Как купить квартиру в Германии и избежать ошибок: ресурсы для поиска, цены, земли, нюансы

Купить недвижимость в Германии – мечта или цель для многих людей. Кто-то планирует приобрести дом или квартиру с целью инвестирования, кто-то переехал сюда жить и хочет полностью ассимилироваться в обществе.

Но можно ли купить квартиру в Германии без гражданства? Нужно ли для этого выполнить какие-то требования? Какой бюджет необходим и какие шаги нужно предпринять для покупки квартиры? Сегодня постараемся детально ответить на все эти вопросы.

Первостепенный вопрос:
Может ли вообще иностранец купить в Германии дом или квартиру?

Да. Гражданским Кодексом (который в Германии является основным документом, регулирующим вопросы владения недвижимостью) не предусмотрено никаких ограничений на покупку недвижимости нерезидентами. Таким образом, вам не обязательно иметь вид на жительство в стране, чтобы приобрести в собственность жилье.¹

---

Стоимость такой покупки явно будет существенной. О ценах мы поговорим далее, а о способе сэкономить вы можете узнать уже сейчас. Присмотритесь к Wise, если вам необходимо совершать как крупные, так и повседневные переводы, распоряжаться деньгами в разных валютах и владеть реквизитами счета к ним.

Чем крупнее сумма трансфера, тем больше вы теряете, отправляя деньги с банками. Их характерная черта – устанавливать собственный курс обмена, в который может быть включена дополнительная наценка. С Wise, в свою очередь, вы пользуетесь реальным среднерыночным курсом.

Банковский уровень безопасности, лимит до 1.2 млн. евро (EUR) за перевод, более 13 млн. пользователей по всему миру, переводы в 80+ стран – это лишь некоторые преимущества.

---

Квартиры в Германии: где искать? Агенства, сайты

В зависимости от того, насколько вы располагаете временем, и от того, уверены ли в своих силах, вы можете искать объекты напрямую или воспользоваться помощью посредников.

В Германии работает ряд онлайн порталов с объявлениями о купле-продаже недвижимости. А если вы доверитесь агентству, то его сотрудники будут подбирать варианты согласно вашим требованиям.

Вот крупнейшие базы данных объектов недвижимости, где публикуются объявления от агентов:

• ImmoScout24: вместе с объектом и его ценой вы сразу видите в поиске название агента и его рейтинг в системе. На этом ресурсе также можно посмотреть актуальные отчеты о ценах на недвижимость в разных городах, сравнить их между собой, а также с ценами в предыдущие годы.
• Immowelt: кроме поиска и статистики здесь можно найти карту Германии с визуальным отображением уровня цен в регионах. Если вы еще не определились с конкретным городом, эти данные могут помочь вам сделать выбор.
• Immonet.de: здесь на страницах с объявлениями вы найдете ипотечный калькулятор, а также калькулятор инвестора, который позволит вам рассчитать доход в случае, если вы купите объект и будете сдавать его в аренду.

Если же вы предпочитаете иметь дело с хозяевами напрямую, вот несколько сайтов, вы можете найти объявления без посредников:

• eBay Kleinanzeigen
• Ohne-makler.net
• Wohnungsboerse.net – здесь есть объявления и от хозяев, и от посредников.

В случае, если вы решили обратиться к риелторам для подбора домов или квартир под ваши запросы, выбирайте компании с проверенной историей и положительными отзывами. Вот несколько агентств из крупных городов Германии, работающих на рынке недвижимости более 10 лет:

• Engel&Volkers
• Guthmann
• GrafImmobilien

Земли Германии: отличия, удобства, недостатки

📍 Германия делится на 16 земель, каждая из которых имеет свои особенности в климате, уровне жизни и так далее.

Баден-Вюртемберг подойдет любителям природы и активного образа жизни. Здесь же расположен знаменитый курорт Баден-Баден. Бавария, соседний регион – один из наиболее развитых в стране и престижных для жизни. Цены на недвижимость в Мюнхене превышают даже столичные.

Бранденбург и столица страны Берлин также порадуют уникальной природой, историческими достопримечательностями, а столица вдобавок является культурным центром региона.

Бремен и Гамбург расположены недалеко от моря, поэтому здесь вы найдете оживленность портовых городов, офисы транспортных компаний и логистические центры.

Гессен и Тюрингия находятся в центре страны. Здесь расположены множество небольших старинных городков, замков и крепостей, а также природных достопримечательностей.

Соседняя с ними Нижняя Саксония является одним из наиболее популярных направлений для внутреннего туризма благодаря своему расположению. Здесь вы найдете и морские пляжи, и равнинные пейзажи, и живописные луга, и фермы. Не меньшей популярностью пользуются Саксония и Дрезден, культурный центр страны, а также расположенный рядом регион Саксония-Анхальт.

