Haus kaufen in Deutschland als Schweizer

Gina Schumacher

Im Ausland Immobilien zu kaufen wird eine immer attraktivere Anlagemöglichkeit für SchweizerInnen. Vor allem Deutschland als Nachbarstaat steht für viele InteressentInnen hoch im Kurs und das nicht ohne Grund.

Wie man weiss, sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland deutlich niedriger als in der Schweiz. Viele Menschen entscheiden sich daher eher für ein Mietverhältnis in Deutschland als in der Schweiz, sind aber dennoch bereit, hohe Mieten für die richtige Lage zu bezahlen – perfekte Voraussetzungen für deine Kapitalanlage also.

Alles, was du zum Thema Haus Kaufen in Deutschland wissen musst, erfährst du hier.


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Früher war es üblich auch Auslandsüberweisungen ganz normal mit der Hausbank vorzunehmen. Allerdings erwarten einen auf diesem Weg in der Regel hohe Gebühren und ein schlechter Wechselkurs. Mit Wise können Sie diese Kosten minimieren und ihr Geld immer zum realen Devisenmittelkurs wechseln.

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Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland kaufen?

Wenn du als SchweizerIn in eine Immobilie im Ausland investieren willst, eignet sich Deutschland bestens dafür. Im Gegensatz zu den meisten anderen Ländern fällt eine Sprachbarriere weg – das macht sowohl die Informationsbeschaffung als auch die Abwicklung deutlich leichter.

Dazu kommt, dass der deutsche Immobilienmarkt für Schweizer Investoren wirklich lohnenswert ist: die Preise sind im Vergleich zur Schweiz niedrig, die Rendite solide. Und am wichtigsten: der Preis wird in Zukunft immer weiter steigen. Das hat bereits das Jahr 2020 gezeigt, denn hier verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt einen Anstieg von 10,81%.¹

Vor allem das angrenzende Süddeutschland ist bei MieterInnen sehr beliebt und daher aufgrund guter Wachstumsprognosen interessant für Anleger. Wer jetzt investiert, kann sich also über eine sichere Anlage freuen.

Aber wie kompliziert ist es für SchweizerInnen, ein Haus in Deutschland zu kaufen?

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Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist es für AnlegerInnen aus dem europäischen Ausland recht einfach, eine Immobilie in Deutschland zu kaufen. Es gibt keine Einschränkungen, die eine Staatsbürgerschaft, einen dauerhaften Wohnsitz oder Ähnliches erfordern.

Dazu kommt, dass Deutschland ein solides und sicheres Rechts- und Verwaltungssystem hat, auf das sich SchweizerInnen verlassen können. Das Prozedere beim Kauf einer Immobilie gleicht dem in der Schweiz: EigentümerInnen der Immobilie werden in das Grundbuch eingetragen und sind nach der Beurkundung durch einen Notar rechtmässige Besitzer.

Brauche ich eine(n) MaklerIn für die Immobiliensuche im Ausland?

Prinzipiell braucht man keine(n) MaklerIn, um ein Haus in Deutschland zu kaufen. Einen Makler zu beauftragen erleichtert allerdings vieles und spart vor allem viel Zeit.

Was sind die Vor- und Nachteile eines Maklers zur Immobiliensuche in Deutschland?

Vorteile Nachteile
Realistische Preiseinschätzung der Immobilie Hohe Kosten
Gute Marktkenntnis Zeitaufwand, einen vertrauenswürdigen Makler zu finden
Grosse Zeitersparnis
Unterstützung bei Formalitäten
Grosses Objektportfolio

Kurzum: ein Makler spart Zeit, aber kostet Geld, die Privatsuche kostet Zeit und spart Geld. Was hier das wertvollere Gut ist, ist individuell.

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf im Ausland auf mich zu?

Wie bereits erwähnt, ist der Preis für Immobilien in Deutschland deutlich niedriger als in der Schweiz. Bei Wohnungen liegt der Durchschnittspreis bei 4.100 EUR pro Quadratmeter, in der Schweiz hingegen bei 6.747 CHF/qm. Damit ist Deutschland in Sachen Wohnungskauf gut 35 % günstiger als die Schweiz – ein guter Grund für SchweizerInnen im Nachbarland anzulegen.

Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen einmalig Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 10 - 15 % des Kaufpreises an. Diese setzen sich folgendermassen zusammen:

  • 3.5 – 6.5 % Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland)

  • 2.0 % Grundschuldbestellung

  • 2.0 % Eigentumsänderung

  • 1 % Notariatsgebühren für Beurkundung

  • 0.5 % Grundbuchkosten

Falls ein Immobilienmakler beauftragt wird, kommen durchschnittlich noch 3.5 % - 7.14 % Maklergebühren hinzu.

Instandhaltungskosten

Um als Kapitalanlage genutzt zu werden, muss eine Immobilie selbstverständlich bestmöglich in Stand gehalten werden. Mit diesen regelmässigen Kosten ist in Deutschland durchschnittlich für die Instandhaltung zu rechnen:

  • Gebäudeversicherung: 1.0 % der Neubaukosten

  • Externe Verwaltungskosten: 4.0 % des Netto-Mietzinses

  • Instandhaltung: 5.0 % des Netto-Mietzinses

  • Versicherungen: individuell

Diese Kosten sind im Gegensatz zu anderen Betriebskosten wie Strom, Gas und Wasser nicht auf den Mieter überwälzbar, müssen also zur Gänze vom Eigentümer getragen werden.

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Steuern bei Immobilien im Ausland

Beim Immobilienbesitz in Deutschland ist mit einer Einkommenssteuer von 8 % des Netto-Mietzinses zu rechnen. Zusätzlich fallen jährlich 300 EUR Grundsteuern an.

Ein Haus in Deutschland zu kaufen, bringt SchweizerInnen allerdings auch beträchtliche steuerrechtliche Vorteile.

Hier eine kurze Übersicht der Steuervorteile in Deutschland:

  • Laufende Besteuerung vergleichsweise gering

  • Keine Vermögenssteuer

  • Bei einem Verkauf nach 10 Jahren steuerfreier Veräusserungsgewinn (diese Frist wird im Falle des Todes auf die Erben übertragen)

  • Steuerliche Abschreibung als Privatvermögen möglich

Aber auch in der Schweiz profitieren AnlegerInnen, die Immobilien in Deutschland kaufen:

  • Berücksichtigung des Gewinnkostenüberschuss (steuerabsatzbestimmend)

  • Wegfall der Grundstücksgewinnsteuer bei Veräusserung

Der einzige Nachteil für Schweizer AnlegerInnen ist, dass sie in Deutschland jährlich eine Steuererklärung abgeben müssen. Durch die vielen Vorteile und Ersparnisse kann man diesen kleinen Nachteil allerdings vernachlässigen.

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Zwar bieten immer mehr Kreditinstitute Vollfinanzierungen an, für den Anleger ist dies jedoch nicht die beste Option, denn eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapitel ist ein viel grösseres finanzielles Risiko. Mindestens 20 – 30 % Eigenkapital sollte man idealerweise in seine neue Immobilie stecken. Prinzipiell gilt aber: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Konditionen.

Schweizer Banken Zinssatz bei 15 Jahren Laufzeit Art der Kapitalanlegerfinanzierung
Nextbank Crèdit Agricole² 1.44 % Schweizer Festhypothek
SwissLife³ 1.59 % bzw. 1.39 % Schweizer Festhypothek bzw. Grüne Hypothek
Raiffeisen⁴ 1.78 % Schweizer Festhypothek
Credit Suisse⁵ 1.87 % Schweizer Festhypothek
Deutsche Banken Zinssatz bei 15 Jahren Laufzeit Möglichkeiten der Kapitalanlegerfinanzierung
HypoVereinsbank⁶ 1.17 % Festhypothek
ING⁷ 1.36 % Festhypothek
Postbank⁸ 1.38 % Festhypothek
Allianz⁹ 1.48 % Festhypothek

Wise zum Verschicken hoher Geldbeträge

Bei der Überlegung, ein Haus in Deutschland zu kaufen, zählt natürlich jeder Rappen. Da sollten nicht auch noch hohe Kosten für die Überweisung der Geldbeträge draufgehen.

Gerade beim Kauf in der Euro-Zone ist Vorsicht geboten: Banken berechnen ihren KundInnen hohe Gebühren bei der Auslandsüberweisung – und bei einer Grössenordnung wie dem Immobilienkauf können diese Gebühren schnell im vierstelligen Bereich liegen. Auch beim Wechselkurs wird oft etwas draufgeschlagen, was die KundInnen teuer zu stehen kommt.

