Haus in Italien kaufen als Schweizer: Lohnt sich ein Investment?

Viele SchweizerInnen interessieren sich für eine Investition im Ausland – Immobilien in Italien stehen dabei besonders hoch im Kurs. Das liegt einerseits an der praktischen Lage als Nachbarland, andererseits an den langen, warmen Sommern und den deutlich günstigeren Preisen für Immobilien. Wer wünscht sich nicht das Dolce Vita im Süden?

Egal ob Sie auswandern möchten oder nach einem Objekt zur Vermietung suchen – wenn Sie ein Haus in Italien kaufen möchten, erfahren Sie in diesem Artikel alles, was Sie wissen müssen. Erfahren Sie ausserdem wie Sie mit Wise günstig, sicher und transparent hohe Geldsummen für den Kauf einer Immobilie überweisen können.

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Früher war es gängig auch hohe Auslandstransfers mit einer lokalen Filialbank durchzuführen. Allerdings gehen auf diesem Weg in der Regel hohe Gebühren und ein schlechter Wechselkurs einher. Mit Wise können Sie Ihre Kosten minimieren und ihr Geld immer zum fairen Devisenmittelkurs wechseln.

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Wie kann ich ein Haus oder eine Wohnung in Italien kaufen?

Der Hauskauf in Italien ist für SchweizerInnen prinzipiell sehr unkompliziert. Aufgrund bilateraler Abkommen mit der EU werden SchweizerInnen in Italien behandelt wie eigene Staatsangehörige. Aus diesem Grund haben Sie als Schweizer StaatsbürgerIn dieselben Möglichkeiten beim Immobilienkauf wie ItalienerInnen.

Es gibt allerdings eine Ausnahme: wenn Sie nicht nach Italien auswandern möchten, sondern die Immobilie als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus nutzen möchten, treffen Sie einige Einschränkungen. So dürfen Sie nur Grundstücke erwerben, die kleiner als 1.000 m² sind und eine Wohnfläche von höchstens 200 m² aufweisen.

Grund dafür ist das sogenannte Reziprozitätsprinzip nach dem SchweizerInnen in Italien genauso behandelt werden wie umgekehrt. Da ItalienerInnen nur begrenzt Eigentum in der Schweiz kaufen dürfen, ist auch der Kauf durch Schweizer in Italien eingeschränkt.

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung allerdings als Mietobjekt kaufen möchten, spielt die Reziprozität keine Rolle und Sie können nach Herzenslust kaufen.

Brauche ich eine(n) MaklerIn für die Immobiliensuche im Ausland?

Prinzipiell benötigen Sie keinen Makler, wenn Sie auf die Immobiliensuche im Ausland gehen. Viele SchweizerInnen entscheiden sich allerdings trotzdem für die Unterstützung eines Maklers, da für sie die Vorteile überwiegen.

Denn die Immobiliensuche auf eigene Faust kann in Italien zu einer Geduldsprobe werden – vor allem, wenn Sie kein Italienisch sprechen. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass nicht alle Objekte auch im Internet zu finden sind.

Und selbst wenn – die Vielzahl der Plattformen erschwert die Suche nochmals. Häufig ist das einzige, das auf das Verkaufsinteresse des Besitzers hindeutet ein „Vendesi“-Schild an der Immobilie. Für ausländische Investoren also reines Glücksspiel.

Professionelle Unterstützung nimmt Interessenten in der Regel viel Arbeit ab und spart umso mehr Zeit. Denn um folgende Dinge müssen Sie sich nicht selbst kümmern, wenn Sie einen seriösen Makler engagieren:

• Suche und Auskunft über Zustand und Preise

• Organisation von Besichtigungen

• Unterstützung beim Kaufvertrag und sonstigen Formalitäten

• Koordination mit dem Notar

Natürlich ist es auch für viele InteressentInnen eine Preisfrage, ob sie sich einen Makler leisten wollen oder nicht. In jedem Fall sollten Sie die Maklerbüros auf Herz und Nieren testen, um sicher zu gehen, dass es sich um ein seriöses Unternehmen handelt.

