Acheter un condo en Floride : comment économiser ?

De nombreux Canadiens choisissent d'acheter une propriété aux États-Unis, pour échapper aux mois les plus froids ici au Canada. Peut-être que vous êtes retraité ou semi-retraité et que vous envisagez de reprendre la vie des Snowbirds, en vivant en Floride plusieurs mois par an, ou peut-être voulez-vous simplement une retraite tranquille pour certains week-ends en famille et des vacances annuelles.

Si vous prévoyez d'acheter une propriété en Floride, il y a quelques facteurs à considérer afin de gérer vos coûts et vos obligations fiscales, à la fois maintenant et à l'avenir. Cet aperçu vous donnera quelques idées pour commencer à réfléchir. N'oubliez pas de vous renseigner auprès d'un conseiller expert concernant votre situation personnelle avant de faire le grand saut et d'acquérir votre nouvelle propriété de vacances dans le Sunshine State.

Homologation et comment cela affecte votre achat

L'immobilier est un investissement à long terme. Et même si cela peut sembler un peu pessimiste, il est logique de penser à ce qui pourrait arriver à votre condo en Floride si vous, ou votre conjoint, décédiez. L'homologation est une surprise pour de nombreux propriétaires de maisons de vacances, ce qui signifie que leur famille doit faire face à ce processus coûteux ainsi qu'à la perte tragique d'un être cher.

En comprenant l'homologation et en mettant en place certains plans lorsque vous achetez votre propriété en Floride, vous pouvez aider à réduire les coûts et les tracas à un stade ultérieur.

Alors, qu'est-ce que l'homologation exactement ?

L'homologation est la procédure légale nécessaire pour transférer officiellement une propriété aux bénéficiaires désignés du défunt. C'est un long processus qui peut prendre de 8 à 12 mois et qui coûte environ 3 à 4 % de la valeur de la maison en frais juridiques et connexes. Pendant l'homologation, tous les actifs de la succession sont gelés, de sorte que le condo ne peut pas être vendu¹.

La bonne nouvelle est qu'il existe des moyens légaux de structurer l'achat de votre propriété, ce qui peut vous aider à éviter l'homologation et à faire en sorte que votre condo soit transmis aux membres de votre famille restants sans les frais. Nous discuterons de vos options dans un instant, pour vous donner un aperçu des façons intelligentes d'acheter une propriété en Floride en tant que Canadien.

Envisagez-vous d'acheter une propriété en Floride ? Ne payez pas plus que ce que vous avez à payer en frais bancaires

Bien sûr, vous ne voulez pas laisser vos proches avec des frais à payer sur votre propriété en Floride après votre départ. Mais n’oubliez pas qu’il existe des moyens intelligents de réduire vos coûts lors de l'achat d'un condo en Floride.

La conversion de devises et les frais de paiements internationaux peuvent s'accumuler lors de l'achat d'une propriété à l'étranger. Les banques ont tendance à facturer des frais élevés pour les paiements transfrontaliers, et vous pouvez également constater qu'une marge est ajoutée au taux de change utilisé pour la conversion de devises.

Vous pourriez obtenir une meilleure offre lors de l'envoi d'argent à l'étranger, si vous utilisez un service alternatif, comme Wise. Les paiements sont effectués en utilisant le taux de change moyen du marché sans marge ajoutée, et juste des frais transparents peu élevés à payer. Cela peut s'avérer beaucoup moins cher que d'utiliser votre banque habituelle, surtout lorsque vous effectuez des transferts de grande valeur pour des biens immobiliers.

Une fois que vous serez en Floride, vous aurez également besoin d'un moyen intelligent d'accéder à votre argent sans être soumis à des frais élevés. Découvrez le compte multi-devises Wise, une alternative moderne aux comptes bancaires traditionnels, qui vous permet de conserver votre argent dans plus de 40 devises, et de basculer entre elles en utilisant le taux de change moyen du marché quand vous le souhaitez.

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Alors comment acheter un condo en floride ?

Pour éviter de payer des frais et des taxes élevés, il serait préférable de faire quelques recherches et d'obtenir des conseils professionnels. Il existe une série de structures juridiques différentes que vous pouvez utiliser lors de l'achat d'une nouvelle propriété aux États-Unis, et chacune a ses propres avantages et inconvénients.

Voici quelques-unes des options communes à considérer¹.

Constitution d'une société

Une façon d’éviter les problèmes liés à l’homologation consiste à créer une société constituée au Canada et de lui faire acheter la propriété. Dans le cadre de cette structure, le processus d'homologation n'est pas nécessaire, car la propriété appartient toujours à la société, même après votre décès. Toutefois, cette option n'est pas la plus appropriée pour la plupart des personnes, car vous devrez déclarer vos impôts à la fois au Canada et aux États-Unis, et devrez peut-être payer des impôts au Canada sur la valeur locative de la propriété, même si vous ne le louez pas pendant l'année.

