Haus in Dänemark kaufen: Guide mit Checkliste

Du hast dich in Dänemark verliebt, mit seinen vielen Inseln und dem Softeis an jeder Ecke und siehst dich nun nach einem Haus um? Vielleicht möchtest du auch ein Ferienhaus kaufen, um anderen den Urlaub im Norden zu ermöglichen.

Was auch immer dein Beweggrund ist, dieser Artikel zeigt dir alles, was du wissen musst. Angefangen vom Immobilienmarkt bis hin zum finalen Kauf. Wir haben sogar einen Tipp eingebaut, wie du beim Hauskauf viel Geld sparen kannst. Auf geht’s!

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Geld günstig nach Dänemark bringen: So klappt's!

Für den Hauskauf und den Aufenthalt in Dänemark wirst du dänische Kronen (DKK) brauchen. Leider wirst du bei deiner Hausbank mit sehr großer Wahrscheinlichkeit einen Aufschlag auf den Wechselkurs zahlen dürfen. Das ist vielen Menschen nicht bewusst und sorgt für unauffällige Kosten. Gerade bei größeren Summen darf man das nicht einfach ignorieren.

Deshalb unbedingt darauf achten, dass die Auslandsüberweisung zum Devisenmittelkurs durchgeführt wird. Das ist der echte Wechselkurs, wie er von Bank zu Bank verwendet wird. Nur selten wird er an den Kunden weitergeben. Du kannst allerdings mit einem Anbieter wie Wise den Wechselkursaufschlag umgehen. Wise bietet dir nämlich immer den aktuellen Devisenmittelkurs.

Probier's gleich aus! Alle Preise sind ohne Login online sichtbar:

Auslandsüberweisung nach Dänemark

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Wie sieht der Immobilienmarkt in Dänemark aus?

Ein Haus in Dänemark zu kaufen ist in der Regel nicht günstig, denn hohe Löhne, ein stabiles Finanzsystem und Negativzinsen prägen den Markt. Dementsprechend sind auch die Preise für Immobilien nicht niedrig.

Kopenhagen, Dänemarks Hauptstadt, galt 2017 sogar als die drittteuerste Metropole der Welt.¹ Ein beachtlicher Platz, gibt es doch Konkurrenz wie New York City, Paris oder Osaka. Mittlerweile ist die Stadt immerhin noch auf Platz #11.²

Generell haben sich die Preise für Häuser in den Jahren von 2000 bis 2019 um jährlich 3,2 % erhöht. Betrachtet man den Zeitraum von 2015 bis 2019 sind es sogar 4,4 %.³ Dies ist auch auf die Negativzinsen zurückzuführen, die die Kreditvergabe anfeuert.

Wer im Augenblick ein Haus in Dänemark kaufen will, besonders in Metropolregionen wie Kopenhagen, der muss viel Geld mitbringen. Falls jedoch auch eine etwas ländlichere Region für den Traum vom Haus in Dänemark passend ist, kann man auch für weniger Geld fündig werden.

Kann ich ein Haus in Dänemark als Deutscher kaufen?

Obwohl man es vielleicht anders erwarten würde, sind die Regeln für den Erwerb von Immobilien für Ausländer streng. So können Personen, die keinen festen Wohnsitz in Dänemark haben oder dort wohnhaft waren, nur mit Genehmigung des dänischen Justizministeriums Immobilien erwerben.

Dafür muss ein Antrag gestellt werden und die besonderen Beziehungen zu Dänemark gezeigt werden. Das können Familie, Kultur, Geschäft oder sonstige Verbindungen sein. Dieser wird genauestens geprüft, jedoch sind in den letzten Jahren Lockerungen zu beobachten vor allem für Regionen, in denen sonst weniger Ferienhäuser gekauft werden.⁴

Anders sieht es aus, wenn man das Haus als Hauptwohnsitz nutzen möchte oder es für die Ausübung einer selbstständigen Tätigkeit benötigt. Dann ist keine Genehmigung des Justizministeriums nötig.⁵

Was kostet ein Haus in Dänemark?

Natürlich bestehen auch in Dänemark regionale Unterschiede, was den Immobilienmarkt betrifft. Allgemeine Aussagen lassen sich deswegen nur schwer treffen. Aus diesem Grund folgt eine kleine Tabelle mit Preisen für Häuser in Dänemark in verschiedenen Regionen.

