Asunnon ostaminen Espanjasta ulkomaalaisena: Täydellinen opas

Espanja on kaunis maa, jossa on rikas kulttuuri, mahtavat aurinkorannat, paljon historiaa sekä arkkitehtuuria. Siksi useat suomalaiset muuttavat mielellään tähän Etelä-Euroopan maahan esimerkiksi etätöihin. Eräs hyvä syy on luonnollisesti asumiskustannukset, jotka ovat esimerkiksi eläkeläisiä houkutelleet sankoin joukoin.

Jos unelmissasi on ostaa asunto Espanjasta, on ensimmäisenä tehtävänä miettiä oston rahoitus ja pankkitilin avaaminen. Monivaluuttainen Wise on tavallisille pankeille erinomainen, turvallinen ja kustannustehokas tapa maksaa esimerkiksi käsiraha - tai ehkäpä koko asunnon hinta. Lue tärkeimmät vinkit asunnon etsimiseen ja ostamiseen Espanjasta, sekä rahoituksen hankkimiseen ja kauppahinnan mutkattomaan maksamiseen.

Opi lisää Wisestä 💰

Millaiset ovat asunto- ja kiinteistömarkkinat Espanjassa?

Asuntojen hinnat nousevat Espanjassa vuonna 2024. Espanjan asuntomarkkinoilla asuntokauppojen määrä on elpynyt pahimmista ajoista, joskin vuoden 2023 ei päästäkään. Espanjan asuntojen hintoja ennustetaan alan raporteissa vielä vuoden loppupuolelle. Osasyynä tähän on myös se, että ostettavia asuntoja on verrattain niukasti tarjolla.

Ulkomaalaiset tekivät Espanjassa vuoden 2024 ensimmäisten kuuden kuukauden aikana 69 412 kiinteistökauppaa. Ulkomaalaisten ostajien toteutuneiden kauppojen osuus oli 20,4 prosenttia kokonaismäärästä. Tämä on vain vähän alle vuoden 2023 keskiarvosta, joka oli 21,1 prosenttia.

Ulkomaisten ostajat maksoivat asunnoistaan keskimäärin 2249 euroa neliömetriltä. Tämä tarkoittaa 7,4 prosentin nousua vuoden 2023 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Korkeimpia hintoja asunnoista maksoivat muualla kuin Espanjassa asuvat ulkomaalaiset (2895 euroa/m²). Espanjassa vakituisesti tai pitkään asuvat ulkomaalaiset maksoivat asunnoista 1 734 euroa neliömetriltä ja paikalliset taas 1659 euroa neliömetriltä.

Muualla asuvien ulkomaalaisten asuntojen hinnat nousivat 11,4 prosentilla, kun taas maassa asuvien ulkomaalaisten hinnat nousivat 3,4 prosentilla. Eniten hinnat nousivat Kantabriassa, Baleaareilla, La Riojassa ja Andalusiassa.¹

Kuinka helppoa asunnon ostaminen Espanjassa on ulkomaalaisille?

Asunnon ostaminen suomalaisena Espanjasta ei ole kovin vaikeaa ja se näkyykin myös suomalaisten suuressa määrässä Espanjan rannikkokaupungeissa. Ennen ostoa on hankittava ns. N.I.E -numero, jonka saa käymällä poliisiviranomaisen (Comisaría Nacional) luona passin kanssa. N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) toimii ulkomaalaisen henkilötunnuksena Espanjassa. Numero vaaditaan esimerkiksi silloin, kun suomalainen haluaa avata pankkitilin, ostaa auton tai asunnon. Numeron saaminen kestää yleensä noin 1-3 viikkoa, joten tähän kannattaa varata hieman aikaa.²

Jos olet ostamassa asuntoa Espanjasta, on siis todennäköistä että olet maassa kauemmin kuin 3 kuukautta. Tällöin täytyy rekisteröityä asukkaaksi ja saat samalla pysyvän oleskeluluvan Espanjaan. Kunnan asukasrekisteriin kirjautuminen tulee tehdä myös N.I.E -numeron hankkimisenkin jälkeen.

