Como comprar uma casa na Alemanha: tudo o que precisa saber

Comprar uma casa na Alemanha pode ser uma decisão atraente para muitos estrangeiros, devido a uma série de vantagens que o país oferece. Conhecido por sua economia forte, segurança e qualidade de vida elevada, a Alemanha é um destino popular para quem busca estabilidade e oportunidades.

Ficou curioso? Leia o artigo e descubra se um brasileiro pode adquirir um imóvel no país, média de preços e documentação necessária, além dos impostos envolvidos. Vamos lá?

Brasileiros podem comprar casa na Alemanha?

Sim, brasileiros¹ podem comprar uma casa na Alemanha porque não existe restrição para que estrangeiros adquiram imóveis no país europeu, seja residente ou não.

Porém, se for necessário financiar a compra por meio de um banco alemão, então é preciso trabalhar e viver no país, com exigência de um visto válido. Além disso, também pode ser solicitada documentação adicional, como comprovar capacidade de endividamento. Caso seja um não-residente, então é preciso fazer um depósito mais alto.

A melhor alternativa para brasileiros que desejem comprar casa na Alemanha é procurar um corretor de imóveis especializado na venda para estrangeiros, o que pode facilitar a burocracia comum nesses processos.

Quanto custa o metro quadrado na Alemanha?

O preço médio do metro quadrado varia muito conforme a cidade ou região do país. Para comprar um apartamento na Alemanha, a média é de € 4.741 por metro quadrado, valor que cai para € 3.139 caso seja uma casa. As cidades mais acessíveis são Leipzig e Anhalt. Na capital Berlim, o valor pode variar entre € 8.307 e € 6.056 o metro quadrado, a depender da distância para a região central.

Uma boa notícia para quem quer comprar uma casa na Alemanha é que o mercado imobiliário do país acumula 18 meses consecutivos de quedas nos preços. Só no primeiro semestre de 2024, o preço dos imóveis² alemães caiu 5,7%, enquanto no último trimestre de 2023 a queda foi de 7,2%. As casas ficaram ainda mais baratas que a média do país em cidades como Berlim, Frankfurt, Munique, Hamburgo e Düsseldorf.

Nesta tabela, separamos os valores (em euro) praticados³ pelo mercado em algumas cidades da Alemanha por metro quadrado:

Os preços acima são uma média do mercado imobiliário na Alemanha e podem variar conforme a demanda e a época do ano. Fatores como localização, cidade e tipo de residência também interferem no resultado.

Documentos necessários para comprar uma casa na Alemanha

Os documentos exigidos geralmente dependem do tipo de imóvel adquirido, se o pagamento será à vista e também as circunstâncias da compra. Entre eles, estão⁵:

• Passaporte válido ou documento de identidade;
• Comprovação de emprego formal;
• Número de identificação fiscal;
• Comprovação de renda ou extratos bancários;
• Questionário com dados pessoais;
• Declaração do imposto de renda.

Além disso, estrangeiros podem necessitar da aprovação da Autoridade de Imigração da Alemanha e também uma conta bancária do país.

Caso necessite de um empréstimo para comprar casa na Alemanha, a recomendação é que você tenha entre 20% a 30% do valor do imóvel para dar de entrada.

Na Alemanha precisa pagar IPTU?

Sim, na Alemanha é cobrado um imposto anual sobre a propriedade aos moldes do IPTU no Brasil. A Real Property Tax⁴, um dos principais impostos a serem pagos anualmente, é calculada em duas categorias diferentes de imóveis - propriedade destinada à agricultura e propriedade imobiliária com edificações -

e varia conforme a região ou município. A taxa de imposto sobre o imóvel varia conforme a cidade ou região, com valores entre 0,26% e 1%.

Uma terceira faixa será incluída em 2025 para áreas ainda não desenvolvidas no país.

Real Property Transfer Tax
Na compra de uma casa na Alemanha, também há a cobrança do Real Property Transfer Tax, que corresponde ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Geralmente é pago pelo comprador em uma taxa única ao fazer a aquisição e varia conforme o estado. Em localidades como a Saxônia, o valor é de 5,5% sobre a propriedade, enquanto em Berlim a cobrança é de 6%.

Outras taxas que podem ser cobradas:

• Taxas de notário e registro;
• Taxas de corretor de imóveis;
• Imposto sobre Propriedade (Grundsteuer): imposto anual baseado no valor da propriedade. A taxa varia dependendo da localização e do valor cadastral do imóvel;
• Imposto sobre Renda (Einkommensteuer): Se você alugar a propriedade, o rendimento obtido estará sujeito ao imposto de renda. As taxas variam de acordo com a faixa de renda;
• Imposto sobre Ganho de Capital (Kapitalertragsteuer): caso você venda a propriedade, o lucro obtido pode estar sujeito a um imposto sobre ganho de capital.

Principais sites para procurar casa para comprar na Alemanha

Se você tem interesse em comprar uma casa ou apartamento na Alemanha, é possível começar a sua pesquisa em alguns sites para a compra e venda de propriedades. Assim, você pode entender o perfil das propriedades e fazer uma escolha que cabe no seu orçamento. Veja as opções abaixo:

• ImmoScout24
• Wg-Gesucht
• Immowelt
• Immonet

Se eu comprar casa na Alemanha, tenho direito ao passaporte e cidadania alemã?

Infelizmente, não⁶. Comprar uma casa na Alemanha não dá direito a um visto permanente ou cidadania alemã. Um brasileiro pode comprar um imóvel no país sem complicações, mas para se tornar um cidadão alemão é necessário ter um visto adequado.

A compra de uma propriedade pode ajudar você a obter uma permissão de residência, especialmente se você tiver planos de viver no país, mas a concessão desse benefício depende de fatores como o tipo de investimento e a sua situação pessoal.

É possível comprar um imóvel na Alemanha morando no Brasil?

Sim, você pode comprar uma casa na Alemanha morando no Brasil. Aliás, muitas pessoas investem em propriedades no país, seja como um investimento a longo prazo ou para futuras residências. Além disso, se você for considerado não-residente, o valor do financiamento é, geralmente, de até 60% do preço do imóvel.

Se for do seu interesse, vale a pena consultar um corretor de imóveis da Alemanha, um advogado especializado em direito imobiliário alemão e um contador para te auxiliar em todo o processo.

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Comprar casa na Alemanha pode ser o sonho de muitos brasileiros que buscam viver no país, mas é importante conhecer como funciona o mercado imobiliário antes de tomar qualquer decisão. Lembre-se de sempre realizar uma pesquisa de preços e conversar com especialistas na área para garantir o melhor negócio.

Fontes consultadas neste artigo:

Fontes checadas pela última vez em 08 d eoutubro de 2024