Noms communs

Si vous achetez une maison de vacances avec un conjoint ou d'autres membres de votre famille, vous pourriez envisager de la mettre sous des noms communs. De cette façon, si l'un des propriétaires décède, le condo restera la propriété des autres propriétaires nommés.

Il est cependant peu probable que l'utilisation de noms communs soit la solution si vous avez l'intention de garder la propriété à long terme. Malheureusement, la mort est l'une des rares certitudes de la vie, et lorsque tous les copropriétaires nommés décéderont, vous serez à nouveau confronté à l'homologation.

LLCs - Sociétés à responsabilité limitée

La LLC est une structure d'entreprise américaine qui n'est pas reconnue au Canada. Cela entraîne un certain nombre de complications qui en font l'une des pires façons d'acheter une propriété aux États-Unis.

Si vous achetez par l'intermédiaire d'une LLC américaine, l'Agence du revenu du Canada appliquera la taxe d'entreprise standard sur la propriété si celle-ci est vendue. Du côté des États-Unis, la LLC ne sera pas imposée, mais le propriétaire serait redevable de l'impôt en tant que particulier. Dans cette situation, vous ne pourriez pas compenser un paiement par un autre, car le propriétaire et la société sont des entités différentes, ce qui veut dire que vous finirez très probablement par payer des impôts deux fois sur la même propriété.

Il convient de noter que certains conseillers basés aux États-Unis ont suggéré aux Canadiens d'utiliser cette voie pour acheter une propriété, car il s'agit d'un moyen rentable pour un citoyen américain d'acheter un lieu de vacances. Toutefois, la situation est différente ici au Canada. Assurez-vous de vérifier vos options avec un spécialiste en fiscalité canadienne avant de vous engager, afin d'éviter de mauvaises surprises plus tard.

Sociétés en commandite (SCS)

Une société en commandite (SCS) impliquerait de posséder une part majoritaire dans une propriété, votre propre société constituée détenant le reste. C'est une possibilité pour les personnes cherchant à acheter une propriété aux États-Unis pour un revenu de location, mais ne fonctionne pas bien pour ceux qui veulent un lieu de vacances. Certaines formes de sociétés en commandite peuvent entraîner des problèmes de double imposition. Si vous envisagez cette voie, assurez-vous d'abord d'obtenir de solides conseils professionnels.

Fiducie révocable à vocation transfrontalière

La Fiducie révocable à vocation transfrontalière est une bonne option pour de nombreux Canadiens qui cherchent à acheter une propriété en Floride. Vous bénéficiez des nombreux avantages de posséder un condo par le biais d'une société, mais avec le plus faible impôt à payer et aucun risque de double imposition. Les fiducies révocables à vocation transfrontalière peuvent être mises en place en tant que couple, ou si vous achetez avec un conjoint, vous pouvez bénéficier de deux fiducies révocables à vocation transfrontalière, chacun possédant la moitié de la propriété en question².

La fiducie (ou les fiducies) est/sont alors propriétaire(s) de la propriété. Si vous décédez, les droits de propriété restent à la fiducie, ce qui évite l'homologation. Si vous avez acheté la propriété avec un conjoint, votre part de la maison leur sera transférée si vous disposez d'une seule fiducie révocable à vocation transfrontalière, ou pouvez simplement rester en fiducie au sein même de votre propre fiducie révocable à vocation transfrontalière. Si les propriétaires d'origine de la propriété décèdent tous les deux, la maison peut alors être divisée en d'autres fiducies pour les bénéficiaires désignés, tels que vos enfants.

L'homologation ne s'applique pas, comme les droits de la propriété restent au sein de la fiducie révocable à vocation transfrontalière sans interruption.

Ou acheter un condo en floride ?

Pour trouver l'endroit parfait, il faudra prendre en compte différents aspects tel que le prix au mètre carré, la localisation (ville, océan, campagne…).

Les villes les plus attractives sont les suivantes :
Orlando
Tampa
North Port
West Palm Beach
Miami
Jacksonville

Acheter une maison en floride : comment économiser ?

L'achat d'une propriété ne sera jamais bon marché. Il est donc judicieux de trouver des moyens de réduire vos coûts et vos futures obligations fiscales. En faisant quelques recherches et en prenant conseil auprès d'un spécialiste en fiscalité transfrontalière canadienne, vous pouvez contribuer à réduire certains des coûts liés à l'homologation.

Vous pouvez acheter un condo en Floride avec Desjardins par exemple mais également en prenant d'autres mesures, soit le recours à un prestataire de paiement international à bas prix comme Wise pour couvrir vos frais d'achat de biens immobiliers, vous constaterez peut-être que vous pouvez économiser encore plus. Bonne chance, et profitez du soleil.

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Sources:

1. The Globe and Mail - How to be a tax-smart snowbird with property in the U.S.
2. Altro Law - The benefits of owning U.S. property in a Trust

Vérifiées pour la dernière fois le 3 septembre 2019.