נדל"ן בצרפת ובפריז: כל מה שחשוב לדעת
איך רוכשים בית או דירה בצרפת? סקירה על מחירי דירות למכירה בפריז
פריז, וצרפת בכלל, הן הרבה יותר מקפה וקרואסון משובחים או מאדריכלות עתיקה ויפהפיה -- הן יעד מבוקש למשקיעי נדל"ן המעוניינים בהשקעה סולידית בעלת תשואות גבוהות. היותה של פריז אחד מהיעדים התיירותיים המבוקשים ביותר בעולם -- הופכת את השקעות הנדל"ן שבה לאטרקטיביות במיוחד -- בזכות התיירים המחפשים פתרונות Airbnb, בזכות הסטודנטים המגיעים לעיר לתקופות קצרות ובזכות כל אלו שפשוט רוצים להתגורר בעיר האורות. דירות בפריז (וגם לא מעט כאלו בכלל צרפת) יקרות יותר מנדל"ן ברוב שאר ארצות אירופה המערבית, אך היציבות והחוזק של הכלכלה הצרפתית והביקוש הגבוה מבטיחים שמירה על ערך הנדל"ן ויציבות בתשואות לאורך שנים. עם זאת, ישראלים מעדיפים בדרך כלל להשקיע במדינות אחרות באירופה, בהן השפה האנגלית נפוצה יותר. סביר להניח שמשקיעים בצרפת יידרשו לליווי צמוד של דובר צרפתית -- אך גם במקרה כזה ההשקעה משתלמת.
בדרך פשוטה להעברת כספים: Wise. החברה גובה מלקוחותיה רק את עמלת ההמרה על פי ערך השער היציג ואינה גובה דבר על העברות דרך מערכת ה-SWIFT.
מחירים ממוצעים של דירות בפריז ובתים בצרפת:
כבכל מקום, מחירי בתים למכירה בצרפת משתנים בהתאם לעיר ולאזור בה. להלן דוגמאות להמחשה של מחירי דירות בעלות שלושה חדרי שינה בערים שונות בצרפת:
| עיר | מחיר למ"ר ביורו | מחיר למ"ר בשקלים* |
|---|---|---|
| פריז, מרכז¹ | 11,985 | 47,700 |
| פריז, פרברים¹ | 8,366 | 33,296 |
| טולוז, מרכז² | 4,793 | 19,076 |
| טולוז, פרברים² | 2,933 | 11,673 |
| ניס, מרכז³ | 7,000 | 27,860 |
| ניס, פרברים³ | 5,000 | 19,900 |
| מארסיי, מרכז⁴ | 5,253 | 20,907 |
| מארסיי, פרברים⁴ | 3,168 | 12,608 |
| נאנט, מרכז⁵ | 6,833 | 27,195 |
| נאנט, פרברים⁵ | 5,576 | 22,192 |
| ליון, מרכז⁶ | 5,706 | 22,709 |
| ליון, פרברים⁶ | 4,017 | 15,987 |
| ליל, מרכז⁷ | 7,500 | 29,850 |
| ליל, פרברים⁷ | 7,000 | 27,860 |
*לפי יורו = 3.98 שקלים
קניית נדל"ן בצרפת:
כל אזרח ישראלי יכול לרכוש כל סוג נכס בצרפת, ואף לקבל בה משכנתה של עד 70%-80% מערך הנכס בחלק מהבנקים המקומיים. המחסום העיקרי לישראלים הוא מחסום השפה. בין צרפת לישראל קיים פער תרבותי גדול שכדי לגשר עליו -- על משקיע הנדל"ן למנות נציג/ים מטעמו שהוא/הם דובר/י השפה, או לכל הפחות מתורגמן. הבירוקרטיה הצרפתית ידועה כסבוכה, ולכן יש צורך בסיוע של איש מקצועי מקומי הבקיא בנבכי החוקים והתקנות המקומיים. עוד מומלץ להשתמש בשירותי איש נדל"ן שידע להבדיל בין השקעה טובה לפחות טובה ויסייע למקסם את פוטנציאל ההשקעה.
כדי למצוא נכס לרכישה בצרפת ניתן להיעזר בחברות נדל"ן ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בצרפת (לדוגמה:GlobalNadlan ,Entree,ארנפלד נדל"ן ועוד). ניתן גם לפנות לסוכנויות תיווך מקומיות באופן עצמאי או להיעזר בפורטלים מקוונים למכירות נדל"ן דוגמתGreenAcres.fr ו-Francepropertyshop. ניתן למצוא דירה למכירה גם דרך משרד נוטריון, אך הדרך המקובלת יותר היא רכישת דירה דרך מתווך נדל"ן. ניתן למצוא מתווכים ברשימה זו.
