Haus in Japan kaufen: Das musst du beachten

Japan ist eines der Länder, von deren Besuch viele deutsche Touristen träumen. Doch nicht nur als Reiseziel bietet sich Japan an, sondern auch das Auswandern nach Japan lohnt sich.

Wenn auch du dich in Japan verliebt hast und langfristig dort leben möchtest, spielst du vielleicht mit dem Gedanken, dort eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Gerade als Ausländer gibt es dabei jedoch einige Besonderheiten und Unterschiede zum Hauskauf in Deutschland. In diesem Artikel erklärt dir Wise daher alles, was du zum Thema Haus kaufen in Japan wissen musst.

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Wie sieht der Immobilienmarkt in Japan aus?

Warum Japan so heiß begehrt bei Touristen ist, ist klar: Außergewöhnliches Essen, kuriose Shops, sagenhafte Natur und beeindruckende Großstädte machen Japan und vor allem dessen Hauptstadt Tokio zu einem beliebten Reiseziel.

Viele Deutsche lieben Japan so sehr, dass sie dauerhaft dort leben möchten – und das hat neben den bereits erwähnten Vorzügen des Landes der aufgehenden Sonne noch viele weitere Gründe. Im Vergleich zu anderen Ländern ist es relativ unkompliziert, nach Japan auszuwandern. Außerdem locken gute Karrierechancen und überdurchschnittliche Verdienstmöglichkeiten viele deutsche Expats nach Japan.

Wenn du deinen Lebensmittelpunkt bereits nach Japan verlegt hast oder bald dorthin umziehen möchtest, beschäftigst du dich natürlich mit dem Thema Wohnen in Japan. Gerade Auswanderer, die dauerhaft in Japan bleiben möchten, spielen oftmals mit dem Gedanken, auch ein Haus oder eine Wohnung in Japan zu kaufen.

Doch ein dauerhafter Wohnsitz ist nicht der einzige Anreiz für den Kauf eines Hauses in Tokio, Osaka oder Kyoto. Auch als Investition, Wertanlage oder ganz einfach als Zweitwohnsitz kann es sich lohnen, eine Immobilie in Japan zu besitzen.

Um den Immobilienmarkt in Japan gibt es viele Mythen: Die Preise seien für Deutsche unleistbar, Wohnungen hätten kaum mehr als 10 Quadratmeter und die Wände seien aus Papier. Doch stimmt das wirklich?

Tatsächlich ist der Immobilienmarkt in Deutschland deutlich stabiler als in Japan. Die OECD beobachtet, dass die Miet- und Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Japan seit 2000 deutlich gesunken sind, während Deutschland eine Steigung von mehr als 25% verzeichnet.¹ Das durchschnittliche Nettoeinkommen hat sich allerdings vervielfacht. Das führte dazu, dass Immobilien in Japan immer erschwinglicher wurden.

Klar ist, dass es nicht nur günstiger, sondern auch einfacher ist, außerhalb der Ballungszentren ein Haus zu kaufen. Doch auch in den japanischen Großstädten ist das Leben, Wohnen und Investieren für Deutsche nicht unleistbar.

Bevor du ins Träumen kommst, sollten wir zunächst eine wichtige Frage klären: Darf man als DeutscheR überhaupt ein Haus in Japan kaufen?

Kann man als Ausländer ein Haus in Japan kaufen?

Gute Nachrichten: Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist der Hauskauf in Japan für Deutsche oder andere Ausländer rechtlich gesehen überhaupt kein Problem. Zwar ist es daher prinzipiell unkompliziert, ein Haus in Tokio, Kyoto oder Osaka zu kaufen, allerdings berichten viele Auswanderer von anderen Herausforderungen.

Gerade, wenn es ums Mieten geht, ist es als Ausländer nicht immer leicht, eine Bleibe zu finden. Das liegt daran, dass japanische Eigentümer oder Immobilienmakler ihren Landsleuten mehr vertrauen als Menschen von außerhalb. Gründe dafür sind, dass Ausländer oft als laut und weniger angepasst gelten. Außerdem ist die Sprachbarriere eine Sorge für viele Vermieter.

