Haus in Norwegen kaufen: Guide mit Checkliste

Angelparadies und Naturwunder, das beschreibt einen kleinen Teil von Norwegens Charme. Die Weiten des Landes und die Ruhe sind guter Grund, sich dort nach einem Ferienhaus umzusehen.

Möchtest du ein Haus in Norwegen kaufen? Dann bist du hier an der richtigen Stelle, denn dieser Artikel versorgt dich mit allen notwendigen Informationen. Die praktische Checkliste am Ende hilft dir beim Hauskauf und es gibt sogar einen Tipp, wie du Geld sparen kannst!

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Augen auf bei Überweisungen nach Norwegen!

Norwegen hat eine eigene Währung, die norwegische Krone (NOK). Das bedeutet, dass dein Geld bei der Überweisung an irgendeiner Stelle umgerechnet werden muss. Das Problem dabei: Viele Banken legen ihre Wechselkurse kurzerhand selbst fest. Das bedeutet, dass du, ohne den echten Wechselkurs zu kennen, glaubst den normalen Kurs zu bekommen. Das ist aber leider fast nie der Fall.

Achte also bei der überweisung unbedingt darauf, dass der sogenannte Devisenmittelkurs herangezogen wird. Das ist der echte Wechselkurs, wie du ihn z.B. auch bei Google finden würdest. Mit Wise kannst du Auslandsüberweisungen immer zum aktuellen Devisenmittelkurs machen. Ohne Aufschlag. Die geringe Transaktionsgebühr wird dir vor der Überweisung angezeigt.

Auslandsüberweisung nach Norwegen

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Wie sieht der Immobilienmarkt in Norwegen aus?

Die Preise für Häuser haben in Norwegen in den letzten Jahren stetig zugenommen. Erst vor ein paar Jahren wurde die Wirtschaft mit Geld von ausländischen Investoren überflutet. Das sieht man auch am Häuserpreisindex.

Allein vom ersten Quartal 2016 bis zum ersten Quartal 2020, ist er um 19,34 Punkte gestiegen.¹ Das ist ein jährliches Wachstum von 4,84 % im Durchschnitt.

Allerdings stabilisiert sich der Markt im Augenblick, da die Konditionen für eine Kreditvergabe verschärft wurden. So wird nun beispielsweise eine höhere Eigenkapitalquote gefordert und nur Kredite bis zum dreifachen des Haushaltseinkommens vergeben.

Generell sind die Häuser in Metropolregionen wie Oslo oder Bergen teurer als auf dem Land. Dort kann auch noch ein Unterschied zwischen dem Süden des Landes und dem Norden gemacht werden. Häuser im Norden sind günstiger zu bekommen, da hier im Allgemeinen niedrigere Temperaturen herrschen.

Kann ich ein Haus in Norwegen als Deutscher kaufen?

Wer sich in Norwegen ein Ferienhaus kaufen möchte, der hat dabei keine Probleme zu befürchten. Der Kauf ist sowohl möglich, wenn man dort lebt als auch, wenn man in Deutschland lebt. In beiden Fällen ist man den Norwegern beim Kauf gleichgestellt.²

Was kostet ein Haus in Norwegen?

Hierzulande gibt es starke regionale Unterschiede was den Häuserpreis betrifft und das gilt ebenso auch für Norwegen. Wer in Oslo wohnen möchte, der wird dafür mehr bezahlen müssen, als für ein Haus in Haugesund.

Für eine bessere Veranschaulichung folgt eine Tabelle mit den Häuserpreisen in verschiedenen Regionen. Dazu gehört die Hauptstadt Oslo, die beiden beliebten Städte Bergen und Trondheim, sowie dem “Herzen Norwegens” Trøndelag und der Nordregion Troms og Finnmark.

Die Preise sind gerundet und basieren auf den Ergebnissen der Webseite finn.no.³

Region	Großes Haus (160 - 190 m²)	Kleines Haus (90 - 120 m²)	Große Wohnung (80 - 100 m²)
Oslo	652.000 EUR	377.000 EUR	264.000 EUR
Bergen	605.000 EUR	345.000 EUR	330.000 EUR
Trondheim	466.000 EUR	326.000 EUR	220.000 EUR
Region Trøndelag	296.000 EUR	176.000 EUR	165.000 EUR
Region Troms og Finnmark	290.000 EUR	205.000 EUR	167.000 EUR

Wie finde ich ein Haus in Norwegen?

