Как купить квартиру в Праге и избежать ошибок: ресурсы для поиска, цены, районы, нюансы

Чехия не теряет своей популярности среди иностранцев. Она любима туристами, студентами, многие приезжают сюда ради бальнеологических курортов несколько раз в год. Есть много желающих приобрести квартиры и дома в Чехии даже среди тех, кто пока не планирует жить в стране постоянно.

Возможно ли иностранцам купить недвижимость в Чехии? Как купить квартиру в Праге напрямую без посредников? Сколько займет процедура покупки недвижимости в Чехии и какие шаги необходимо предпринять? Сегодня попробуем ответить на все эти вопросы.

Содержание статьи 🔎
Покупка недвижимости в Чехии: законы Квартиры в Чехии: где искать? Прага и регионы Чехии: отличия, удобства, недостатки Плюсы и минусы покупки недвижимости в Праге Цены на квартиры в Праге по районам Чеклист при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Чехии: законы

Хорошая новость состоит в том, что сейчас нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранцами, за исключением сельскохозяйственных и лесных угодий (полный перечень видов недвижимости доступен вам при условии наличия внж в Чехии или гражданства ЕС). Тем не менее, для оплаты вам понадобится банковский счет.¹

💡 О том, как открыть банковский счет в Чехии, мы писали здесь.

Помните, что покупка недвижимости не дает вам автоматически разрешения на долгосрочное проживание в стране. Если вы планируете остаться жить в Чехии или, по крайней мере, пробыть здесь значительный период, вам нужно будет оформить вид на жительство.²

В Чехии есть определенные базовые принципы, закрепленные законодательно, которые необходимо соблюсти при приобретении недвижимости:

• все объекты должны быть зарегистрированы в Госреестре, а при передаче права собственности в реестре должны быть внесены соответствующие изменения;
• приобретение объекта не означает автоматического приобретения земли, на которой он расположен;
• при передаче права собственности обязательно должен быть оформлен письменный договор с подписями обеих сторон;
• при покупке нужно заплатить налог в размере 3%: его платит продавец, но покупатель является гарантом налогового обязательства.¹

---

Сумма, в которую обойдется новая квартира, явно будет значительной. О ценах мы поговорим далее, а о способе сэкономить вы можете узнать уже сейчас. Обратите внимание на Wise, если вам необходимо совершать как крупные, так и повседневные переводы, распоряжаться деньгами в разных валютах и владеть реквизитами счета к ним.

Чем крупнее перевод, тем больше вы теряете, отправляя деньги с банками. Их характерная черта – устанавливать собственный курс обмена, в который может быть включена дополнительная наценка. С Wise, в свою очередь, вы пользуетесь реальным среднерыночным курсом.

Банковский уровень безопасности, лимит до 25 млн. крон (CZK) за перевод, более 13 млн. пользователей по всему миру, переводы в 80+ стран – это лишь малая часть преимуществ.

---

Квартиры в Чехии: где искать? Агенства, сайты

Сначала вам нужно определиться, хотите ли вы купить квартиру от застройщика или на вторичном рынке. В первом случае вы сможете найти объявления на сайтах компаний или у агентов-посредников. Что касается второго варианта, искать объявления можно на сайтах агентств недвижимости или на порталах по купле-продаже. Ищите объявления в интересующем вас регионе, например, в Праге или в Брно.

Также вы можете поискать объявления на одном из чешских ресурсов для купли-продажи недвижимости. Там вы можете найти объявления как напрямую от хозяев, так и от агентств. Порталы есть как на чешском, так с поддержкой других языков, стоимость использования услуг зависит от доступных возможностей. Вот несколько популярных ресурсов:

Bezrealitky – здесь можно найти жилье для покупки или в аренду. Если вы покупаете премиум аккаунт на сайте (он стоит 299 крон на 4 месяца на момент написания статьи), то вам предоставляется возможность контактировать с хозяевами напрямую (таким образом сэкономив на комиссионных агента).

Sreality – здесь есть поддержка английского и русского языков. Вы найдете объявления как напрямую от собственников, так и от агентов. Регистрация пользователей бесплатна.

Объявления на английском вы также можете найти на портале для экспатов в Чехии Expats.cz. Здесь публикуются объявления как от агентств, так и от хозяев. Можно посмотреть объявления на международных порталах, например Realting. Однако существует мнение, что местные сайты могут отличаться более выгодными ценами, поэтому не будет лишним сравнить их в вашем конкретном случае.

Еще один вариант – обратиться в агентство недвижимости. Их существует огромное количество, поэтому крайне важно выбирать агентства с проверенной историей и хорошей репутацией, а также тщательно проверять легальность их деятельности. Примеры агентств: Bravis, Svoboda&Williams и другие.

Прага и регионы Чехии: отличия, удобства, недостатки

По статистике риелторских агентств, Прага традиционно занимает первое место среди городов по количеству сделок купли-продажи недвижимости. Пользуются популярностью также квартиры и дома на расстоянии до 50 км от Праги, так как цены за пределами города немного ниже. Например, в Ржичаны.