Prüfen Sie zusätzlich die Vor- und Nachteile eines italienischen Maklers, um die richtige Entscheidung treffen zu können:

Vorteile:	Nachteile:
Ortskenntnis und -ansässigkeit	Sprachbarriere, falls kein deutschsprachiger Makler gefunden wird
Kontakte vor Ort
Realistische Einschätzung der Immobilie	Teilweise hohe Provisionen
Unterstützung bei Formalitäten
Deutlich leichtere Suche	Häufig höhere Kosten für AusländerInnen

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf im Ausland auf mich zu?

Auch obwohl sich der Immobilienmarkt in Italien in den letzten Jahren wieder erholt hat, liegen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen meist deutlich unter vergleichbaren Objekten in der Schweiz. Ausgenommen sind hier natürlich beliebte Urlaubsregionen und Immobilien in See- oder Meernähe.

Genau wie in der Schweiz auch richtet sich der Quadratmeterpreis nicht nur nach der Region, sondern auch nach der Immobilie selbst. Am beliebtesten und somit auch am teuersten sind Städte wie Bozen, Venedig und Mailand.

Durchschnittlich liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter für Wohnungen ausserhalb von italienischen Stadtzentren bei 1,901.48 EUR (also 1,991.92 CHF). Im Vergleich dazu kostet der Quadratmeter in der Schweiz im Durchschnitt 7,583.21 EUR (also 7,943.91 CHF). Das macht die Schweiz um gut 300% teurer als Italien.¹ Wenn das kein Grund ist, in italienische Immobilien zu investieren!

Mit dem Kaufpreis ist es allerdings noch nicht getan. Viele KäuferInnen vergessen, dass auch weitere Kosten beim Kauf einer Immobilie auf sie zukommen:

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten hängen nicht nur vom Kaufpreis der Immobilie ab, sondern auch davon, ob es sich um einen Alt- oder Neubau handelt, ob Sie alleine oder mit Makler suchen, etc. Prinzipiell können Sie damit rechnen, dass die Kaufnebenkosten mit circa 10-15% zu Buche schlagen.

Darin sind folgende Gebühren inbegriffen:

• Kosten für den Notar

• Provision für den Makler

• Kosten für den Anwalt

• Gebühren im Falle einer Hypothek

Auch einmalig zahlbare Steuern wie Registrierungssteuer, Grundsteuer und Mehrwertsteuer müssen beim Erwerb der Immobilie bezahlt werden. Mehr dazu weiter unten.

Instandhaltungskosten

Auch die Instandhaltungskosten hängen ganz von Ihrem neuen Haus ab. Das gute daran ist, dass Sie Kosten für Strom, Gas, Wasser und Co. auf die MieterInnen übertragen können, falls Sie sich für ein Mietobjekt entscheiden.

Steuern bei Immobilien im Ausland

Registrierungssteuer (imposta di registro)

Die Registrierungssteuer fällt einmalig an und liegt zwischen 3 und 7%. Wieviel Sie wirklich bezahlen hängt davon ab, ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt und ob Sie als BewohnerIn gemeldet sein werden. Fällig wird diese Steuer bei Vertragsabschluss.

Mehrwertsteuer (IVA – Imposta sul valore aggiunto)

Die Mehrwertsteuer betrifft Sie nur, wenn Sie sich für einen Neubau interessieren. Kaufen Sie die Immobilie als Erstwohnsitz werden 4% fällig, für einen Zweitwohnsitz 10% und handelt es sich um eine Luxusimmobilie, werden sogar 20% erhoben. Bei Gewerbeimmobilien sind es standardmässig 20% Mehrwertsteuer.

Grunderwerbsteuer (imposta catastale)

Auch die Grunderwerbssteuer hängt von verschiedenen Faktoren wie Erst- oder Zweitwohnsitz ab. Kaufen Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz, liegt die Steuer bei 1%.²

Welche Bank finanziert Immobilien im Ausland?