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Für die Überweisung hoher Beträge lohnt es sich, nach Alternativen zu suchen. Eine davon ist Wise. Seit 2011 bietet Wise über 16 Millionen zufriedenen KundInnen günstige Überweisungen ins Ausland an. Aufgrund der hohen Nachfrage ist seit einigen Jahren auch ein Multi-Währungs-Konto im Angebot – für alle die, die viel mit ausländischen Währungen zu tun haben. Mit Wise sendet man Geld direkt in der Landeswährung – die Umrechnung geschieht dabei immer zum Devisenmittelkurs, immer ohne versteckte Kosten. Und mit dem Multi-Währungs-Konto von Wise bekommst du schnell und unkompliziert eine europäische IBAN Nummer, die du zur Abwicklung deiner finanziellen Angelegenheiten in Deutschland nutzen kannst.

Wise legt höchsten Wert auf Sicherheit und Transparenz – das ist vor allem bei hohen Beträgen wichtig. So schützt das Team von Wise seine KundInnen:

  • Ein gesondertes Team zur Betrugsbekämpfung, um sicher zu stellen, dass das Geld nur dahin kommt, wo es hinsoll

  • Spezialisierte Customer Support MitarbeiterInnen, die sich nur mit hohen Geldüberweisungen beschäftigen um volle Sicherheit zu gewährleisten

  • Zwei Faktor Authentifizierung, damit nur du an dein Geld kommst

  • Regelmässige Audits, um Stabilität und Qualität zu garantieren

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Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie im Ausland als Kapitalanlage

Der Kauf einer Immobilie ist ein grosser Schritt, der wohl überlegt werden sollte. Viele Faktoren beeinflussen die Entscheidung – oft zu viele, um noch den Überblick zu behalten.

Die Kriterien sind dabei natürlich individuell: ob sich eine Kapitalanlage im Ausland lohnt, kommt auf die persönlichen und finanziellen Umstände an. Daher sollten InteressentInnen sowohl die damit verbundenen Chancen als auch die Risiken genau unter die Lupe nehmen.

Aber was spricht generell für einen Immobilienkauf in Deutschland und was spricht dagegen?

Pro:

  • Stabile Renditen

  • Wertsteigerung oder zumindest -beständigkeit

  • Sichere Anlageform bei langer Laufzeit

  • Steuervorteile für SchweizerInnen

  • Gute Altersvorsorge

  • Zusätzliche Einnahmequelle

Contra:

  • Eigenkapital nötig

  • Grosser Zeitaufwand bis zum Kauf

  • Entwicklung der Region teils schwer vorhersehbar

  • Zeitlich unflexibel

  • Nachteile bei Verkauf vor Ablauf der Frist von 10 Jahren

  • MieterInnen als Risiko

Zusammenfassung

Für SchweizerInnen, die sich für eine Kapitalanlage im Ausland interessieren, ist Deutschland eine gute Wahl. Geringe Steuern, steigender Wert und hohe Sicherheit sind nur ein paar Gründe, die für einen Hauskauf in Deutschland sprechen. Auch die geografische Nähe zur Schweiz und die nicht vorhandene Sprachbarriere machen es AnlegerInnen besonders leicht.

Wer sich nach Abwägung der Vor- und Nachteile für einen Kauf im Ausland entscheidet, ist mit hohen Gebühren für die Auslandsüberweisung und Währungsumrechnung konfrontiert. Hier schafft Wise Abhilfe – mit Transparenz und Sicherheit, immer ohne versteckte Kosten.

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Quellen

1Property Index 2021, Deloitte, Oktober 2021
2Hypothek der Nextbank Crèdit Agricole, Nextbank Crèdit Agricole, Oktober 2021
3Hypothek der SwissLife, SwissLife, Oktober 2021
4Hypothek der Raiffeisen, Raiffeisen, Oktober 2021
5Hypthek der Credit Suisse, Credit Suisse, Oktober 2021
6Hypothek der Hypo Vereinsbank, Hypo Vereinsbank, Oktober 2021
7Hypothek der ING, ING, Oktober 2021
8Hypothek der Postbank, Postbank, Oktober 2021
9Hypothek der Allianz, Allianz, Oktober 2021


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