Comprar casa no estrangeiro: Procedimentos e impostos

Está a pensar comprar casa no estrangeiro como investimento, para férias, por motivos de trabalho ou por ter laços familiares noutro país? Antes de avançar, é importante considerar fatores como as opções de financiamento disponíveis, os impostos aplicáveis e as diferenças entre os países que tem em mente. Neste artigo, todos estes aspetos serão analisados em detalhe.

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É possível comprar casa no estrangeiro a partir de Portugal?

Comprar casa no estrangeiro é diferente de comprar casa em Portugal, já que os processos variam de país para país. No entanto, se quiser adquirir um imóvel noutro Estado-Membro da União Europeia, enquanto cidadão português, beneficia dos mesmos direitos que os cidadãos desse país, seja para residência principal, casa de férias ou mesmo para escritórios de trabalho.¹

Fora da União Europeia, a compra pode ser mais simples em alguns países do que noutros. Por exemplo, cada vez mais aumenta a procura por comprar casa em Bali, na Indonésia.

Embora o processo envolva alguma burocracia, apresenta a grande vantagem de as casas serem bastante mais acessíveis do que na Europa e de, geralmente, tenderem a valorizar. Para ter uma ideia, o preço por metro quadrado de um apartamento no centro de Lisboa é cerca de 344% mais elevado do que em Bali.²

Já no Dubai, outro destino popular pelo clima quente e pelas praias, mas com um perfil mais cosmopolita, a burocracia é mais simples, embora os custos sejam superiores.3 Neste caso, o preço por metro quadrado de um apartamento no centro da cidade é cerca de 5% acima do de Lisboa.⁴

Como comprar casa no estrangeiro a partir de Portugal

Apesar das diferenças de comprar um imóvel entre países, há alguns passos que são geralmente comuns e que terá de seguir:

1. Preparativos
   • Definir o país, o tipo de imóvel e o orçamento;
   • Verificar se existem restrições ou condições especiais para estrangeiros ou não residentes;
   • Começar a tratar das burocracias (por exemplo, em vários países é obrigatório obter um número de identificação fiscal local).
2. Financiamento
   • Decidir se o pagamento será feito a pronto ou com recurso a crédito;
   • Pedir simulações de crédito, se for o caso;
   • Fazer uma lista de custos adicionais (como impostos de aquisição, honorários de advogado e seguros).
3. Escolha do imóvel
   • Contactar agências locais e marcar visitas presenciais ou virtuais;
   • Idealmente, pedir uma inspeção independente e um relatório técnico;
   • Verificar acessos, serviços, vizinhança e segurança da zona.
4. Questões legais
   • Verificar se a contratação de advogado ou notário é obrigatória para validar a compra;
   • Garantir que o imóvel tem propriedade, registo e licenças em conformidade, bem como ausência de dívidas associadas;
   • Se possível, rever cláusulas do contrato com apoio jurídico.
5. Escritura e compra
   • Assinar o contrato preliminar (semelhante ao contrato-promessa de compra e venda), nos países onde existe, e pagar o sinal;
   • Assinar a escritura ou contrato final perante um notário ou advogado e pagar o restante valor (tendo em conta eventuais taxas de câmbio desfavoráveis em transferências internacionais);
   • Pagar impostos de aquisição e taxas legais.
6. Gestão pós-compra
   • Registar a propriedade no cartório ou entidade oficial competente do país;
   • Ativar serviços básicos (água, eletricidade, gás);
   • Contratar um seguro de habitação (obrigatório nalguns países);
   • Verificar impostos anuais de propriedade e respetivos prazos;
   • Planear arrendamento e gestão à distância, caso o imóvel não seja para residência habitual e pretenda gerar rendimento.

Quais as formas de financiar a compra de casa no estrangeiro?

1. Pagamento a pronto

Ter o dinheiro disponível para pagar a casa na totalidade é a situação ideal. Além de evitar a burocracia e os custos de um empréstimo, como juros e taxas adicionais, o pagamento a pronto pode tornar a compra mais atrativa para os vendedores, que tendem a preferir processos rápidos e simples.

2. Empréstimo no país da compra

Esta é a opção escolhida por muitos compradores ao adquirir uma casa no estrangeiro. Importa ter em conta que, normalmente, a percentagem do valor total do imóvel que os bancos emprestam a estrangeiros ou não residentes é inferior àquela concedida a cidadãos nacionais ou residentes. Os procedimentos, contudo, variam consoante o país.

