Külföldi ingatlan vásárlás: Szempontok, feltételek, fontos tudnivalók

Tudtad, hogy a legnépszerűbb európai ország az ingatlanbefektetők körében Németország? 2020-ban például közel 80 milliárd euró értékben fektettek német ingatlanba.¹ Ha te is gondolkodtál már azon, hogy külföldi ingatlanba fektesd a pénzed, esetleg saját célra vásárolnál házat, lakást vagy nyaralót külföldön, akkor van néhány fontos dolog, amit tudnod kell. Ebben az útmutatóban minden lényeges információt megtalálsz arról, hogy:

• Milyen szempontok alapján válassz ingatlant befektetési célból?
• Mi alapján dönts egy ingatlan mellett, ha magáncélra vásárlod?
• Milyen feltételekkel vásárolhatsz külföldön ingatlant?
• Milyen alternatív befektetési lehetőségeid vannak az ingatlanpiacon?

Azt is megmutatjuk, hogyan fizetheted ki az adásvételi árat helyi devizában anélkül, hogy egy kisebb vagyont veszítenél az átutalási díjak és az átváltás költségei miatt. Például nyithatsz egy Wise többpénznemű számlát, amely olcsó és gyors átváltást kínál a Google-ben is látható középárfolyamon, és még a PayPal-nál is 6x olcsóbb.

Tudj meg többet🔎

A külföldi ingatlanvásárlás leggyakoribb céljai

Eltérő szempontokat érdemes mérlegelned, ha saját célra vásárlod az ingatlant, például külföldre szeretnél költözni, vagy nyaranta szeretnél hosszabb időt eltölteni külföldön. Más tényezőket kell figyelembe venned akkor, ha befektetést keresel. Lássuk, milyen lehetőségeid vannak, és mi alapján érdemes döntened.

Külföldre költözés céljából vásárolt ingatlan

Ha külföldön szeretnél letelepedni, akkor értelemszerűen az anyagi szempontok mellett személyes tényezők is felmerülnek. Például:

• Beszéled az adott ország nyelvét?
• Milyen a célország kultúrája, gazdasági és társadalmi helyzete?
• Milyen gyakran szeretnéd látogatni a szeretteidet?
• Milyen az egészségügyi és munkaerőpiaci helyzet?
• Ha gyerekkel költözöl, akkor olyan szempontokat is mérlegelned kell, mint az oktatás helyzete vagy a tankötelesség.

Ha fontolgatod a letelepedést, érdemes átfutnod ezt a részletes teendőlistát külföldre költözéshez.

Nyaralás céljából vásárolt ingatlan²

A Balatonon akár 1 millió forintba is kerülhet egy nyaraló négyzetméterenként, emiatt egyre többen néznek külföldi lehetőségek után, elsősorban Horvátországban, de Bulgária és Görögország is népszerű választás. Albániában is érdemes körülnézned, az árak ugyanis egy pesti panel alatt vannak.

Bárhol is nézelődsz, a vételárat növeli, ha repülőtér vagy tengerpart közelében fekszik az ingatlan, ráadásul a nagyvárosok közelében lévő házak, lakások ára is magasabb, mintha vidéken nézelődnél.

Ha szeretnéd összekötni a kellemeset a hasznossal, évközben kiadhatod a lakást, nyáron pedig használhatod. Ebben az esetben érdemes megbíznod egy ügyintézőt, aki segít kapcsolatot tartani a bérlőkkel, és befizeti a közüzemi számlákat.

Befektetési céllal vásárolt ingatlan³

Az ingatlan az egyik legértékállóbb befektetés, ám egyáltalán nem kockázatmentes. Időről időre változik, hogy hol éri meg ingatlanba fektetni, ráadásul a szabályozások is országonként eltérnek. Emellett érdemes figyelembe venned az országon belüli térségek gazdasági viszonyait is a választás során.

