Haus in Portugal kaufen als Schweizer: Lohnt sich das Investment?

Portugal, das Land der goldenen Strände und warmen Sonnenuntergänge, zieht immer mehr SchweizerInnen in seinen Bann. Die Vorstellung von einem Haus an der Algarve oder einer charmanten Quinta im grünen Hinterland lockt viele, die dem hektischen Alltag entfliehen und unter südlicher Sonne ein neues Zuhause finden möchten. 

Doch wie sieht es aus, wenn man als SchweizerIn in Portugal ein Haus kaufen möchte? Welche rechtlichen und finanziellen Aspekte gilt es zu beachten? Dieser Artikel wirft einen Blick auf die Möglichkeiten und Herausforderungen beim Immobilienkauf in Portugal aus Schweizer Perspektive.

Kann man als Schweizer ein Haus in Portugal kaufen?

Ja, als SchweizerIn kannst du ohne Probleme eine Immobilie in Portugal kaufen. Denn Portugal ist für ausländische Investoren offen und bietet sogar ein spezielles Visum an, mit dem AusländerInnen mit dem Hauskauf eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in Portugal bekommen können. Als SchweizerIn ist dieses Visum für dich jedoch nicht relevant, da du EU-BürgerInnen ohnehin gleichgestellt bist.

Der Immobilienmarkt in Portugal hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt, besonders seit der Finanzkrise 2008, als viele Immobilienpreise gesunken sind. Seitdem hat sich der Markt jedoch erholt, und die Preise sind insbesondere in beliebten Regionen wie Lissabon, Porto und der Algarve wieder gestiegen. Das soeben erwähnte Golden Visa für Investoren hat den Preisanstieg von Immobilien natürlich weiter begünstigt.

Eine Kapitalanlage in Portugal kann sich aber immer noch lohnen. Insbesondere die günstigen Lebenshaltungskosten und die gute Lebensqualität machen Portugal zu einem attraktiven Ziel für Auswanderer und Urlauber gleichermassen. Wenn du also nach einem Objekt für Vermietungen oder einen Zweitwohnsitz suchst, ist Portugal ideal geeignet.

Wie viel kostet ein Haus in Portugal?

Wie bereits erwähnt, sind die Immobilien in Portugal nicht mehr so günstig wie sie mal waren. Dennoch kosten Häuser und Wohnungen in Portugal nur einen Bruchteil von Immobilien in der Schweiz, wie der folgende Vergleich der Durchschnittspreise zeigt:¹

Aber natürlich ist klar, dass sich die Preise je nach Region gewaltig unterscheiden. Denn im Inland ist Portugal relativ wenig besiedelt, was dementsprechend zu niedrigen Quadratmeterpreisen führt. Das kann verlockend sein, oftmals handelt es sich dabei jedoch um alte Häuser mit einer minderwertigen Bausubstanz.

In den Küstenregionen wie der Algarve, Porto und Lissabon sieht das jedoch anders aus – denn hier wollen die meisten AusländerInnen investieren. Das treibt auch die Kosten für einen Hauskauf in die Höhe.

In den beliebtesten Städten Portugals sehen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise wie folgt aus:²

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Früher war es gängig auch hohe Auslandstransfers mit einer lokalen Filialbank durchzuführen. Allerdings gehen auf diesem Weg in der Regel hohe Gebühren und ein schlechter Wechselkurs einher. Mit Wise können Sie Ihre Kosten minimieren und ihr Geld immer zum fairen Devisenmittelkurs wechseln.

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Wie finde ich ein Haus in Portugal?

Um als SchweizerIn das perfekte Haus in Portugal zu finden, gibt es mehrere effektive Strategien, die dir dabei helfen können. Die wahrscheinlich beliebteste Option sind – genau wie in der Schweiz – Online-Portale für Immobilienanzeigen. Dadurch kannst du dir einen Überblick über die Preise und das Angebot in der Region verschaffen. Folgende Portale sind bei Expats besonders beliebt:

• Idealista: Idealista ist eine der grössten Plattformen für Immobilienanzeigen in Portugal. Die Website ist benutzerfreundlich und bietet eine Vielzahl von Angeboten in verschiedenen Regionen.

• Imovirtual: Imovirtual ist eine weitere führende Plattform für Immobilienanzeigen in Portugal. Hier findest du sowohl Kauf- als auch Mietobjekte in verschiedenen Preisklassen und Lagen.

