Köpa hus i Tyskland: En guide för svenskar

Att köpa hus i Tyskland kan vara en spännande möjlighet för svenska investerare och bostadssökande. Med en stabil ekonomi och attraktiv bostadsmarknad lockar Tyskland allt fler utländska köpare, inklusive många svenskar. I denna artikel går vi igenom detaljerna kring husköp i Tyskland och se vad du behöver veta för att lyckas, samt hur du med ett konto från Wise enkelt kan hantera allt det ekonomiska kring ditt köp.

Lär dig mera om Wise

Kan man köpa hus i Tyskland som svensk?

Ja, som EU-medborgare har svenskar samma rättigheter som tyska medborgare när det kommer till att köpa fastigheter i Tyskland. Oavsett om du planerar att köpa en bostad att bo i, ett semesterställe eller en kommersiell fastighet – du har full frihet att köpa och sälja precis som lokalbefolkningen.

Är det en bra investering att köpa hus i Tyskland?

Ja, att köpa hus i Tyskland kan definitivt vara en bra investering.

En av de främsta anledningarna att köpa fastighet i Tyskland är de relativt låga bostadspriserna, jämfört med många andra europeiska städer:

• I Berlin kan du köpa en bostad för ungefär hälften av priset för en liknande fastighet i Stockholm
• Samma prisskillnad gäller jämfört med München eller Frankfurt

Utöver detta hittar vi även fördelar som:

• Ett större utbud än efterfrågan på grund av höga räntor och ekonomisk osäkerhet
• Förväntat strukturellt underskott och minskade huspriser under de senaste åren
• Förväntad hög hyrestillväxt på 3,6% per år under de kommande fem åren

Dessa faktorer gör den tyska marknaden attraktiv för både lokala och utländska investerare som söker mer prisvärda fastigheter i Europa.

Populära platser att köpa hus på i Tyskland

När det kommer till populära platser för husköp i Tyskland finns det många spännande alternativ, men några av de mest eftertraktade områdena är:

• Nordrhein-Westfalen
• Brandenburg
• Hessen
• Bayern
• Baden-Württemberg

Varje region har sin egen charm och fördelar, så det gäller att undersöka vad som passar dig bäst.

Vad kostar en bostad i Tyskland?

Så här såg huspriserna ut i några av de populäraste städerna i Tyskland under det sista kvartalet 2024¹:

Kan man få bolån i Tyskland?

Ja, som EU-medborgare har du tekniskt sett samma rättigheter att ansöka om bolån som tyska medborgare.

Med det sagt ska vi dock inte sticka under stol med att processen för att få bolån i Tyskland kan vara lite... krånglig. Inte minst om du saknar tysk deklaration eller inkomst. Utöver det beskrivs processen många gånger som inkonsekvent och smärtsam, som innefattar flera samtal med olika banker och långivare, från introduktion till filtrering av erbjudanden

När det kommer till typer av bolån i Tyskland finns det i regel två alternativ att välja mellan:

1. Annuitetslån: Detta är ett lån med fast ränta över 5 till 30 år med jämna månadsbetalningar. Perfekt för dig som gillar förutsägbarhet!
2. Statligt subventionerade lån: Den tyska regeringen erbjuder lån, bidrag och subventioner för husköpare med låg ränta. Det kan vara värt att kolla upp!

Hur mycket eget kapital behövs?

Ekonomiska experter rekommenderar att du har 20-30% av fastighetens kostnad som eget kapital. Det kan bestå av pengar på banken, andra fastigheter du äger, fonder, aktier och liknande.

Räntor

Banklåneräntan påverkar direkt kostnaden för att låna pengar till fastighetsköp. Räntan har varierat över tid, med en topp på 6,55% i december 2007 och en bottennivå på 1,76% i oktober 2021.

Behöver man ett tyskt bankkonto?

Även om det inte är ett absolut krav att ha ett tyskt bankkonto för att få ett bolån – kan det som vi precis nämnde definitivt förenkla processen.

Många banker ser det som ett tecken på finansiell stabilitet och seriositet när man redan har en etablerad bankrelation i landet och utöver detta kan de direkt se huruvida du är kvalificerad för ett lån. Att öppna konto kan dock vara svårt och framför allt ta tid – 5–7 dagar (ibland flera veckor) – och det kan därför vara värt att se sig om efter ett alternativ.

