Külföldi állampolgár ingatlan eladása: Menete, tippek, buktatók

Levente Balázsi

Ha korábban már vásároltál ingatlant Magyarországon külföldi állampolgárként, akkor feltehetően az eladás módjával is tisztában vagy. Ám ha külföldi állampolgárként öröklés útján jutottál az ingatlanhoz, akkor valószínűleg nem ismered a helyi szokásokat és szabályozásokat. Ebben a cikkben mindent megtudhatsz arról, hogy:

  • Hogyan adhatod el külföldi állampolgárként a tulajdonodban lévő ingatlant?
  • Milyen kötelező elemei vannak az adásvételi szerződésnek?
  • Hogyan tudod kényelmesen intézni az eladást külföldről?
Az ingatlan eladás költségeit a legtöbb esetben forintban kell majd kifizetned, és a vevőtől is forintban kapod meg az összeget. A Wise többpénznemű számla ingyenes létrehozásával elkerülheted a drága banki árfolyamokat. A Wise-zal a kapott pénzt a neked tetsző devizába válthatod, mindezt a Google-on is látható, kedvező árfolyamon.

Tudj meg többet🔎

Az ingatlaneladás lépései külföldi állampolgárként

Külföldi állampolgárként olyanolyan feltételek mellett kínálhatod magyarországi ingatlanodat, akár a helyiek. Ugyanakkor van néhány dolog, amire érdemes figyelned. Az alábbiakban végigvesszük a teljes folyamatot.

1. Ingatlan meghirdetése és irányár meghatározása

Az ingatlanra feladhatsz hirdetést a népszerű magyar ingatlankereső portálokon. Ilyen például az Ingatlan.com vagy az Ingatlanbazár. Ezeket már csak azért is érdemes átböngészned, hogy reális irányárat tudj meghatározni.

Ha keveset tartózkodsz Magyarországon, és nem szeretnéd a hétköznapjaidat vagy a hétvégét az érdeklődőkre várva tölteni, akkor érdemes inkább ingatlanközvetítő céget megbíznod. A magyar ingatlanirodák listája ehhez jó kiindulópontot jelenthet. Ha ingatlanközvetítőt alkalmazol, akkor neki jutalékot kell fizetned. Ez jellemzően az eladási ár 3-6%-a.

Érdemes kicsinosítani az ingatlant, így népszerűbb lesz az érdeklődők körében. Az ingatlanközvetítők egy része profi fotóssal dolgozik, és akár home staging szolgáltatóval is össze tudnak kötni. A home staging lényege, hogy minimális befektetéssel és stílusos kiegészítők vásárlásával a lakás a legjobb arcát mutassa az érdeklődőknek.

2. A tulajdoni lap lekérése¹

A vevő az adásvétel előtt elkéri tőled a tulajdoni lapot. Így győződik meg arról, hogy te vagy az egyedi tulajdonosa az ingatlannak, továbbá, hogy nincsen jelzálog a lakáson. A tulajdoni lapról kiállított papír alapú hiteles másolatért 6250 Ft-ot, az elektronikus másolatért 3500 Ft-ot kell fizetned. A tulajdoni lap igénylést a járási hivatalokban, a XI. Kerületi Hivatalban vagy a XIV. Kerületi Hivatalban intézheted el, de akár meghatalmazott is eljárhat helyetted.

3. Az ingatlan papírjainak összekészítése

Ha korábban bérlők lakták az ingatlant, vagy az akitől te örökölted, akkor érdemes előkeresned a korábbi rezsi számlákat, az ingatlan alaprajzát és az esetleges felújítási dokumentációt, hogy a vevők kérdéseire te vagy az ingatlanközvetítő tudjatok válaszolni. Emellett gondoskodnod kell energetikai tanúsítványról. Ez tanúsítja, hogy:

  • Az ingatlan milyen energia hatékonysággal rendelkezik.
  • Kiderül belőle, hogy milyen fűtés és melegvíz rendszer van a házban,
  • Korszerűsíthetőek-e ezek a rendszerek.