Em Espanha, por exemplo, o processo junto do banco geralmente envolve a apresentação dos seguintes documentos e informações⁵ ⁶:

• Número de identificação fiscal (Número de Identificación de Extranjeros), a que se deve candidatar com antecedência;
• Recibos de vencimento;
• Pré-acordo com o vendedor;
• Prova de que o imóvel não tem dívidas associadas;
• Declarações sobre as suas dívidas e empréstimos;
• Cópias das escrituras de todas as suas propriedades (em qualquer país);
• Registos de quaisquer outros ativos que possua.

3. Empréstimo em Portugal

Geralmente, pedir um empréstimo em Portugal para comprar um imóvel no estrangeiro é difícil. O crédito habitação baseia-se normalmente numa hipoteca sobre o próprio imóvel: caso deixe de pagar, o banco pode executar a hipoteca e vender a casa para recuperar o valor.

Com um imóvel no estrangeiro, e sendo que as leis de registo e execução de hipotecas variam entre países, esse processo pode tornar-se complicado. Por isso, muitos bancos recusam este tipo de empréstimo. Se, ainda assim, esta for a opção que prefere, vale a pena contactar o seu banco para discutir as possibilidades.

Que impostos e taxas devo considerar ao comprar uma casa no estrangeiro?

Comprar casa no estrangeiro envolve mais custos do que apenas o preço do imóvel.

1. Custos no país onde a casa se situa

Dependendo do país, podem aplicar-se diferentes impostos e taxas. De forma geral, convém ter em conta:

• Imposto de aquisição do imóvel (semelhante ao IMT em Portugal);
• Impostos anuais sobre a propriedade (análogo ao IMI em Portugal);
• Impostos sobre o rendimento (se optar por arrendar);
• Taxas municipais (podem incluir saneamento e iluminação pública, por exemplo) e de condomínio (se for o caso);
• Taxas notariais e honorários do advogado;
• Taxa de registo de propriedade;
• Comissão da agência imobiliária;
• Taxas bancárias (se recorrer a crédito);
• Seguro da casa.

De qualquer forma, é essencial verificar a legislação específica do país onde pensa comprar casa para evitar situações de incumprimento e despesas superiores às planeadas.

2. Custos em Portugal

Se for residente em Portugal, terá igualmente obrigações fiscais no país relativamente aos imóveis que possua no estrangeiro. Nestes casos, deve considerar:

• IRS sobre rendas;
• IRS sobre mais-valias (para imóveis no estrangeiro, as mais-valias são tributadas a 100%, não beneficiando dos regimes aplicáveis a casas situadas em território nacional).

Portugal tem acordos para evitar a dupla tributação com cerca de 80 países.7 Se o país onde comprar a casa tiver acordo com Portugal, está protegido contra a dupla tributação sobre rendas e mais valias. Caso contrário, a tributação torna-se bastante mais complexa, sendo aconselhável procurar apoio especializado.

Posso deduzir os encargos de compra de casa no estrangeiro no IRS em Portugal?

Não pode deduzir os encargos de compra de casa no estrangeiro no IRS em Portugal. A única exceção surge quando o imóvel no estrangeiro gera rendimento (por exemplo, se o arrendar). Nesse caso, pode deduzir algumas despesas relacionadas com esse rendimento.

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Qual o melhor país para comprar casa no estrangeiro?

Há vários fatores a considerar ao decidir onde comprar casa. Muitas vezes, essa decisão já está tomada à partida, como acontece quando se muda de país para estudar, trabalhar ou apoiar a família. Noutros casos, a escolha pode não ser tão óbvia. Nessas situações, convém ponderar aspetos como:

• Elementos não financeiros, como o clima, a língua ou o estilo de vida;
• Preços do mercado imobiliário em cada país;
• Complexidade da burocracia para comprar casa enquanto estrangeiro, incluindo a possível necessidade de visto nalguns países;
• Taxas de conversão de moeda;
• Montante da entrada inicial, no caso de recorrer a crédito, que varia de país para país e tende a ser mais elevado para estrangeiros ou não residentes.

Compare, nesta tabela, alguns destes fatores nalguns dos países mais populares entre os portugueses:

Fontes verificadas pela última vez a 11 de setembro de 2025.