebieten eines Kantons erworben werden dürfen.

Die genauen Voraussetzungen erfährt man jedoch von der kantonalen Behörde, welche auch die benötigte Kaufbewilligung für ein Haus vergibt.³

Was kostet ein Haus in der Schweiz?

Die Schweiz ist für ihre hohen Preise bekannt. Das gilt zwar auch für Häuser, doch auch hier gibt es regionale Unterschiede. Häuser nahe großen Städten oder in Gegenden mit schönen Landschaften sind höherpreisig.

Die unten stehende Tabelle zeigt die Preise für Häuser in einigen Regionen der Schweiz auf. Darunter in den bekannten Städten Zürich und Genf, den Alpenregionen Nidwalden und Plessur sowie Lugano, nahe Italiens.

Die Preise sind gerundet und basieren auf den Ergebnissen von homegate.ch und immoscout24.ch.⁴⁺⁵

Region	Großes Haus (190 - 220 m²)	Kleines Haus (120 - 150 m²)	Große Wohnung (90 - 120 m²)
Zürich	2.370.000 EUR	1.720.000 EUR	1.530.000 EUR
Genf	3.300.000 EUR	2.210.000 EUR	1.439.000 EUR
Nidwalden	2.125.000 EUR	990.000 EUR	610.000 EUR
Plessur	2.130.000 EUR	700.000 EUR	780.000 EUR
Lugano	1.200.000 EUR	800.000 EUR	880.000 EUR

Wie finde ich ein Haus in der Schweiz?

Möglichkeiten um das passende Haus in der Schweiz zu finden gibt es viele. Dazu gehören unter anderem:

• Immobilienmakler und -agenturen
• Online-Portale
• Facebook

Immobilienmakler und -agenturen (Liegenschaftsvermittler)

Mit einem Makler hast du einen lokalen Partner, der sich mit dem Markt vor Ort auskennt. So hast du häufig auch Zugriff auf Objekte, die noch gar nicht auf dem Markt sind. Dadurch kannst du anderen zuvorkommen und dir eventuell dein Traumobjekt stressfrei sichern. Rechtlich muss in der Schweiz der Verkäufer den Makler bezahlen. ⁶

Online-Portale

In der Schweiz sind viele Immobilien auch auf Online Portalen gelistet. Dabei gibt es auf Immobilien spezialisierte Seiten, aber auch schweizerische Gegenstücke zum heimischen Ebay Kleinanzeigen. Hier findest du auch private Angebote.

Folgende Seiten eignen sich gut:

• anibis.ch
• comparis.ch
• immoscout24.ch
• homegate.ch
• tutti.ch

Facebook

Auf Facebook gibt es einige Gruppen, auf der Häuser und Wohnungen zum Kauf inseriert werden. Einige Beispiele sind “Ferienwohnungen Schweiz” und “Immobilien Schweiz Inserate”. Hier werden auch Mietobjekte inseriert, weshalb man nach den Häusern zum Kauf etwas suchen muss.

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Als jemand mit einem ausländischen Wohnsitz ist es immer schwer, einen Kredit im jeweiligen Land zu bekommen. Andersherum finanzieren Banken in Deutschland ungern eine ausländische Immobilie.

Bessere Chancen bestehen, wenn man Grenzgänger ist oder in der Schweiz wohnt. In der Schweiz gibt es verschiedene Aufenthaltsbewilligungen, welche jeweils mit einem Buchstaben abgekürzt werden.⁷

C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung)

Die C-Bewilligung ist eine Niederlassungserlaubnis, die man nach fünf bis zehn Jahren Aufenthalt in der Schweiz bekommt. Die Kreditvergabe geschieht hier wie bei einem Schweizer Bürger. Wichtig ist ein ungefähres Mindesteinkommen von 2600 CHF netto und der Nachweis von Einkommen und Pfändungsfreiheit.

