Haus kaufen in Deutschland als Schweizer

Im Ausland Immobilien zu kaufen wird eine immer attraktivere Anlagemöglichkeit für Schweizer. Vor allem Deutschland steht als Nachbarstaat mit derselben Sprache, günstigeren Lebenshaltungskosten und einem soliden Rechtssystem für viele Interessenten hoch im Kurs. Das gilt sowohl für den Eigennutz als auch für die Vermietung, beispielsweise im angrenzenden Süddeutschland.

Alles, was du zum Thema Hauskauf in Deutschland wissen solltest, wie Kosten, Regulierungen und mehr, erfährst du hier.

Beim Überweisen hoher Summen ins Ausland können Wechselkursaufschläge und Gebühren deutlich ins Gewicht fallen. Wise kann eine günstige und transparente Option sein, beim Immobilienkauf im Ausland Kaufpreis und Nebenkosten aus der Schweiz zu überweisen und in Euro umzuwechseln.

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Kann man als Schweizer ein Haus in Deutschland kaufen?

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist es für Einwohner aus dem europäischen Ausland recht einfach, eine Immobilie in Deutschland zu kaufen. Dank bilateraler Abkommen zwischen der Schweiz und der EU gibt es keine Einschränkungen, die eine deutsche Staatsbürgerschaft, einen dauerhaften Wohnsitz oder Ähnliches erfordern.

Dazu kommt, dass Deutschland ein solides und sicheres Rechts- und Verwaltungssystem hat. Der Prozess beim Kauf einer Immobilie gleicht dem in der Schweiz: Eigentümer der Immobilie werden in das Grundbuch eingetragen und sind nach der Beurkundung durch einen Notar rechtmässige Besitzer.

Brauche ich einen Makler für die Immobiliensuche in Deutschland?

Prinzipiell braucht man keinen Makler, um ein Haus in Deutschland zu kaufen. Einen Makler zu beauftragen erleichtert unter Umständen allerdings Vieles und spart vor allem viel Zeit.

Die Maklerprovision bzw. Courtage wird beim privaten Immobilienerwerb in Deutschland in den meisten Fällen zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer übernommen. Laut § 656 des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt seit Ende 2020, dass Käufer maximal 50 % der Provision übernehmen und die jeweilige Abmachung zwischen allen Parteien vertraglich festgehalten werden muss. Durchschnittlich beträgt die insgesamte Maklergebühr 5-7 % des Kaufpreises.¹

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf im Ausland auf mich zu?

Wie bereits erwähnt, ist der Preis für Immobilien in Deutschland deutlich niedriger als in der Schweiz. Bei Wohnungen liegt der bundesweite Durchschnittspreis im Februar 2026 bei 3’250 EUR pro Quadratmeter, bei Häusern bei 2’830 EUR. Hierbei sind jedoch starke regionale Unterschiede zu beachten: In gefragten Lagen wie München liegen die Durchschnittswerte z.B. bei 8’200-9’200 EUR pro Quadratmeter.²

Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen einmalig Kaufnebenkosten an, die sich in etwas folgendermassen zusammensetzen:

• 3,5 - 6,5 % Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland)³
• 1,5 % Notargebühren für Beurkundung
• 0,5 % Grundbucheintragung

Falls ein Immobilienmakler beauftragt wird, kommen durchschnittlich noch 5 % - 7 % Maklergebühren hinzu.¹

Instandhaltungskosten

Um als Kapitalanlage genutzt zu werden, muss eine Immobilie selbstverständlich bestmöglich in Stand gehalten werden. Mit diesen regelmässigen Kosten ist in Deutschland durchschnittlich für die Instandhaltung zu rechnen:

• Gebäudeversicherung: 1,0 % der Neubaukosten
• Externe Verwaltungskosten: 4,0 % des Netto-Mietzinses
• Instandhaltung: 5,0 % des Netto-Mietzinses
• Versicherungen: individuell

Diese Kosten sind im Gegensatz zu anderen Betriebskosten wie Strom, Gas und Wasser nicht auf den Mieter abwälzbar, müssen also zur Gänze vom Eigentümer getragen werden.

