Como funciona comprar casa em Portugal para residentes no estrangeiro​

O mercado imobiliário português tem vindo a crescer substancialmente nos últimos anos, atraindo hoje investimentos nacionais e estrangeiros, sobretudo no litoral do país. No entanto, comprar casa em Portugal residindo no estrangeiro envolve algumas exigências que convém conhecer antes de avançar para a aquisição.

Neste artigo pode perceber como comprar casa em Portugal como não-residente, incluindo requisitos e condições.

Ficará também a conhecer as transferências da Wise, que suportam movimentos de grandes montantes e lhe permitem enviar dinheiro do estrangeiro para Portugal, de forma transparente e simples.

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Como posso comprar uma casa em Portugal vivendo no estrangeiro?

Para comprar casa em Portugal como não-residente deve estar sobretudo atento às seguintes questões:

• As condições de crédito tendem a ser diferentes das que são oferecidas aos residentes
• É obrigatório ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) português
• Poderá precisar de um representante fiscal residente em Portugal
• A casa será classificada como ‘habitação secundária’ e, por isso, não terá direito a alguns incentivos estatais destinados à aquisição de imóveis para primeira habitação.

Para além destes quatro pontos, não existem grandes diferenças na compra de casa em Portugal como residente ou não-residente, como veremos em seguida.

Mas para já vamos explicar como obter um NIF português, quem pode agir como representante fiscal e quais as condições de financiamento, por norma oferecidas aos não-residentes.

Condições de crédito para comprar casa em Portugal para residentes no estrangeiro

A maioria dos bancos portugueses só financia 70% a 80% do valor de um imóvel comprados por não residentes (no caso dos residentes, o financiamento pode chegar aos 90%). Ou seja, se quiser prosseguir com a aquisição, terá que avançar pelo menos com 20% a 30% do valor de venda da casa.

Outra questão importante prende-se com a taxa de esforço deste eventual crédito bancário: a taxa de esforço deve ser, no máximo, de 30% dos seus rendimentos. Ainda assim, é possível contornar estes limites, apresentando, por exemplo, garantias adicionais - mas de qualquer forma não é recomendável ter uma taxa de esforço elevada. A taxa de esforço é medida calculando a percentagem dos seus rendimentos que é gasta no pagamento do crédito.

Como obter um Número de Identificação Fiscal português como não-residente

Qualquer pessoa pode pedir um Número de Identificação Fiscal (NIF) português, numa Loja do Cidadão ou num balcão da Autoridade Tributária e Aduaneira em Portugal. Caso tenha cidadania portuguesa, também pode recorrer à rede de embaixadas e consulados portugueses no estrangeiro.

Terá que apresentar o seu passaporte ou outro documento de identificação civil, bem como um comprovativo de morada, que poderá ser uma morada estrangeira.

Também é possível nomear um representante para tratar do processo por si. E caso queira fazer o pedido do NIF online terá que ser mesmo o seu representante a fazê-lo (mais informação sobre isto em seguida).¹

Como obter um representante fiscal português

Não é obrigatório ter um representante fiscal português para obter o NIF. No entanto, poderá ter que nomear um para poder adquirir o seu imóvel em Portugal, caso não adira às notificações eletrónicas do Portal das Finanças.

Até 2022 era obrigatório ter um representante para formalizar a aquisição do imóvel: todos os não-residentes que quisessem comprar casa em Portugal tinham que ter um representante fiscal no país.

No entanto, agora existe uma alternativa conveniente, uma vez que aderir às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária dispensa a nomeação do representante.³

Para aderir às notificações eletrónicas basta entrar no Portal das Finanças (com o código de acesso definido aquando da atribuição do NIF) e seguir os seguintes passos:

1️⃣ A minha Área
2️⃣ Notificações e Citações
3️⃣ Gerir canais
4️⃣ Canais de Comunicação
5️⃣ Ativar notificações eletrónicas.

Qualquer contribuinte português, independentemente de ser um particular ou empresa, com residência no território pode ser nomeado representante fiscal, incluindo cidadãos estrangeiro.

Caso o seu representante fiscal também tenha em seu poder uma procuração para o representar de forma abrangente, poderá ser ele a pedir o seu NIF por si, com a vantagem de poder tratar do processo online, no Portal das Finanças.

Envie dinheiro com a Wise sempre com a taxa de câmbio comercial

Se vai comprar casa em Portugal vivendo no estrangeiro, é provável que precise de fazer uma transferência internacional. No entanto, fazer uma transferência internacional de elevado valor implica muitas vezes comissões elevadas - para além de que muitos operadores de remessas internacionais não suportam transferências de grandes montantes.

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Ao utilizar a Wise, há a grande vantagem de sempre beneficiar da taxa de câmbio comercial, a taxa média do mercado, bem como tarifas transparentes, que pode simular a qualquer momento via site ou app.

Na compra de uma casa, uma pequena diferença nas taxas aplicadas à sua transferência podem ter um grande impacto. É por isso que as transferências da Wise podem ser uma ótima solução para si, uma vez que combinam processos digitais simplificados, tarifas justas e transparentes.

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Comprar casa em Portugal: os passos fundamentais

Garantindo que cumpre as obrigações fiscais e que está em condições de financiar a compra da sua nova casa em Portugal, há que seguir os passos normais para finalizar a aquisição:

1. Fazer uma pesquisa de mercado, focada nas tipologias de casa e zonas que procura;
2. Visitar casas em nome próprio ou através de um representante, de forma a garantir que as casas selecionadas cumprem os pressupostos e têm as características que procura;
3. Formalizar o Contrato-Promessa Compra e Venda, onde são determinadas as condições de venda futura. Por norma o contrato-promessa implica o adiantamento de parte do valor da casa pelo comprador - havendo penalizações se uma das partes acabar por desistir do negócio. Caso necessite de financiamento bancário, deve também tratar disso nesta fase.
4. Garantir a documentação necessária. O vendedor deverá disponibilizar os seguintes documentos: caderneta predial, certidão do registo predial ou certidão de teor, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica de habitação e declaração de não dívida ao condomínio. É recomendável que consulte alguns destes documentos ainda antes de assinar o Contrato-Promessa Compra e Venda para se certificar que está tudo de acordo com o planeado.
5. Formalizar a compra de casa em Portugal através da assinatura da escritura e pagamento dos impostos devidos.

Alguns incentivos estatais à compra de casas

Com a explosão do mercado imobiliário português, têm surgido várias medidas governamentais para apoiar a compra e arrendamentos de casas de primeira habitação. No entanto, ao comprar uma casa em Portugal como não-residente ela será sempre qualificada como “segunda habitação” e sem direito aos apoios.

Se quiser mudar a sua morada oficial para Portugal e tiver menos de 35 anos, poderá beneficiar de isenção de impostos na compra de casa, bem como de uma garantia pública para que a aquisição possa ter financiamento bancário a 100%.²