Jos olet ensimmäistä kertaa ostamassa Espanjasta asuntoa, on äärimmäisen suositeltavaa käyttää kiinteistöagentin tai kiinteistövälittäjän asiantuntemusta. Vaikka tästä tulee asuntokauppaan lisäkustannuksia palkkioiden muodossa, on se usein halvempaa kuin huomata tulleensa huijatuksi tai ymmärrettyä väärin asioita esimerkiksi kielimuurin vuoksi. Tärkeintä on, että asunnon ostaja ymmärtää mitä on tekemässä ja mitä on ostamassa - ja mistä hän on ylipäätään maksamassa.

Espanjassa asuntokaupat lasketaan aina kiinteistökaupoiksi, sillä siellä ei tunneta asunto-osakeyhtiömallisia kerros- tai rivitaloja. Vaikka ostettava kohde on huoneisto, omistukseen tulee aina kiinteistö.³

Kuinka paljon asunnon ostaminen Espanjasta maksaa?

Espanjassa asunnon hintaan vaikuttaa ennen kaikkea kiinteistön sijainti. Espanjassa kallein maakunta asuntomarkkinoilla on Guipuzcoa ja seuraavaksi kallein puolestaan Madrid, jotka ovat ohittaneet Baleaarit. Näillä alueilla asuntojen keskimääräinen arvo oli yli 3 000 euroa/m².

Eräät Espanjan kalleimmista asunnoista ovat Barcelonassa ja Madridissa, mutta hinnat halpenevat heti, kun asunto sijaitsee keskustan ulkopuolella. Maasta löytyy kuitenkin vaihtoehtoja erilaisiin budjetteihin, jos etsii asuntoja muista kuin suurista kaupungeista.

Tässä vertailua keskimääräisistä asuntojen hinnoista eräissä suosituimmissa kaupungeissa:

Sijainti	Hinta neliömetriä kohti - asunto kaupungin keskustassa	Hinta neliömetriä kohti - asunto kaupungin keskustan ulkopuolella
Malaga	5743 €	2500 €
Barcelona	5724 €	4065 €
Madrid	5999 €	3706 €
Torrevieja	1500 €	1066 €

Osta talo Espanjasta - parhaat paikat

Paras paikka asunnolle Espanjassa riippuu siitä, mitä Espanjaan muuttava hakee - joillekin kriteeri voi olla kohtuullinen asunnon hinta ja kohtuulliset asumiskustannukset ylipäätään, toiset taas pitävät eri tyyppisistä maisemista kuin toiset. Mutta jos katsotaan suosituimpia kohteita, joista ulkomaalaiset ostavat asuntoja, voi se kertoa jotakin näiden paikkojen hyvistä puolista.

Eniten kohteita on Idealista-verkkosivuston mukaan Alicanten maakunnassa. Eräillä alueilla ulkomainen kysyntä on jopa 64-65 prosenttia kokonaiskysynnästä. Baleaarien saariryhmä on sekin kovassa suosiossa kuten myös Teneriffan saari sekä Gironan, Malagan ja Las Palmasin maakunnat. ⁵

Eräitä suosittuja kohteita ovat myös seuraavat:

• Costa del Sol - kaamosta pakoileville otollinen kohde, sillä täällä riittää rantaviivaa, aurinkoa ja lämpöä
• Valencia - kulttuuria ja arkkitehtuuria kaipaaville mieluinen kohde
• Torrevieja - suomalaisten mieleen oleva kaupunki Costa Blancalla. Kaupungissa on paljon suomalaisia ja muun muassa Suomi-seura toimii täällä.

Miten löydän asunnon Espanjasta?

Sopivan asunnon etsimiseen ja löytämiseen kannattaa käyttää paikallista ja hyvämaineista kiintestövälittäjää, jos vain mahdollista. Jos kiinteistönvälittäjää käytetään, se toimii yleensä myyjän puolesta. Kiinteistönvälittäjän palkkiot ovat todennäköisesti noin 3 % kiinteistön hinnasta³, ja myyjä maksaa ne yleensä itse.

Jos olet ensimmäistä kertaa ostamassa asuntoa Espanjasta, kiinteistövälittäjä voi tarjota hyödyllisiä neuvoja ja tietoa paikallisista markkinoista. Tästä palvelusta peritään kuitenkin yleensä maksu, joten tämä on tarpeellista ottaa huomioon laskettaessa asuntokauppojen kokonaisbudjetteja.