Wenn du also Eigentum kaufen möchtest, solltest du einen Makler finden, der zumindest kein Problem damit hat, Englisch zu sprechen. Als DeutscheR solltest du es beim Hauskauf dann weniger schwer haben.

Wie viel kostet ein Haus in Japan?

Ob in Deutschland oder in Japan, eines der wichtigsten Kriterien für den Hauskauf ist natürlich der Preis. Wie teuer es ist, eine Immobilie in Japan zu kaufen, kann man pauschal natürlich nicht sagen, denn der Kostenpunkt ist von verschiedenen Faktoren abhängig.

Ähnlich wie in Deutschland hat die Lage die größte Auswirkung auf den Preis der Immobilie, aber auch andere Einflüsse solltest du beachten. Diese Punkte erhöhen den Preis des Hauses oder der Wohnung:

• Größe der Stadt
• Nähe zum Stadtzentrum (in Japan meist der Hauptbahnhof)
• Quadratmeterzahl des Wohnraums
• Alter des Hauses
• Bauart und damit Stabilität und Langlebigkeit der Immobilie
• Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln

Prinzipiell ist das Wohnen in Japan günstiger als in Deutschland. Natürlich können wir dir hier nur einen Durchschnittswert für die Kosten für eine Immobilie in Japan nennen – einen kleinen Überblick sollten dir die Durchschnittspreise dennoch geben:²

Mietpreise	Deutschland	Japan	Differenz
2-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	846.92 EUR (121,301.09 JPY)	671.40 EUR (96,161.92 JPY)	-20.7 %
2-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	629.75 EUR (90,196.00 JPY)	428.40 EUR (61,357.89 JPY)	-32.0 %
4-Zimmer-Wohnung (Stadtzentrum)	1,567.56 EUR (224,515.83 JPY)	1,321.22 EUR (189,232.57 JPY)	-15.7 %
4-Zimmer-Wohnung (außerhalb des Stadtzentrums)	1,180.47 EUR (169,074.66 JPY)	843.71 EUR (120,840.70 JPY)	-28.5 %
Preise pro Quadratmeter	Deutschland	Japan	Differenz
Stadtzentrum	6,710.23 EUR (961,078.89 JPY)	6,291.98 EUR (901,175.68 JPY)	-6.2 %
Außerhalb des Stadtzentrums	4,822.14 EUR (690,656.00 JPY)	3,549.87 EUR (508,433.08 JPY)	-26.4 %

Günstig ein Haus in Japan kaufen

Gerade außerhalb des Stadtzentrums sind die Quadratmeterpreise für Immobilien in Japan deutlich günstiger als in Deutschland. Doch selbst wenn das Wohnen in Japan günstiger ist als hierzulande, sind Interessenten natürlich immer auf der Suche nach einem Schnäppchen. Wie schaffst du es also, in Japan günstig ein Haus zu kaufen?

Der Preis ist, wie bereits erwähnt, abhängig von der Stadt, in der du investieren möchtest. Ob du in einer kleineren Stadt wie Nagoya außerhalb des Stadtzentrums wohnst oder im Zentrum der Metropole Tokio macht natürlich einen großen Unterschied. Wenn du zwischen den japanischen Städten also nicht festgelegt bist, gibt es bei der Auswahl der Stadt ein großes Sparpotential.

Sehen wir uns hier kurz die Durchschnittspreise pro Quadratmeter in den beliebtesten Städten Japans an (umgerechnet in EUR):³

Stadt	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (Stadtzentrum)	Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter (außerhalb des Stadtzentrums)
Tokio	8.294 EUR	5.273 EUR
Kyoto	4.819 EUR	4.745 EUR
Okinawa	4.907 EUR	2.103 EUR
Osaka	7.593 EUR	4.505 EUR
Nagoya	3.290 EUR	1.892 EUR
Sapporo	2.804 EUR	2.033 EUR

Ein weiterer Weg, Kosten zu sparen, ist, in ein längst verlassenes Haus zu ziehen – und von denen gibt es Millionen in Japan. Wieso also nicht zum Beispiel ein_ jiko bukken, _ein sogenanntes "stigmatisiertes Eigentum” kaufen? Die Japaner möchten nicht in Häusern leben, in denen sich ein Todesfall (egal ob natürlich oder nicht) ereignet hat. Aus diesem Grund werden diese Immobilien oft zu Spottpreisen verkauft.