Ezek az adatok árulkodnak a vevő számára a rezsi havonta várható összegéről. Az energetikai tanúsítvány beszerzése az ingatlan méretétől függően 10 0000 és 30 000 Ft között mozog.

4. Ajánlat elfogadása

Magyarországon jellemző az alkudozás a vételárból. Ha sikerült kiválasztanod a legkedvezőbb ajánlatot, akkor a vevőtől foglalót kérhetsz.

5. Foglaló dokumentációja

A foglaló összegét érdemes egy úgynevezett ingatlan adásvételi előszerződésben rögzítenetek. Íme egy szerződésminta foglaló dokumentációjához.

6. Adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződés elkészíttetése a vevő feladata az általa fizetett ügyvéd segítségével. Minden esetben körültekintően olvasd át a dokumentumot, mielőtt aláírod.

7. Kulcsátadás

Általában a kulcsátadással egyidőben történik a vételár fogadása is. Kivételt képez ez alól, ha időre van szükséged a lakás kiűrítéséhez. Ennek feltételeit a szerződésben rögzítsétek, így mindketten elkerülhetitek a kellemetlenségeket.

Milyen kötelező elemei vannak az ingatlan adásvételi szerződésnek?²

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei a vevő és az eladó oldaláról egyaránt a következők:

  • Családi és utónév,
  • Születési családi és utónév,
  • Születési hely és idő,
  • Édesanyja születési neve,
  • Lakcím,
  • Személyi azonosító jel,
  • Adóazonosító jel,
  • Állampolgárság.

Emellett az alábbi információknak mindenképpen szerepelnie kell:

  • Az ingatlan tulajdoni lap szerinti pontos címe helyrajzi számmal együtt,
  • A vevő által megvásárolni kívánt tulajdoni hányad,
  • Az ingatlan kialkudott vételára számmal és szövegesen,
  • A tulajdonjog megszerzésének jogcímét, azaz a tényt, hogy a vevő az ingatlant tulajdonátvétel jogcímén szerzi meg, és nem például használati jogot vásárol.
  • Az ingatlan birtokba adásának módját.
  • Az eladó arra vonatkozó hozzájárulási nyilatkozatát, hogy az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

A fenti információk szükségesek ahhoz, hogy a vevő az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát a földhivatalnál bejegyezhesse majd.

Külföldi állampolgárokra vonatkozó feltételek

  • A fentiek mellett a szerződésben szerepelnie kell arra vonatkozó nyilatkozatodnak, hogy a magyar nyelvet megérted.
  • Külföldi személyként rendelkezned kell belföldi lakcímű kézbesítési megbízottal, és az ő adatait rögzíteni kell.

Szükség szerinti tartalmi elemek

Nem kötelező, de ajánlott feltüntetni:

  • A vételár teljesítésének pontos, naptári napokkal meghatározott ütemezését.
  • Ha az ingatlan vételárát a vevő részben vagy egészben hitelből fedezi, akkor a hitelező bank által megjelölt kötelező elemeket,
  • A foglaló mértékét,
  • A közüzemi mérőórák leolvasásának és átadásának módját,
  • Ha az ingatlan felszerelése, bútorai az alkutok tárgyát képezték, akkor az ingatlanban maradó tárgyakat is érdemes feltüntetni.

Adófizetés és bevallási kötelezettség³

Ingatlan eladási adó

A lakáseladás után 15% ingatlan eladási adót kell fizetned. Ha az ország, amelynek állampolgára vagy, kettős adóztatást elkerülő egyezményt kötött Magyarországgal, akkor ezt a magyar adóhatóság felé kell rendezned. ezt itt ellenőrizheted: Magyarország kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményei.

Ha az általad keresett ország nem szerepel a listán, akkor az adott ország szabályai lesznek irányadók, melyről minden esetben nekd kell tájékozódnod az adásvétel előtt.