Tässä artikkelissa annamme muutamia vinkkejä, mistä sopivia välittäjiä voi löytää. Myös suomalaiset yritykset välittävät asuntoja Espanjasta, jossa heillä on omat asiantuntevat paikallistoimijat. Toinen mahdollisuus on tietenkin etsiä asuntoja itse verkosta, sillä myytäviä kohteita listaavat useat verkkosivustot. Verkkosivustoilla on myös usein vuokra-asuntoja, jotka voivat tulla tarpeeseen, jos olet menossa opiskelemaan Espanjaan.

Kiinteistövälittäjät ja -agentit

• Habita (Espanja) - suomalaislähtöinen Habita toimii myös Espanjassa ja heillä on suomalaisia kiinteistövälittäjiä paikan päällä. Habitan verkkosivut ovat suomen kielellä ja esittelee espanjalaisia taloja runsaasti havainnollistavine kuvineen.
• Remeca Invest - suomalainen Talonvälitysyritys, joka toimii Espanjan Costa Blancalla. Yritys on välittänyt Talojä suomalaisille jo yli 20 vuoden ajan.
• RE/MAX - tällä maailmanlaajuisella Talonvälitysyrityksellä on verkkosivut ja palvelua myös suomeksi. RE/MAXin espanjalaiset sivut ovat osoitteessa ja sivusto toimii myös englannin kielellä.

Kiintestöalan verkkosivustot Espanjassa

• Idealista - monessa maassa, mutta Espanjasta lähtöisin oleva verkkosivusto, josta on helppo hakea vapaina olevia taloja ja asuntoja Espanjassa
• A Place in the Sun - A Place in the Sun on Ison-Britannian suosituimpia Taloalan mediabrändejä ulkomailla. Alunperin A Place in the Sun oli Channel 4 -kanavan suosittu tv-ohjelma. Verkkosivustolla esitellään houkuttelevia taloja ja asuntoja Espanjasta, ja muista aurinkoisista maista.
• Spainhouses - Spainhouses-verkkosivusto mainostaa itseään seuraavasti: “Kiinteistöportaali, josta löydät unelmiesi kodin Espanjassa!”. Runsaasti myytäviä asuntoja hintatietoineen.

Asunnon ostamisen sudenkuopat Espanjassa

Espanjasta talon ostaminen ei aina ole mutkatonta, mutta hyvällä varautumisella pärjää jo pitkälle. Esimerkiksi asianajajan palkkaaminen auttaa paljonkin, mutta muistamalla muutaman asian varmistaa itselleen onnellisen kokemuksen asunnon hankinnasta.

• On hyvä harkita hyvämaineisen kiinteistövälittäjän palvelujen käyttämistä, jos siihen on mahdollisuus. Tärkeintä on, että suositukset kiinteistövälittäjästä ovat tulleet paikallisilta asunnon ostajilta. Artikkelissa olleiden linkkien takaa löytyy myös suomalaisia kiinteistövälittäjiä, jotka asuvat Espanjassa. Espanjan kiinteistövälittäjien yhdistys on nimeltään API - Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Heiltä saa varmistuksen myös yhdistyksen jäsenistä, jotka ovat takuuvarmasti luotettavia. \
• On aina suositeltavaa tutustua taloon tai asuntoon ennen kuin allekirjoittaa lopullisen kauppasopimuksen. Kuvat näyttävät yleensä aina paremmalta kuin mitä todellisuus on ja niistä voi jättää myös pois sellaista, mitä epärehellinen myyjä ei halua potentiaalisen ostajan näkevän.
• Ota selvää rahoituksesta hyvissä ajoin, sillä pankkilainan saaminen Espanjassa sisältää omat kommervenkkinsä ja lainan saaminen voi kestää.

Miten valitsen oikeanlaisen asunnon?

Oikeanlaisen talon valitseminen riippuu luonnollisesti omista mieltymyksistä: haluatko asua kaupungissa vai maaseudulla, onko merenrannan läheisyys pakollinen, pidätkö Espanjan eteläosasta enemmän kuin pohjoisesta ja niin edelleen. Tietenkin myös budjetti määrittää oikean asunnon valintaa.

Kaupungeissa on enemmän tarjolla asuntoja, jotka ovat myös monimuotoisempia kuin maaseudulla tai rannikkokaupungeissa. Rannikolla olevat asunnot ovat usein eläkkeelle jääville suunniteltuja, mutta tavallisia espanjalaiskoteja löytyy puolestaan sisämaasta. Valinnanvaraa siis todellakin on, jos ei ole turhan tarkka alueesta.