Карловы Вары – еще один популярный город, с ценами на жилье не ниже, чем в Праге. Брно один из самых больших городов в стране и признанный IT хаб, привлекает айтишников, желающих релоцироваться в Чехию. Здесь большой процент населения в возрасте от 25 до 35 лет и хорошие возможности трудоустройства для технических специалистов.

Жилье на севере страны, в одном из промышленных городов, будет дешевле, чем в центре, однако продать недвижимость в случае необходимости здесь может оказаться сложнее, чем в Праге, Остраве или Карловых Варах.

Если вы покупаете недвижимость с целью инвестиции, сравните рост цен в Праге и регионах, прежде чем делать покупку. Стоимость жилья в столице Чехии уже сравнима с ценами в крупных европейских городах.

Плюсом Северной Богемии является близость Германии (а это значит активное сообщение между двумя странами), а также наличие национального парка “Чешская Швейцария”, который привлекает туристов. Учин или Усти-над-Лабем при этом находятся на сравнительно небольшом расстоянии от столицы и с удобным железнодорожным сообщением.

Что насчет показателей уровня жизни? Согласно ежегодному опросу Místo pro život (Место для жизни), в 2022 году три первых места заняли Прага, регион Южная Богемия и Карловы Вары. Список завершает Моравско-Силезский регион как самый неблагоприятный в глазах респондентов. Оценка включала такие параметры как экология, образование, инфраструктура, социальные и медицинские услуги, безопасность, доступность рабочих мест и так далее.³

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Праге

Одним из плюсов Праги является то, что в ней вы найдете все удобства и динамику столицы, но при этом вам не обязательно обзаводиться собственным авто, как потребовали бы другие столичные мегаполисы. Город расположен сравнительно компактно, а сеть общественного транспорта достаточно развита.

Город многонационален, здесь расположены офисы многих крупных компаний, а в университеты съезжаются студенты со всего мира. Ассимилироваться в таком смешанном сообществе будет не слишком сложно.

Если у вас в семье есть дети, в Праге вам будет проще найти детские образовательные учреждения с обучением на разных языках в дополнение к чешскому.

К минусам можно отнести высокую стоимость жилья по сравнению с другими городами и регионами. На одни и те же товары и услуги в Праге цены будут выше, а значит выше и ваши расходы.

Если вы планируете заниматься частным бизнесом, то стоит иметь в виду, что в столице вы столкнетесь с более высокой конкуренцией. В целом, в городе больше людей, круглый год более шумно из-за туристов.

В медицинских учреждениях, больницах и социальных службах, скорее всего, придется проводить больше времени, чем в других городах, из-за очередей. На бюрократию в Чехии жалуется множество приезжих, привыкших к более динамичному решению вопросов в других европейских странах, но в Праге из-за большого количества людей сроки, например, оформления документов, будут еще дольше.

Удобное управление 50+ валютами 💰

Цены на квартиры в Праге по районам

Согласно индексу Deloitte на март-апрель 2022 года, цена за квадратный метр жилой недвижимости в Праге составляет от 137 500 до 204 500 крон, в зависимости от района.⁴

Прага делится на десять условных районов, поэтому мы часто можем услышать такое обозначение как “Прага 1” или “Прага 7”, обозначающее конкретный район города. Исторический центр – это Прага 1, остальные расположены вокруг него, с постепенным удалением к окраинам города.

Как говорят сами жители Праги, районы города очень сильно непохожи друг на друга, поэтому, выбирая себе дом или квартиру, обязательно изучите район, ознакомьтесь с ним в деталях и убедитесь, что здесь вы найдете то, что вам нужно.

Например, очень престижный, востребованный и дорогой микрорайон Винограды (район Прага 2) – это тихие тенистые улицы, кофейни, рестораны и великолепная архитектура. Однако здесь вы не найдете ни крупных супермаркетов ни объектов инфраструктуры, поэтому готовьтесь выезжать в другие районы за покупками для семьи и по всем бытовым нуждам.

Прага 2 и Прага 3 сочетают в себе и жилую застройку, и бизнес центры, и развлекательные заведения. Если вы хотите чувствовать пульс динамичной городской жизни – осмотритесь в этих районах.

Прага 4 – классический спальный район.

Прага 5 и Прага 6 граничат с центром города, так что здесь вы найдете как исторические здания, так и уютную коттеджную застройку на окраинах.

В Праге 7 и Праге 8 много парков и исторических достопримечательностей.

Прага 9 – это промышленный микрорайон, переживающий активную застройку жилой недвижимостью, так же как и Прага 10, в котором, в отличие от Праги 9 вообще нет промышленных предприятий. Это сравнительно молодой район, который считается экологически чистым: благодаря этому и сравнительно низким ценам на недвижимость он популярен у иностранцев.