יש לשים לב אם מחיר הדירה המוצע על ידי מתווך נדל"ן כולל את עמלת חברת התיווך. כשהאותיות FAI מופיעות ליד המחיר המוצהר - המשמעות היא שהמחיר כולל את העמלה⁸.
בעת חיפוש נכסים חשוב לקחת בחשבון גורמים כמו מיקום הנכס, גודלו, טווח מחירים והכנסה פוטנציאלית משכירות. בנוסף, יש לשקול את מצבו של הנכס ואת הצורך בשיפוץ או תיקון לפני השכרתו או מכירתו מחדש.
הצעד הראשון עבור ישראלים הרוכשים נכס בצרפת הוא השגת "קארט דה סז'ור" - אישור שהייה. מסמך זה מוכיח שלמשקיע יש זכות להישאר ולרכוש נדל"ן בצרפת ומספק הוכחה לזהות ולכתובת⁹.
הליך רכישת נדל"ן בצרפת יכול לארוך מספר חודשים, תלוי במורכבות העסקה ובהכנות הנדרשות אליה. כדאי לנצל את המומנטום העכשווי -- בתחילת ינואר 2024 נרשמה לראשונה מזה שנים ירידה במחירי בתים למכירה בצרפת והאטה בשוק הדיור - מה שמהווה הזדמנות טובה למשקיעים זריזים¹⁰, במיוחד לאור העובדה שאין זה מצב מייצג: בשנים האחרונות מאות חברות אירופאיות מעתיקות משרדיהן לבסיסי עבודה חדשים בצרפת (בעיקר בפריז), מה שהוסיף למדינה אלפי משרות ואיתן גם עלייה משמעותית בביקוש למגורים ולנכסים מסחריים. בהתאם גם מחירי הנדל"ן נמצאים רוב הזמן בעלייה.
תשלום בעת רכישת נכס בצרפת - לחסוך זמן וכסף עם Wise
כשרוכשים נכס בצרפת, נדרשת דרך קלה ובטוחה להעברת כסף בין מדינות. אפשר להסתדר עם העברות לבנקים צרפתיים, אך במחיר של עמלות העברת מטבע חוץ ועמלות חליפין גבוהות.
פתרון קל, נוח ומשתלם הרבה יותר הוא חשבון Wise. זוהי חלופה לבנקים המאפשרת להעביר כסף מישראל לחו"ל וההיפך, תוך הצגת עמלות שקופות. מרבית הבנקים נוהגים להוסיף עמלות שונות לשער היציג בהעברות בינלאומיות ומייקרים את עלות ההעברה ללקוח. Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה וכך מאפשרת ללקוחותיה לשלם פחות, תוך ידיעה מראש בדיוק כמה בדיוק ישלמו על כל העברה. כך ניתן לחסוך כסף רב כשמעבירים סכומים גדולים לצורך רכישת נדל"ן בחו"ל, או כשמקבלים את שכר הדירה החודשי מהנכס הנרכש.
תשואות מהשכרת הנכס
נכון לרבעון הרביעי של 2023, התשואה הממוצעת להשכרת נכס בצרפת עומדת על סביבות 4.56%.¹¹
כשמדובר בדירות בפריז -- כדאי לשקול רכישה של דירת סטודיו, הנחשבת מבוקשת מאוד בקרב הצעירים הנוהרים לעיר. תשואה עליה יכולה להגיע לכ-5.67%.11 בהשכרות קצרות טווח ניתן להגיע לתשואות גבוהות אף יותר.
חוזי השכירות בצרפת הם לטווח יחסית ארוך בהשוואה לחוזי השכירות בישראל. פרק הזמן לחוזה שכירות סטנדרטי נע בין 3-9 שנים12. יש בכך יתרון וחיסרון: לאחר מציאת דייר אין צורך להתעסק יותר בנושא למשך זמן רב. מצד שני: אם שווי השוק של הדירה עולה - לא ניתן להעלות שכר דירה עד תום החוזה הארוך (מה גם שבצרפת ישנם חוקים המגבילים את פוטנציאל העלאת שכר הדירה).