Северный Рейн-Вестфалия, где находится Кельн, неофициальная столица карнавалов – один из наиболее густонаселенных районов страны. Здесь находятся как множество крупных промышленных предприятий, так и исторических достопримечательностей.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Германии

Как у Германии, так и у самого факта покупки жилья есть свои плюсы и минусы, которые важно взвесить.

О Германии

Преимущества покупки недвижимости в Германии очевидны. Независимо от того, будете ли вы жить здесь сами или предпочтете сдавать жилье в аренду, вы получите все плюсы пребывания в стране со стабильно высоким уровнем жизни.

Германия уверенно занимает одно из лидирующих мест среди наиболее развитых стран мира. По этой же причине немцы могут похвастаться развитой инфраструктурой, медициной и системой образования.

Так как число желающих основательно переехать в Германию не уменьшается с каждым годом и здесь вы встретите представителей множества наций, Германию отличает доброжелательное отношение к приезжим.

Среди минусов Германии наиболее часто упоминают бюрократию и большое количество разнообразных правил, регулирующих даже простую повседневную активность. Например, если вы увлекаетесь рыбалкой, вам нужно будет получать разрешение на ловлю рыбы. К подобным нюансам придется привыкнуть. Поэтому желательно сначала ознакомиться с плюсами и минусами жизни в Германии, чтобы понять, для вас ли эта страна.

О покупке и аренде

Приобретение недвижимости в собственность всегда расширяет круг ваших возможностей, но и обязательно накладывает определенные обязательства. В Германии примерно равное количество людей, которые снимают жилье и имеют жилье в собственности. Что предпочтительнее – решать вам.

Приобретение квартиры в собственность дает вам более широкий выбор в вопросах ремонтов и дизайна. Аренда неудобна тем, что, скорее всего, вам придется самостоятельно покупать мебель и кухонный гарнитур в квартиру. При этом забрать их с собой при переезде может оказаться невозможно, так как для нового жилья они не подойдут. Поэтому нужно будет или договариваться с новыми арендаторами о продаже им мебели или продавать ее самостоятельно. Покупая дом или квартиру, вы избавляетесь от этой проблемы.

Что же насчет минусов? В первую очередь это расходы. Если вы берете ипотеку, с большой вероятностью ежемесячные выплаты будут выше, чем арендная плата за сравнимое жилье, особенно если речь идет о крупных городах с высокой стоимостью недвижимости.

Если вы владеете квартирой, то самостоятельно решаете все вопросы, связанные с обслуживанием и ремонтом, общаетесь с управляющей компанией и собственниками соседних квартир.

Наконец, переменить место жительства, если по каким-то причинам нужно переехать, вам будет сложнее, если вы являетесь собственником. Нужно будет или продавать старое жилье и покупать новое, или искать арендаторов, а самим снимать жилье на новом месте.

Цены на квартиры в Германии в разных районах

Города с самой дорогой недвижимостью в Германии – это Берлин, Мюнхен, Кельн, Гамбург, Франкфурт, так как они являются крупнейшими в стране. Первое место по стоимости занимает Мюнхен. Если вы хотите сэкономить, но, тем не менее, предпочитаете городскую жизнь, то стоит рассмотреть варианты в Дортмунде, Бремене, Ганновере.²

Недвижимость на востоке страны обойдется дешевле (за исключением Берлина). Наиболее крупные города на востоке – это Лейпциг и Дрезден. Что касается инфраструктуры и транспортных сетей, они хорошо развиты по всей стране, в Германии широкая сеть дорог, а также продвинутая сеть общественного транспорта.

При выборе жилья ориентируйтесь также на второстепенные факторы, имеющие для вас значение. Например, если у вас есть дети, учтите, что лучшие университеты страны находятся в Берлине и Мюнхене. В восточной части лучшим признан университет Дрездена.³

При подсчете бюджета учтите оплату нотариальных услуг, обычно это около 2% от стоимости недвижимости. Не забудьте о налоге на недвижимость. Его размер не является фиксированным и составляет 3,5%-6,5%, в зависимости от региона и стоимости объекта недвижимости.

Здесь вы найдете калькулятор, который поможет вам посчитать размер налога в конкретном регионе.

Если вы планируете воспользоваться услугами агента, то прибавьте к цене агентские комиссионные. Их размер не фиксированный, как правило, это около 3,5% стоимости жилья. В декабре 2020 года вышел закон, согласно которому комиссия агента должна делиться между продавцом и покупателем, однако сумма даже в этом случае будет ощутимой.⁴

💰 Давайте посмотрим, сколько стоит купить однокомнатную квартиру в разных городах Германии в 2022 году, по данным wohnungsboerse.net на основе действующих объявлений (на момент написания статьи).