B-Bewilligung (Aufenthaltsbewilligung)

Die B-Bewilligung bekommt man ausgestellt, wenn man sich für einen bestimmten Zweck längerfristig in der Schweiz aufhält. Die Voraussetzungen sind hier gleich wie für Halter einer C-Bewilligung und Schweizer Bürger. Wichtig ist, dass man mindestens seit 6 Monaten die Bewilligung besitzt und seit 3 Monaten in der Schweiz arbeitet.

L-Bewilligung (Kurzaufenthaltsbewilligung)

Diese Bewilligung wird erteilt, sobald ein Arbeitsverhältnis zwischen 3 und 12 Monaten besteht. Sie ist in der Regel auf weniger als ein Jahr beschränkt. Es gelten die gleichen Regeln für den Kreditantrag wie auch bei den beiden vorangegangenen.

Allerdings muss man hier seit mindestens 12 Monaten in der Schweiz arbeitstätig sein und die L-Bewilligung besitzen. Dies ist ein bisschen widersprüchlich, da die L-Bewilligung normalerweise nur für kürzere Zeiträume ausgestellt wird.

G-Bewilligung (Grenzgängerbewilligung)

Auch als Grenzgänger kann man einen Schweizer Kredit beantragen.⁸ Generell gelten die gleichen Bedingungen wie für schweizer Bürger und Halter anderer Bewilligungen. Jedoch muss die G-Bewilligung seit mindestens 3 Jahren bestehen und man in der Schweiz arbeiten.

Vorhandene Immobilie in Deutschland beleihen

Die Alternative, wenn man als Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland ein Haus in der Schweiz kaufen möchte, ist die Beleihung einer vorhandenen Immobilie. Die Bank prüft dann den verfügbaren Betrag für die Hypothek und stellt einen Kredit aus. Dieser kann dann für das Haus in der Schweiz verwendet werden.

Welche Kosten gibt es beim Hauskauf in der Schweiz?

Beim Hauskauf in der Schweiz fallen natürlich auch Kosten an. Diese sind jedoch recht überschaubar. Dazu gehören:

• Notar
• Grundbuchgebühren
• Gebühren Schuldbrief
• eventuell Grunderwerbsteuer / Handänderungssteuer
• Grundsteuer / Liegenschaftssteuer
• eventuell Vermögenssteuer

Der Notar fertigt in der Schweiz den Kaufvertrag und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch. Die genauen Kosten für seine Dienstleistung unterscheiden sich von Kanton zu Kanton, bewegen sich jedoch zwischen 0,1 und 0,5 % des Kaufwertes.

Gleiches gilt auch für die Berechnung der Grundbuchgebühren. In manchen Kantonen wird sie per Pauschale abgerechnet, in anderen anhand der benötigten Zeit für die Anfertigung. Anhaltswerte für die Berechnung sind 0,15 bis 0,2 % des Kaufwertes.

Sowohl Notarkosten als auch die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch teilen sich in der Schweiz der Käufer und Verkäufer.

Wenn eine Hypothek für das Haus aufgenommen wird, muss zudem ein Schuldbrief erstellt werden. Die Gebühren variieren hierfür, du weißt es schon, von Kanton zu Kanton. Sie basieren auf der Hypothekensumme, die aufgenommen wurde.

Beispielsweise beträgt sie in Bern 0,25 %. Bei einem Haus, welches man mit 800.000 CHF beleiht, würden dann 2000 CHF als Gebühr fällig. Diese muss der Käufer allein zahlen.⁹

Wenn du einen Kredit in Deutschland aufnimmst, um dein Haus in der Schweiz zu kaufen, fallen zudem noch Gebühren für den Währungswechsel an. Hier besteht großes Einsparpotenzial.

Verwendest du einen spezialisierten Dienstleister wie Wise, bekommst du immer den Live-Wechselkurs ohne Aufschlag. Bei Zahlungen wie dem Hauskredit kann dies Einsparungen von mehreren Tausend EUR bedeuten. Es fällt lediglich eine geringe Gebühr für die Überweisung an.

Muss ich Steuern zahlen?

Grunderwerbsteuer / Handänderungssteuer

Eine Grunderwerbsteuer bzw. Handänderungssteuer wird nicht in jedem Kanton fällig. Zudem gibt es unterschiedliche Auslegungen. So beträgt die Steuer in Bern 1,8 %, wird allerdings nur für den Betrag über 800.000 CHF fällig.