Für diesen Artikel wurden die Preise in der Hauptstadt Kopenhagen, den bekannten Städten Aarhus, Aalborg und Kolding sowie der Kleinstadt Ringkøbing ausgewertet. Alle Preise sind gerundet und basieren auf den Ergebnissen von boligsiden.dk.⁶

Region	Großes Haus (110 - 140 m²)	Kleines Haus (60 - 90 m²)	Große Wohnung (100 - 120 m²)
Kopenhagen	792.000 EUR	456.000 EUR	779.000 EUR
Aarhus	410.000 EUR	270.000 EUR	348.000 EUR
Kolding	255.000 EUR	129.000 EUR	168.000 EUR
Aalborg	300.000 EUR	235.000 EUR	309.000 EUR
Ringkøbing	200.000 EUR	120.000 EUR	122.000 EUR

Wie finde ich ein Haus in Dänemark?

Das passende Haus in Dänemark lässt sich auf einige Wege finden. Unter anderem durch:

• Makler und Immobilienagenturen
• Online-Portale

Makler und Immobilienagenturen (ejendomsmæglere)

Wendest du dich für deine Haussuche an einen Makler hast du den Vorteil, dass du mit jemandem zusammenarbeitest, der ein Verständnis für den lokalen Markt hat. In Dänemark werden die Maklerkosten zudem immer vom Verkäufer übernommen. Allerdings vertritt der Makler meist auch nur die Interessen des Verkäufers.

Online-Portale

So wie es bei uns ImmobilienScout und Ebay-Kleinanzeigen gibt, haben auch die Dänen Webseiten für den Hauskauf. Die bekanntesten Seiten sind:

• boligsiden.dk
• home.dk
• nybolig.dk
• boliga.dk

Wie bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

Das dänische Kreditvergabesystem ist besonders, denn es gesteht Ausländern die Immobilien in Dänemark kaufen wollen die gleichen Rechte zu, wie Dänen. Es gibt allerdings einige Bedingungen als EU-Bürger:

• Man muss mindestens bereits 5 Jahre in Dänemark leben
• Es muss eine Anstellung oder Unternehmen in Dänemark bestehen

Das Besondere in Dänemark ist, dass es hier lange Zeit üblich war, 100 % Finanzierungen zu vergeben. Mittlerweile sind eine 5%ige Anzahlung üblich. Weitere 80 % werden über die Hypothek des Hauses geregelt und die restlichen 15 % üblicherweise über einen normalen Bankkredit.⁷

Was man bei einem Kredit in Dänemark beachten sollte ist, die Zinsbindung. Immobiliendarlehen in Dänemark haben normalerweise eine lange Laufzeit von 30 Jahren. Im Gegensatz zu Deutschland ist jedoch die Zinsbindung sehr kurz.

Wo wir hierzulande den Zins für 20 Jahre binden, um Sicherheit zu haben, beträgt sie in Dänemark meist nur 1 bis 5 Jahre. Durch die aktuellen Negativzinsen bzw. Zinssätze von fast 0 %, ist das sehr attraktiv – im Moment. Wenn die Zinsbindung allerdings vorbei ist, kann sie schnell auf 2 % angepasst werden und man zahlt ordentlich drauf.

Als sicherheitsliebender Deutscher sollte man also lieber einen Kredit mit 1%iger Zinsbindung über 30 Jahre nehmen.⁸

Deutsche Immobilie beleihen

Falls man nicht in Dänemark wohnt und den Erwerb eines Ferienhauses vom Justizministerium genehmigt bekommen hat, kann auch ein deutsches Darlehen helfen.

Dieses wird von einer Bank allerdings nur vergeben, wenn bereits eine abbezahlte Immobilie besteht. Auf diese kann eine Hypothek aufgenommen werden und mit dem Geld das Haus in Dänemark finanziert werden.

Welche Kosten gibt es beim Hauskauf in Dänemark?

Beim Kaufen des Hauses in Dänemark fallen gewisse Kosten an, allerdings sind es vergleichsweise wenig Posten. Dazu gehören:

• Anwalt
• Grundbuchgebühren
• Grundsteuer
• Immobilienwertsteuer

Der Makler wird in Dänemark vom Verkäufer bezahlt. Allerdings hat er keine Pflicht die Interessen des Käufers zu vertreten, weshalb empfohlen wird, immer einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen. Dieser kann den Vertrag im Interesse des Käufers überprüfen.