Asuntotyypit

Espanjassa on tarjolla hyvin erityyppisiä asuntoja. Tässä pikakatsaus eri asuntotyyppeihin ja niiden ominaisuuksiin.

Huvilat ja omakotitalot:

• Ylellisiä omakotitaloja omalla tontilla
• Löytyy laitamilta, maaseudulta ja rannikkoalueilta.
• Korkeammat käyttökustannukset ja mahdollinen eristyneisyys.

Rivitalot ja paritalot:

• Osa yhtä tai useampaa kiinteistöä.
• Yhteisiä tiloja tai palveluja, kuten pysäköinti, puutarhat tai uima-altaat.
• Edullisia

Maalaistalot:

• Syrjäisiä maaseudulla olevia taloja, jossa myös omaa maata esimerkiksi viljelyyn
• Usein halvempia, rauhallisia, mutta samalla iäkkäämpiä ja vaativat kunnossapitoa, usein myös remontteja
• Syrjäiset sijainnit ja rajalliset mukavuudet.

Asunnot ja huoneistot:

• Yleisin asuntotyyppi Espanjassa.
• Pienemmät kustannukset, turvallisia
• Usein vähemmän yksityisyyttä

Lisäksi Espanjassa on myynnissä kattohuoneistoja terassilla, kaksikerroksisia dúplex-huoneistoja, “studioita” eli yhden huoneen huoneistoja sekä halpoja bungaloweja, jotka ovat terassilla varustettuja kaksikerroksisia asuntoja.

Asunnon kunto

Halvemmat talot Espanjassa voivat usein olla sellaisessa kunnossa, että sinne suoraan muuttaminen ei ole mahdollista, vaan ne voivat vaatia suurempaakin remonttia. Monet ostavatkin halpoja asuntoja sijoitusmielessä, mutta remonttitaitoiset voivat saada huokeallakin hinnalla itselleen mukavan kodin, kunhan varautuvat kustannusten nousuun, lupien hakemiseen ja Espanjan rakennuslakien opiskelemiseen.

Uudet asunnot ovat tätä nykyä laadultaan ja kestävyydeltään verrattavissa muuhun Eurooppaan tai vaikkapa Suomeen, mutta juurikin vanhojen asuntojen kohdalla voi tulla vastaan vähemmän miellyttäviä yllätyksiä, joissa rakentaja on mennyt aidan alimmasta kohdasta tai jopa kokonaan sen ohi.

Osta asunto Espanjasta - opas vaihe vaiheelta

1. Valitse asunto ja välittäjä/myyjä sen jälkeen, kun olet ottanut selvää asunnon kunnosta ja mieluiten käynyt myös paikan päällä tarkistamassa asian itse
2. Tarkista että oma taloutesi on kunnossa asunnon ostoa varten - tarkistuta tarvittaessa etukäteen pankista mahdollisuutesi saada asuntolaina
3. Tee tarjous asunnosta - ota notaariin yhteyttä, kun kaupantekoa kohti voidaan edetä
4. Hanki asunnolle virallinen kuntotarkastus - asunnon ostaminen on iso hankinta, joten tässä ei voi olla liian varovainen
5. Allekirjoita esisopimus tarjouksen hyväksymisen jälkeen - samalla maksetaan (useimmiten) 10 prosenttia käsirahana kauppahinnasta.
6. Allekirjoita lopullinen kauppa-asiakirja.

Edellä mainittuihin vaiheisiin liittyy muun muassa asianajajan/lakimiehen palkkaaminen, sillä ilman sellaisia ei suositella taloa ostettavaksi ulkomailla.⁶

Mitkä ovat asunnon ostamiseen liittyvät oikeudelliset vaatimukset ja pykälät Espanjassa?

Asunnon ostaja on virallisesti Espanjassa vakinaisesti asuva ja verovelvollinen, jos hän oleskelee maassa vähintään 183 päivää kalenterivuoden aikana. Jos tuona aikana käy lyhyitä ajanjaksoja muualla, se ei vaikuta asiaan.

