Külföldi állampolgár ingatlan eladása: Menete, tippek, buktatók

Ha korábban már vásároltál ingatlant Magyarországon külföldi állampolgárként, akkor feltehetően az eladás módjával is tisztában vagy. Ám ha külföldi állampolgárként öröklés útján jutottál az ingatlanhoz, akkor valószínűleg nem ismered a helyi szokásokat és szabályozásokat. Ebben a cikkben mindent megtudhatsz arról, hogy:

• Hogyan adhatod el külföldi állampolgárként a tulajdonodban lévő ingatlant?
• Milyen kötelező elemei vannak az adásvételi szerződésnek?
• Hogyan tudod kényelmesen intézni az eladást külföldről?

Emellett bemutatjuk még a Wise-számlát, amivel helyi számlaadatod lehet 10 pénznemben, többek között HUF, EUR, USD és GBP. Egy helyen. Igényelhetsz hozzá Wise-kártyát is, amellyel helyi devizában költhetsz szinte bárhol a világon. Pénzed pedig a piaci középárfolyamon tudod átváltani.

Tudj meg többet🔎

Az ingatlaneladás lépései külföldi állampolgárként

Külföldi állampolgárként olyanolyan feltételek mellett kínálhatod magyarországi ingatlanodat, akár a helyiek. Ugyanakkor van néhány dolog, amire érdemes figyelned. Az alábbiakban végigvesszük a teljes folyamatot.

1. Ingatlan meghirdetése és irányár meghatározása

Az ingatlanra feladhatsz hirdetést a népszerű magyar ingatlankereső portálokon. Ilyen például az Ingatlan.com vagy az Ingatlanbazár. Ezeket már csak azért is érdemes átböngészned, hogy reális irányárat tudj meghatározni.

Ha keveset tartózkodsz Magyarországon, és nem szeretnéd a hétköznapjaidat vagy a hétvégét az érdeklődőkre várva tölteni, akkor érdemes inkább ingatlanközvetítő céget megbíznod. A magyar ingatlanirodák listája ehhez jó kiindulópontot jelenthet. Ha ingatlanközvetítőt alkalmazol, akkor neki jutalékot kell fizetned. Ez jellemzően az eladási ár 3-6%-a.

Érdemes kicsinosítani az ingatlant, így népszerűbb lesz az érdeklődők körében. Az ingatlanközvetítők egy része profi fotóssal dolgozik, és akár home staging szolgáltatóval is össze tudnak kötni. A home staging lényege, hogy minimális befektetéssel és stílusos kiegészítők vásárlásával a lakás a legjobb arcát mutassa az érdeklődőknek.

2. A tulajdoni lap lekérése¹

A vevő az adásvétel előtt elkéri tőled a tulajdoni lapot. Így győződik meg arról, hogy te vagy az egyedi tulajdonosa az ingatlannak, továbbá, hogy nincsen jelzálog a lakáson. A tulajdoni lapról kiállított papír alapú hiteles másolatért 6250 Ft-ot, az elektronikus másolatért 3500 Ft-ot kell fizetned. A tulajdoni lap igénylést a járási hivatalokban, a XI. Kerületi Hivatalban vagy a XIV. Kerületi Hivatalban intézheted el, de akár meghatalmazott is eljárhat helyetted.

3. Az ingatlan papírjainak összekészítése

Ha korábban bérlők lakták az ingatlant, vagy az akitől te örökölted, akkor érdemes előkeresned a korábbi rezsi számlákat, az ingatlan alaprajzát és az esetleges felújítási dokumentációt, hogy a vevők kérdéseire te vagy az ingatlanközvetítő tudjatok válaszolni. Emellett gondoskodnod kell energetikai tanúsítványról. Ez tanúsítja, hogy:

• Az ingatlan milyen energia hatékonysággal rendelkezik.
• Kiderül belőle, hogy milyen fűtés és melegvíz rendszer van a házban,
• Korszerűsíthetőek-e ezek a rendszerek.

Ezek az adatok árulkodnak a vevő számára a rezsi havonta várható összegéről. Az energetikai tanúsítvány beszerzése az ingatlan méretétől függően 10 0000 és 30 000 Ft között mozog.

4. Ajánlat elfogadása

Magyarországon jellemző az alkudozás a vételárból. Ha sikerült kiválasztanod a legkedvezőbb ajánlatot, akkor a vevőtől foglalót kérhetsz.

5. Foglaló dokumentációja

A foglaló összegét érdemes egy úgynevezett ingatlan adásvételi előszerződésben rögzítenetek. Íme egy szerződésminta foglaló dokumentációjához.

6. Adásvételi szerződés

Az adásvételi szerződés elkészíttetése a vevő feladata az általa fizetett ügyvéd segítségével. Minden esetben körültekintően olvasd át a dokumentumot, mielőtt aláírod.