Er kümmert sich außerdem darum, dass beim Kaufprozess alles reibungslos abläuft. Eine Aufgabe, die hierzulande ein Notar erledigen würde. Die Gebühr für den Anwalt kostet zwischen 10.000 und 20.000 DKK (ca. 1350 bis 2700 EUR).⁹

Die Eintragung ins Grundbuch kostet 0,6 % des Kaufpreises plus einen Festbetrag von 1750 DKK (knapp 235 EUR).¹⁰

Wenn du ein Haus in Dänemark kaufst, vor allem mit einem Darlehen aus Deutschland, musst du dafür viel Geld wechseln. Nutzt du einen spezialisierten Anbieter kannst du dabei viel Geld sparen, denn er bietet dir einen Wechselkurs ohne Aufschlag.

Wise ist ein Dienstleister, der dir immer den aktuellen Wechselkurs bietet. So profitierst du bei jeder Transaktion vom echten Wechselkurs, ohne versteckte Gebühren. Es fällt nur eine geringe Gebühr für die Überweisung an sich an.

Muss ich Steuern zahlen?

Grundsteuer (Grundskyld)

Die Grundsteuer wird in Dänemark auf den reinen Wert des unbebauten Grundstücks fällig. Der Satz für die Besteuerung wird von der Gemeinde festgelegt und muss zweimal jährlich bezahlt werden. In Kopenhagen beträgt sie derzeit 0,34 % des Grundstückswertes.¹¹

Immobilienwertsteuer (ejendomsværdiskat)

Die Immobiliensteuer wird auf staatlicher Ebene erhoben und bemisst sich am Wert der Immobilie. Momentan beträgt sie 1 % des Immobilienwerts, allerdings nur bis zu einem Wert von 3.040.000 DKK (ca. 408.000 EUR). Danach werden 3 % auf den Wert darüber fällig.

Bei einer Immobilie im Wert von 5.000.000 DKK würden dann:

3.040.000 DKK * 1 % = 30.400 DKK plus zusätzlich

1.960.000 DKK * 3 % = 58.800 DKK fällig.

Insgesamt würden also 89.200 DKK an Immobilienwertsteuer anfallen, was umgerechnet fast 12.000 EUR sind. Es lohnt sich also eher ein günstiges Haus in Dänemark zu kaufen, denn ein Großteil der Steuern fällt ab einem hohen Immobilienpreis an.

Besonderheiten in Dänemark

Rücktrittsrecht beim Kauf von Wohnimmobilien

Dänische Kaufverträge haben die Besonderheit, dass es ein Rücktrittsrecht gibt. Wenn man ein Haus kauft, um darin zu wohnen, hat man ab Vertragsunterzeichnung 6 Tage Zeit, um davon zurückzutreten.

Nimmt man das Recht in Anspruch, muss man eine Entschädigung von 1 % des Kaufpreises an den Verkäufer zahlen.¹²

Eigentumswechselversicherung

Wer in Dänemark ein Haus kaufen will, der bekommt häufig ein Sachverständigengutachten gezeigt, wo der Zustand des Hauses dokumentiert ist. Da manche Dinge nicht abgedeckt sind, gibt es die Eigentumswechselversicherung.

Sie deckt die “versteckten Mängel” ab, die nicht in das Guthaben eingeflossen sind. Als Käufer hat man den Vorteil, dass der Verkäufer in den meisten Fällen verpflichtet ist, sich zur Hälfte an den Kosten zu beteiligen.¹³

Vorsicht Falle!

Hausverkaufspflicht bei Wegzug

Um in Dänemark einigermaßen unbeschwert ein Haus kaufen zu können, muss man dort leben. Hier gilt die Bedingung, dass man mindestens 5 Jahre in dem Land leben muss, um die gleichen Konditionen zu bekommen wie ein Däne.

Zieht man vor dem Ablauf der fünf Jahre wieder aus Dänemark aus und besitzt ein Haus, muss man es verkaufen. Hierfür bekommt man 6 Monate Zeit. Falls der Markt in der Zeit also ungünstig steht, könnte das große Verluste bedeuten.¹⁴

Hohe Mieterrechte

In Dänemark gibt es einen Mietendeckel. Das bedeutet, man kann nicht einfach eine beliebige Miete verlangen, sondern muss ich am Standard der Gemeinde orientieren. Außerdem kann man einem Mieter nach einer gewissen Zeit nicht einfach so kündigen.