מחירי שכירות ממוצעים של דירות 3 חדרים בערים שונות בצרפת:
| עיר | מחיר לחודש ביורו | מחיר לחודש בשקלים* |
|---|---|---|
| פריז, מרכז¹ | 3,028 | 12,051 |
| פריז, פרברים¹ | 2,155 | 8,577 |
| טולוז, מרכז² | 1,500 | 5,970 |
| טולוז, פרברים² | 1,000 | 3,980 |
| ניס, מרכז³ | 1,900 | 7,562 |
| ניס, פרברים³ | 1,550 | 6,169 |
| מארסיי, מרכז⁴ | 1,420 | 5,652 |
| מארסיי, פרברים⁴ | 1,296 | 5,158 |
| נאנט, מרכז⁵ | 1,875 | 7,462 |
| נאנט, פרברים⁵ | 1,372 | 5,460 |
| ליון, מרכז⁶ | 1,682 | 6,694 |
| ליון, פרברים⁶ | 1,105 | 4,398 |
| ליל, מרכז⁷ | 1,612 | 6,416 |
| ליל, פרברים⁷ | 1,050 | 4,179 |
*לפי יורו = 3.98 שקלים
לקיחת משכנתה בצרפת
הריביות על משכנתאות בצרפת נמוכות בהרבה מאלה שבישראל, מתוך מטרה לעודד את הצרפתים לרכוש דירות ולקחת משכנתה. הריבית יכולה להגיע לגובה של 2%-1.5%, כשהיא לא צמודת מדד או ניידת אלא קבועה. אלו תנאים טובים לכל משקיע¹³.
משקיעי נדל"ן זרים יכולים לקבל בצרפת משכנתה של עד 80% בחלק מהבנקים ועד 50% בבנקים אחרים. לכן שיעור ההון העצמי הנדרש הוא בין 20%-50% מערך הנכס. כמובן שיש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לרכישה⁸.
בין המסמכים שמשקיע זר יתבקש להציג לבנק למשכנתאות בצרפת: דרכון, הוכחת כתובת, תצהיר אשראי, הצהרת מצב משפחתי, שלוש משכורות אחרונות, חוזה עבודה, הצהרת מס אחרונה, פירוט חסכונות והלוואות, הצהרת נכסים קיימים בשכירות, אישור נוטריוני עבור הנכס שעליו מתבקשת המשכנתה והודעת מס אחרונה עבור נכס זה.
כמובן שלמשכנתה, בכל בנק, יש עלויות נלוות וצריך לקחת אותן בחשבון:
-
עלויות ניהול: 1% מערך המשכנתה ולא פחות מ-350 יורו.
-
עלויות שמאי: 250 יורו.
-
עלויות נוטריון: 6%--8% מערך המשכנתה כשמדובר בנכס ישן יותר מחמש שנים. עבור נכס חדש העלות היא 3%--5%.
הוצאות נוספות הכרוכות ברכישת נכס בצרפת:
-
עמלת תיווך: ¹⁴5%.
-
מע"מ: 19.6% משווי הנכס או מס העברה של 5.8% - תלוי בסוג ובגיל הנכס15.
-
שכר טרחת נוטריון (עו"ד): 5%-6%.
-
תשלום לחברת ניהול נכסים לצורך השכרה: 10%-15% מסכום ההשכרה או כ-25% לנכסים תיירותיים לטווח קצר.
-
ביטוח דירה: כ-360 יורו לשנה⁸.
-
עבור תושבים זרים: 20% מס על הכנסות משכירות נטו¹⁵.
-
עלויות שער חליפין למטבע.
מיסים בעת רכישת נכס בצרפת
משקיעים זרים נדרשים לחבות מס מוגבלת בהתאם לאמנת המס המשותפת עליה חתומות צרפת וישראל¹⁶. רצוי להתייעץ עם יועץ מס/רואה חשבון המומחה במיסוי בשתי המדינות.
-
תשלום מע"מ על רכישת נדל"ן בסך של 19.6% משווי הנכס (או מס העברה של 5.8% - תלוי בסוג ובגיל הנכס, נקבע ספציפית לפי המקרה).
-
עם השכרת הנכס, יש מס בשיעור של 20% מדמי השכירות, הכפוף לאחת משלוש תוכניות מיסוי. בשלושתן קיימת אפשרות לנצל זכאות לניכוי אוטומטי של ההוצאות.
-
במכירת הנכס חל מס שבח משמעותי מאוד¹⁴, בגובה 36.2% המתחלק לתשלום 17.2% מיסים סוציאליים ו-19% מס רווחי הון. בעלי אזרחות אירופאית זכאים להנחה על המס הסוציאלי של כ-10%.
-
עבור משקיעים זרים, אפשרית פנייה לגירעון בקרקעות כדי להפחית הוצאות מיסוי . גירעונות קרקע הנובעים מהוצאות שאינן ריבית על הלוואות, ניתנים לניכוי מההכנסה הכוללת עד לתקרה שנתית של 10,700 אירו. ביצוע עבודות שיפוץ שהן יקרות יותר מהכנסות משכר הדירה יוצרים גירעון בקרקע, ולכן יש לשלם מס מועט או לא לשלם מס בכלל על הכנסות משכר דירה¹⁷.
