Ausztriai ingatlanvásárlás: Menete, díjak és fontos tudnivalók

Tudtad, hogy Ausztria a világ 4. és Európa 3. legbiztonságosabb országa? Ha szeretnél itt letelepedni, vagy befektetésként vásárolnál ingatlant, akkor a cikkben minden fontos tudnivalót megtalálsz egy helyen arról, hogy:

• Milyen feltételei vannak az ausztriai ingatlanvásárlásnak?
• Milyen díjakkal számolhatsz?
• Mi az ausztriai ingatlanvásárlás menete?

Emellett bemutatjuk még a Wise-számlát, amivel helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen. Igényelhetsz hozzá Wise-kártyát is, amellyel helyi devizában költhetsz szinte bárhol a világon. Pénzed pedig a piaci középárfolyamon tudod átváltani.

Tudj meg többet🔎

Ki vásárolhat ingatlant Ausztriában?¹

Mivel Magyarország tagja az Európai Uniónak, így magyar állampolgárként különleges engedélyek nélkül is vásárolhatsz ingatlant.

💡 Információ
Ausztria kilenc szövetségi tartományból áll, melyek saját alkotmányjoggal rendelkeznek. Ezért előfordulhat, hogy egyes tartományok korlátozzák a külföldi ingatlanszerzés lehetőségét. Erről az osztrák tartományi rendeletekből tájékozódhatsz.²

Milyen díjakra számíthatsz?

Ebben a táblázatban összegyűjtöttük, milyen kötelező és ajánlott szolgáltatásokkal kell számolnod, ha Ausztriában vásárolsz ingatlant.

Díjak	Becsült kiadás
Adásvételi szerződés fordítása	egyedi árajánlat alapján
Ingatlan-átruházási adó³	az ingatlan vételárának 3,5%-a
Ingatlan nyilvántartásba vételi díja⁴	az ingatlan vételárának 1,1%-a 47 euró bejegyzési díj elektronikus kérelem esetén személyesen leadott kérelem esetén 66 euró
Közjegyzői díjak⁵	2-3% + ÁFA
Ügyvédi díjak	egyedi árajánlat alapján
Ingatlanközvetítői díj⁶	3% + ÁFA vagy 4% + ÁFA
További költségek (utazás, aláírások hitelesítése, stb.)	kb. 350 EUR

Ausztriában az ingatlanügynöki díjak törvény által szabályozottak. 40 000 euró alatti vételár esetén 4%-kal, felette pedig 3%-kal számolhatsz. Ehhez hozzájön még az Ausztriában érvényes 20% ÁFA.

Ausztriai ingatlanvásárlás menete

Íme a legfontosabb teendők, amelyek femerülnek ausztriai ingatlanvásárlásod során.

Tájékozódás az ingatlanpiacon

Ahogy hazánkban is megyénként eltérnek az ingatlanárak, úgy Ausztriában is tartományonként eltérhet a tarifa. Kelet- és Dél-Ausztria kevésbé ismert területein az ingatlanok olcsóbbak, így akár 150 000 euró alatti áron is tudsz házat venni.⁶

Ha szeretnél tájékozódni arról, milyen az élet Ausztriában, akkor korábbi cikkünket ne hagyd ki. Összegyűjtöttünk minden hasznos tudnivalót, amit a költözésről és a kinti életről tudnod kell.

Ausztriai ingatlankeresők magyar nyelven:

• Csodálatos Ausztria
• Bécsi Ingatlanok
• Ausztriai-Ingatlanok
• Rellox

Ausztriai ingatlankeresők német nyelven:

• Immmo.at
• Immodirekt.at
• Immoverkauf24.at
• Immobilienscout24.at

Ha csak nyaralás céljából vásárolod az ingatlant, érdemes körülnézned a turisztikai rendeltetésű ingatlanprojektek között, melyek Karintiában és Stájerországban kerülnek meghirdetésre.

Ha befektetési vagy jövedelemszerzési célból vásárolsz, akkor érdemes a térség gazdasági lehetőségeit figyelembe venned. A legjobb, ha olyan ingatlant választasz, mely kiváló célpont a téli síelőknek és a nyári túrázóknak egyaránt. Lényeges tudnod, hogy régiónként eltérő szabályok vonatkoznak arra, hogy milyen ingatlanokat lehet üdülőhelyként használni.

Ajánlattétel

A kinézett ingatlanra Ausztriában írásos ajánlatot kell tenni. Ezt általában németül kérik. Ha te nem beszéled a nyelvet, kérd meg egy ismerősödet, hogy fogalmazzátok meg együtt az ajánlatot.

Adásvételi szerződés

Ha az eladó elfogadja az ajánlatodat, akkor a következő lépés az adásvételi szerződés aláírása, melyet közjegyző készít el mindkét fél nevében. Ezt nem kötelező magyar nyelven is megírni, elég németül. Ám ha nem beszélsz németül, akkor mindenképpen kérd szakfordító segítségét, hogy elkerüld a buktatókat.

Ingatlanügynöki díj kifizetése

Általában az adásvételi szerződés aláírásakor kell az ingatlanügynöki díjat megfizetni.

Értékbecslés

Értékbecslésre, azaz “Gutachten”-re szükséged lesz az ingatlan nyilvántartásba vételéhez, de jelzáloghitel igénylése esetén is el fogják kérni. Ausztriában a hitelfelvételhez ehhez általában legalább 40%-os letéti díj szükséges. Különösen külföldi lakosok esetében veszik szigorúan a feltételeket, hogy fokozzák a bankok biztonságát.

Ügyvéd és közjegyző

Ausztriában vevőként te választod ki az ügyvédet, és neked kell állnod az ügyvédi költségeket is. Ám az osztrák jog alapján nem elég az ügyvédi ellenjegyzés. A szerződéskor egy közjegyzőnek is jelen kell lennei, hogy az aláírásokat hitelesíteni tudja. Ennek külön díja van, ami közjegyzőnként eltérhet.

Ingatlanszerzési adó befizetése³

Ingatlanvásárlást követően esedékessé válik a 3,5%-os Grunderwerbssteuer, azaz ingatlanszerzési adó befizetése. Ezt a teljes adásvételi ár alapján a közjegyzőnek kell kiszámolnia. Neki kell átadnod az összeget, és ő fogja ezt az osztrák adóhivatal felé befizetni. Az ingatlanszerzési adót a szerződéskötéstől számított második hónap 15. napjáig kell az adóhivatalnak befizetnie, és erről az osztrák adóhatóság elektronikus adóbevallás oldalán nyilatkoznia.

Bővebb információt az osztrák adóhivatal honlapján találsz.

Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés⁴

Az 1,1 %-os bejegyzési illeték, németül Eintragungsgebühr befizetése előtt telekkönyvi kérelmet kell benyújtanod. A telekkönyvi kérelemnek tartalmaznia kell az ingatlan pontos leírását, az új tulajdonos nevét és születi idejét, valamint állandó lakóhelyét. A kérelmet elektronikusan is leadhatod az illetékes járásbíróság honlapján. Ennek feldolgozása 2-4 hetet is igénybe vehet.

A kérelem leadásához szükséged lesz az adásvételi szerződés másolatára, valamint hivatalos értékbecslésre. Az osztrák telekkönyvi kérelemhez szükséges dokumentumok listáját ezen a linken találod. Az ausztriai telekkönyv kérelem pedig innen letölthető.

A befizetendő összeget a bíróság állapítja meg, és csekken tudod befizetni, de akár a közjegyzőt is megbízhatod vele, akárcsak az ingatlanszerzési adó esetében.

Lakcím bejelentés⁷

Ha állandó jelleggel szeretnél Ausztriában lakni, akkor ajánlott ezt Magyarország felé is bejelentened. Ez azzal jár, hogy megszűnik a lakcímed Magyarországon, és kapsz egy új lakcímkártyát "Lakóhely: Külföldi cím" megnevezéssel. A külföldi lakcím kérelmező adatlapot itt tudod letölteni, és leadni bármelyik magyar kormányablakban.

A magyar címedről a bécsi konzuli osztályon is kijentkezhetsz. Ez azonban nem ajánlott, mert az ügyintézés akár 3 hónapba is telhet. Ebben az esetben ugyanis a kérelmet Bécsből eljuttatják Magyarországra, ahol kiállítják a lakcímkártyádat, majd visszaküldik Bécsbe.

Kizárólag ezután tudsz bejelentkezni ausztriai lakcímedre Bécsben a Meldeservice irodáiban vagy a kerületi elöljáróságokon, a Bezirkshauptmannschaft-oknál.

⚠️ Fontos
EU-s állampolgárként kizárólag egy tagállamban lehet állandó bejelentett lakcímed, de akár több helyen is tarthatsz fenn tartózkodási helyet. A kijelentkezést nem tudod megúszni, az osztrák hatóságok ugyanis szigorúbban ellenőrzik ennek a szabálynak a betartását, mint a magyarok.⁷

Munkát keresni is jóval egyszerűbb ausztriai lakcímmel. Tudj meg mindent az ausztriai munkavállalással kapcsolatos teendőkről korábbi cikkünkből.

Bejelentés közszolgáltatóknál

A tulajdonos-változást be kell jelentened az illetékes közüzemi szolgáltatóknál, például a gáz- és vízműveknél.

💡 Információ
Hol kaphatsz segítséget? Vannak olyan ausztriai ingatlanközvetítő cégek, akik az ügyintézés kisebb vagy jelentős részét is átvállalják, például a tulajdonos-változás bejelentését vagy a közüzemi szolgáltatók értesítését. Ha az adásvételt követő hetekben nem vagy korlátozottan tudsz külföldön tartózkodni, akkor érdemes lehet igénybe venned egy ilyen szolgáltatót.

Mit kínál a Wise?

Ha Ausztriában vásárolsz ingatlant, vagy oda utalsz pénzt, akkor a fizetést az adott ország pénznemében, azaz euróban kell teljesítened. Ingatlanvásárláskor nagy összegek cserélnek gazdát, ráadásul az átváltás többletköltségekkel jár. Egyértelmű, hogy szeretnél pénzt megtakarítani, ahol csak tudsz.

Az emberek többsége devizautalással kapcsolatban még mindig a magyar bankjához fordul, vagy osztrák bankszámla létrehozása mellett dönt. Holott ma már sokkal kedvezőbb lehetőségekkel is számolhatsz.

A Wise-zal, piaci középárfolyamon válthatod át a pénzed előre kiszámolható átváltási díjakkal a tetszőleges devizában.

Wise-számlát nyithatsz egy gyors és egyszerű online regisztrációval. Csak a személyigazolványod és a mobilod kell majd.

Mit kaphatsz a Wise-zal?

• A Wise-számlával több mint 40 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani.
• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is.
• Pénzvisszatérítést kaphatsz a Wise-számládon tartott EUR, GBP és USD után.
• Igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát.
• A Wise appban beállíthatsz automatikus pénzátváltást az általad kívánt árfolyam alapján vagy a Wise Árfolyamkövetővel kérhetsz árfolyamértesítőket egyenesen az email fiókodba.
• A Wise virtuális kártyákkal biztonságosabban vásárolhatsz online.
• A Wise appon keresztül azonnali értesítést kapsz minden vásárlásról, így nyomon követheted a költéseidet. Ha elveszíted a kártyádat, az appban könnyen letilthatod, így biztonságban marad a pénzed.
• Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálat áll rendelkezésedre.

Hozd létre Wise-fiókod

Tippek a biztonságos külföldi ingatlanvásárláshoz

Fizetés ügyvéden keresztül⁸

Ausztriában törvény írja elő, hogy a vételárat nem közvetlenül az eladónak, hanem a megbízott ügyvédnek kell elutalnod. Ezt maximum 10 nappal az adásvételi szerződés aláírása után meg kell tenned. Az ügyvédi kamara zárolja ezt az összeget, és amint az adásvétel bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, átutalja az eladó szerződésben megadott számlaszámára.

Kizárólag olyan ügyvédnek utalj, aki tagja az osztrák ügyvédi kamarának, a Treuhandbuch-nak. Ugyanis ha bármilyen okból kifolyólag eltűnne az összeg, akkor a Kamara biztosítója pótolja azt az eladónak. Tehát soha ne utalj közvetlenül az eladónak.

Megállapodás felmondása

Ausztriában az ingatlan adásvételi szerződést nem tudod ingyenesen, költségek nélkül felmondani. Az adásvételi szerződés írásakor mindenképpen tisztázzátok a lemondási feltételeket. Így megvédheted magad arra az esetre, ha később még szeretnéd átgondolni a döntést.

Ingatlan tehermentessége

Az adásvételi szerződés aláírása előtt mindenképp győződj meg az osztrák földhivatalnál arról, hogy az eladó által kínált ingatlanon nincs jelzálog. Előfordulhat, hogy az eladó a fennmaradó hitelt már rég kifizette, de ez a földhivatali kivonatban még nem látható. Ilyenkor az eladónak kérelmeznie kell a törlést, és erről egy eredeti példányú nyilatkozatot felmutatnia. Ezután már nyugodtan aláírhatod a szerződést.

A továbbiakban hasznos lehet még számodra az osztrák ügyvédek jegyzéke (RAK), ezen az oldalon pedig osztrák közjegyzők elérhetők. Ebben a cikkben pedig hasznos tippeket és ausztriai magyaroknak való csoportokat is találsz.

Források:

1. Az Európai Uió hivatalos honlapja – Itthon – Üzlet, gazdaság, euró – Bank és pénzügy – Pénzügyi piacok – Tőkemozgások
2. Az Osztrák Kormány hivatalos weboldala – Élet Ausztriában – Demokrácia – Állami jogszabályok – Az állami törvényhozás útja
3. Bundesministerium Finanzen weboldala – Adózás – Ingatlan és földterület – Vagyonátruházási illeték – Önszámítás, adóbevallás és elosztási lehetőség
4. Az Osztrák Kormány hivatalos weboldala – Épület, lakás és környezet földvásárlás – A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése
5. Rellox weboldala – Külföldi ingatlanok – Ausztriai ingatlanok – Ingatlan vásárlása Ausztriában
6. Csodálatos Ausztria weboldala – Tanácsok – Austria Property Buying Advice
7. Magyarország Bécsi Nagykövetségének hivatalos honlapja – Külgazdasági információk – Élni és dolgozni Ausztriában
8. Bécsi Ingatlanok – Gyakran ismételt kérdések – Mi biztosítja a vevőt ill. az eladót a pénz helyes áramlásáról?

Források ellenőrzésének ideje: 2022.05.10