Kevesen tudják, de nem muszáj házat vásárolni ahhoz, hogy ingatlanba fektesd a pénzed. Vehetsz akár ingatlanpiaci értékpapírokat is. Ezek hozamát pedig akár ki utalhatod magadnak a Wise számládra kedvező feltételek mellett.

💡 Információ
Az ingatlan értékpapírok ugyanúgy működnek, akár a hagyományos részvények. Az ingatlanhasznosító társaságok megveszik, majd kiadják az ingatlanokat. A befolyt bérleti díj egy részét pedig osztalék formájában kifizetik a befektetőknek.

Ebben a táblázatban összegyűjtöttük, miben tér el egymástól a két befektetési lehetőség.

	Saját ingatlan	Értékpapír
Előny	Erős devizával rendelkező országban magas megtérülés Garantált, állandó havi jövedelem a bérleti díjból	Könnyű kockázatot elosztani többféle ingatlanpapír vásárlásával Nincs érdekellentét az ingatlant felmérő szakértő és közted Nem kell külföldre utaznod Kisebb összeget is befektethetsz
Hátrány	Külföldre kell utaznod az ügyintézés miatt Közted és az ingatlanközvetítő között érdekellentét húzódhat Karbantartási költségek Bérlők által okozott károk Bérleti díjak árfolyamváltozásnak való kitettsége	Alacsonyabb bevétel (1-2%) Részvénypiaci ismeretek szükségesek
Kockázat	Devizaárfolyamnak való kitettség Felbérelt közvetítő cég csődbe mehet	Devizaárfolyamnak való kitettség Gazdasági hírek azonnal befolyásolják a részvények értékét Részvényárak elrugaszkodhatnak az ingatlan valódi értékétől
Lehetőség	Több ingatlan vásárlásával elosztható a kockázat Később akár saját célra is használhatod az ingatlant	Könnyebb értékesíteni a részvényt, mint eladnod az ingatlant

Az ingatlanbefektetés hátránya, hogy mivel nem ismered a helyi viszonyokat, ingatlanközvetítőt kell megbíznod. Az ő érdekük, hogy minél hamarabb eladják az ingatlant, ezért nehéz megbízható szakembert találni. Ezzel szemben az értékpapírok előnye, hogy az érintett ingatlanokat kezelő szakemberek díjazása összefügg a társaság eredményeivel, ezért nincs érdekellentét.

⚠️ Fontos
Mindkét befektetés esetén befolyásolják a megtérülést az adott ország árfolyamváltozásai.

Ingatlanvásárlás az EU-n belül⁴

Magyarország az Európai Unió tagja, ezért magyar állampolgárként különleges engedélyek nélkül is vásárolhatsz ingatlant. Azonban az egyes országokon belül előfordulhatnak különleges rendelkezések.⁵ Ausztriai ingatlanvásárlás esetén például tartományonként eltérő szabályozások vonatkoznak arra, hogy milyen célból vásárolhatsz külföldiként ingatlant.

Melyik országot válaszd? Első lépésként iránymutatásul szolgálhatnak az Eurostat 2020-as adatai a legnépszerűbb EU-n belüli úticélokról.

Ország	Kint élő magyar állampolgárok száma 2020-ban
Németország	191 852
Egyesült Királyság	105 390
Ausztria	91 395
Svájc	23 921
Egyéb EU tagország	97 403

A fenti táblázat kapcsán fontos megemlítenünk, hogy a Brexit miatt valószínűleg az Egyesült Királyság helyét Ausztria fogja átvenni a jövőben. A legtöbb ottani magyar Bécsben él, de Burgenland és Alsó-Ausztria is népszerű letelepedési cél.

Ingatlanvásárlás harmadik országban

Ha az EU-n kívül nézelődnél, akkor szigorúbb feltételekkel érdemes számolnod. A helyi állampolgárság ugyan többnyire nem feltétel, ám hitelt például sokkal kedvezőtlenebb feltételekkel vehetsz fel, mint a helyiek.