Wie finde ich ein Haus in Japan?

Wenn du dich entschieden hast, in welche Stadt du ziehen möchtest, kann es mit der Immobiliensuche losgehen. Doch welche Möglichkeit hast du, eine Wohnung oder ein Haus in Japan zu finden?

Eine der einfachsten Optionen ist natürlich, vor Ort einen Immobilienmakler zu beauftragen. Wichtig ist dabei, wie bereits erwähnt, dass du dir einen englischsprachigen Makler suchst – das erleichtert nicht nur die Suche. Denn der Immobilienmarkt in Japan hat viele Tücken und Besonderheiten, die wir in Deutschland so nicht kennen. Mehr dazu später.

Ein Immobilienmakler kann dir dabei helfen, diese Eigenheiten zu verstehen, den japanischen Immobilienmarkt zu navigieren und so das für dich beste Haus zu finden.

Doch um Kosten und Zeit zu sparen, kann es von Vorteil sein, deine Immobilie selbst auf diversen Online Plattformen zu finden – so kannst du dir ein besseres Bild über den Markt, die Preise und die Gegebenheiten vor Ort machen, selbst wenn du noch in Deutschland bist.

Die besten Immobilien Plattformen in Japan

Ähnlich wie in Deutschland gibt es in Japan jede Menge Immobilien Plattformen. Die Immobiliensuche über japanische Plattformen hat allerdings auch seine Tücken: Viele davon haben keine englische Version. Damit du dich nicht selbst durch den Dschungel von japanischen Online Plattformen kämpfen musst, haben wir hier einige Portale, die auch auf Englisch verfügbar sind:

• Realestate.co.jp
• Homes.co.jp
• Japan-Property.jp
• Suumo.jp

Ein traditionelles Haus in Japan kaufen

Viele Japan LiebhaberInnen wünschen sich nichts sehnlicher, als ein traditionelles Haus in Japan zu kaufen. Doch das lohnt sich leider nur selten. Denn im Vergleich zu Deutschland haben Häuser in Japan eine viel geringere Halbwertszeit.

Das trifft vor allem auf traditionelle Häuser mit shoji, den traditionellen Papiertüren und althergebrachten offenen Kochstellen im Zentrum des Hauses zu. Viele der traditionellen Häuser, die in Japan zum Verkauf stehen, sind seit Jahren oder sogar Jahrzehnten verlassen und dementsprechend baufällig oder renovierungsbedürftig.

Ein traditionelles Haus kannst du in Japan gerade in ländlichen Gegenden zwar besonders günstig kaufen, meist lohnt sich der Kauf aber wegen der hohen laufenden Kosten nicht.

Eine Wohnung in Japan kaufen

Eine Wohnung in Japan zu kaufen ist definitiv eine gute Alternative zum Hauskauf. Denn gerade in den Ballungszentren kann es schwer sein, ein erschwingliches Haus zu finden, da der Fokus dort aufgrund des beschränkten Platzes auf Wohnungen liegt.

Gebühren beim Hauskauf in Japan

Genau wie in Deutschland kommen auch beim Hauskauf in Japan Gebühren und Steuern auf dich zu, die du bei deinem Budget auf keinen Fall außer Acht lassen solltest. Die gute Nachricht ist, dass diese zusätzlichen Kosten in Japan günstiger sind als hierzulande: Insgesamt solltest du mit ungefähr 6-7% des Immobilienpreises rechnen.
Meistens setzen sich die Zusatzgebühren aus folgenden Kosten und Steuern zusammen:

• Maklerprovision: ca. 3% des Grundpreises + Verbrauchssteuer
• Stempelsteuer: gestaffelt nach Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Verwaltungs- oder Notargebühren

Immobilienfinanzierung in Japan

Egal wie günstig dein Traumhaus in Japan ist, wahrscheinlich hast du das Geld nicht einfach so herumliegen und benötigst deshalb eine Finanzierung. Doch da gibt es ein Problem: Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine Auslandsimmobilien.

