Как купить квартиру в Варшаве и избежать ошибок: ресурсы для поиска, цены, районы, нюансы

Serdzhi Baumann

24.08.22 (обновлено более года назад)

Займет 6 мин.

В последние годы Варшава стремительно развивается. Польская столица привлекает все больше людей, в том числе и иностранцев. А это означает, что развивается и рынок недвижимости. В статье расскажем как купить квартиру в Варшаве и избежать при этом ошибок, какие сейчас цены и что нужно знать иностранцам для совершения успешной сделки.

А о том, как начать экономить, вы можете узнать уже сейчас. Обратите внимание на Wise, если вам нужно совершать как крупные (например покупка недвижимости), так и повседневные переводы, распоряжаться деньгами в разных валютах и владеть реквизитами счета к ним.

Чем крупнее сумма трансфера, тем больше вы теряете, отправляя деньги с банками. Их узнаваемая черта – определять курс обмена самостоятельно и включать в него дополнительную наценку. С Wise, в свою очередь, вы пользуетесь реальным среднерыночным курсом.

Банковский уровень безопасности, лимит до 5 млн. злотых (PLN) за перевод, более 13 млн. пользователей по всему миру, переводы в 80+ стран – это лишь некоторые преимущества.

Квартиры в Варшаве: где искать? Сайты, агентства

Покупка квартиры в Польше, как и в любой другой стране, – кропотливый процесс, который часто занимает немалое количество времени. Очень важным при поиске квартиры является выбор надежных ресурсов. Это могут быть как специализированные сайты по поиску квартир, так и агентства недвижимости, а также офисы застройщиков.

Сайты

Самые популярные специализированные сайты по поиску квартир в Польше:

На этих сайтах при поиске квартиры вы можете воспользоваться фильтрами, выбрав не только город (Варшаву), но и квадратные метры, цену и многое другое. Также стоит помнить о том, что здесь вы найдете объявления как от частников, так и от агентств по недвижимости, которые берут за свою работу процент.

Агентства

Агенты по недвижимости активно пользуются сайтами по поиску квартир, а также у них есть свои офисы, куда можно обратиться. Если вы решили воспользоваться услугами риелтора, рекомендуем почитать отзывы в интернете или спросить у знакомых, могут ли они кого-нибудь посоветовать. Следует сразу же узнать, какую комиссию берет агентство, а также спросить о любых других условиях, которые необходимо будет выполнить.

Согласно опыту тех, кто искал квартиру в Варшаве, в среднем риелторы берут от 2 до 3,5% брутто (то есть включая налоги) от стоимости квартиры. Иногда процент берется с продающего, а не с покупателя, но чаще всего заплатить должен покупатель.

Застройщики

Если вы ищете квартиру в Варшаве на первичном рынке (новое жилье), можете обратиться к застройщику (deweloper). Это компании, которые занимаются строительством домов и продают там квартиры. У них есть свои офисы, куда можно прийти проконсультироваться, а также иногда они организовывают дни открытых дверей.

Этот вариант хорош тем, что вы сотрудничаете с продавцом напрямую, без посредников, однако стоит учитывать, что чаще всего покупка происходит еще на этапе строительства. То есть вам нужно будет подождать пока дом достроится, а затем сделать в квартире ремонт. Очень часто получается так, что вы покупаете жилье, которое еще даже не начали строить. В плане цены это выгодно, однако свою квартиру вы видите только на картинках.

Районы Варшавы: отличия, удобства, недостатки

Варшава разделена на 18 районов. Не существует одного самого лучшего района, везде есть свои достоинства и недостатки. Очень часто значение имеет не только район, но и конкретная улица. Бывает так, что в одной части тихо и спокойно, а в другой – очень шумно.

Большое значение имеет транспортная развязка. В целом, в Варшаве она очень хорошая, однако из-за того, что город большой, некоторые районы столицы расположены далеко от центра. При покупке квартиры чаще всего предпочтение отдают домам, которые расположены недалеко от метро, трамвайных и автобусных остановок или от ж/д станции (по городу курсируют электрички).

Согласно рейтингу портала morizon.pl, топ-5 популярных районов для покупки недвижимости в Варшаве это:

Мокотув (Mokotów);
Средместье (Śródmieście);
Воля (Wola);
Южная Прага (Praga-Południe);
Бялолэнка (Białołęka).¹

Средместье (Śródmieście) – это самый центр города, поэтому и цены здесь высокие. Местные жители предпочитают жить в более тихих и отдаленных районах. А вот в центре чаще всего живут студенты и иностранцы, а также любители ночной жизни. Покупают здесь жилье те, кто планирует сдавать квартиру (сдать ее, учитывая спрос на рынке, будет очень легко). Удобен этот район и тем, что здесь находятся офисы больших корпораций.