Steuern bei Immobilien in Deutschland

Beim Immobilienbesitz in Deutschland ist mit einer Einkommenssteuer von 8 % des Netto-Mietzinses zu rechnen. Zusätzlich fallen jährlich Grundsteuern an.

Ein Haus in Deutschland zu kaufen, bringt Schweizern allerdings auch beträchtliche steuerrechtliche Vorteile.

Hier eine kurze Übersicht der Steuervorteile in Deutschland:

• Laufende Besteuerung vergleichsweise gering
• Keine Vermögenssteuer
• Bei einem Verkauf nach 10 Jahren steuerfreier Veräusserungsgewinn (diese Frist wird im Falle des Todes auf die Erben übertragen)
• Steuerliche Abschreibung als Privatvermögen möglich

Aber auch in der Schweiz profitieren Anleger, die Immobilien in Deutschland kaufen:

• Berücksichtigung des Gewinnkostenüberschuss (steuerabsatzbestimmend)
• Wegfall der Grundstücksgewinnsteuer bei Veräusserung

Der einzige Nachteil für Schweizer Anleger ist, dass sie in Deutschland jährlich eine Steuererklärung abgeben müssen. Durch die vielen Vorteile und Ersparnisse kann man diesen kleinen Nachteil allerdings vernachlässigen.

Mit Wise günstig hohe Beträge nach Deutschland überweisen

Bei der Überlegung, ein Haus in Deutschland zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen. Versteckte Aufschläge oder schlechte Wechselkurse fallen insbesondere bei hohen Beträgen schnell ins Gewicht.

Eine transparente und günstige Lösung ist Wise. Der internationale Zahlungsdienstleister nutzt den Devisenmittelkurs und zeigt dir immer im Vorhinein an, wie viel an Gebühren deine Überweisung kostet und wie sich diese zusammensetzen.

Deine Vorteile im Überblick:

• Hilfe bei grossen Überweisungen: Wise bietet bei grossen Transaktionen zusätzliche Unterstützung durch Experten. Diese stehen dir wahlweise per Telefon oder E-Mail zur Seite.
• Rabatt auf Überweisungen über 20’000 CHF: Überweist du innerhalb eines Monats mehr als 20’000 CHF (oder Gegenwert in anderen Währungen), dann profitierst du von vergünstigten Gebühren für deine Transaktionen.
• Transparente Kosten: Du siehst genau, was die Überweisung kostet, bevor du sie tätigst.
• Keine versteckten Aufschläge: Der angezeigte Wechselkurs ist der Kurs, den du bekommst.
• Multi-Währungs-Konto: Mit dem Wise Konto kannst du Euro für laufende Kosten wie Steuern oder Nebenkosten halten, für Zahlungen nutzen und jederzeit zwischen CHF und EUR wechseln

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Zusammenfassung

Für Schweizer, die sich für eine Kapitalanlage im Ausland interessieren, ist Deutschland eine gute Wahl. Geringe Steuern und ein auf längere Sicht steigender Wert sind nur ein paar Gründe, die für einen Hauskauf in Deutschland sprechen. Auch die geografische Nähe zur Schweiz und die nicht vorhandene Sprachbarriere machen es Anlegern besonders leicht.

Wer sich nach Abwägung der Vor- und Nachteile für einen Kauf im Ausland entscheidet, sollte bei der Währungsumrechnung genau hinsehen, um unnötige Zusatzkosten zu vermeiden. Mit dem praktischen Multi-Währungskonto und günstigen Auslandsüberweisungen kann Wise eine praktische Lösung für den Transfer von Kaufpreis und Nebenkosten darstellen.

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*Services für Schweizer Kunden werden von Wise Payments Limited zur Verfügung gestellt. Wise Payments Limited ist als Electronic Money Institution (EMI) bei der UK Financial Conduct Authority (FCA) mit der Zulassungsnummer 900507 registriert.