7. Kulcsátadás

Általában a kulcsátadással egyidőben történik a vételár fogadása is. Kivételt képez ez alól, ha időre van szükséged a lakás kiűrítéséhez. Ennek feltételeit a szerződésben rögzítsétek, így mindketten elkerülhetitek a kellemetlenségeket.

Milyen kötelező elemei vannak az ingatlan adásvételi szerződésnek?²

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei a vevő és az eladó oldaláról egyaránt a következők:

• Családi és utónév,
• Születési családi és utónév,
• Születési hely és idő,
• Édesanyja születési neve,
• Lakcím,
• Személyi azonosító jel,
• Adóazonosító jel,
• Állampolgárság.

Emellett az alábbi információknak mindenképpen szerepelnie kell:

• Az ingatlan tulajdoni lap szerinti pontos címe helyrajzi számmal együtt,
• A vevő által megvásárolni kívánt tulajdoni hányad,
• Az ingatlan kialkudott vételára számmal és szövegesen,
• A tulajdonjog megszerzésének jogcímét, azaz a tényt, hogy a vevő az ingatlant tulajdonátvétel jogcímén szerzi meg, és nem például használati jogot vásárol.
• Az ingatlan birtokba adásának módját.
• Az eladó arra vonatkozó hozzájárulási nyilatkozatát, hogy az adásvételi szerződés alapján a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

A fenti információk szükségesek ahhoz, hogy a vevő az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát a földhivatalnál bejegyezhesse majd.

Külföldi állampolgárokra vonatkozó feltételek

• A fentiek mellett a szerződésben szerepelnie kell arra vonatkozó nyilatkozatodnak, hogy a magyar nyelvet megérted.
• Külföldi személyként rendelkezned kell belföldi lakcímű kézbesítési megbízottal, és az ő adatait rögzíteni kell.

Szükség szerinti tartalmi elemek

Nem kötelező, de ajánlott feltüntetni:

• A vételár teljesítésének pontos, naptári napokkal meghatározott ütemezését.
• Ha az ingatlan vételárát a vevő részben vagy egészben hitelből fedezi, akkor a hitelező bank által megjelölt kötelező elemeket,
• A foglaló mértékét,
• A közüzemi mérőórák leolvasásának és átadásának módját,
• Ha az ingatlan felszerelése, bútorai az alkutok tárgyát képezték, akkor az ingatlanban maradó tárgyakat is érdemes feltüntetni.

Adófizetés és bevallási kötelezettség³

Ingatlan eladási adó

A lakáseladás után 15% ingatlan eladási adót kell fizetned. Ha az ország, amelynek állampolgára vagy, kettős adóztatást elkerülő egyezményt kötött Magyarországgal, akkor ezt a magyar adóhatóság felé kell rendezned. ezt itt ellenőrizheted: Magyarország kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményei.

Ha az általad keresett ország nem szerepel a listán, akkor az adott ország szabályai lesznek irányadók, melyről minden esetben nekd kell tájékozódnod az adásvétel előtt.

Az adófizetéshez magyar adóazonosító jelet kell kiváltanod. Ezt ingyenesen megteheted a 0534-es adatlap kitöltésével, mely letölthető a NAV honlapjáról.

Mikor nem kell adót fizetned?

• Ha az ingatlaneladáson nem keletkezett nyereséged, azaz olcsóbban sikerült eladnod, mint amennyiért eredetileg vetted.
• Ha több mint 5 éve tulajdonosa vagy az ingatlannak.

A fieztendő adó alapját a NAV ingatlanértékesítés kalkulátor segítségével tudod kiszámolni.

💡 Információ
Ha örökölted az ingatlant, és az örökség után szabtak ki illetéket, akkor az illeték alapját kell szerzési értéknek tekinteni. Ha nem, akkor pedig a hagyatéki leltárban megállapított összeg lesz a szerzési érték. Az örökölt ingatlan eladásáról korábbi cikkünkben bővebben olvashatsz.

Adóbevallási kötelezettség

Az ingatlaneladásból származó jövedelmedet az éves magyar személyi jövedelemadó-bevallásban is fel kell tüntetned. Az SZJA-bevallást Magyarországon május 20-ig kell elkészíteni és leadni a NAV eSZJA felületén. Érdemes már az adóazonosító jel igénylésekor Ügyfélkapu azonosítót is kérned, így online intézheted a bevallást.

Sok esetben Magyarországon az adóhivatal elkészíti az SZJA-bevallást a lakosságnak, ám ez az ingatlaneladásból szerzett jövedelemre nem vonatkozik. Az önadózáshoz ajánlott könyvelő segítségét kérned.