Престижным районом считается Мокотув, в котором расположен Мордор (так местные называют часть города, где находится очень много офисов). Поэтому о покупке квартиры на Мокотуве стоит задуматься в том случае, если вы работаете в том же районе. Одним из его недостатков являются пробки в час пик как раз из-за того, что многие возвращаются с работы домой. Это также один из самых загрязненных районов Варшавы. А вот что касается общественного транспорта, Мокотув очень хорошо связан с остальными районами. Здесь ходят трамваи, автобусы, есть метро (5 станций).

В районе Воля (Wola) построено много старых домов, но в последние годы стали появляться и современные жилые комплексы. Расположен район Воля очень близко к центру города, что является его главным достоинством. В зависимости от времени суток до центра можно добраться приблизительно за 10-20 минут. Здесь есть все виды транспорта: метро, автобусы, трамваи, железная дорога. На Воле много детских садов, школ, парков, кафе и ресторанов. Однако район не подойдет тем, кто ведет спокойный и медленный образ жизни. Все же, это достаточно шумный район и найти квартиру, где не слышны звуки машин, будет сложно.

Praga-Południe (Южная Прага) расположена на противоположном (правом) берегу Вислы. Застройщики не боятся вкладывать сюда средства, поэтому здесь интенсивно строятся новые жилые комплексы. Достоинств у этого района предостаточно – на Южной Праге много красивых мест, есть кафе и рестораны, расположенные недалеко от Вислы, активно развивается культурная жизнь. До центра города можно добраться примерно за 20 минут (на трамвае или автобусе). Но этот район шумный, так как пользуется популярностью благодаря тому, что расположен близко к центру.

А вот Бялолэнка (Białołęka) подойдет как раз тем, кто ведет спокойный и размеренный образ жизни, имеет детей и машину. Район пользуется популярностью среди семей благодаря относительно низким ценам (по сравнению с центром) и современным жилым комплексам. Однако недостатком является расположение, поездка общественным транспортом до центра занимает 40 минут - 1 час.

Другие районы, расположенные относительно близко к центру, это – Ochota, Żoliborz, Bemowo (здесь недавно построили метро), Belany, Praga Północna. Более отдаленные районы – Włochy, Ursus, Ursynów, Wilanów, Wawer, Wesoła, Rembertów.

nedvizhimost-v-varshave

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Варшаве

Плюсы покупки недвижимости в Варшаве:

Хорошая инвестиция на будущее – город стремительно развивается. Цены растут, поэтому на недвижимости можно заработать. Не зря Варшаву называют Нью-Йорком Восточной Европы. Здесь много рабочих мест, поэтому не стоит опасаться, что вы останетесь без работы и не сможете платить за квартиру.
Квартиру легко продать или сдать в аренду. В городе очень много студентов и иностранцев, которые ищут жилье.
Большой выбор квартир на любой вкус. Много новых жилых комплексов.
Хорошая транспортная развязка. Даже из отдаленных районов города добраться до центра или другой точки будет относительно просто.

Минусы покупки недвижимости в Варшаве:

Цены (это касается не только покупки квартиры, но и квартплаты). По мнению местных, они растут слишком быстро и не соответствуют качеству жилья и уровню зарплат.
Быстрый темп жизни. Это, пожалуй, касается каждой столицы. Вначале может казаться, что купить квартиру в большом городе – отличная идея. Однако со временем приходит понимание того, что этот вариант подходит далеко не всем. Поэтому перед покупкой квартиры стоит задуматься, готовы ли вы жить в большом городе всю жизнь. Или, как вариант, можно поискать жилье в пригороде Варшавы.

Цены на квартиры в Варшаве в разных районах

Цены на жилье в Варшаве – горячая тема. Подсчитано, согласно данным портала muratorplus.pl, что средняя цена новой квартиры в столице превышает 13,3 тысячи злотых (около 2800 долларов) за квадратный метр. Ниже приведены примерные цены в зависимости от района.