Теперь сравним цены на однокомнатную квартиру-студию в разных районах Праги (по данным портала Sreality):

📍 Район	💰 Стоимость
Прага 1	от 4,3 до 10,5 миллионов крон
Прага 2	от 2,5 до 9,2 миллионов крон
Прага 3	от 2,9 до 7,9 миллионов крон
Прага 4	от 0,9 до 6,4 миллионов крон
Прага 5	от 2,1 до 9,5 миллионов крон
Прага 6	от 2,6 до 11,4 миллионов крон
Прага 7	от 1,7 до 6,9 миллионов крон
Прага 8	от 2,7 до 10,1 миллионов крон
Прага 9	от 2,7 до 6,9 миллионов крон
Прага 10	от 2,4 до 7,9 миллионов крон

Посмотреть цены в других городах и регионах Чехии можно здесь.

Если вам не критично размещение в центре города, попробуйте посмотреть недвижимость в радиусе 20-40 км от крупных городов: Праги, Остравы, Брно и так далее. У вас будут в шаговой доступности все преимущества городской инфраструктуры, но цена будет заметно ниже, чем на аналогичные объекты вблизи центра.

Не забудьте добавить к ценам налог на недвижимость. Несмотря на то, что в Чехии он составляет всего 4%, это заметно увеличит сумму расходов. Также вам необходимо будет заплатить комиссионные (процент от стоимости жилья), если вы будете покупать недвижимость через агентство. Для некоторых типов объектов будет необходимо заплатить НДС: если это ваш случай, уточните, входит ли эта сумма в озвученную вам стоимость.

Если вы решите подстраховаться и воспользоваться юридической поддержкой при проведении сделки и оформлении договоров, то помните, что услуги юриста нужно будет добавить к общей сумме расходов.

По данным адвокатского бюро Ecovis, стоимость юридической поддержки при приобретении недвижимости составляет от 1000 до 2000 евро. Услуга включает составление договора, закрепление цены, и юридическую проверку объекта перед покупкой.⁵

Экономьте на денежных переводах и управлении финансами в разных валютах ⬇️

Другие важные нюансы при покупке квартиры в Чехии

Вы можете приобретать недвижимость лично или через посредника, оформив доверенность. Имейте в виду, что перед покупкой вы можете заказать у специалистов комплексную проверку объекта: подтвердить его собственника, убедиться, что на него не наложены никакие ограничения, что на нем нет долгов и так далее.

Если вы решите заручиться помощью юристов, такую проверку осуществят они. Основные сведения об объекте можно найти в реестре, они доступны публично.

Квартиры в домах могут быть в личной или кооперативной собственности. В зависимости от типа собственности, могут возникать дополнительные нюансы при покупке и содержании жилья, поэтому эту деталь лучше выяснить заранее. Полезно будет сравнить цену вашего будущего жилья со средними ценами в округе. Если вы заметите значительную разницу, это повод для дополнительной проверки всех деталей.

Также важно проверить документацию на объект, чтобы убедиться, что в нем отсутствуют какие-либо нарушения, а также план застройки, чтобы быть уверенными, что на месте вашего нового жилья не планируется в ближайшем будущем построить торговый центр. Проверяя понравившуюся квартиру, не забудьте уточнить состояние крыши и коммуникаций, обратите внимание на район и соседей.

Частой практикой в Чехии перед оформлением договора о купле-продаже является заключение договора о резервировании. Форма контракта не установлена законодательно, но как правило, в нем закрепляется цена объекта, покупатель выплачивает депозит в виде подтверждения своих намерений купить объект, а продавец обязуется в течение срока, указанного в договоре, не продавать объект другим лицам.

На основании судебной практики, юристы в Чехии рекомендуют покупателям не подписывать договоры, в которых не участвует продавец, так как в таком случае покупателю не гарантированы никакие обязательства противоположной стороны.

Отношения между агентом по недвижимости и покупателем регулируются законом, с которым вам, возможно, полезно будет ознакомиться, чтобы знать свои права: например о том, что агент обязан предоставить вам выписку из реестра, а также уведомить о дефектах объекта, если такие существуют.

Чеклист при покупке недвижимости

Вот основные шаги, которые вам необходимо будет сделать, если вы решили купить недвижимость в Чехии. Помните, что если вы хотите оформить ипотеку, процедура будет дольше и сложнее, а также будут действовать дополнительные ограничения.

• проверить объект в реестре или заказать проверку у специалистов;
• оформить банковский счет, если у вас его нет;
• оформить договор о резервировании;
• оформить непосредственно договор купли-продажи;
• оформить передачу прав собственности в реестре (оформление длится примерно несколько недель).

Источники:

1. Министерство иностранных дел Чехии – покупка недвижимости
2. CorpexLab – юридический гид по покупке недвижимости в Чехии
3. PragueMorning – лучшие места для жизни в Чехии
4. Deloitte – цены на недвижимость в Праге в 2022
5. Ecoviselegal – покупка недвижимости в Чехии
6. MercuryEstate – договор о резервировании
7. Kotula – на что обращать внимание при покупке недвижимости

Источники проверены 02.08.2022