Como comprar uma casa na Croácia: tudo o que precisa saber

Comprar uma casa na Croácia é mais do que um investimento, é um verdadeiro mergulho histórico e cultural em um dos países mais charmosos da Europa. Mas entrar no mercado imobiliário croata tem seus desafios, e cada detalhe conta na hora de seguir as leis e as regras do mercado e garantir um processo sem perrengues.

Neste artigo reunimos tudo o que você precisa saber para desbravar o mercado imobiliário da Croácia e navegar este processo com confiança e clareza.

Brasileiros podem comprar casa na Croácia?

Sim, os brasileiros podem comprar imóveis e propriedades na Croácia sem problemas.

Entretanto, estrangeiros de países que não fazem parte da União Europeia precisam seguir algumas regras e restrições específicas do país na hora de realizar este tipo de investimento¹. Estes requisitos variam muito de acordo com a região e o tipo de propriedade, e podem incluir autorizações específicas do governo e restrições territoriais. Além disso, compradores estrangeiros possuem opções de financiamento diferenciadas, criadas especialmente para este tipo de investidor.

Devido à complexidade do processo, é sempre aconselhável consultar um advogado ou profissionais do setor imobiliário para obter orientações atualizadas e específicas para as suas necessidades.

O processo é diferente para brasileiros que possuem cidadania europeia?

Sim! Brasileiros com passaporte europeu possuem condições de compra facilitadas e semelhantes às dos cidadãos croatas². Desta forma o processo é muito mais simpliricado e acessível, sem a necessidade de autorizações adicionais.

Quanto custa o metro quadrado na Croácia?

O preço do metro quadrado de um imóvel na Croácia pode variar bastante dependendo da localização. Lugares como a cidade turística de Dubrovnik possuem preços mais elevados, enquanto regiões como a do condado de Karlovac apresentam valores bem mais acessíveis.

Na hora de escolher, é importante levar em conta o tipo de região que você está procurando, além de considerar fatores como a idade, o estilo e o tamanho do imóvel.

Veja na tabela abaixo o preço médio do metro quadrado em algumas das principais regiões da Croácia³:

*Valores equivalentes ao mês de Janeiro de 2025

Documentos necessários para comprar uma casa na Croácia

Na hora de comprar uma casa ou apartamento na Croácia é preciso juntar uma série de documentos. A lista oficial pode variar dependendo do tipo de financiamento ou imóvel escolhido⁴. Em geral, são exigidos os segundos documentos⁵:

• Passaporte: Documento de identificação válido.
• Comprovante de renda: Documentos que demonstrem capacidade financeira, como declarações de imposto de renda ou comprovantes de salário.
• Extratos bancários recentes: Para verificar a saúde financeira do comprador.
• Certidão de estado civil: Certidão de nascimento ou casamento, traduzida e com firma reconhecida.
• Número de Identificação Fiscal (OIB): Número de identificação fiscal croata necessário para transações financeiras no país.
• Autorização de residência: Dependendo da duração da sua estadia e do uso pretendido do imóvel, pode ser necessário obter uma autorização de residência temporária ou permanente.
• Contrato de compra e venda: Documento que formaliza a transação entre comprador e vendedor.
• Certidões e registros do imóvel: Documentos que comprovem a legalidade e a situação jurídica do imóvel

Além disso, se você planeja financiar a compra, os bancos locais podem exigir documentos adicionais, como comprovante de emprego, histórico de crédito e, possivelmente, uma avaliação do imóvel.

Na Croácia precisa pagar IPTU?

Atualmente, a Croácia não possui um imposto sobre propriedade que se assemelhe ao IPTU do Brasil. Até o ano passado, o principais imposto relacionado ao tema era o imposto de transmissão de imóveis, chamado Real State Transfer Tax, que tem o valor de 3% sobre a transferência de propriedades⁶.

Em janeiro deste ano, o governo da Croácia introduziu novas regras fiscais para propriedades e aluguel de curto prazo, com o intuito de equilibrar o desenvolvimento do turismo com a arrecadação fiscal do país. Estes são os impostos introduzidos⁷:

Imposto sobre Propriedade: É um imposto que incide sobre as chamadas residências de férias, ou seja, que não são a moradia principal do proprietário. Este imposto vem para substituir as regras anteriores e terá valores entre 0,60 e 8 euros por metro quadrado, dependendo da localização e do uso do imóvel. As taxas exatas serão definidas pelas prefeituras locais, que ficarão com 80% da arrecadação.

Estão isentos desse imposto os imóveis que são a residência principal do proprietário, imóveis usados como moradia por familiares, propriedades alugadas por pelo menos 10 meses ao ano (aluguel de longo prazo), entre outros.

Imposto fixo para aluguel turístico: Incide sobre o aluguel de apartamentos ou quartos para turistas e possui uma tarifa fixa. O valor será ajustado pelas prefeituras de acordo com o potencial turístico e as condições econômicas da região:

• Áreas mais desenvolvidas: 100 a 300 euros por cama.
• Segunda categoria: 70 a 200 euros por cama.
• Terceira categoria: 30 a 150 euros por cama.
• Áreas menos desenvolvidas: 20 a 100 euros por cama.

Com estas medidas, o governo da Croácia visa conter o aumento dos preços dos imóveis e aluguéis no país, especialmente em áreas turísticas. Em 2024, a Croácia recebeu mais de 21,3 milhões de turistas⁸, o que representou um aumento de 4% em relação a 2023 e reforçou o potencial turístico do país.

Principais sites para procurar casa para comprar na Croácia

Graças à internet, hoje em dia é possível encontrar muitas opções atrativas de casas e apartamentos de forma inteiramente online. Os sites especializados oferecem uma opção prática e com ampla variedade de imóveis, além de preços mais atrativos dependendo da situação. Veja abaixo alguns sistes especializados da Croácia:

• Njuškalo
• Crozilla
• Real Estate Croatia
• Immobilien Scout24 Croatia
• Oglasnik

Esses sites são amplamente utilizados por compradores e vendedores na Croácia, facilitando a busca por propriedades que se enquadrem nas suas preferências e necessidades.

Se eu comprar casa na Croácia, tenho direito ao passaporte e cidadania croata?

A compra de um imóvel na Croácia não concede automaticamente o direito à cidadania. No entanto, investir numa propriedade pode facilitar a obtenção de uma autorização de residência no país⁹.

Isso é possível graças ao Programa de Residência para Investidores na Croácia, que permite a residência temporária para estrangeiros que realizem investimentos significavos no país, seja em imóveis ou em outras áreas econômicas. Após cinco anos de residência legal contínua é possível então solicitar a residência permanente.

Para cidadãos de países fora da União Europeia, como é o caso do Brasil, o processo pode envolver requisitos adicionais, como a comprovação de recursos financeiros suficientes e a obtenção de um Número de Identificação Fiscal (OIB).

É importante ressaltar que, embora a compra de um imóvel possa ser um passo significativo para estabelecer residência na Croácia, a concessão da cidadania envolve critérios adicionais e um processo mais prolongado. O ideal é buscar auxílio para obter orientações mais atualizadas e evitar frustrações.

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Fontes consultadas neste artigo:

Fontes consultadas pela última vez no dia 20/01/2025