Район 📍	~ Цена за метр 💰
Śródmieście	~ 27 984 зл.
Ochota	~ 22 853 зл.
Wola	~ 21 174 зл.
Mokotów	~ 16 498 зл.
Ursynów	~ 14 520 зл.
Żoliborz	~ 14 025 зл.
Bielany	~ 13 748 зл.
Wilanów	~ 13 694 зл.
Praga-Południe	~ 13 358 зл.
Bemowo	~ 12 673 зл.
Praga-Północ	~ 12 537 зл.
Włochy	~ 12 159 зл.
Targówek	~ 11 046 зл.
Wesoła	~ 10 453 зл.
Ursus	~ 10 391 зл.
Rembertów	~ 9 533 зл.
Białołęka	~ 9 337 зл.
Wawer	~ 8 524 зл.²

На цену прежде всего влияет месторасположение, а также состояние жилья. В Варшаве продается много квартир как на первичном, так и вторичном рынке. То есть можно купить абсолютно новое жилье и сделать там ремонт либо приобрести квартиру со вторичного рынка и сразу же туда заехать.

Получается, квартира средних размеров (например, 55 м2) в отдаленном районе Варшавы (допустим, Białołęka) обойдется в примерно 510 тысяч злотых (около 110 тысяч долларов). А вот квартира побольше (73 м2) и в более близком к центру районе (например, Ochota) может обойтись в 1 600 000 злотых (около 338 тыс. долларов).

Как видите, цены отличаются в зависимости от размера и расположения. Поэтому, чтобы найти квартиру в столице Польши за относительно низкую цену, нужно будет постараться.

Экономьте на денежных переводах и управлении финансами в разных валютах ⬇️

Другие важные нюансы при покупке квартиры в Варшаве

Так как цены на квартиры в столице высокие, мало кто может позволить себе покупку жилья за наличные. Поэтому чаще всего приходится брать ипотеку. Пугаться кредита не стоит. В Польше это обычное дело, так как по итогу платить вы будете примерно столько же, как и за аренду жилья. Иностранец может взять ипотеку в том случае, если у него есть стабильная работа (договор на постоянной основе) и вид на жительство (karta pobytu). Беря ипотеку, обратите внимание на процентные ставки – чем ниже, тем лучше. Низкие ставки означают, что стоимость кредита будет не такой высокой.

Но если вы все же приобретаете жилье без кредита (например, за наличку), помните, что после покупки с вами может связаться налоговая и спросить о происхождении денег (особенно, если вы иностранец и привезли эти деньги из своей страны).

Также следует определиться, хотите ли вы купить квартиру в Варшаве от застройщика (первичный рынок) или от собственника (вторичный рынок). Покупка новой квартиры сопряжена с риском разорения застройщика (хотя в Польше это случается редко) или получения недвижимости, не соответствующей первоначальным проектным предположениям. В случае со вторичным рынком следует учитывать, что квартира покупается у другого человека. Поэтому она может быть не в самом лучшем состоянии, может нуждаться в ремонте.

Итак, что же следует проверить перед покупкой квартиры в Варшаве?

Необходимо проверить, прописан ли кто-нибудь кроме владельцев в квартире. Также следует убедиться, что другие собственники дали согласие на продажу. Эти документы может предоставить владелец квартиры.
Перед покупкой всегда проверяются земельный и ипотечный реестры (ksiega wieczysta), чтобы убедиться, что с квартирой не возникнет никаких проблем (например, что у нынешних владельцев нет долгов).
Следует узнать стоимость коммунальных и административных услуг. Цена зависит от размера квартиры, а иногда и от района. Проще всего попросить нынешнего собственника предъявить документы, подтверждающие расходы на отопление, вывоз мусора, взнос в фонд реновации и т.д.
Необходимо проверить состояние дома, в котором находится квартира. Обратите внимание, утеплено ли здание, как выглядят лестница и лифт, чистые ли стены, нет ли на них мха и т.д.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры, следует хорошо проанализировать текущую ситуацию на рынке недвижимости, выбрать подходящий момент и подрядчика/собственника жилья. Иногда лучше не спешить с покупкой и все тщательно обдумать.

Ваш новый мультивалютный счет 💰

Источники:

Источники проверены 22.08.2022

*Ознакомьтесь с условиями использования и доступностью продукта для вашего региона или посетите страницу Цены и комиссия Wise для получения актуальной информации о ценах и сборах.

Эта публикация предоставляется для общих информационных целей и не является юридической, налоговой или другой профессиональной консультацией от Wise Payments Limited или ее дочерних компаний и аффилированных лиц, а также не предназначена для замены консультации от финансового консультанта или другого специалиста.

Мы не даем никаких заверений или гарантий, явных или подразумеваемых, что содержание публикации является точным, полным или актуальным.