Bei einem Beispielhaus mit einem Wert von 1.000.000 CHF bedeutet dies einen besteuerten Wert von 200.000 CHF. Das ergibt 3600 CHF, welche sich Käufer und Verkäufer teilen.¹⁰

Grundsteuer / Liegenschaftssteuer

Ebenso wie die Handänderungssteuer ist auch die Liegenschaftssteuer bzw. Grundsteuer kommunale Sache der einzelnen Kantone und Gemeinden. Der Kanton Zürich beispielsweise verzichtet auf eine jährliche Steuer.¹¹ In Bern beispielsweise ist sie Sache der Gemeinden, darf aber maximal 1,5 % des Immobilienwerts betragen.¹²

Vermögenssteuer

In der Schweiz wird auf kantonaler Ebene und von manchen Gemeinden eine Vermögenssteuer erhoben. Zum Vermögen zählen auch Immobilien. Sie wird progressiv erhoben, weswegen besonders Personen ab einem Vermögenswert von 1 Mio. CHF die Auswirkungen spüren.

Sie beträgt zwischen 0,13 % und 1,01 %, abhängig von Kanton / Gemeinde und Vermögenswert. Für Verheiratete würden in Basel bei einem Vermögenswert von 3 Mio. CHF Steuern in Höhe von 22.010 CHF anfallen, in Appenzell hingegen nur 7178 CHF.¹³

Allerdings gilt diese Steuerpflicht nur dann, wenn man in der Schweiz seinen Wohnsitz hat. Besucht man also nur ab und zu sein Ferienhaus in der Schweiz, fällt sie nicht an.¹⁴

Besonderheiten in der Schweiz

Kantonale Unterschiede

In der Schweiz wird vieles auf kantonaler Ebene entschieden. Dementsprechend unterschiedlich hoch fallen auch die Gebühren und Steuern aus. Auch was als Tourismusgebiet gilt und was nicht, legt der Kanton fest.

Vor dem Hauskauf muss man sich also gut informieren, ob der jeweilige Kanton den Ort mit dem Traumhaus auch zum Kauf freigibt.

Gebäudeversicherungspflicht

In den meisten Kantonen in der Schweiz ist es obligatorisch, dass man eine Gebäudeversicherung besitzt. Die Verwaltung erfolgt entweder über die Monopolversicherung des Kantons oder in den GUSTAVO-Kantonen über private Versicherer.

GUSTAVO steht für Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden. Hier gibt es keine kantonale Versicherung. In Uri, Schwyz und Obwalden ist eine Versicherung gegen Feuer- und Elementarschäden Pflicht, in den anderen optional.¹⁵

Vorsicht Falle!

Die Größe machts

Als Deutscher mit dem Erstwohnsitz Schweiz darf man generell ein Haus kaufen, ohne Beschränkungen der Größe. Dies gilt für die Wohnfläche, allerdings nur begrenzt für die Grundstücksfläche. Hat das Grundstück mehr als 3000 Quadratmeter, muss erst die Bewilligungsbehörde gefragt werden, ob es bewilligungspflichtig ist.

Ebenso dürfen Ferienwohnungen für Ausländer nur eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern und 1000 Quadratmetern Grundstücksfläche haben. Alles danach, ist bewilligungspflichtig.¹⁶

Eigenmietwert wird fällig

Wer denkt, er kauft sich ein Haus in der Schweiz, um günstig zu wohnen, der wird leider enttäuscht. Denn in der Schweiz gibt es den Eigenmietwert. Dies ist ein fiktives Einkommen, welches vom theoretischen Mietwert der Immobilie abgeleitet wird.

Es wird dem eigenen Einkommen angerechnet und erhöht somit die Steuerlast bei der Einkommenssteuer. Glücklicherweise kann man Zinsen und Unterhaltsarbeiten gegenrechnen.¹⁷

Checkliste zum Hauskauf in der Schweiz

Bei einem Hauskauf kann die Bürokratie schon einmal überhandnehmen. Damit du dennoch stets den Durchblick bewahrst und nichts vergisst, folgt jetzt eine praktische Checkliste.