Az adófizetéshez magyar adóazonosító jelet kell kiváltanod. Ezt ingyenesen megteheted a 0534-es adatlap kitöltésével, mely letölthető a NAV honlapjáról.

Mikor nem kell adót fizetned?

  • Ha az ingatlaneladáson nem keletkezett nyereséged, azaz olcsóbban sikerült eladnod, mint amennyiért eredetileg vetted.
  • Ha több mint 5 éve tulajdonosa vagy az ingatlannak.

A fieztendő adó alapját a NAV ingatlanértékesítés kalkulátor segítségével tudod kiszámolni.

💡 Információ
Ha örökölted az ingatlant, és az örökség után szabtak ki illetéket, akkor az illeték alapját kell szerzési értéknek tekinteni. Ha nem, akkor pedig a hagyatéki leltárban megállapított összeg lesz a szerzési érték.

Az örökölt ingatlan eladásáról korábbi cikkünkben bővebben olvashatsz.

Adóbevallási kötelezettség

Az ingatlaneladásból származó jövedelmedet az éves magyar személyi jövedelemadó-bevallásban is fel kell tüntetned. Az SZJA-bevallást Magyarországon május 20-ig kell elkészíteni és leadni a NAV eSZJA felületén. Érdemes már az adóazonosító jel igénylésekor Ügyfélkapu azonosítót is kérned, így online intézheted a bevallást.

Sok esetben Magyarországon az adóhivatal elkészíti az SZJA-bevallást a lakosságnak, ám ez az ingatlaneladásból szerzett jövedelemre nem vonatkozik. Az önadózáshoz ajánlott könyvelő segítségét kérned.

Ingatlan eladási adó befizetése

Az ingatlan eladási adót szintén május 20-ig az Nemzeti Adó- és Vámhivatal 103-as adónemkódú “Személyi jövedelemadó” költségvetési számlájára kell elutalnod: 10032000-06056353.³

Az adóhivatalnak kizárólag forintban utalhatod át az összeget. Akár külföldről is utalhatsz ottani számládról, amennyiben a bankod tagja a SEPA övezetnek.

Ebben az esetben a fenti számlaszám helyett a NAV alábbi, nemzetközi utalásokhoz használt 103-as adókódú IBAN számára kell utalnod: HU16100320000605635300000000.⁴

Saját IBAN számod mellett az alábbi adatokat kell megadnod:

  • Kedvezményezett: Nemzeti Adó- és Vámhivatal
  • NAV bankjának neve és címe,
  • NAV bankjának SWIFT/BIC-kódja.⁴

Ha a bankod nem SEPA tagországban található, akkor sokkal olcsóbb és kényelmesebb megoldás, ha létrehozol egy Wise többpénznemű számlát.

Akár SEPA utalás helyett is alacsonyabb utalási díjakkal és kedvezőbb árfolyammal számolhatsz. A díjakat mindig előre kiszámolhatod a Wise díjkalkulátor segítségével. Az árfolyamot pedig a Google-ben megtalálod.

Olcsó és modern pénzkezelés a Wise-zal

Ha megválsz magyarországi ingatlanodtól, akkor a vevőd valószínűleg forintban fogja neked elutalni a vételi árat. Ha külföldi bankszámlával rendelkezel, akkor ezt az összeget a vevő bankja rendkívül kedvezőtlenül váltaná át. Ezért valószínűleg kérvényezni fogja, hogy egy másik fizetési módot válasszatok. A Wise többpénznemű számla egyszerű és olcsó megoldás mindkettőtöknek. Még a PayPal-nál is 6x olcsóbb.

A Wise számládra forintban kapott pénzt könnyen átválthatod a neked megfelelő, helyi devizába. Méghozzá kedvező árfolyamon, amit a Google-on is láthatsz.

Nem csak Wise felhasználók küldhetnek egymásnak pénzt, a vevő akár saját magyar bankszámlájáról is elutalhatja neked az összeget, ugyanis a Wise számla mellé 10 bankszámlaadat jár, köztük magyar forint alapú számlával.