• Remax: Remax spezialisiert sich auf Immobilienanzeigen für alle, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete in Portugal suchen. Die Website ist auf Englisch verfügbar und bietet oft speziell auf internationale Käufer ausgerichtete Angebote.

Doch gerade als SchweizerIn lohnt es sich auch, einen Immobilienmakler zu engagieren. So stehen deine Chancen, schnell etwas Passendes zu finden, höher als auf Online-Portalen. Viele lokale Immobilienmakler in Portugal bieten ihre Dienste auch auf Englisch oder Deutsch an, insbesondere in den touristischen Regionen wie der Algarve, Lissabon und Porto. 

Gebühren beim Hauskauf in Portugal

Wie hoch die Kaufpreise für ein Haus oder eine Eigentumswohnung in Portugal im Durchschnitt sind, weisst du ja bereits. Viele SchweizerInnen machen jedoch den Fehler, beim Hauskauf in Portugal die Kaufnebenkosten und Steuern nicht ins Budget miteinzuberechnen – das kann schnell zu Frustration führen, wenn die Kosten dann doch um 7 bis 10% höher ausfallen als gedacht. 

Folgende Nebenkosten solltest du beim Kauf einer Immobilie in Portugal beachten:³

• Notarkosten inkl. Registrierung im Grundbuch und Beurkundung: Ein Notar ist erforderlich, um den Kaufvertrag zu beglaubigen und die Immobilie im Grundbuch einzutragen. Dafür fallen circa 700 bis 1.000 EUR an. 

• Grunderwerbsteuer (IMT): Die Grunderwerbsteuer ist in Portugal vom Verwendungszweck der Immobilie (Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz/Vermietung) abhängig. Die Höhe der Steuer ist zudem nach dem Kaufpreis gestaffelt und beträgt zwischen 1 und 8%. Für Häuser zum Hauptwohnsitz unter 101.917 EUR fallen sogar gar keine Steuern an!⁴

• Stempelsteuer: 0,8 % des Kaufpreises. Diese staatliche Abgabe bestätigt die rechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrags.

• Anwaltskosten: Ca. 1 - 1,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Ein Anwalt unterstützt bei der Prüfung von Dokumenten, der Vorbereitung des Kaufvertrags und der rechtlichen Vertretung der Interessen.

• Provision für den Immobilienmakler: In Portugal ist der Verkäufer dazu verpflichtet, die Maklergebühren zu übernehmen – hier fallen also keine Kosten an.

Immobilienfinanzierung in Portugal

Wenn du als SchweizerIn eine Immobilie in Portugal finanzieren möchtest, gibt es ein paar wichtige Schritte zu beachten. Zuerst solltest du eine Bank finden, die in Portugal aktiv ist oder internationale Dienste anbietet – das kann übrigens auch deine Schweizer Bank sein. 

Stelle sicher, dass du deine finanzielle Situation gut abschätzen kannst und genug Eigenkapital für die Anzahlung hast. Denn je nach Bank musst du 10 bis 30% des Kaufpreises selbst aufbringen, um ein Immobiliendarlehen zu bekommen.

Am besten ist es, wenn du einen niedrigen, festen Zinssatz für deine Finanzierung bekommst. Das ist allerdings immer seltener, denn in der Regel bieten Banken dir nur einen variablen Zinssatz an, der die langfristigen Kosten ziemlich undurchsichtig macht. Vergleiche also verschiedene Angebote aus der Schweiz und Portugal, um die besten Konditionen zu bekommen.

Ablauf des Hauskaufes in Portugal

Gerade beim Immobilienkauf im Ausland machen sich viele SchweizerInnen Sorgen, etwas zu vergessen – das ist nicht zuletzt der Sprachbarriere geschuldet. Hier eine Übersicht der Schritte zum Kauf deines Traumhauses in Portugal:

1. Finanzierung sichern: Vergleiche die Angebote von portugiesischen und Schweizer Banken, um die richtige Finanzierung für dein neues Eigenheim zu finden.

2. Immobilie finden: Suche nach einer Immobilie, die deinen Vorstellungen entspricht, und prüfe sie bei einer Besichtigung sorgfältig.