Nur selten genehmigen Schweizer Banken Immobilienfinanzierungen im Ausland. Die einzige Ausnahme sind Darlehen fürs benachbarte Ausland – das macht den Immobilienkauf in Italien um einiges leichter.

Aufgrund der Sprachbarriere und erschwerter Formalitäten bei italienischen Banken sind inländische Banken also deutlich günstiger, wenn Sie eine Immobilie in Italien finanzieren möchten.

Folgende Zinssätze fallen bei einer Immobilienfinanzierung in der Schweiz an:

Schweizer Banken	Zinssatz bei 15 Jahren Laufzeit
Nextbank Crèdit Agricole³	1.44 %
SwissLife⁴	1.59 %
Raiffeisen⁵	1.78 %
Credit Suisse⁶	1.87 %

Wise zum Verschicken hoher Geldbeträge

Für den Kauf einer Immobilie im Ausland lohnt es sich, ein lokales Konto in Italien zu eröffnen. Aber selbst dann können Auslandsüberweisungen von so hohen Beträgen SchweizerInnen ein kleines Vermögen kosten, denn die Banken erheben nicht nur für Auslandsüberweisungen, sondern auch für die Währungsumrechnung einiges an Gebühren. Das kann schon schnell in den vierstelligen Bereich gehen – nur für Überweisungsgebühren!

Anders ist da Wise. Mehr als 10 Millionen Wise KundInnen senden weltweit Geld ins Ausland. Ohne versteckte Gebühren, ohne erhöhten Kurs, denn Wise nutzt immer den Devisenmittelkurs. Mit dem Überweisungsrechner von Wise sehen Sie immer, wie sich die Gebühren für Ihre Auslandsüberweisung zusammensetzen.

Wise bietet nicht nur günstige und transparente Auslandsüberweisungen an, sondern ist auch besonders sicher. Denn Wise legt höchsten Wert auf die Sicherheit Ihres Geldes – was durch die internationalen Regulierungen bestätigt wird.

Zusätzlich gibt es bei Wise ein spezielles Customer Service Team, das sich ausschliesslich mit hohen Überweisungsbeträgen beschäftigt und sicherstellt, dass Ihr Geld gut beim Empfänger ankommt – bei so hohen Summen wie beim Immobilienkauf das A und O.

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Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie im Ausland als Kapitalanlage

Beim Hauskauf handelt es sich immer um eine grosse Investition. Umso wichtiger ist es, Vor- und Nachteile gründlich abzuwägen, um sich nicht einem zu grossen finanziellen Risiko auszusetzen.

Dabei gibt es sowohl individuelle Kriterien als auch generelle Pros und Contras, die wir hier für Sie zusammengefasst haben.

Pro	Contra
Vermietung als zusätzliche Einnahmequelle	Sprachbarriere
Lange Kreditlaufzeiten bei festem Zinssatz	Nicht-reglementierte Maklerkosten
Idealer Standort für ein Ferienhaus	Hohe Bürokratie
Günstige Quadratmeterpreise	Undurchsichtige Steuersätze
Stabile Renditen

Zusammenfassung

Nirgends lohnt sich ein Hauskauf mehr als in Italien. Dabei sind die Preise niedrig und die Renditen stabil – und eine Immobilienfinanzierung ist sogar über Schweizer Banken möglich.

Sowohl als Mietobjekt als auch als eigenes Ferienhaus eignet sich die Investition im Süden also, entweder um zusätzliches Einkommen zu generieren oder selbst das Dolce Vita in der Sonne zu geniessen.

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Quellen

1 Grundstückspreise im Vergleich Italien – Schweiz, Numbeo, Januar 2022
2 Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien, Idealista, Dezember 2017
3 Hypothek der Nextbank Crèdit Agricole, Nextbank Crèdit Agricole, Oktober 2021
4 Hypothek der SwissLife, SwissLife, Oktober 2021
5 Hypothek der Raiffeisen, Raiffeisen, Oktober 2021
6 Hypthek der Credit Suisse, Credit Suisse, Oktober 2021