A Wise számládon akár 55 devizát is tárolhatsz egyszerre, de akár el is költheted a pénzt a hozzá igényelt betéti kártyával, mellyel akár 200 országban fizethetsz világszerte.

Milyen előnyei vannak még Wise számládnak?

  • A Wise betéti kártyáért csak egyszeri 2390 Ft díjat számítunk fel, nincsenek éves kártyadíjak.
  • Egyetlen ingyenesen nyitható számlán kezelheted a magyar és hazai pénzügyeidet.
  • 10 helyi bankszámlát kaphatsz, köztük forintos és EUR számlát, amelyre fogadhatod a fizetésed, nyugdíjad vagy bármilyen más átutalást.
  • A számládat könnyedén csatlakoztathatod az Amazonhoz, a PayPal-hoz és még számos szolgáltatóhoz.
  • 200 GBP-vel megegyező összegig ingyenesen vehetsz fel készpénzt bármely ATM-ből.
  • Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálatunkhoz bármikor fordulhatsz.

Spórolj Wise-zal💰

Mire figyelj még ingatlaneladáskor?

Szerződés aláírása külföldről

Az adásvételi szerződés aláírásakor nem kötelező személyesen megjelenned, ez akár ügyvédi meghatalmazással is lehetséges. A magyar ügyvédek listáját a linken megtalálod.

Wise tájékoztatása a tranzakcióról

Ha közvetlenül Wise számládra kéred a vevődtől a pénzt, akkor érdemes előre figyelmeztetned a szolgáltatót a nagyobb összeg érkezéséről. A Wise mindent megtesz a felhasználók pénzének biztonságáért, ezért egy ilyen nagy összegű utalást gyanúsnak értékelhet. Ha a vevőd is Wise-on keresztül szeretne fizetni, akkor érdemes továbbítania utalás előtt az adásvételi szerződés szkennelt változatát a Wise ügyfélszolgálatnak.

Reméljük, ebben a cikkben sikerült átfogó tájékoztatást nyújtanunk a magyarországi ingatlan adásvétellel kapcsolatos teendőkről és adózási szabályokról. További adózási tanácsokért érdemes ingatlan szakértőt megbíznod, aki akár az esetlegesen kedvezőbb adózásról feltételekről is fel tud világosítani.

Források:

  1. Kormányablak weboldala – Feladatkörök – Ingatlan-nyilvántartás vezetése – Papír alapú hiteles tulajdonilap-másolat szolgáltatás iránti kérelem
  2. OTP Bank weboldala – Lakáshitel – Dokumentumtár – Hitel- és támogatásigényléshez szükséges nyomtatványok – 19. sz. melléklet: Tájékoztató - Az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei 1., 3., 10. oldal Hatályos: 2021.10.04-től
  3. Nemzeti Adó- és Vámhivatal weboldala – Adó – Ingatlan-adásvétel
  4. Nemzeti Adó- és Vámhivatal weboldala – Ügyféliránytű – Számlaszámok a befizetéshez – Adóztatási IBAN számlaszámok és adónemek

Források ellenőrzésének ideje: 2022.05.12


A legfrissebb ár- és díjszabási információkért tekintsd meg a felhasználási feltételeket és a régióra vonatkozó információkat, vagy látogass el a Wise díjszabása oldalra.

Ez a kiadvány általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül a Wise Payments Limited vagy leányvállalatai és kapcsolt vállalkozásai által nyújtott jogi, adóügyi vagy egyéb szakmai tanácsadásnak, és nem helyettesíti a pénzügyi tanácsadótól vagy más szakembertől való tanácsadást.

Nem vállalunk sem kifejezett, sem hallgatólagos kijelentést, szavatosságot vagy garanciát arra vonatkozóan, hogy a kiadvány tartalma pontos, teljes vagy naprakész.

Pénz határok nélkül

Tudj meg többet

Tippek, hírek, és újdonságok a régiódban