Недвижимость в Германии - как найти и купить дом или квартиру

Германия заслуженно считается одной из наиболее надежных стран для инвестиций. Помимо очевидных преимуществ, таких как сильная экономика и прогнозируемый политический климат, Германия может похвастаться конкурентными ценами на недвижимость. Кроме того, немцы предпочитают арендовать жилье, а это делает инвестиции в недвижимость выгодными и привлекательными.

Сегодня узнаем, как купить квартиру в Германии, узнаем цены на недвижимость и другую полезную информацию. Также посмотрим на полезный финансовый инструмент, который может пригодиться вам при покупке жилья и не только. Быстрые переводы по всему миру, обмен валют по среднерыночному курсу и многое другое вам предлагает Wise.

Зарегистрироваться в Wise бесплатно

Недвижимость в Германии: обзор рынка 2024

В течение достаточно длительного периода цены на недвижимость в Германии растут, хотя и умеренно. В 2022-23 годах произошло снижение, связанное с регуляторными изменениями, но к концу 2023 года рынок начал восстанавливаться. Тем не менее, цена на дом для одной семьи на 4 квартал 2024 года все еще на 5,4% ниже, чем в 2022 году.¹

Есть основания ожидать, что рост цен на жилые объекты продолжится, как минимум в крупных городах и их пригородах, так как наблюдается небольшой дефицит на рынке недвижимости. Также этому способствует растущая инфляция - кредиты становятся дешевле, ипотечная нагрузка снижается, а арендная плата растет.²

Может ли иностранец купить жилье в Германии?

Еще одна хорошая новость для потенциальных инвесторов: иностранец может купить недвижимость в Германии. Также можно купить землю под застройку и построить дом вашей мечты самостоятельно.

Документы на покупку, включая предварительное соглашение, составляются у нотариуса. В Германии можно найти англоговорящих нотариусов, а также юристов, которые могут представлять вас на сделке по доверенности. Таким образом, для покупки не обязательно физическое присутствие покупателя в стране.

Недвижимость в Германии: цены

По данным Immowelt в 2023 году средняя цена по стране за метр² в квартире составляла 3 042,00 EUR, в 2024 она выросла до 3 123,00 EUR. Что касается цены за квадрат в доме, в 2023 году он обходился покупателям в 2 662,00 EUR, в 2024 - в 2 728,00 EUR.³

В 2024 году цены на квартиры в новостройках снизились в Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кельне. При этом существенно не изменилась цена на такие же квартиры в Берлине, Мюнхене, Штутгарте. Самая высокая цена на недвижимость сохраняется традиционно в Мюнхене - квадратный метр в новом доме в 2024 году обойдется в 10 100,00 EUR.¹

Цены на недвижимость в разных городах Германии

Давайте посмотрим на средние цены на недвижимость в крупнейших городах Германии в 2024 году:

Вы также можете рассмотреть вариант покупки жилья в пригороде или в небольшом городке неподалеку регионального центра. Цены на недвижимость будут значительно доступнее, а многие из преимуществ жизни в большом городе сохранятся. Например, в Айхвальде, городке в окрестностях Берлина, стоимость квадратного метра жилья составляет 3 510,00 EUR.⁷ В Леверкузене, который находится неподалеку от Кельна, за квадратный метр жилой недвижимости вы заплатите 3 001,00 EUR.¹⁰

Если же вас интересует элитное жилье в престижных курортных зонах, например на озере Тегернзе, в Баден-Бадене, на острове Зильт - здесь квадратный метр обойдется примерно в 19 200,00 - 27 600,00 EUR, и это еще не предел.¹

Дом в Германии - где искать предложения?

Если вы решили купить недвижимость в Германии, вы можете заняться поиском объекта самостоятельно или воспользоваться помощью посредника. К вашим услугам:

• агентства по продаже недвижимости,
• онлайн-ресурсы,
• сайты банков,
• аукционы по продаже недвижимости,
• объявления в газетах.

Риелторы имеют свои базы данных объектов. Агент будет подбирать жилье на основании ваших вкусов и предпочтений, вам нужно будет только осматривать отобранные объекты. Этот вариант более простой, но и более затратный, так как нужно будет заплатить агентские комиссионные при покупке.

Онлайн ресурсы

Если вы все же решили искать идеальный дом или квартиру самостоятельно, посмотрите следующие ресурсы:

• Immoscout24
• Immowelt
• Immonet

Также можете воспользоваться поиском на сайте одного из немецких банков, например, Volksbank или Deutsche Bank.

Как оформить ипотеку в Германии

Иностранец в Германии может получить ипотеку для приобретения жилья. Как правило, банки выдают ипотеку в размере 80%, соответственно, покупатели должны внести первоначальный взнос в размере 20%. Учтите, что если вы иностранный гражданин, для вас размер первоначального взноса может быть больше. Уточняйте условия ипотечного кредита в банке заранее.

Для подсчета расходов по ипотеке можно воспользоваться калькулятором Sparkasse. Специалисты банка рекомендуют выбирать схему выплат, при которой размер ежемесячного платежа не превышает 40% месячного дохода.