Az alábbi táblázatban szemléltettük a legnépszerűbb lehetőségeket.

Ország	Ingatlanvásárlás feltételei külföldieknek
USA	Nem kell hozzá amerikai állampolgárság Hitelfelvétel csak magas önrész és kedvezőtlen kamatláb mellett Lakáscélú ingatlanvásárláshoz zöldkártya megléte Magasabb adók
Kanada	Nem kell hozzá kanadai állampolgárság Régiónként eltérő adózási szabályok Mezőgazdasági területeket nem vásárolhatsz
Ausztrália	Nem kell hozzá ausztrál állampolgárság Kizárólag új ingatlant vagy üres telket vásárolhatsz Ideiglenes lakosként akár erre kijelölt lakások, ún. 'established dwelling'
India	Nem kell hozzá indiai állampolgárság Mezőgazdasági területeket, például tanyákat nem vásárolhatsz Hitelfelvétel csak magas önrész és kedvezőtlen kamatláb mellett

USA

Az USA-ban az ingatlanbefektetéshez nem, ám lakáscélú ingatlanvásárláshoz már zöldkártyára lesz szükséged. Előnyben vagy, ha a megtakarításaidból tudod kifizetni a teljes összeget, a hitelfelvétel ugyanis külföldiként nagyon drága.

Népszerű lehetőség még az USA-ban a 'house cooperative'-on, azaz lakásszövetkezeteken keresztüli ingatlanvásárlás. Ezzel valójában nem magát az ingatlant vásárolod meg, hanem a társasház épületét birtokló szövetkezet részesedését.

Ausztrália

Ausztráliában aki ingatlanba fektet, növekvő hozammal számolhat. Ám szigorúak a korlátozások, ugyanis az országban külföldiként csak új épületet vagy üres telket vásárolhatsz befektetés céljából. Telek esetén négy év alatt be kell fejezned az építkezést, kivéve, ha saját célra építesz lakóházat.

Ha ideiglenesen tervezel az országban maradni, vásárolhatsz erre a célra kijelölt 'established dwellinget', melyek többnyire hotelekhez hasonló épületek lakásai. Ezeken korlátozott átalakításokat végezhetsz, és költözéskor kötelező eladnod.

Kanada

A kanadai ingatlan jó befektetésnek számít, ám egyes régiókban külföldiként magasabb adók vonatkoznak rád. Torontoban például 15% extra adót számítanak fel, ha nem vagy kanadai állampolgár.

India

India inkább letelepedés céljából kedvező, mintsem befektetésként. Az országban szigorúan védik a mezőgazdasági területeket, ami akár a földterülettel rendelkező tanyákra is kiterjedhet, ezért érdemes jogi segítséget kérned a választás előtt.

📑Még érdekelhet
A fenti országok ingatlanvásárlási feltételeiről többet is megtudhatsz nemzetközi blogunkon. Ezek a tartalmak egyelőre kizárólag angol nyelven elérhetők: Ingatlanvásárlás az USA-ban külföldiként Ausztráliai ingatlan vásárlása külföldiként Ingatlanvásárlás Kanadában külföldiként Ingatlanszerzés Indiában külföldiként

Kedvező és rugalmas külföldi vásárlás a Wise-zal

Ha külföldön vásárolsz ingatlant, vagy oda utalsz pénzt, akkor a fizetést az adott ország pénznemében kell teljesítened. Egy ilyen tranzakció során nagy összegek vándorolnak egyik zsebből a másikba, ráadásul az átváltás többletköltségekkel jár. Valószínűleg te is szeretnél spórolni, ahol csak lehetséges.

Biztosan felmerült már benned, hogy milyen számláról fogod átutalni az adásvételi árat. Jó hír, hogy nem feltétlenül van szükséged külföldi devizaszámlára. Ma már sokkal kedvezőbb lehetőségekkel is számolhatsz.