עם ווייז אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות
לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.
Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.
כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!
השלבים לרכישת נדל"ן בצרפת -- צעד אחר צעד:
-
השגת "קארט דה סז'ור", או אישור שהייה: מסמך זה מוכיח שלמשקיע יש זכות להישאר בצרפת ולרכוש בה נדל"ן. האישור מספק הוכחה לזהות ולכתובת⁹.
-
פתיחת "Livret de Famille", או חשבון בנק משפחתי: הכרחי לגביית מיסים בצרפת ולשימוש במשכנתה מקומית למימון רכישת הנכס.
-
חיפוש נכס: מומלץ למשקיעים לנסוע לצרפת כדי לראות את הנכס ולבדוק אותו.
-
הצעת מחיר: כדאי לבדוק כמה זמן הנכס מפורסם והאם המחיר שלו תואם את שוויו לפני שנותנים הצעת מחיר.
-
השגת "טיטר דה פרופריט" -- מסמך המוכיח את הבעלות על הנכס ומשמש לתשלום מיסים ועמלות נוספים, הקשורים לבעלות על נדל"ן בצרפת.
-
תעודת רישום מקרקעין - "רישום Foncière": מסמך המבטיח שכל העסקאות הקשורות לרכישת נדל"ן צרפתי הן מחייבות מבחינה משפטית ושהבעלות על הנכס מתועדת במלואה.
-
בדיקת הדירה: על ידי אדם מקצועי, עדיף בליווי שמאי או קבלן בנייה אמין שיבדוק את מצב הדירה ויעריך עלויות תיקון ושיפוץ. מומלץ לבדוק תוכניות פיתוח עירוניות בקרבת הנכס⁸.
-
הבנת כל דרישות המימון והמיסוי המקומיות: להתייעץ עם מומחים כדי לערוך את כל החישובים הנדרשים במטרה לוודא שההשקעה אכן כדאית גם לאחר עמידה בכל דרישות המיסוי והמימון.
-
נוטריון (עו"ד): יבדוק את רישום הנכס, זכויות, גבולות, תוכנית מתאר ותכנונים עתידיים.
-
תרגומים: המסמכים הרשמיים בצרפת כתובים בצרפתית בלבד. אם מעוניינים בתרגום - יש לקחת בחשבון תוספת עלות.
-
חוזה רכישת דירה ראשוני: כולל את התנאים עליהם הסכימו הצדדים. במעמד זה מעביר רוכש הדירה למוכר 10% ממחיר הדירה, סכום שיישמר אצל הנוטריון. אם התנאים עליהם הוסכם לא יקוימו - תתאפשר יציאה מההסכם.
-
תקופת המתנה: אורכת 10 ימים מרגע החתימה על ההסכם הראשוני. בתקופה זו קונה הבית יכול לסגת מהעסקה ללא קנס כספי.
-
חתימת חוזה: חתימה על חוזה מכירה מחייב מבחינה משפטית, כולל יתרות התשלום, תשלום העמלות הנלוות והשגת כל הניירת הדרושה.
-
הפרוצדורה: עד לחתימה על ההסכם הסופי אורכת הפרוצדורה סביב 3-4 חודשים⁸.
-
על המשקיעים להשיג "תעודת עירוניות", המוכיחה שהנכס עומד בחוקים ובתקנות הייעוד המקומיים.
סיכום:
רכישת נכס בצרפת יכולה להיות מהלך נכון ומשתלם - כל עוד יודעים להתמודד עם הבירוקרטיה ומחסומי השפה. חשוב לזכור שמומלץ להשתמש בחשבון Wise למימון רכישת הנכס וקבלת שכר הדירה. כך מתאפשרת העברת כספים קלה, במגוון מטבעות, בחיסכון משמעותי של עמלות ובשליטה מלאה.
הצטרפו ל-15 מיליון הלקוחות מכל העולם שכבר משתמשים ב-Wise והירשמו באתר או באפליקציית האנדרואיד/אייפון.
מקורות:
*נא לעיין ב תנאי השימוש וזמינות המוצר עבור אזורך או לבקר בעמלות Wise ותמחור למידע העדכני ביותר לגבי התמחור ולגבי העמלות.
פרסום זה נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה עצה משפטית, מקצועית או עצה בתום המיסוי מאת Wise Payments Limited או מחברות הבנות שלה או החברות המשויכות לה, ואינו מתיימר להיות תחליף לקבלת ייעוץ מיועץ פיננסי או כל איש מקצוע אחר.
איננו נותנים כל הצהרות, ערבויות או הבטחות, בין אם מפורשות או משתמעות, כי התוכן בפרסום הוא מדויק, מושלם או עדכני.