Um dein Ferienhaus in Norwegen zu finden, hast du mehrere Möglichkeiten. Dazu gehören unter anderem:

• Makler und Immobilienagenturen
• Online-Portale
• Zeitungen

Makler und Immobilienagenturen (eiendomsmeglere)

Wie in Deutschland kannst du auch in Norwegen mit Maklern zusammenarbeiten. Eine gute Option, denn Makler kennen sich mit dem lokalen Markt besser aus und haben auch oft Zugriff auf Angebote, die nicht online gelistet sind. Viele Makler in Norwegen sprechen auch deutsch und die Gebühr wird i. d. R. vom Verkäufer übernommen.

Online-Portale

Wenn du selbst einfach mal die Angebote sichten möchtest, gibt es dafür viele Webseiten in Norwegen. Mit einem Übersetzer Tool kannst du so ganz leicht auch die verschiedenen Inserate lesen.

Die beliebtesten Portale in Norwegen zum Hauskauf sind:

• finn.no
• hem.no
• sormegleren.no
• eiendomsmegler1.no

Zeitungen

Viele Immobilienangebote in Norwegen werden auch in Zeitungen offeriert. Einige davon lassen sich auch online lesen, wobei man sich auf die regionalen Zeitungen beschränken sollte.

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Um einen Kredit für den Hauskauf in Norwegen zu bekommen, müssen einige Vorkehrungen getroffen werden. Die genauen Anforderungen sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Ein geforderter Mindestaufenthalt von drei Jahren ist jedoch keine Seltenheit.⁴ Zudem sollte ein Arbeitsverhältnis vorliegen.

Der Finanzierungsbetrag kann dabei oft 100 % des Kaufpreises betragen und die Vertragslaufzeit 20 bis 30 Jahre. Beim Beantragen des Kredits bei der Bank sollte man unbedingt auch seine Steuererklärung und Gehaltsbescheinigungen mitbringen.⁵

Eine deutsche Immobilie beleihen

Möchtest du ein Haus in Norwegen kaufen, allerdings deinen Wohnsitz in Deutschland beibehalten, hast du oft nur eine Option. Dafür musst du eine Immobilie in Deutschland vorhanden sein, die dann beliehen wird.

Die Bank schätzt den Wert der vorhandenen Immobilie und erstellt daraufhin einen Betrag, den sie zu leihen bereit ist. Für eine Immobilie in Norwegen sollten das mindestens 40 bis 50 % des Kaufbetrags sein.⁶

Welche Kosten gibt es beim Hauskauf in Norwegen?

Möchtest du ein Haus in Norwegen kaufen, so fallen neben dem Kaufpreis auch noch Kaufnebenkosten an. Diese sind in Norwegen sehr übersichtlich:

• Grunderwerbsteuer (Dokumentavgift)
• Grundbucheintrag inkl. Grundpfand
• eventuell Grundsteuer
• eventuell Vermögenssteuer

Wenn du ein Haus in Norwegen kaufst, fallen keine Maklergebühren an. Denn diese werden üblicherweise vom Verkäufer gezahlt, welcher den Makler beauftragt. Der regelt dabei auch die vertraglichen Angelegenheiten, sodass in der Regel kein Anwalt nötig ist.

Zu diesen Angelegenheiten gehört auch die Eintragung ins Grundbuch inklusive einer Grundschuld für das Haus. Die Gebühren dafür, auf Norwegisch Tinglysingsgebyr genannt, belaufen sich auf 2x 540 NOK (insgesamt ca. 100 EUR).

Zweimal fällt die Gebühr deshalb an, weil sowohl die Grundschuld als auch der neue Besitzer eingetragen werden muss.

Nimmst du ein Darlehen aus Deutschland auf, um dein Ferienhaus in Norwegen zu kaufen, fallen außerdem Wechselgebühren an. Wenn du hier einen Wechselkurs mit Aufschlag bekommst, zahlst du kräftig darauf.