Spara pengar med Wise när du köper hus i Tyskland

Ett alternativ är Wise.

Med vår tjänst får du tillgång till ett eurokonto som fungerar precis som ett lokalt konto för att betala köpesumman – samt alla andra utgifter förenade med ditt köp.

Wise underlättar köpprocessen genom att du enkelt kan hantera betalningar till advokater, mäklare och andra inblandade parter direkt från ditt konto – som om du hade ett vanligt tyskt bankkonto. Allt du behöver göra är att överföra pengar från ditt svenska konto till ditt Wise-konto och använder sedan dem precis som med ett vanligt konto.

Med denna lösning kan du tryggt och smidigt hantera alla ekonomiska aspekter av ditt tyska bostadsköp – från handpenning till slutbetalning – samtidigt som du sparar pengar på växlingskurserna.

Med Wise kan du även göra säkra överföringar av stora belopp till över 160 länder med transparenta avgifter och marknadens mittkurser.

När du använder Wise för stora överföringar får du fördelar som:

• Avgifterna är transparenta och presenteras i förväg.
• Alla överföringar är spårbara från start till mål och alltid snabba och säkra tack vare tvåfaktorsautentisering och realtidsnotifieringar.

Registrera dig gratis hos Wise

Vilka skatter gäller vid fastighetsköp i Tyskland?

När du överväger att köpa en fastighet i Tyskland är det viktigt att förstå de skatter och avgifter som tillkommer.

Grundsteuer är den årliga fastighetsskatten i Tyskland som alla fastighetsägare måste betala och med detta behöver man tänka på följande viktiga punkter:

• Skatten beräknas som en procentandel av fastighetens värde.
• Beloppet varierar mellan städer och kan ligga mellan cirka 200-2000 € (ca. 2 200-22 100 kr) per år för en typisk bostad.
• Skatt betalas kvartalsvis till det lokala skattekontoret (Finanzamt).
• Skattesatsen är generellt låg, mellan 0,26% och 1%, beroende på plats och fastighetstyp.
• För en typisk lägenhet i Berlin kan den årliga skatten vara så låg som 80-150 € (ca 880-1 650 kr).

Spekulationsskatt vid försäljning

Om du säljer din fastighet inom 10 år efter köpet kan du även behöva betala spekulationsskatt (Spekulationssteuer) på upp till 45% av vinsten. Du kan dock undvika denna skatt om du har använt fastigheten som din huvudbostad under försäljningsåret plus de två föregående kalenderåren.

Skattefördelar för fastighetsägare

Det finns dock även fördelar du som fastighetsägare kan dra nytta av:

• Avdrag på hyresintäkter för bolåneräntor, reparationer och underhåll.
• Vinster från försäljning av en fastighet som ägts i mer än 10 år slipper betala kapitalvinstskatt.
• För fastigheter som ägts mindre än 10 år finns en potentiell befrielse från kapitalvinstskatt om det var din huvudbostad i minst två år, med gränser på 250 000 € (ca. 2 757 500 kr) för ensamstående ägare och 500 000 € (ca. 5 515 000 kr) för gifta par eller personer i registrerat partnerskap.

Vilka avgifter tillkommer vid fastighetsköp i Tyskland?

När du köper en fastighet i Tyskland tillkommer även en hel del avgifter utöver köpeskillingen:

• Notarieavgift: 1,50% - 2,00%
• Fastighetsskatt: 3,50% - 6,50%
• Mäklararvode: 0,00% - 3,57%
• Reservationsavgift: 0,5–1% (återbetalningsbar vi återkallat köp)

Hur registrerar man fastigheten i Tyskland?

Efter köpet måste fastigheten registreras i fastighetsregistret (Grundbuch). Köpeavtalet innehåller vanligtvis klausuler om äganderättsövergång, inklusive beviljande av prioritetsmeddelande om överlåtelse och registrering av meddelandet i fastighetsregistret.

Slutligen om att köpa hus i Tyskland

Att köpa bostad i Tyskland kan vara en både spännande resa och en god investering för dig som svensk. Med rätt information och förberedelser går processen smidigare än du kanske tror och med ett konto från Wise hanterar du det ekonomiska snabbt och smärtfritt.

Källor kontrollerade: 2024-03-13