Asuntokauppaa varten pitää palkata paikallinen notaari, joka laatii lopulliset sopimukset ja varmistaa, että kaikki menee kaupankäynnissä pykälien mukaan. Muissa lakiasioissa tulee palkata kiinteistölakimies, joka varmistaa kaupan laillisia seikkoja. Lakimies voi tarkistaa myös sen, ettei ostettavassa asunnossa ole maksamattomia velkoja tai maksuja, jotka voisivat tulla ostajan kustannettavaksi.

Kuinka saan pankkilainan asuntoa varten?

Pankkilaina espanjalaisesta pankista on mahdollista hakea myös EU-kansalaisena ja suomalaisena. Lainaa asuntoon saa yleensä maksimissaan 70 prosenttia koko kauppahinnasta. Korko määräytyy Euroopan ohjauskoron mukaan.

Asuntolainoille voi saada Espanjassa 10 - 30 vuoden laina-ajan, mutta tämä riippuu sekä pankista että itse lainanhakijasta Esimerkiksi hakijan ikä vaikuttaa Espanjassa asuntolainan laina-aikaan. Laina-aika ei voi usein ylittää 75 ikävuotta, joten mitä vanhempana hakee lainaa, sitä lyhyemmän laina-ajan saattaa saada.

Suomalainen voi ottaa lainaa suomalaisesta pankista myös silloin, kun tämä haluaa ostaa talon Espanjasta, mutta valitettavasti Espanjan asunto ei toimi lainan vakuutena. Vakuuksia tulee hakea koko summalle muusta omaisuudesta. Kun haet asuntolainaa, tulisi lainan hakijalla olla käsirahaa 10% asunnon ostohinnasta. On hyvä ottaa selvää myös ns. Arras-sopimuksesta, jonka avulla asunnon ostaja voi saada käsirahan tuplana takaisin, jos myyjä peruuttaa sopimuksen myöhemmin.

Millaisia veroja ja maksuja tulee maksaa?

Kun yksityishenkilö ostaa asunnon Espanjasta, kannattaa kaupanteon sivukuluihin varata noin 10–14 prosenttia ostohinnan päälle. Kuluja menee myös asianajajalle (1-2 %), varainsiirtoveroon (6-10 % kauppahinnasta, uudiskohteissa varainsiirtovero on 10 %) ja esimerkiksi notaarin palkkioihin, rekisteröinteihin sekä muihin maksuihin. Kiinteistövero asunnosta on useimmiten muutamia satasia tai tuhansia, mutta tämä riippuu sekä asunnon koosta että sijainnista.

Kun tarkoitus on ostaa sijoitusasunto, on hyvä miettiä laittaisiko sen omaan vai yrityksen nimiin. Jos yrityksen omistama asunto on omassa käytössä, siitä tulee Espanjassa maksaa käypää vuokraa omistavalle yritykselle. SItä ei siis veroteta.⁷

Wise - edullinen ja turvallinen vaihtoehto pankkisiirroille

Jos aiot maksaa käsirahan ulkomaille tai jopa maksaa koko asuntokaupan kerralla, on selvää että tarvitset turvallisen ja kustannustehokkaan tavan tällaiseen. Sellainen palvelu on Wise.

Käytä Wise-tiliäsi kaikkeen talletuksista kiinteistönvälittäjän palkkioihin. Maksutapahtumat sujuvat nopeasti ja helposti. Piilotettuja kuluja ei ole. Vastaanottaja ei myöskään tarvitse Wise-tiliä, vain tavallisen pankkitilin.

Kiinteistökauppoihin liittyy yleensä suuria rahasummia, joten on varsin luonnolista, että maksujen lähettäminen ulkomaille hermostuttaa. Voit jopa seurata maksujasi verkossa tai kätevän Wise-mobiilisovelluksen avulla.

Hanki ilmainen Wise tili

---

1. Why Spain’s property market is thriving « Euro Weekly News
2. NIE-numeron anominen
3. Espanjan Aurinkorannikolta asuntoa etsiviä suomalaisia on yhä enemmän
4. Price Rankings by City of Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre (Buy Apartment Price)
5. Spain's most popular neighbourhoods and towns among foreigners
6. Spanish real estate: buying property in Spain | Expatica
7. Asunnon ostaminen Espanjasta kutittaa monia, mutta veroneuvojia kannattaa kuunnella | Teemat | Keskisuomalainen