Город	Цена за метр кв., евро, по данным wohnungsboerse.net	Ценовой диапазон, евро, по данным immobilienscout24.de
Берлин	6 334,99	89 000 – 3 900 000
Мюнхен	9 946,88	119 000 – 3 500 000
Кельн	5 728,33	96 000 – 1 110 000
Франкфурт	7 527,56	110 000 – 849 000
Гамбург	6 998,82	85 000 – 444 500
Дрезден	3 944,87	68 000 – 260 120

Экономьте на денежных переводах и управлении финансами в разных валютах ⬇️

Другие важные нюансы при покупке квартиры в Германии

Если вы покупаете квартиру, имейте в виду, что вам придется взаимодействовать с Ассоциацией домовладельцев (die Wohnungseigentümergemeinschaft или WEG). Многоквартирные дома представляют собой сочетание объектов, находящихся в личной (квартиры) и в коммунальной собственности (лестницы, лифты, бассейны и тому подобное).

Содержание и ремонт коммунальных площадей находится в зоне ответственности WEG. Как владелец квартиры, вы будете находиться в регулярной коммуникации с ассоциацией. Поэтому перед покупкой квартиры желательно познакомиться с представителями WEG на месте, ознакомиться с документацией, например, планом территорий, правилами общественного распорядка, финансовыми отчетами и так далее.

Если вы хотите приобрести недвижимость с целью инвестирования, учтите нюансы немецкого рынка. В Германии сохраняется примерно равная доля людей, которые арендуют жилье и являются собственниками недвижимости.⁵

Это вызвано рядом причин, например, сравнительно низкой стоимостью аренды в сравнении с выплатами по ипотеке. Кроме того, каждая сделка по продаже/покупке недвижимости сопровождается высокими налогами.⁶ Поэтому, решившись купить недвижимость, немцы склонны оставлять ее на долгий срок.

Поэтому одним из критических параметров при выборе жилья становится месторасположение. Стоит внимательно изучить инфраструктуру, привлекательность для бизнеса, близость медучреждений и учреждений образования в том районе, где вы выбрали дом или квартиру.

💬 Если вы не обладаете обширным опытом в покупке недвижимости, возможно, вам пригодятся несколько небольших советов от местных (к примеру в Facebook или в чатах Telegram). В таких сообществах также можно встретить единомышленников, которые тоже могут планировать покупку жилья.

В Германии продавец несет ответственность за предоставление покупателю информации о скрытых/неявных дефектах объекта. Что касается явных недостатков, ответственность лежит на покупателе, так что тщательно смотрите по сторонам.

Еще один нюанс, на который стоит обратить внимание в описании: если указано “grosszügige Räume” (просторные комнаты), это с большой вероятностью будет означать большие расходы на отопление. Дешевые квартиры могут нести за собой значительные затраты на ремонт: если вы выбрали для себя подобный вариант, постарайтесь заранее подсчитать будущие вложения.

Если вы решили работать с агентами, то вы не обязаны заключать эксклюзивный договор с одним из них. Вы можете работать с несколькими, это даст вам более широкий выбор. Но в таком случае учитывайте возможность того, что два или больше агентов предложат вам один и тот же объект. Если это произошло, немедленно уведомьте тех агентов, которые принесли вам предложение во вторую очередь или позже, чтобы избежать выплаты двойных комиссионных, если вы купите именно этот дом или квартиру.

Шаги при покупке недвижимости в Германии

• Определите, что вы можете себе позволить; решите, будете ли вы брать ипотеку. Если да, уточните, на какой бюджет вы можете рассчитывать.
• Займитесь поиском вариантов самостоятельно или при посредничестве агента.
• Когда вы нашли дом или квартиру по душе, обсудите условия с хозяином. На этом этапе может понадобиться помощь юриста.
• Если определились с покупкой, вы можете воспользоваться возможностью зарезервировать недвижимость. Для этого понадобится заплатить оговоренный депозитный взнос, однако резервирование поможет вам чувствовать себя спокойно, пока вы будете улаживать вопросы с оплатой. А в больших городах, например, Мюнхене, резервирование крайне желательно, так как конкуренция на рынке высока.
• Если вы решили брать ипотеку, то на данном этапе вам нужно выбрать самое привлекательное предложение и уладить все детали соглашения с банком.
• Заключите договор. Если вы не уверены в своих возможностях, на данном шаге возможно будет полезно воспользоваться помощью юристов для проверки договора и деталей сделки.
• Проведите оплату.

Источники:

1. RosePartner – покупка недвижимости в Германии
2. Immowelt – цены на недвижимость в Германии
3. Bundesbank – отчет о недвижимости
4. Study.eu – рейтинг университетов
5. Bundestag – закон о распределении оплаты брокерских услуг
6. Trading Economics – доля собственников недвижимости в Германии

Источники проверены 10.08.2022