Zahlt er pünktlich und gibt es auch sonst keine Probleme, kann man nur Eigenbedarf anmelden, wobei es dann eine 1-jährige Kündigungsfrist für den Mieter gibt.¹⁵+¹⁴

Checkliste zum Hauskauf in Dänemark

Um möglichst stressfrei dein Traumhaus in Dänemark zu finden, gibt es jetzt eine Checkliste mit allen wichtigen Dingen, die zu beachten sind. Orientier dich an ihr, um schwerwiegende Fehler zu vermeiden.

Das richtige Haus

• Liegt eine Energieverbrauchskennzeichnung vor?
• Wie weit ist die Distanz zum nächsten Arzt, Supermarkt, Krankenhaus?
• Gibt es ein Sachverständigengutachten?
• Gibt es Meerblick?
• Wann wurde das Haus gebaut?
• Besteht gute Isolierung?
• Ist das Dach dicht?
• Gab oder gibt es Schimmel, Hausschwamm oder Holzbock?
• Besteht Landschaftsschutz?

Vor dem Kauf

Bevor du das Haus in Dänemark kaufst, ist es wichtig, die Finanzierungsfrage zu klären. Bekommst du einen Kredit in Dänemark, wenn ja zu welchen Konditionen und für welchen Betrag? Falls nicht, wie sehen die Chancen in Deutschland aus.

Anschließend kannst du auf den gängigen Portalen oder mit einem lizenzierten Makler auf die Immobiliensuche gehen. Da die Auflagen für Ferienwohnungen in Dänemark streng sind, lohnt sich meist nur die Suche nach einem Haus für den Erstwohnsitz.

Der Kauf

Um den Kaufvertrag in die Wege zu leiten, braucht es meist nur den Käufer und Verkäufer. Allerdings ist ein Anwalt empfehlenswert, der den Vertrag noch mal auf Hand und Fuß überprüft. Er kostet ca. 1350 - 2700 EUR. Ist alles in Ordnung, kann dann der Vertrag unterschrieben werden.

Normalerweise überweist man dann eine Anzahlung auf ein Konto des Maklers, welches der Höhe der Ausgaben des Maklers entsprechen. Zudem hält man oft eine Bestätigung der kreditgebenden Bank bereit auf der steht, dass sie eine Bürgschaft für den Kauf übernimmt.

Bezahlt man das Geld hingegen mit einem Kredit aus Deutschland, fällt ein Währungswechsel an. Hier kann man mit Wise viel Geld sparen und so das Haus günstiger kaufen. Denn bei Wise bekommt man immer den echten Wechselkurs ohne Aufschlag.

Hat alles geklappt, dann wird die Übergabe vorbereitet. An diesem Tag wird der Restbetrag auf ein Sperrkonto übertragen. Sobald die Eintragung ins Grundbuch vollzogen ist, wird das Geld für den Verkäufer freigegeben. Für den Grundbucheintrag muss man noch einmal 0,6 % des Kaufpreises plus knapp 235 EUR einplanen.

Wir hoffen, dieser Artikel inklusive Checkliste hilft dir dabei, dein Haus in Dänemark zu kaufen. Viel Erfolg und wenig Stress bei der Suche!

Quellen (abgerufen am 04.08.2020):

1. Nullzinspolitik: Dänischer Immobilienmarkt gerät außer Kontrolle, businessinsider.de, 2017
2. Die teuersten Städte der Welt, capital.de, 2020
3. Häuserpreisindex für Dänemark bis 2019, Statista, 2020
4. Ferienhauskauf für Ausländer in Dänemark, rechtdaenisch.de, 2020
5. Kauf von Immobilien in Dänemark, rechtdaenisch.de, 2016
6. Häuser in Dänemark, boligsiden.dk, 2020
7. How to get a mortgage for a property in Denmark, onlinemortgageadvisor.co.uk, 2020
8. Buying an apartment in Denmark as a Foreigner – All you need to know, medium.com, 2018
9. Buying property in Denmark as a foreigner – en gratis guide, robinhus.dk, 2020
10. Immobilienerwerb in Dänemark, rechtdaenisch.de, 2020
11. Ejendomsskatter og afgifter, kk.dk 2020
12. Kauf von Immobilien in Dänemark, rechtdaenisch.de, 2016
13. Dänemark, wagnerseeck.de, 2020
14. Renting and housing in Denmark, internations.org, 2020
15. 6 parts of the Danish rental law you need to know, rentingindenmark.com, 2018