Ingatlan eladási adó befizetése

Az ingatlan eladási adót szintén május 20-ig az Nemzeti Adó- és Vámhivatal 103-as adónemkódú “Személyi jövedelemadó” költségvetési számlájára kell elutalnod: 10032000-06056353.³

Az adóhivatalnak kizárólag forintban utalhatod át az összeget. Akár külföldről is utalhatsz ottani számládról, amennyiben a bankod tagja a SEPA övezetnek.

Ebben az esetben a fenti számlaszám helyett a NAV alábbi, nemzetközi utalásokhoz használt 103-as adókódú IBAN számára kell utalnod: HU16100320000605635300000000.⁴

Saját IBAN számod mellett az alábbi adatokat kell megadnod:

• Kedvezményezett: Nemzeti Adó- és Vámhivatal
• NAV bankjának neve és címe,
• NAV bankjának SWIFT/BIC-kódja.⁴

Ha a bankod nem SEPA tagországban található, akkor sokkal olcsóbb és kényelmesebb megoldás, ha létrehozol egy Wise többpénznemű számlát.

Akár SEPA utalás helyett is alacsonyabb utalási díjakkal és kedvezőbb árfolyammal számolhatsz. A díjakat mindig előre kiszámolhatod a Wise díjkalkulátor segítségével. Az árfolyamot pedig a Google-ben megtalálod.

Mit kínál a Wise?

Ha megválsz magyarországi ingatlanodtól, akkor a vevőd valószínűleg forintban fogja neked elutalni a vételi árat.

A Wise-zal, piaci középárfolyamon válthatod át a pénzed előre kiszámolható átváltási díjakkal a tetszőleges devizában.

Wise-számlát nyithatsz egy gyors és egyszerű online regisztrációval. Csak a személyigazolványod és a mobilod kell majd.

Mit kaphatsz a Wise-zal?

• A Wise-számlával több mint 40 pénznemet tudsz tárolni és közöttük átváltani.
• 10 helyi számlaadatot kaphatsz, többek között forint, euró, amerikai dollár és angol font pénznemekben is.
• Pénzvisszatérítést kaphatsz a Wise-számládon tartott EUR, GBP és USD után.
• Igényelhetsz okos-pénzváltó technológiával rendelkező Wise betéti kártyát.
• A Wise appban beállíthatsz automatikus pénzátváltást az általad kívánt árfolyam alapján vagy a Wise Árfolyamkövetővel kérhetsz árfolyamértesítőket egyenesen az email fiókodba.
• A Wise virtuális kártyákkal biztonságosabban vásárolhatsz online.
• A Wise appon keresztül azonnali értesítést kapsz minden vásárlásról, így nyomon követheted a költéseidet. Ha elveszíted a kártyádat, az appban könnyen letilthatod, így biztonságban marad a pénzed.
• Segítőkész, magyar nyelvű ügyfélszolgálat áll rendelkezésedre.

Hozd létre Wise-fiókod

Mire figyelj még ingatlaneladáskor?

Szerződés aláírása külföldről

Az adásvételi szerződés aláírásakor nem kötelező személyesen megjelenned, ez akár ügyvédi meghatalmazással is lehetséges. A magyar ügyvédek listáját a linken megtalálod.

Wise tájékoztatása a tranzakcióról

Ha közvetlenül Wise számládra kéred a vevődtől a pénzt, akkor érdemes előre figyelmeztetned a szolgáltatót a nagyobb összeg érkezéséről. A Wise mindent megtesz a felhasználók pénzének biztonságáért, ezért egy ilyen nagy összegű utalást gyanúsnak értékelhet. Ha a vevőd is Wise-on keresztül szeretne fizetni, akkor érdemes továbbítania utalás előtt az adásvételi szerződés szkennelt változatát a Wise ügyfélszolgálatnak.

Reméljük, ebben a cikkben sikerült átfogó tájékoztatást nyújtanunk a magyarországi ingatlan adásvétellel kapcsolatos teendőkről és adózási szabályokról. További adózási tanácsokért érdemes ingatlan szakértőt megbíznod, aki akár az esetlegesen kedvezőbb adózásról feltételekről is fel tud világosítani.

Források:

1. Kormányablak weboldala – Feladatkörök – Ingatlan-nyilvántartás vezetése – Papír alapú hiteles tulajdonilap-másolat szolgáltatás iránti kérelem
2. OTP Bank weboldala – Lakáshitel – Dokumentumtár – Hitel- és támogatásigényléshez szükséges nyomtatványok – 19. sz. melléklet: Tájékoztató - Az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei 1., 3., 10. oldal Hatályos: 2021.10.04-től
3. Nemzeti Adó- és Vámhivatal weboldala – Adó – Ingatlan-adásvétel
4. Nemzeti Adó- és Vámhivatal weboldala – Ügyféliránytű – Számlaszámok a befizetéshez – Adóztatási IBAN számlaszámok és adónemek

Források ellenőrzésének ideje: 2022.05.12