Mit einem spezialisierten Anbieter wie Wise kannst du viel Geld sparen. Denn hier bekommst du bei jeder Überweisung den aktuellen Live-Wechselkurs ohne Aufschlag. Es wird lediglich eine kleine Gebühr für die Überweisung fällig.

Muss ich Steuern zahlen?

Grunderwerbsteuer (Dokumentavgift)

Zusätzlich zu den Gebühren für den Grundbucheintrag fallen 2,5 % des Kaufpreises als Stempelgebühr an.⁷ Diese wird in Norwegen allein vom Käufer getragen. Bei einem Kaufpreis von 2.000.000 NOK wären dies 50.000 NOK (ca. 4700 EUR).

Grundsteuer

Manche Gemeinden in Norwegen erheben Grundsteuer, während es diese Steuer in anderen Gemeinden nicht gibt. Zur genauen Berechnung wird zuerst der Wert der Immobilie bestimmt, dafür veranschlagt man ca. 20 - 50 % des Marktwertes.

Basierend auf diesem Wert werden 0,2 bis 0,7 % an Grundsteuern berechnet. Bei einem Haus mit 2.000.000 NOK Marktwert und einem “bestimmten Wert” von 30 %, käme man so auf 1200 bis 4200 NOK, die jährlich fällig werden.⁸

Vermögenssteuer

In Norwegen gibt es eine Vermögenssteuer. Sie wird einerseits auf staatlicher Ebene, andererseits auf Gemeindeebene erhoben. Generell fällt sie ab einem Vermögenswert über 1.500.000 NOK an, unabhängig von der Verteilung. Sie wird also auch bei einem teuren Haus fällig.

Sie beträgt ab 1.500.000 NOK auf staatlicher Ebene 0,15 % des Vermögens und auf Gemeindeebene 0,7 %.⁹ Würde dein Haus also 2.000.000 NOK Wert sein, würden jährlich 17.000 NOK an Vermögenssteuer anfallen. Dies sind ca. 1600 EUR.

Besonderheiten in Norwegen

Open-House mit vielen Interessenten

In Norwegen werden meist Besichtigungen in einem “Open-House” Verfahren angeboten. Das bedeutet, an einem bestimmten Tag ist das Haus für die Besichtigung geöffnet und jeder Interessent kann kommen und Fragen stellen. Dort nimmt man sich auch die Verkaufsbroschüre mit.

Anders als hierzulande werden also selten einzelne Führungen für Häuser vereinbart und wenn man das Open-House verpasst, verpasst man meist auch die Chance zum Hauskauf.

Bieterverfahren

Der Hauskauf in Norwegen erfolgt via Bieterverfahren. Dafür füllt man ein Formular aus, welches man in der Verkaufsbroschüre der Hausbesichtigung bekommt. Wenn du ein Haus in Norwegen kaufen möchtest, musst du dies ausfüllen und zusammen mit einem Foto von deinem Ausweis an den Makler senden.

Dabei müssen auch die Kontaktdaten des Kreditberaters eingetragen werden, um zu überprüfen, dass im Falle des Zuschlags ein Kredit vergeben wird. Nach dem Erhalt des Gebots teilt der Makler allen Interessenten eine Frist mit, bis zu welcher man ein verbessertes Angebot abgeben kann. Das Bieten geschieht nun via SMS.¹⁰

Vorsicht Falle!

Gebote beim Hauskauf sind bindend

Auch wenn man in Deutschland darüber schmunzeln würde, dass ein Hauskauf über SMS abgewickelt wird, ist das in Norwegen ganz normal. Ein abgegebenes Gebot via SMS ist daher bindend. Man sollte also nicht nur zum Spaß mitbieten, denn wenn man das Höchstgebot hat, muss man zahlen. Genau wie bei Ebay.¹¹

Eigentum oder nur Anteilseigner?

Beim Hauskauf in Norwegen kann die angebotene Immobilie entweder ein “selveier” oder “andel” sein. Bei ersterem wird man selbst der Eigentümer des Gebäudes. Bei letzterem ist man nur Anteilseigner einer Genossenschaft und erwirbt das Recht, in dem Haus zu wohnen.

Zwar ist bei letzterem der Kaufpreis meist geringer, da die Kosten in der Genossenschaft aufgeteilt werden, allerdings können die monatlichen Raten genauso hoch sein. Beim Kauf des eigenen Hauses sollte man also darauf achten, dass es ein “selveier” ist.¹²

Checkliste zum Hauskauf in Norwegen

Damit du dich beim Kaufen des Hauses in Norwegen auf das Wichtige konzentrieren kannst, haben wir nachfolgend eine Checkliste für dich erstellt. Sie gibt wichtige Anhaltspunkte, worauf es zu achten gilt und wie der Kauf abläuft.

Das richtige Haus

• Ist das Haus gut isoliert?
• Ist das Dach dicht?
• Gibt es einen Energieausweis?
• Liegt eine Prüfung der Bausubstanz vor?
• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Gibt es Feuchtigkeit im Haus?
• Gab es mal Schimmel?
• Sind Projekte in der Nähe geplant, an denen man sich finanziell beteiligen muss?

Vor dem Kauf

In Norwegen ist es unabdingbar, dass man sich vor dem Immobilienkauf mit der Finanzierung auseinandersetzt. Denn wenn man Interesse an einem Haus verkündet und ein Gebot abgibt, wird auch der Kreditberater kontaktiert, um das potenzielle Darlehen zu bestätigen.

Da die Richtlinien zur Vergabe von Krediten nicht einheitlich sind, lohnt es sich, im Vorhinein verschiedene Banken zu kontaktieren. Bei einer Immobilie in Deutschland kann man auch über die Beleihung dieser Immobilie nachdenken, um einen Kredit für das Haus in Norwegen zu bekommen.

Der Kauf

Nach der Besichtigung des Hauses geht in Norwegen alles ganz schnell. Man kann sein Interesse verkünden und ein Gebot abgeben und wir dann vom Makler benachrichtigt, sobald das Bieterverfahren losgeht. Dies ist meist am nächsten Tag.

Innerhalb weniger Stunden werden dann die Gebote abgegeben und am Nachmittag wird nachgefragt, wann man den Vertrag unterschreiben möchte. An diesem Termin, meist zwei Wochen nach dem Bieterverfahren, treffen sich Käufer und Verkäufer beim Makler.

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wird, bucht die Bank des Verkäufers den Betrag vom Käufer ab. Inklusive 2,5 % Grunderwerbsteuer.¹³ Normalerweise wird zu diesem Zeitpunkt auch die Grundbuchgebühr mit abgebucht. Hier kann mit einem Dienstleister wie Wise viel Geld gespart werden, wenn der Kredit in EUR ausgestellt wird.

Abschließend vereinbart man noch einen Termin zur Übergabe des Objekts. Wenn das erledigt ist, kannst du das Haus endlich dein Eigen nennen.

Wir wünschen dir viel Erfolg beim Erwerb deines Hauses und hoffen, dass dieser Artikel inklusive Checkliste dir dabei hilft!

Quellen (Abgerugfen am 04.08.2020):

1. Häuserpreisindex für Norwegen - Quartalszahlen bis 2020, Statista, 2020
2. Ferienhaus in Norwegen (ver)kaufen - Das müssen Sie wissen, norwegenservice.net, 2015
3. Bolig til salgs, finn.no, 2020
4. Personal loans - Compare loans online, axofinans.no, 2020
5. Eine Wohnung besitzen, nyinorge.no, 2020
6. Haus oder Ferienwohnung in Norwegen kaufen, haus.de, 2020
7. Tinglysingsgebyr, kartverket.no, 2020
8. Taxes on foreigner’s real estate rental income in Norway, globalpropertyguide.com, 2019
9. Wealth tax, skatteetaten.no, 2020
10. Buying a house: the bidding process, lifeinnorway.net, 2015
11. Buying a house in Norway, lifeinnorway.net, 2014
12. Buying a house: the viewing process, lifeinnorway.net, 2015
13. Buying a house: the completion process, lifeinnorway.net, 2016