Ilyen a Wise többpénznemű számla, mellyel a forintot a Google-n is látható, kedvező középárfolyamon válthatod át akár 54 devizába. Akkor is jó megoldás, ha megszünteted a magyar bankszámládat a költözés miatt. A Wise-zal hazautazáskor forintba is átválthatod a pénzed.

A Wise utalás díjai tartósan alacsonyak, és mindig előre tájékozódhatsz róluk a díjtáblázatban. Erre a számlára kérheted a fizetésedet, valamint a rezsi díjakat is egyszerűen és gyorsan kifizetheted a Wise felhasználóbarát mobil applikációja segítségével.

Milyen előnyei vannak még Wise számládnak?

• Wise számládhoz egyszeri 2390 Ft díjért betéti kártyát is igényelhetsz, mellyel akár 200 országban fizethetsz világszerte.
• Egyetlen ingyenesen nyitható számlán kezelheted a magyar és a külföldi pénzügyeidet.
• 10 helyi bankszámlát kaphatsz, köztük forintos és EUR számlát, amelyre fogadhatod a fizetésed, nyugdíjad vagy bármilyen más átutalást.
• 200 GBP-vel megegyező összegig ingyenesen vehetsz fel készpénzt bármely ATM-ből.
• A pénzed mindig a kedvező, piaci középárfolyamon válthatod át, elkerülve a bankok átváltási árfolyamba rejtett díjait.

Spórolj Wise-zal💰

Mire figyelj külföldi ingatlanvásárláskor?

Ügyvéd és közjegyző jelenléte

A különböző országokban eltérhet a szabályozás azzal kapcsolatban, hogy milyen szakértőket vagy köteles bevonni az adásvételbe. Ausztriában például az ügyvéd jelenlétét törvény írja elő, ráadásul a vételárat is neki kell elutalnod.

Tehermentes ingatlan

Mielőtt bármit is aláírnál, győződj meg az adott ország földhivatalánál arról, hogy az eladó által kínált ingatlan nincs jelzálog alatt. Előfordulhat, hogy az eladó a tartozásait már régen rendezte, ám ennek a földhivatali kivonatban még nincs nyoma. Ilyenkor az eladó feladata, hogy a törlést kérelmezze.

Adásvételi szerződés fordítása

Bár nem mindenhol kötelező a kétnyelvű szerződés, a saját érdekedben mindenképpen kérd szakfordító segítségét az adásvételi szerződés magyarra fordításában.

Most már tudod, milyen szempontok alapján érdemes nézelődnöd a külföldi ingatlanok között. Ha külföldre szeretnél költözni, akkor valószínűleg munkát is vállalsz majd az adott országban. Ennek kapcsán a külföldi TB fizetéssel kapcsolatos tudnivalókat is érdemes elolvasnod. Külföldi élet rovatunkban pedig országokra lebontva találhatsz hasznos tippeket és külföldi magyaroknak való csoportokat.

Források:

1. Portfólió weboldala – Ingatlan – Most kiderül, melyik ország mennyire népszerű az ingatlanbefektetők körében
2. Alacsonyjutalék weboldala – Magazin – Ingatlanvásárlás külföldön – Hol vásároljak külföldön ingatlant? – Albánia
3. Elemzésközpont weboldala – Befektetés, pénzügyek – Ingatlan befektetés külföldön: mire figyelj, miért kockázatos a külföldi ingatlan vásárlás
4. G7 weboldala – Közélet – Aki akart, már kiment, csaknem megállt a külföldön élő magyarok számának növekedése – Az európai országokban élő magyar állampolgárok száma táblázat Eurostat alapján
5. Az Európai Uió hivatalos weboldala – Itthon – Üzlet, gazdaság, euró – Bank és pénzügy – Pénzügyi piacok – Tőkemozgások

Források ellenőrzésének ideje: 2022.05.11