Das richtige Haus

• Gibt es klare Aufteilungspläne?
• Sind Autobahnen oder viel befahrene Straßen in der Nähe?
• Besteht eine ausreichende Wärmeisolation?
• Gab es mal Schimmel?
• Ist die Bausubstanz noch in Ordnung?
• Ist ein Energieausweis vorhanden?
• Welche Vorschriften bezüglich Heimat- und Gewässerschutz bestehen?
• Sind Projekte in der Nähe geplant, die eventuell den Wert beeinflussen?
• Ist das Dach dicht?
• Besteht ein Wegrecht?

Vor dem Kauf

Wichtig ist es immer, im Vorhinein die Finanzierung abzuklären. In Schweiz werden Darlehen maximal für 80 % des Hauswertes vergeben. Man sollte also mindestens 20 % Eigenkapital mitbringen. Banken empfehlen außerdem, dass die Rate nur 35 % des Haushaltseinkommens beträgt.

Wenn du mit einem Makler bzw. Liegenschaftsvermittler zusammenarbeitest, hast du einen besseren Zugang zu dem Markt. Er ist außerdem besser mit den Regeln bezüglich Erwerb von Häusern im jeweiligen Kanton vertraut. So ersparst du dir unnötige Reisen zu einem Haus, für dessen Erwerb du gar nicht berechtigt wärst.

Der Kauf

Um den Kauf unter Dach und Fach zu bringen, muss man einen Kaufvertrag bei einem Notar abschließen. In der Regel ist es dann so gestaltet, dass der Preis für das Haus erst dann bezahlt wird, wenn der Vertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wurde.

Anschließend wirst du als neue Eigentümer erst noch in das Grundbuch eingetragen und dann wechselt das Geld die Hände.¹⁸ Hier empfiehlt sich, einen spezialisierten Dienstleister wie Wise zu wählen. Denn dadurch profitierst du von einem Wechselkurs ohne Aufschlag und kannst viel Geld sparen.

Anschließend kommt es zur Übergabe des Objekts und du kannst dein Traumhaus in der Schweiz endlich dein Eigen nennen. Wir hoffen, dieser Artikel hilft dir bei der Auswahl des passenden Feriendomizils und du findest dank der Checkliste problemlos zum Ziel.

Quellen (abgerugfen am 03.08.2020):

1. Preisentwicklung der Immobilien in der Schweiz, comparis.ch, 2020
2. Ratgeber: Immobilien in der Schweiz kaufen, derimmobilienblog.de, 2017
3. Als Ausländerin oder Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen, ch.ch, 2020
4. Immobilien Markt Schweiz, homegate.ch, 2020
5. Immobilien in der Schweiz mieten & kaufen, immoscout24.ch, 2020
6. Maklerprovision - Was ist üblich und wer bezahlt?, homegate.ch, 2020
7. Kredit für Ausländer mit Bewilligung B, C, G oder L, mutuo.ch, 2020
8. Ausweis C EU/EFTA (Niederlassungsbewilligung), sem.admin.ch, 2017
9. Immobilienkauf oder -verkauf: Gebühren und Kosten, hausinfo.ch, 2020
10. Immobilienkauf oder -verkauf: Gebühren und Kosten, hausinfo.ch, 2020
11. Liegenschaftssteuer in der Schweiz, ch.ch, 2020
12. Liegenschaftssteuer: wann Eigentümer zahlen müssen, immoverkauf24.ch, 2020
13. Vermögenssteuern für Verheiratete, vermoegenszentrum.ch, 2019
14. Die Vermögenssteuer in der Schweiz einfach erklärt, vertragshilfe.ch, 2020
15. Gebäudeversicherung Schweiz, moneyland.ch, 2020
16. Immobilien in Schweiz kaufen oder mieten, immowelt.de, 2020
17. Der Eigenmietwert verständlich erklärt, raiffeisen.ch, 2020
18. Kaufabwicklung beim Hauskauf, hausinfo.ch, 2020