3. Anwalt engagieren: Beauftrage einen unabhängigen Anwalt, der dir hilft, die Verträge zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Immobilie ordnungsgemäss vermessen wurde.

4. Angebot stellen: Stelle dem Verkäufer ein schriftliches Angebot.

5. Kaufvertrag unterzeichnen: Wenn der Verkäufer dein Angebot angenommen hat, wird es nun Zeit, den Kaufvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda) beim Notar zu unterschreiben. Das erfolgt zusammen mit deinem Anwalt und dem Verkäufer.

6. Zahlung der Anzahlung: Leiste deine Anzahlung und vereinbare einen Abschlusstermin mit dem Verkäufer.

7. Grunderwerbsteuer (IMT): Du bist nun verpflichtet, die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre Transmissões) zu zahlen.⁴

8. Abschluss der Transaktion: Der letzte Schritt ist die Unterzeichnung der offiziellen Kauf- und Verkaufsakte (Escritura Publica de Compra e Venda) und der Grundbucheintrag der Immobilie auf deinen Namen.

Checkliste zum Hauskauf in Portugal 

Der Kauf einer Immobilie im Ausland sollte wohl überlegt sein. Umso wichtiger ist es, nicht übereilt zu handeln und das Haus deiner Wahl genauestens unter die Lupe zu nehmen. Auf folgende Aspekte solltest du bei der Suche und Besichtigung achten:

1. Beauftrage einen Anwalt, der sich mit portugiesischem Immobilienrecht auskennt, um den Kaufprozess zu begleiten und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte abgedeckt sind.

2. Überprüfe das Dach, die Wände, Fenster und Türen auf Schäden und Mängel. Besonders in Küstennähe ist das wichtig, um mögliche Auswirkungen von Salz und Wind auf die Bausubstanz zu erfassen. Achte auch auf Anzeichen von Feuchtigkeit und Schimmel.

3. Stelle sicher, dass alle Wasserhähne, Steckdosen und Schalter ordnungsgemäss funktionieren. Überprüfe den Zustand und das Alter der Sanitär- und Elektroinstallationen.

4. Ziehe zur Not einen portugiesischen Sachverständigen hinzu, um die Sprachbarriere zu überbrücken und mögliche Schäden zu erkennen.

5. Achte auf eine gute Isolation und Dämmung, um hohe Stromkosten für Klimaanlagen oder Heizung zu vermeiden.

6. Verlange eine Kopie der Besitzurkunde (Escritura) und des Grundbucheintrags (Caderneta Predial) der Immobilie. Diese Dokumente zeigen an, ob Rückstände bestehen und ob die Immobilie als Wohnimmobilie registriert ist. Lasse deinen Anwalt überprüfen, ob das Haus frei von Hypotheken oder Pfandrechten ist.

7. Setze den Kaufvertrag in Zusammenarbeit mit deinem Anwalt auf, um sicherzustellen, dass alle Vereinbarungen und Bedingungen korrekt und vollständig dokumentiert sind.

8. Schliesse eine Gebäudeversicherung ab, um dich und deine Immobilie gegen mögliche Schäden wie Feuer, Sturm oder andere Risiken abzusichern.

Günstig Geld nach Portugal schicken

Wise ist die ideale Lösung für SchweizerInnen, die hohe Beträge für den Hauskauf oder die Anzahlung in Euro überweisen möchten. Denn im Gegensatz zu deiner Schweizer Bank profitierst du mit Wise von günstigen Gebühren und der Umrechnung zum echten Wechselkurs, dem sogenannten Devisenmittelkurs. 

Dank Wise kannst du mehr von deinem Geld behalten und auf hohe Bankgebühren und unvorteilhafte Wechselkurse verzichten!

Darüber hinaus bietet Wise Transparenz und Sicherheit bei jeder Überweisung. Du kannst den Fortschritt deiner Überweisung verfolgen und erhältst – anders als bei deiner Schweizer Bank – eine klare Aufschlüsselung der Kosten, bevor du deine Zahlung abschickst. 

Den meisten SchweizerInnen ist allerdings nicht bewusst, wie viel Geld sie bei Auslandsüberweisungen mit Wise im Vergleich zu Schweizer Banken wirklich sparen können. 

Hier ein kleiner Vergleich für eine Überweisung von 250.000 CHF nach Portugal (Stand 02.07.2024):

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Quellen: