Haus kaufen in Ungarn für Deutsche: Was gilt es zu beachten?

Da die Immobilienpreise hierzulande immer weiter steigen, interessieren sich immer mehr Deutsche für den Erwerb von Auslandsimmobilien. Dafür sind jedoch nicht nur die günstigeren Preise verantwortlich, sondern auch der Wunsch vieler Deutscher, dem kalten Winter in Deutschland zu entkommen – ein Ferienhaus im Süden macht’s möglich.

Ein Land, das viele Deutsche dabei nicht auf dem Schirm haben, ist Ungarn. Dabei ist Ungarn aufgrund der niedrigen Lebenshaltungskosten und günstigen Immobilienpreise eine gute Option. Alles, was du zum Thema Hauskauf in Ungarn wissen musst, erfährst du in diesem Wise Artikel.

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Haus kaufen in Ungarn

Ungarn ist derzeit noch eher unbekannt, wenn es um Auslandsimmobilien geht. Wenn du dich für den Kauf eines Hauses im Ausland interessierst, fragst du dich sicher, was Ungarn so attraktiv macht.

Ein paar Gründe dafür haben wir bereits genannt: Die günstigen Lebenshaltungskosten spiegeln sich auch in den Immobilienpreisen wider. Zwar sind die Preise für Wohnungen und Häuser in Ungarn in den letzten zehn Jahren stark angestiegen, das Preisniveau ist aber noch immer deutlich niedriger als in Deutschland.

Positiv für deutsche Interessenten ist außerdem, dass es auf dem ungarischen Immobilienmarkt derzeit zu einer Kehrtwende kommt: Zum ersten Mal seit langer Zeit fallen die Immobilienpreise wieder – in vielen Regionen geschätzt um mehr als 10%. Es könnte also keinen besseren Zeitpunkt geben, um ein Haus in Ungarn zu kaufen.

Die beliebtesten Orte für den Hauskauf in Ungarn sind für Deutsche zumeist die ohnehin beliebten Ferienorte und Ballungszentren. Doch es gibt weit mehr als nur den Plattensee und Budapest.

Wer eher ein ruhiges Plätzchen in der Natur sucht, ist in der warmen südlichen Tiefebene an der Grenze zu Serbien und Rumänien gut aufgehoben. Aber auch das an Kroatien und Slowenien angrenzende Zala ist bei Auswanderern beliebt.

Um dir einen besseren Überblick über das Sparpotential bei ungarischen Immobilien zu verschaffen, haben wir hier einen kleinen Vergleich zwischen den Durchschnittspreisen in Deutschland und Ungarn für dich:¹

Die Kaufpreise in Ungarn sind im Durchschnitt mehr als 60% niedriger als in Deutschland – wenn das mal kein starkes Argument für den Hauskauf in Ungarn ist. Sehen wir uns doch an, welche Besonderheiten es für deutsche Interessenten gibt.

Haus kaufen als Deutscher?

Prinzipiell gelten für ausländische Staatsangehörige beim Hauskauf in Ungarn andere Regeln als für ungarische StaatsbürgerInnen. Da Ungarn allerdings seit 2004 zur Europäischen Union gehört, wirst du als EU-BürgerIn genauso behandelt wie Ungarn – wenn du also einen deutschen Pass hast, steht dir nichts im Wege, wenn du ein Haus in Ungarn kaufen willst.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nach wie vor nur an ungarische Staatsangehörige verkauft werden. Wenn du allerdings nach Wohnimmobilien suchst, dürfte dich das wenig stören.²

Auf dem Weg zum Haus in Ungarn spielt Geld natürlich eine große Rolle. Damit du dir einen besseren Überblick über die Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen Ungarns verschaffen kannst, haben wir hier eine Liste der Durchschnittspreise für dich:³

Steuern beim Hauskauf in Ungarn

Dass ungarische Immobilien deutlich günstiger im Erwerb sind als Liegenschaften in Deutschland ist nun klar – und das ist immerhin einer der großen Gründe, warum Deutsche nach Immobilien im Ausland suchen.

Was viele Menschen allerdings vergessen, ist, dass für die Reservierung der Immobilie eine Anzahlung notwendig ist. Diese liegt nicht selten bei bis zu 20% des Kaufpreises.

Zum Kaufpreis kommen zusätzlich auch noch Kaufnebenkosten hinzu.. Gerade, wenn es um so große Geldbeträge geht, können auch die Nebenkosten schnell im vierstelligen Bereich sein.

In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten bei circa 10-15% des Kaufpreises. Mit welchen Zusatzkosten musst du beim Kauf in Ungarn rechnen?²

• ca. 4% Vermögensübertragungsgebühr (entspricht der deutschen Grunderwerbsteuer)
• 3-4% Maklergebühren
• 0,5-3% Anwaltskosten
  Dazu können Gebühren für etwaige Genehmigungen, den beglaubigten Grundbucheintrag und eventuell Kosten für die Übersetzung kommen. Alles in allem sind die Kaufnebenkosten in Ungarn deutlich günstiger als in Deutschland.