Альтернативная опция - получить заем в строительном обществе, выдающем займы на приобретение недвижимости (Bausparkassen). Такие организации работают в разных странах Европы, включая Германию. Условия в разных Bausparkassen могут очень сильно отличаться друг от друга, поэтому узнавайте конкретные требования в сообществах, доступных в вашем регионе.

Еще один вариант - обратиться в KFW, государственный банк, которые дает займы по определенным программам, например, при условии использовании энергосберегающих технологий и т.п. Подробнее о доступных программах вы можете почитать на сайте KFW.

Документы для оформления ипотеки в Германии

Если вы решили оформить ипотеку в банке, заранее займитесь подготовкой необходимых документов. Список довольно внушительный:

• адрес объекта недвижимости,
• информация о планируемом использовании (для проживания, ведения бизнеса и т.п.),
• фото и данные объекта (год постройки, площадь и т.д.),
• карта из реестра,
• план объекта,
• если планируется строительство - все строительные документы,
• смета,
• выписка из реестра,
• черновик договора купли-продажи, если он уже есть,
• документы, удостоверяющие личность покупателя,
• подтверждение происхождения финансов,
• выписки с банковского счета за последние месяцы,
• налоговые выписки за последний год,
• справка о доходах за последний год,
• справка о кредитной проверке SCHUFA.

Банк может запросить и другие документы в дополнение к списку выше.¹¹

Купить дом в Германии с Wise

Покупка жилья - это хлопотный процесс, который потребует от вас внимания, времени и усилий. Позвольте Wise взять на себя часть ваших забот. Мультивалютный счет Wise позволяет вам хранить средства на балансе одновременно в 40+ валютах, а для 9+ из них вы можете использовать местные банковские реквизиты, что поможет экономить на международных платежах.

В приложении Wise вы легко и быстро можете переводить средства между балансами в разных валютах. Для обмена валют Wise использует среднерыночный курс, такой же, как вы увидите в Google. Этот курс не содержит никаких дополнительных оценок или комиссий, поэтому при обмене валют вы избежите лишних расходов.

С Wise в Германии вы можете заказать дебетовую карту Wise и пользоваться ей для офлайн покупок в магазинах, на заправках и так далее. Также мгновенно доступна для выпуска цифровая карта Wise в приложении. С Wise вы получаете:

• отправку денежных переводов по всему миру,
• получение средств на счет,
• высокую скорость платежей,
• безопасность транзакций на уровне банковской,
• поддержку множества языков,
• удобный интерфейс и многое другое.

Попробовать Wise

Покупка жилья - дополнительные расходы

В дополнение к сумме, необходимой для покупки или первого взноса за ипотеку, приготовьте дополнительно около 10% от стоимости вашего объекта. Сюда войдут:

• комиссионные риелтора - составляют примерно 5-7%, но вы как покупатель заплатите не более 50% от этой суммы;
• налог на недвижимость в Германии (Grunderwerbsteuer) - 3-7%;
• нотариальный сбор - 2%;
• сбор за внесение в реестр - 1%.

Размер налога на передачу прав собственности самостоятельно устанавливает каждая федеративная земля. Регистрировать права собственности в реестре можно только после уплаты налога, регистрация занимает несколько месяцев.¹²

Пошаговая инструкция как купить недвижимость в Германии

1. Рассчитайте бюджет. Не забудьте учесть дополнительные траты. Можно поискать цены на недвижимость в Германии на немецких сайтах.
2. Если хотите взять ипотеку, уточните условия и выберите банк.
3. Определитесь, как должен выглядеть дом вашей мечты. Список конкретных требований поможет вам как при самостоятельных поисках, так и в случае, если вы обратитесь к риелтору.
4. Когда вы нашли объект, который вам понравился, имеет смысл заказать аудит помещения, чтобы точно знать, что вас не ожидают неприятные сюрпризы. На сайте Королевского института дипломированных оценщиков вы можете найти список компаний, которые предоставляют подобную услугу.
5. Также можете ознакомиться с поземельной книгой (Grundbuch). Там будет информация о предыдущих владельцах, о долгах на объекта, если они есть, и так далее.
6. Если вы покупаете квартиру, имеет смысл посмотреть протоколы собрания жильцов, расчеты коммунальных услуг и другие подобные документы.
7. Если все в порядке, вы заключаете предварительное соглашение и оплачиваете небольшой аванс.
8. Оформите ипотеку, если вы решили ей воспользоваться.
9. Составьте черновик договора купли-продажи у нотариуса. Как правило, после составления черновика вам дается небольшой перерыв до окончательного подписания.
10. После финального подписания нотариус отправляет предварительное уведомление о передаче прав собственности в поземельный суд (Grundbuchamt).
11. Вам необходимо оплатить остаток суммы. Также в это время нужно будет оплатить сборы и комиссионные риелтора. На оплату налога у вас есть несколько недель.
12. После оплаты остатка нотариус отправляет заявку в поземельный суд для завершения регистрации.

Итак, теперь вы знаете, как купить недвижимость в Германии. Важно запастись терпением и оставить достаточно времени, так как процесс не быстрый. Желаем вам удачи, а Wise поможет вам распоряжаться вашими финансами в этом волнующем и ответственном деле.

Источники:

Источники проверены: 27.11.2024