Zwar gibt es Kreditinstitute, die sich gerade darauf spezialisieren, das ist aber meist mit extrem hohen Zinsen und unfairen Bedingungen verbunden. Wenn du jedoch deinen Lebensmittelpunkt bereits in Japan hast, kannst du versuchen, über eine japanische Bank eine Immobilienfinanzierung zu bekommen.
Dafür brauchst du jedoch in jedem Fall Folgendes:

• einen Einkommensnachweis
• ein Visum zum Daueraufenthalt
• deinen persönlichen Stempel für Behördengänge
• einen Arbeitsvertrag* eine Sozialversicherung

Die Anzahlung musst du natürlich dennoch selbst aufbringen. Um deine Euro günstig in Yen umzutauschen, gibt es eine günstige Alternative, die wir dir am Ende dieses Artikels zeigen.

Ablauf des Hauskaufes in Japan

Wenn du als Ausländer in Japan ein Haus kaufen möchtest, funktioniert das so:

1. Beauftrage einen englischsprachigen Immobilienmakler
2. Besichtige und vergleiche die vorgeschlagenen Immobilien
3. Wenn du fündig geworden bist, schicke dem Eigentümer eine schriftliche Erklärung deiner Kaufabsicht (oft letter of intent genannt)
4. Kümmere dich um die Finanzierung und überweise die Anzahlung
5. Prüfe die Erklärung über wichtige Angelegenheiten (juuyoujikou setsumeisho): dort stehen alle wichtigen Details, die du über die Historie des Hauses wissen solltest
6. Unterzeichne den Kaufvertrag

Checkliste zum Hauskauf in Japan

Da die Häuser in Japan eine deutlich schlechtere Qualität als hierzulande haben und im Gegensatz zu Deutschland nur auf eine Nutzung von wenigen Jahrzehnten ausgelegt sind, solltest du einige Dinge beachten. Natürlich gelten dieselben Vorsichtsmaßnahmen wie beim Hauskauf in Deutschland, dennoch solltest du dem Eigentümer bzw. Makler einige weitere Fragen stellen, um den Zustand des Hauses besser einschätzen zu können:

• Gab es mal einen Brand?
• Gab es mal einen Wasserschaden?
• Gab es mal Schimmel oder Ähnliches?
• Erfolgt die Zufahrt über ein fremdes Grundstück?
• Ist das Dach dicht, bzw. wurde es mal repariert?
• Wie alt / in welchem Zustand ist die Elektrik?
• Wie alt / in welchem Zustand ist die Heizung?
• Besteht ein Denkmalschutz?

Das Gute ist, dass es in Japan die bereits erwähnte Erklärung über wichtige Angelegenheiten (juuyoujikou setsumeisho) gibt. Diese ist verbindlich und klärt dich über die Historie des Hauses auf. So erfährst du, ob…

• …es bestehende Hypotheken gibt, die auf die Immobilie eingetragen sind
• …Informationen zu sonstigen Belastungen
• …ob es bereits Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn gab
• … ob es im Haus beschädigte Gegenstände gibt
• …Verwaltungsgebühren auf dich zukommen

Vorsicht Falle! 7 Typische Fehler beim Hauskauf in Japan

Der Hauskauf in Japan kann leider auch schnell zur Kostenfalle werden – gerade dann, wenn du beim Budget gespart hast oder ein altes Haus gekauft hast. Die laufenden Kosten sind nicht zu unterschätzen.
Um zu vermeiden, dass du den Kauf deines Hauses in Japan bereust, haben wir hier die wichtigsten Fehler beim Immobilienkauf in Japan zusammengestellt:

1. Kauf eines zu alten oder traditionellen Hauses
   Japanische Häuser haben eins gemeinsam: Sie verschleißen viel schneller als Häuser in Deutschland. Das zieht sowohl hohe Renovierungskosten mit sich, hat aber auch Gesundheitsrisiken durch Baufälligkeit, Schimmel etc.
2. Verzicht auf den Abschluss einer Versicherung
   Gerade die Feuerschutzversicherung ist in Japan sehr gängig – ein Punkt, an dem du nicht sparen solltest.
3. Nicht mit den laufenden Kosten, Steuern etc. rechnen
   Mit der Zahlung oder Finanzierung für dein Haus ist es nicht getan. Dazu kommen jährliche Abgaben und Steuern sowie Instandhaltungskosten.
4. Das Haus schon vor einer Besichtigung kaufen oder reservieren
   Selbst wenn es verlockend ist, bereits vor deiner Ankunft in Japan ein Haus zu kaufen, solltest du es unbedingt lassen. Die Anzeigen sind oft besser als die Realität, sei also vorsichtig.
5. Verzicht auf einen Gutachter
   Wie bereits erwähnt, sind viele Häuser in Japan nicht unbedingt in gutem Zustand. Um versteckten Mängeln vorzubeugen, solltest du vor dem Kauf einen sachverständigen Gebäudebegutachter beauftragen.
6. Die Erklärung über wichtige Angelegenheiten nicht genau überprüfen
   Dieses Dokument ist aus gutem Grund rechtlich vorgesehen, denn es gibt dir Informationen über den Zustand und die Historie des Hauses – lies die Erklärung also genauestens durch, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst!
7. Die Immobilie als langfristige Investition sehen Häuser in Japan haben eine geringe Halbwertszeit und sind oft nur auf eine Nutzung für wenige Jahrzehnte ausgelegt. Der Wert deiner Immobilie wird sich also sehr schnell verringern. Einen großen Gewinn aus gebrauchten Immobilien zu schlagen, ist in Japan kaum möglich.

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Günstig Euro in Yen tauschen

Wenn du ein Haus in Japan kaufen möchtest, machst du dir natürlich Gedanken um den Kaufpreis, eine andere wichtige Sache wird jedoch meist vergessen. Die Anzahlung musst du bereits beim Abschluss des Kaufvertrags leisten – und das ist ein nicht zu vernachlässigender Betrag.

Wenn du diese Summe mit einer Auslandsüberweisung über deine deutsche Bank nach Japan senden möchtest, musst du allerdings tiefer in die Tasche greifen, als du vielleicht denkst. Auch der Umtausch von Euro in Yen ist ein kostspieliges Vergnügen. Das liegt daran, dass Banken in Deutschland nicht den echten Wechselkurs, den Devisenmittelkurs, nutzen, sondern ihren eigenen Wechselkurs mit hohen Aufschlägen.

Aus diesem Grund solltest du dir Alternativen zum japanischen Konto oder zum Wechsel von Euro in Yen ansehen. Eine gute Option ist Wise, denn Wise bietet dir nicht nur günstige Auslandsüberweisungen, sondern immer den offiziellen Wechselkurs – transparent und unkompliziert.

Zudem kannst du mit dem Wise Multi-Währungs-Konto und der Wise Debit Card überall auf der Welt kostenlos bezahlen und neben dem Euro und dem Yen noch fast 50 andere Währungen halten. Internationales Banking der Zukunft also.

Fazit

Wenn du ein Haus in Japan kaufen möchtest, solltest du einige Dinge beachten. Besichtige die Immobilie am besten mit einem Gutachter, prüfe die Historie des Hauses und informiere dich genauestens über den Zustand des Hauses.

Von alten Bauten und traditionellen Häusern solltest du lieber die Finger lassen, denn diese gehen mit horrenden laufenden Instandhaltungskosten einher. Da die japanischen Häuser nicht auf eine jahrzehntelange Nutzung ausgelegt sind, eignen sie sich meist nicht als Investition. Wenn du ein Haus in Japan kaufst, solltest du also eher zu neueren Gebäuden greifen.

Quellen: (zuletzt abgerufen 02.03.2023)

¹ Housing Market Trends and Challenges, OECD, Februar 2023

² Vergleich der Lebenshaltungskosten in Japan und Deutschland, Numbeo, 2023

³ Immobilienpreise in Japan, Numbeo, 2023