Immobilienfinanzierung in Ungarn

Egal wie niedrig die Preise für Häuser in Ungarn sind, die meisten Deutschen müssen trotzdem einen Kredit aufnehmen, um ihre Auslandsimmobilie zu finanzieren.

Bei deutschen Banken ist es meist schwierig, eine Immobilie im Ausland zu finanzieren. Wenn, dann brauchst du eine einwandfreie Bonität, hohe Eigenmittel und meistens weitere Sicherheiten.

Anders ist das bei ungarischen Kreditinstituten, bei denen deutsche KundInnen gern gesehen sind. In Ungarn stehen die Möglichkeiten für eine Finanzierung also meist besser.

Die Hypothekarzinsen für eine Immobilienfinanzierung in Ungarn können allerdings höher als in Deutschland ausfallen – hier ist es daher wichtig, die Angebote gut zu vergleichen. Wenn du allerdings ein Eigenkapital von über 30% mitbringst, sind die Bedingungen meist besser als bei deutschen Krediten.

Ablauf des Hauskaufs in Ungarn

Wenn du nicht Ungarisch sprichst, kann der Hauskauf in Ungarn zunächst ganz schön kompliziert erscheinen. Prinzipiell ist der Ablauf aber einfach.

So funktioniert der Hauskauf in Ungarn:

1. Preisverhandlungen und Besprechung der Details
2. Erstellung des Vorvertrags und Anzahlung zur Reservierung im Grundbuch
3. Vertragsentwurf und ggf. Prüfung durch deinen Anwalt
4. Unterzeichnen und Beglaubigung des Vertrags in Beisein eines Notars oder Rechtsanwalts
5. Einreichen der Dokumente bei der Komitatsverwaltung durch den Rechtsanwalt
6. Prüfung des Vertrags bei der Komitatsverwaltung
7. Eintragung ins Grundbuch

Sobald du rechtmäßig im Grundbuch eingetragen bist, geht dein neues Haus in Ungarn in deinen Besitz über.

Günstiger Euro in HUF tauschen

Wenn du ein Haus in Ungarn kaufen möchtest, machst du dir natürlich Gedanken um die Finanzierung deines Vorhabens. Wir haben dich bereits über die Kaufnebenkosten aufgeklärt, die zum Kaufpreis hinzukommen.

Was aber ausnahmslos vergessen wird, wenn Deutsche ein Haus in Ungarn kaufen, ist, dass du den Kaufbetrag nicht in Euro, sondern in Ungarischen Forint bezahlen musst.

Wenn du eine so hohe Summe ins Ausland überweist, fallen bei deutschen Banken allerdings enorme Kosten an – einerseits durch hohe Überweisungsgebühren, andererseits aber auch durch unfaire Wechselkurse und undurchsichtige Aufschläge.

Um Überweisungskosten von mehreren Tausend Euro zu vermeiden, solltest du zu einer günstigen und dennoch sicheren Alternative wie Wise greifen.

Der aktuelle Wechselkurs von EUR zu HUF bei Wise:

Wise ist seit mehr als 10 Jahren ein verlässlicher Partner für Millionen von Kunden, wenn es um internationale Finanzen geht. Denn bei Wise steht Sicherheit, Transparenz und Fairness an oberster Stelle. Im Gegensatz zu herkömmlichen Banken nutzt Wise für Währungsumrechnungen nur den echten Wechselkurs ohne versteckte Aufschläge, den Devisenmittelkurs.

Gerade wenn du von Deutschland Geld für den Hauskauf nach Ungarn senden möchtest, lohnt sich Wise. Wenn du zum Beispiel 200.000 EUR nach Ungarn überweist, kostet dich das nur 0,56% des Überweisungsbetrags (Stand 02.12.2022). Das Sparpotential zu herkömmlichen Banken liegt dabei bei bis zu 5.898,99 EUR – nur für eine einzige Überweisung. Doch bei Wise kannst du nicht nur günstig Geld ins Ausland versenden, sondern auch ein kostenloses Multi-Währungs-Konto eröffnen und damit viele verschiedene Währungen verwalten.

Mit einer ungarischen Kontonummer sparst du bei deinen finanziellen Angelegenheiten in Ungarn bares Geld, das viel besser bei der Finanzierung deines neuen Hauses aufgehoben ist.

Um stets die Sicherheit deiner Finanzen zu gewährleisten, gibt es bei Wise ein spezielles Customer Service Team, das sich ausschließlich mit hohen Überweisungsaufträgen beschäftigt.

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Als Deutscher ein Haus in Ungarn zu kaufen, ist relativ unkompliziert. Zudem sind die Immobilienpreise in Ungarn im Durchschnitt derzeit um gut 50% niedriger als in Deutschland – eine Investition in ein Haus in Ungarn kann sich also lohnen.

Quellen